Jedro

V zagotovilu tožene stranke o neobstoju ustnih dogovorov, kakršno izhaja iz 2. člena Pogodbe, ne gre za obveznost, kot jo opredeljuje

1. odstavek 46. člena ZOR (prim. 3.1. odstavek te obrazložitve). Šlo pa bi lahko za izrecno zagotovljeno okoliščino, ki se tiče neobstoja dogovora o uživanju solastne nepremičnine v naravi. Če je takšno sklepanje pravilno, bi šlo lahko za pravno napako, če bi se kasneje izkazalo, da obstajajo dogovori (v nasprotju z izrecnim drugačnim zagotovilom prodajalca v pogodbi), ki kakorkoli omejujejo kupčevo pravico do uporabe spornega podstrešja (prim. 1. odstavek 508. člena ZOR). Toda sankcija za pravno napako iz 1. odstavka 510. člena ZOR pred izročitvijo stvari - predmeta prodajne pogodbe ne pride v poštev. Zatrjevana spremenjena izjava o zagotovilu omenjene okoliščine tako ne more biti podlaga niti za razdrtje pogodbe iz 124. člena in nasl. ZOR niti za razdrtje pogodbe po 510. členu ZOR.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Tožeča stranka mora toženi stranki plačati 250.350,00 SIT za stroške pritožbenega postopka v roku 15 dni.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožeča stranka uveljavljala plačilo 13,769.997,00 SIT.

Proti sodbi sodišča prve stopnje vlaga pravočasno pritožbo tožeča stranka. V pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni ali pa naj jo razveljavi in zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Pritožbenemu sodišču predlaga, naj pritožbo zavrne in izpodbijano sodbo potrdi.

Pritožba ni utemeljena.

1. Tožeča stranka je tožbeni zahtevek na vrnitev dvojne are (2. odst. 80. čl. ZOR) utemeljevala (1) z očitkom, češ da tožena stranka ni bila sposobna izročiti 116 m2 podstrešja, kot naj bi bilo dogovorjeno s Pogodbo o prodaji nepremičnine z dne 22.12.2000 (v prilogi A 4; v nadaljevanju Pogodba), temveč le 73,89 m2. Trdila je še, da naj bi

(2) pooblaščenka tožene stranke po podpisu Pogodbe potrdila obstoj ustnih dogovorov z družbo K. d.d., ki se nanašajo na pravico uporabe spornega dela podstrešja. Zato naj bi po tožbenih trditvah podala izjavo o razdrtju Pogodbe in toženo stranko pozvala, naj ji plača dvojno aro.

2.1. Trditve, povzete v 1. odstavku te obrazložitve pod (2), je po prepričanju pritožbenega sodišča mogoče razumeti le, če se umestijo v kontekst vsebine 3. odstavka 2. člena Pogodbe. V tem kontekstu pa jih je mogoče razumeti kot očitek spremembe izjave tožene stranke o neurejenosti razmerij z družbo K. d.d. glede uporabe spornega podstrešja, kar je ob prodaji solastniškega deleža (prim. 1. člen Pogodbe) lahko odločilno (prim. 1. odstavek 14. člena ZTLR).

2.2. Pritožbeno sodišče sprejema presojo, da tožbeni zahtevek na vrnitev dvojne are zaradi zatrjevanega obstoja ustnih dogovorov z družbo K. d.d., ki naj bi se nanašali na pravico uporabe spornega podstrešja in za katere naj bi tožeča stranka izvedela šele po sklenitvi Pogodbe, ne more biti utemeljen. Razlog za nesklepčnost te trditvene podlage sicer po mnenju pritožbenega sodišča ni v neopredelitvi vsebine zatrjevanih dogovorov, pač pa v naslednjem.

3.1. Tožbene trditve v IV. točki je v kontekstu tožbenih navedb, povzetih v 1. odstavku te obrazložitve, mogoče razumeti kot razdrtje Pogodbe, ki naj bi bilo posledica enostranskega upravičenja pogodbi zveste stranke zaradi neizpolnitve (predmeta obveznosti) druge pogodbene stranke (prim. 124. člen in naslednji ZOR). Kaj je treba razumeti kot predmet obveznosti, pa določa 1. odstavku 46. člena ZOR.

Obveznost je po tem določilu lahko v tem, da nekdo nekaj da, stori, opusti ali trpi.

3.2. V zagotovilu tožene stranke o neobstoju ustnih dogovorov, kakršno izhaja iz 2. člena Pogodbe, ne gre za obveznost, kot jo opredeljuje 1. odstavek 46. člena ZOR (prim. 3.1. odstavek te obrazložitve). Šlo pa bi lahko za izrecno zagotovljeno okoliščino, ki se tiče neobstoja dogovora o uživanju solastne nepremičnine v naravi.

