Jedro

Tožnik je v postopku sodeloval ter je tako imel možnost navajati relevantne podatke in za svoje trditve predložiti konkretna dokazila. Zato tudi v upravnem sporu ne more biti uspešen s posplošenim zatrjevanjem, da so primerljive tržne cene za 25% nižje. Izpodbijano odmero davčnega organa se da preizkusiti in izhaja iz po oceni sodišča tudi iz primerljivih nepremičnin, čemur tožnik posebej niti ne ugovarja. Po 76. členu ZDavP-2 je drugačna davčna osnova in njeno dokazovanje na strani tožnika, zato je tožnik tisti, ki bi moral v tem primeru izkazati, da primerljiva tržna cena ni pravilna in za to predložiti konkretna dokazila (obrnjeno dokazno breme).

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je Finančna uprava Republike Slovenije (v nadaljevanju tudi finančni in davčni organ) tožniku od davčne osnove 29.500,00 EUR odmerila davek na promet nepremičnin (v nadaljevanju DPN) po stopnji 2,00 % v znesku 590,00 EUR (točka 1 izreka). Odmerjeni davek je treba plačati v roku 30 dni na račun, kot je navedeno, po preteku tega roka se bodo zaračunale zamudne obresti in začela davčna izvršba (točka 2 izreka). Zahtevek za vračilo stroškov se zavrne (točka 3 izreka). Pritožba ne zadrži izvršitve (točka 4 izreka).

2. Iz obrazložitve je razvidno, da gre za ponovljen postopek po odločbi pritožbenega organa z dne 15. 3. 2016. Davčni organ je v ponovljenem postopku skladno s 5. členom in 73. členom Zakona o davčnem postopku (v nadaljevanju ZDavP-2) z zapisnikom z dne 7. 6. 2017 in dopolnitvijo zapisnika z dne 19. 6. 2017 ugotavljal, ali prodajna cena ustreza primerljivi tržni vrednosti nepremičnine. Tožnik je namreč predložil 12. 12. 2016 napoved za odmero DPN in pogodbo o razdružitvi solastne skupnosti z dne 9. 12. 2016, s katero je tožnik razdružil z A.A.: stavbo z enim delom stavbe oziroma del stavbe k.o. ..., številka stavbe ..., številka dela stavbe ..., na naslovu ..., v znesku 17.850,00 EUR. Davčni organ navaja 1. člen, 3. člen, 5. člen in 8. člen Zakona o davku na promet nepremičnin (v nadaljevanju ZDPN-2), ki jih citira. Davčni organ navaja, da če prodajna cena ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, je davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. Ne glede na to ima davčni zavezanec do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto vrednosti, ugotovljene v odmernem postopku, kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. V tem primeru nosi stroške cenitve zavezanec.

3. V postopku odmere je davčni organ na podlagi uradnih evidenc z zapisnikom 7. 6. 2017 in dopolnitvijo z dne 19. 6. 2017 ugotovil, da so tržne cene primerljivih nepremičnin višje kot znaša prodajna cena. Davčni organ je na podlagi ponudbe na trgu pristopil k ugotavljanju tržne vrednosti predmetne nepremičnine. Pri tem se sklicuje na ponudbe, ki jih je pridobil na spletni strani, kot jih navaja (https://www.nepremicnine. net/ in http://www.bolha.com/nepremicnine/) na lokacijah v Mariboru za primerljiva stanovanja. Na strani 2 in 3 obrazložitve je davčni organ navedel 6 stanovanj, za katere je ugotovil skupno povprečno vrednost za kvadratni meter v višini 781,5779759 EUR. Za tožnikovo stanovanje, kot izhaja iz pogodbe, znaša cena za kvadratni meter 423,4875445 EUR. Davčni organ ugotavlja, da vse primerljive nepremičnine, kot tudi nepremičnine na lokaciji Maribor - Limbuš, bistveno odstopajo od pogodbene vrednosti stanovanja, ki je predmet tega postopka. Davčni organ je na podlagi vseh navedenih podatkov in upoštevaje dejstva, da se prodaja le ena polovica vrednosti stanovanja ugotovil, da je primerljiva tržna vrednost za celotno nepremičnino 59.000,00 EUR (699,8814 EUR za m²), tako da znaša primerljiva tržna vrednost za polovico nepremičnine 29.500,00 EUR. Davčni organ je tožnika z navedeno ugotovitvijo seznanil in ga povabil, da predloži in se izreče o ugotovljeni vrednosti oziroma predloži individualno cenitev. Tožnik tega ni storil, temveč je navedel, da davčni organ nima strokovnega znanja za ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnin in da bi za to moral sam davčni organ pritegniti izvedenca. Davčni organ je na podlagi navedenega odmeril tožniku davek skladno z 9. členom ZDPN-2 od davčne osnove 29.500,00 EUR po stopnji 2% v znesku 590,00 EUR.