Če je takšno sklepanje pravilno, bi šlo lahko za pravno napako, če bi se kasneje izkazalo, da obstajajo dogovori (v nasprotju z izrecnim drugačnim zagotovilom prodajalca v pogodbi), ki kakorkoli omejujejo kupčevo pravico do uporabe spornega podstrešja (prim. 1. odstavek

508. člena ZOR). Toda sankcija za pravno napako iz 1. odstavka 510. člena ZOR pred izročitvijo stvari - predmeta prodajne pogodbe ne pride v poštev. Zatrjevana spremenjena izjava o zagotovilu omenjene okoliščine tako ne more biti podlaga niti za razdrtje pogodbe iz 124. člena in nasl. ZOR niti za razdrtje pogodbe po 510. členu ZOR.

Sankcija, ki bi prišla v poštev v zvezi z očitkom (2) iz tožbe (prim.

1. odstavek te obrazložitve) v fazi pred izpolnitvijo pogodbe, je izpodbojnost pogodbe zaradi napak volje (prim. 61. člen in 65. člen ZOR). Razveljavitve pogodbe, ki se po ustaljeni sodni praksi v primeru spora ne doseže z enostransko izjavo volje temveč s konstitutivno sodbo, pa tožeča stranka ni uveljavljala. Trditve o obstoju dogovorov o uporabi podstrešja med toženo stranko in K d.d. so zato tudi po prepričanju pritožbenega sodišča nesklepčne: tudi če bi se izkazale za resnične, tožeča stranka ne bi bila upravičena do vrnitve (dvojne) are.

4. V zvezi s pritožbenimi trditvami o protispisnosti ugotovitve sodišča prve stopnje glede nesklepčnosti tega dela tožbenega zahtevka pa je treba pojasniti, da pritožbene trditve ne pomenijo uveljavljanja absolutne bistvene kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožnica namreč ne opozarja na protispisnost, kot jo opredeljuje 14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP. Zato na te trditve pritožbeno sodišče ne odgovarja.

5. Tožeča stranka ni utemeljevala tožbenega zahtevka na vrnitev dvojne are s samovoljno prestavitvijo pregradne stene, zaradi česar tožena stranka naj ne bi bila sposobna izročiti "nepremičnine" v obsegu, kot je bil tožeči stranki pokazan ob ogledu. S tem dejstvom namreč tožeča stranka ni utemeljevala tožbenega zahtevka (prim. 1. odstavek te obrazložitve).

6. Iz razlogov izpodbijane sodbe ni razvidno, da bi sodišče prve stopnje izpovedbo priče J.C. ocenilo kot neprepričljivo zato, ker se ni znal orientirati na podlagi tlorisa prostorov, ki ga je v spis vložila tožena stranka. Pač pa izpodbijana dokazna ocena te priče temelji na izjavah v zvezi z ogledom sporne mansarde pred podpisom sporne pogodbe, ki so si po stališču sodišča prve stopnje same s seboj v nasprotju. Tega stališča sodišča prve stopnje pritožnik ne izpodbija z očitkom protispisnosti povzetka za to dokazno ceno bistvenih delov zapisnika o zaslišanju te priče. Protispisnosti ni ugotovilo niti pritožbeno sodišče. Tudi po prepričanju pritožbenega sodišča pa je neprepričljiva izpovedba priče, ki je o bistvenem dejstvu, to je pričinem zaznavanju ogledanih prostorov na podstrešju, negotova do te mere, da podaja v zvezi s to bistveno okoliščino nasprotujoče si izjave.

7. V 3. odstavku 2. člena Pogodbe res ni izrecnega zapisa, da je kupec seznanjen, kaj prodajalka - tožena stranka v naravi dejansko uporablja. A ugotovitev sodišča prve stopnje o tem kljub temu po prepričanju pritožbenega sodišča ne nasprotuje omenjeni listini. Iz spornega zapisa Pogodbe namreč sledi, da je kupec (tožeča stranka) seznanjen s tem, da del podstrešja uporablja solastnik - K d.d. To pa obenem pomeni, da je kupec, ki si je pred podpisom Pogodbe nepremičnino ogledal, seznanjen tudi s tem, da preostanek podstrešja uporablja drugi solastnik, prodajalec - to je tožena stranka. Takšno sklepanje je po prepričanju pritožbenega sodišča logično tudi zato, ker tožeča stranka ni zatrjevala, da del podstrešja ne bi bil uporabljan ali da bi ga uporabljal kdo tretji.

Pritožbeno sodišče zato ocenjuje, da zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb postopka v zvezi s to dejansko ugotovitvijo sodišča prve stopnje iz 14. tč. 2. odst. 339. člena ZPP ni podana.

8. Pritožbeno sodišče sprejema pritožbene trditve, da zgolj na podlagi Pogodbe ne bi mogla sklepati, kaj je predmet uporabe podstrešja v naravi. Pogodba namreč sporno uporabo nedoločno opredeljuje kot "del podstrešja". Pač pa zapis sporne pogodbe v 2. členu sporne pogodbe potrjuje, da si je tožeča stranka pred podpisom sporne pogodbe ogledala podstrešje (to med strankama ni bilo sporno) in bila seznanjena, da solastnik K d.d. uporablja "del podstrešja".

Dejansko stanje v pogledu obsega uporabe spornega (solastnega) podstrešja ji je bilo tako predočeno, kar potrjuje tudi pritožnica v pritožbi.

9. V zvezi z izpodbijano dokazno oceno prič M.Š., N.P. in A. K. pritožbeno sodišče najprej ugotavlja, da pritožnik v pritožbi zgolj pavšalno zatrjuje, da si izpovedbe teh prič nasprotujejo. Na te, pavšalne pritožbene trditve pritožbeno sodišče ne more podati konkretnega odgovora. Sicer pa pritožnik sam opozarja na skladnost izpovedb teh prič v pogledu samovoljno postavljenih pregradnih vrat (prim. 5. odstavek te obrazložitve). Pritožbeno sodišče dodaja še, da pogodbeno razmerje med toženo stranko in A. d.o.o. samo zase verodostojnosti teh prič ne more izpodbiti.

10. Enako velja za pritožbene trditve o nerazumnosti odstopa od pogodbe v primeru, če bi bila tožeča stranka resnično seznanjena z dejansko kvadraturo podstrešja, ki bi lahko bila predmet izročitve v posest. S tem v zvezi pritožbeno sodišče dodaja naslednje. Na tožeči stranki je bilo trditveno in dokazno breme, da je za neizpolnitev Pogodbe odgovorna tožena stranka (2. odstavek 80. člena ZOR in 212. člen ZPP). Tožeča stranka bi morala tako najprej dokazati tožbene trditve, da je bil predmet obveznosti tožene stranke po Pogodbi (med drugim), da tožeči stranki izroči v posest 116 m2 poslovnega prostora na podstrešju nepremičnine, katere solastnica je.

11. Obveznost izročitve tožene stranke, kot je definirana v 1. odstavku 6. člena Pogodbe, ne da odgovora na pravkar omenjene tožbene trditve (prim. 1. odstavek 6. člena Pogodbe). Določilo, v katerem je omenjena površina podstrešja v izmeri 116 m2, to je 1. odstavek 1. člena Pogodbe pa ne opredeljuje obveznosti izročitve tožene stranke, niti se na to določilo ne sklicuje 1. odstavek 6. člena Pogodbe.

Upoštevaje pravkar omenjeno besedilo Pogodbe in zavrnitev pritožbenih trditev, ki izpodbijajo dokazno oceno sodišča prve stopnje, pritožbeno sodišče sprejema dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bila tožeča stranka pred podpisom pogodbe seznanjena z dejansko površino poslovnih prostorov, ki ji jih lahko tožena stranka izroči v posest na podstrešju prodajane solastne nepremičnine in ki je bila bistveno manjša od 116 m2. Tožeča stranka je bila tako seznanjena z dejstvom, da ji tožena stranka ne bo mogla izročiti v posest poslovnih prostorov na podstrešju v izmeri 116 m2, ker je del te površine (upravičeno ali neupravičeno) zasedal solastnik K. d.d. S podpisom Pogodbe pa je na to pristala, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje. Pritožbeno sodišče še dodaja, da besedilo Pogodbe ne daje nobene podlage za ugotovitev, da bi se tožena stranka zavezala, da bo izročila v posest poslovne prostore na podstrešju v izmeri 116 m2. Zato tožeča stranka ni dokazala, da bi bil predmet obveznosti tožene stranke po Pogodbi (med drugim), da tožeči stranki izroči v posest 116 m2 poslovnega prostora na podstrešju nepremičnine, katere solastnica je. Dejstvo, da tožena stranka po podpisu Pogodbe tožeči stranki ni mogla izročiti 116 m2 podstrešja, sposobnih za vselitev, pa zato ne pomeni neizpolnitve pogodbe. Če pa je tako, sta neutemeljena zahtevka za vrnitev dvojne are (prim. 2. odstavek 80. člena ZOR) in odškodninski zahtevek zaradi razdrtja pogodbe (1. odstavek 132. člena ZOR).

12. Izrecno uveljavljani pritožbeni razlogi tako niso podani. Ker niso podani niti tisti, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče odločilo, kot je razvidno iz izreka sodbe (353. člen ZPP).

13. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. člena in prvem odstavku 165. člena ZPP. Tožeča stranka je v pritožbenem postopku propadla, zato mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka. Povrniti pa mora toženi stranki njene stroške odgovora na pritožbo. Te stroške je pritožbeno sodišče odmerilo v znesku 250.350,00 SIT (1.375 odvetniških točk X 110,00 SIT = 151.250,00 SIT X 1,20 DDV = 181.500,00 SIT + 68.850,00 SIT za takso za odgovor na pritožbo).