4. Pritožbeni organ se z odločitvijo strinja. Postavitev izvedenca gradbene stroke v postopku je ena izmed možnih dokaznih sredstev, vendar pa je mogoče vrednost nepremičnin utemeljevati tudi s primerljivimi nepremičninami na trgu. Pomisleki tožnika glede odstopanja med oglaševanimi cenami nepremičnin in dejansko dogovorjenimi cenami so razumljivi, vendar načelo materialne resnice davčni organ zavezuje k prizadevanju, da dejansko stanje razišče na način, da bo mogoče pravilnost obdavčitve utemeljevati z zadostno verjetnostjo, ki pomeni, da je izključen dvom o kakšni zmoti. Navaja 5. člen, prvi odstavek 74. člena 76. člen in 77. člen Zakona o davčnem postopku (v nadaljevanju ZDavP-2), ki jih citira. Iz obrazložitve prvostopenjske odločbe je razvidno, da vrednost m² stanovanja, ki jo je napovedal tožnik, bistveno odstopa od vrednosti, po katerih se v Mariboru prodajajo stanovanja. Tožnik je svoj delež dobil v januarju 2013 z nakupom na drugi javni dražbi kot edini ponudnik za vrednost 16.900,00 EUR. Iz navedenih okoliščin je sklepati, da je bil delež pridobljen pod tržno ceno, zato tožnik težko prepriča z utemeljitvijo pogodbene cene, ki naj bi v mesecu decembru 2016 znašala 17.850,00 EUR. Iz sodnega sklepa izhaja, da naj bi imel solastnik na polovičnem deležu nepremičnine vpisano hipoteko za terjatev v višini 25.010,00 EUR, kar kaže na dejstvo, da je bila tržna vrednost nepremičnine precej višja od tiste, za katero je bil delež na javni dražbi kupljen. Tožnik pa v postopku ni navajal dejstev, zaradi katerih naj bi bila nepremičnina vredna precej manj od ostalih primerljivih nepremičnin, ki se prodajajo na trgu. Zato je tudi po mnenju pritožbenega organa v predloženi pogodbi z dne 9. 12. 2016 vrednost prenesenega deleža na nepremičnini prenizko določena in je bilo potrebno v skladu z načelom materialne resnice kot davčno osnovo določiti višjo, s stanovanji v Mariboru, ki se prodajajo, primerljivo vrednost deleža na nepremičnini. Tožnikov ugovor, da naj bi davek v višini 590,00 EUR, ki mu je bil prvotno odmerjen, že poravnal, pritožbeni organ zavrača, saj iz uradnih evidenc davčnega organa to ne izhaja.

5. Tožnik izpodbija navedeno odločitev iz razlogov napačno ugotovljenega dejanskega stanja, kršitev pravil postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pri odločanju davčni organ veže načelo materialne resnice. Prvostopenjski organ je bil po 243. členu ZUP dolžan tožnika pozvati tožnika k predložitvi posebnih potrdil o plačilu DPN, ki bi mu lahko pomagale pri raziskavi pravilnosti evidenc. Pritožbeni organ bi moral odpraviti del prvostopenjske odločbe, ki tožniku nalaga plačilo tega davka, saj podlage za dvakratno naložitev plačila DPN ni. Pritožbeni organ postopka po 251. členu ZUP ni dopolnil. Tožnik meni, da je prišlo do posega v tožnikovo pravico do izjave in s tem njegovo ustavno pravico do enakega varstva pravic in pravice do zasebne lastnine.

6. Prvostopenjski organ je izpeljal postopek ugotavljanja tržne vrednosti predmetne polovice nepremičnine na nedopusten način in je poseženo v tožnikovo pravico do enakega varstva pravic. Tožnik je v postopku opozoril na neprimernost načina ugotavljanja tržne cene solastnega deleža stanovanja, saj ne gre za cene, po katerih so lastniki poskušali prodati svoje nepremičnine v času sklenitve obravnavanega posla. Gre za želje prodajalcev v času, ki je za odmero davka povsem nepomemben. Splošno znano dejstvo je, da se uvodne prodajne cene do končnih znižajo v več kot 90% in da povprečne končne prodajne cene zaostajajo z uvodoma želenimi za okoli 25%. Brez ustreznega strokovnega znanja je davčni organ ugotovil vrednost. Kolikor je vztrajal pri tem, da pogodbena cena ne odraža tržne, bi moral pritegniti izvedenca gradbene stroke. Tožnik je v postopku opozoril, da so spremembe tržnih cen dostopne na spletni strani Zavoda Republike Slovenije za statistiko. Te kažejo, da je tržna vrednost tožnikovega deleža znašala toliko, kolikor je v listini o tem poslu ugotovljeno. Tudi pritožbeni organ ne zavrača, da cene nepremičnin, ki se oglašujejo na trgu, odstopajo od končnih cen, po katerih se dejansko prodajo. Kljub temu pritožbeni organ meni, da ta odstopanja ne predstavljajo dvoma o kakšni zmoti, s čemer se tožnik ne strinja. Davčni organ ima v svoji evidenci pomembno število primerljivih poslov, ki so bili dejansko izvedeni v času, ko se je sklepal obravnavani posel. Zato je odmerjanje davka po „ponudbenih cenah“ glede na utemeljena tožnikova opozorila o razkorakih med njimi in končno doseženimi cenami, nedopustno, izpodbijana odločba pa nezakonita. Sodišču predlaga, da izpodbijano odločbo odpravi.

7. Toženka v odgovoru na tožbo prereka tožbene navedbe tožnika in vztraja pri razlogih iz obrazložitve upravnih odločb. Sodišču predlaga, da tožbo zavrne kot neutemeljeno.

8. Tožba ni utemeljena.

9. V obravnavani zadevi je sporno, ali je davčni organ tožniku pravilno in zakonito ugotovil davčno osnovo, od katere je odmeril DPN. Sporna v zadevi je vrednost nepremičnine - stanovanja št. ... v pritličju in mansardi stanovanjske stavbe na naslovu ..., ki jo je tožnik v deležu 1/2 prenesel na solastnika. Po 8. členu ZDPN-2 je osnova za davek prodajna cena nepremičnine, ki predstavlja vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih nekdanjega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnin.

10. Skladno s 73. členom ZDavP-2 mora davčni organ pred izdajo odmerne odločbe po vestni in skrbni presoji vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka ugotoviti vsa dejstva in okoliščine, ki imajo pomen za odmerno odločbo, ter omogočiti strankam, da zavarujejo in uveljavijo svoje pravice in interese. V odmernem postopku je davčni organ na podlagi uradnih evidenc z zapisnikom z dne 7. 6. 2017 in z dopolnitvijo zapisnika z dne 19. 6. 2017 ugotovil, da so tržne cene primerljivih nepremičnin višje, kot znaša prodajna cena, ki jo je tožnik navedel v prodajni pogodbi. Tožnik je bil z zapisnikom o ugotovitvah glede tržne vrednosti primerljivih nepremičnin seznanjen. Davčni organ je na podlagi tožnikovih pripomb tudi izdal dopolnilni zapisnik, v katerem je odgovoril na tožnikove pripombe, med drugim tudi glede višine davčne osnove in tržnih cen primerljivih nepremičnin. Davčni organ je pojasnil, na kakšen način je ugotovil, da so cene primerljivih nepremičnin višje. Tržne cene primerljivih stanovanj je ugotovil tako, da je primerjal ponudbe prodaj primerljivih stanovanj preko dveh spletnih strani, kot jih davčni organ navaja, na različnih lokacijah v Mariboru, ki so se v Mariboru prodajala v letu 2017. Tožnik je svojo nepremičnino prodal decembra 2016, kar je po oceni sodišča še mogoče upoštevati kot primerljivo obdobje.

11. V obravnavani zadevi gre za odmero DPN za polovico solastništega deleža nepremičnine - stanovanja v Mariboru, v izmeri skupaj s kletjo 84,3m², leto izgradnje 1960, adaptirano 1983 z obnovo strehe, v stavbi z dvema nadstopjema in 4 sobami. Cena m² stanovanjske površine znaša po pogodbi 423,4875445 EUR. Davčni organ je primerjal oglaševane cene šestih različnih stanovanj v Mariboru in sicer različnih kvadratur (237, 118, 103,8, 71, 35 in 43,4), po letih izgradnje (1970, 1965, 1963, 1960), adaptirana (2004, 1995, 1998, 2015), stavbe z različnimi nadstropji (eno, štiri, dve in pritlične) na različnih lokacijah v Mariboru (Zgornje Radvanje, Bresternica, Košaki, Maribor Center, Maribor Limbuš). Ugotovil je, da skupna povprečna vrednost m² primerljivih nepremičnin znaša 781,5779759 EUR. Davčni organ je upošteval tudi, da tožnik prodaja solastno polovico stanovanja, tako da je upošteval kot primerljivo tržno vrednost za m² znesek 699,8814 EUR. Tako je izračunal, da znaša primerljiva tržna vrednosti nepremične 59.000,00 EUR, kar pomeni, da znaša primerljiva tržna za polovico premičnine, 29.500,00 EUR, kar je upošteval kot osnovo za odmero DPN.

12. Za navedbe, da bi davčni organ moral upoštevati vrednost nepremičnin glede na realizirano prodajno ceno, pri čemer tožnik navaja, da so realizirane cene v 90% za 25% nižje kot so oglaševane, tožnik v postopku in v tožbi ne ponudi nobenih konkretnih dokazov, zato sodišče njegovim razlogom ne sledi. Sklicevanje na spletno stran Zavoda Republike Slovenije za statistiko, kjer naj bi bile spremembe tržnih cen dostopne, in ki so potrditvah tožnika za predmetno območje nižje, ne da bi predložil konkretnih podatkov in analiz, sodišče kot pavšalne zavrača. Tožnik tudi v postopku ni predložil konkretnih podatkov za potrditev svojih navedb. Zgolj splošne trditve, da so tržne cene nižje, ne da bi sam predložil konkretne primerljive podatke, iz katerih bi to izhajalo, pa sodišče tudi kot pavšalne zavrača. 13. Tožnik je v postopku sodeloval ter je tako imel možnost navajati relevantne podatke in za svoje trditve predložiti konkretna dokazila. Zato tudi v upravnem sporu ne more biti uspešen s posplošenim zatrjevanjem, da so primerljive tržne cene za 25% nižje. Izpodbijano odmero davčnega organa se da preizkusiti in izhaja iz po oceni sodišča tudi iz primerljivih nepremičnin, čemur tožnik posebej niti ne ugovarja. Po 76. členu ZDavP-2 je drugačna davčna osnova in njeno dokazovanje na strani tožnika, zato je tožnik tisti, ki bi moral v tem primeru izkazati, da primerljiva tržna cena ni pravilna in za to predložiti konkretna dokazila (obrnjeno dokazno breme).

14. Tožbene navedbe, da je tožnik dvakrat plačal davek, niso izkazane. Že v postopku je toženka odgovorila na tovrstne navedbe tožnika. Pojasnila je, da iz davčnih evidenc ne izhaja, da je tožnik dvakrat plačal davek. Kolikor tožnik to zatrjuje v tožbi, sodišče teh navedb ne more preizkusiti, saj tožnik ni predložil nobenih dokazil (npr. potrdilo o plačilu), iz katerega bi izhajalo dvakratno plačilo davka, zato sodišče tem razlogom ne more slediti.

15. Ker je po povedanem izpodbijana odločba pravilna in zakonita, sodišče pa v postopku tudi ni našlo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, je tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

16. Izrek o stroških temelji na četrtem odstavku 25. člena ZUS-1, ki določa, da če sodišče tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.