Jedro

Mati tožnikov (imetnica stanovanjske pravice) je umrla pred sklenitvijo prodajne pogodbe za obravnavano stanovanje in je ostalo to nezasedeno (nasprotnih trditev ni). Toda zasedeno je bilo, ker ga je zasedala mati ob uveljavitvi stanovanjskega zakona, ob podaji zahteve za odkup, ob privolitvi tožene stranke kot lastnika, da proda stanovanje, in ob končanju denacionalizacijskega postopka, ko ni bilo več ovir, da bi tožena stranka izpolnila svojo zakonsko dolžnost in obveznost. Mati tožnikov bi tako postala lastnica in po njeni smrti bi tožnika kot dediča stanovanje dedovala. Tožena stranka, ki ni izpolnila zakonske in pogajalske obveznosti, zato ne sme odkloniti sklenitve pogodbe in tako izkoristiti naključje, ki se je primerilo drugi stranki v času, ko je bila na potezi tožena stranka. V takšnem primeru, kot je obravnavani, bi bilo v nasprotju z duhom omenjenih privatizacijskih in prehodnih določb stanovanjskega zakona odkloniti zahtevo tožnikov za sklenitev pogodbe, ker nista bila navedena v najemni pogodbi matere kot imetnice stanovanjske pravice. Po njej sta podedovala pravico skleniti pogodbo, do katere sklenitve ni prišlo zaradi ravnanja tožene stranke kot prodajalca.

Izrek

Reviziji se ugodi in se sodba sodišča druge stopnje spremeni tako, da se pritožba tožene stranke zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka mora povrniti tožeči stranki nerazdelno 32.512,50 SIT pritožbenih stroškov in 84.042,50 SIT revizijskih stroškov v 15 dneh.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženka skleniti s tožnikoma prodajno pogodbo, na katere podlagi bosta postala tožnika polovična lastnika stanovanja v T., P., medtem ko je v presežku (zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine) tožbeni zahtevek zavrnilo. Zavzelo je stališče, da sta tožnika podedovala po svoji materi (ob uveljavitvi stanovanjskega zakona, Ur. list RS, št. 18/91-1, 21/94 in 23/96 - SZ imetnici stanovanjske pravice na obravnavanem stanovanju, ki je podala zahtevo za odkup, pa toženka do njene smrti ni izpolnila obveznosti prodati stanovanja) pravico do odkupa stanovanja in na podlagi 128. člena SZ tudi pravico vložiti tožbo. Pravna prednica do svoje smrti ni bila seznanjena s tem, da je bil denacionalizacijski postopek končan.

Na pritožbo tožene stranke je sodišče druge stopnje sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek zavrnilo tudi v tistem delu, v katerem mu je ugodilo sodišče prve stopnje. Zavzelo je namreč stališče, da tožnika ne sodita med upravičence iz drugega (prav: tretjega) odstavka 147. člena SZ, ker pač nista bila uporabnika stanovanja ne ob uveljavitvi SZ ne ob smrti njune matere.

Proti tej sodbi vlagata tožnika revizijo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka po drugem odstavku 354. člena zakona o pravdnem postopku (ZPP) in zmotne uporabe materialnega prava. Sodbi očitata, da ni zavzela stališč do vseh zatrjevanih dejstev v tožbi. Sodbe zato ni mogoče preizkusiti, tožeči stranki pa je odvzeta možnost dvostopenjskega sojenja. Sodba bi bila pravilna, če prednica tožnikov sploh ne bi vložila zahteve za odkup stanovanja. Tako sodba nima nikakršnih razlogov o odločilnem dejstvu, da je tožena stranka ponudila pravni prednici tožnikov možnost odkupa stanovanja. Če že ni šlo za sklenjen posel, pa je šlo vsaj za obligacijsko zavezo tožene stranke, ki je iztožljiva. Sodišče tudi ni zavzelo stališča do zatrjevane okoliščine, da tožena stranka ni obvestila pravne prednice tožnikov, da je končan denacionalizacijski postopek. Tožnika naj bi tako trpela zaradi malomarnosti tožene stranke in neizpolnitve njene obveznosti.

Na vročeno revizijo tožena stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS pa se o njej ni izjavilo.

Revizija je utemeljena.

Očitane bistvene kršitve določb drugega odstavka 354. člena ZPP (po vsebini revizije sodeč očitno mislita revidenta na 13. točko tega predpisa) ni. Pritožbeno sodišče je pač zavzelo drugačno pravno stališče, kot ga zagovarjata tožnika, pri čemer se je oprlo na določbo tretjega odstavka 147. člena SZ. Ob takšni podlagi, ki naj bi že sama zase izključevala tožnika iz kroga upravičencev do privatizacije stanovanja, sodišče ni bilo dolžno odgovarjati na trditve iz odgovora na pritožbo o tem, da tožena stranka ni obvestila prednice tožnikov o končanem denacionalizacijskem postopku, nadalje o ponudbi za odkup in o reševanju zahteve za odkup. Izpodbijano sodbo glede na njeno odločitev je mogoče v vsem preizkusiti. Uveljavljane kršitve torej ni in tudi ne tiste, na kakršno pazi sodišče po uradni dolžnosti (10. točka drugega odstavka 354. člena ZPP).

Prav ima revizija, da materialnega prava pritožbeno sodišče ni pravilno uporabilo. Dejansko stanje, ki je ugotovljeno na nižjih stopnjah in je potemtakem podlaga za odločanje na revizijski stopnji, je naslednje: pravna prednica - mati tožnikov je bila imetnica stanovanjske pravice na obravnavanem stanovanju; tožena stranka ji je z dopisom z dne 10.6.1991 ponudila stanovanje v odkup po privatizacijskih predpisih; pravna prednica je 28.9.1993 podala zahtevo za odkup stanovanja; tožena stranka jo je z dopisom z dne 20.10.1993 obvestila, da je hiša, v kateri je stanovanje, predmet denacionalizacijskega postopka in da ji bo v primeru, da stanovanje ne bo vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, stanovanje prodala na podlagi njene vloge; s sklepom Uprave enote T. z dne 5.6.1995 je bil ustavljen postopek za denacionalizacijo, o čemer tožena stranka prednice ni obvestila; dne 10.8.1995 je prednica umrla in po njej sta dedovala tožnika kot edina dediča vsak do polovice, med drugim tudi pravico do odkupa obravnavanega stanovanja (točka 3.b) sklepa o dedovanju D 222/95). Stanovanjski zakon določa v tretjem odstavku 147. člena kot specialni določbi v razmerju do 117. člena istega zakona, da če imetnik stanovanjske pravice umre pred potekom roka za privatizacijo, se pravica sklenitve kupoprodajne pogodbe prenese na zakonca ali osebo, s katero je imetnik stanovanjske pravice živel v dalj časa trajajoči življenjski skupnosti oziroma na drugega ožjega družinskega člana, navedenega v najemni pogodbi. Gledano z zakonodajno-tehničnega vidika je izraz "pred potekom roka za privatizacijo" najmanj nepopoln, terja pa takšno razlago, da je z njim mišljen rok za vložitev zahteve za odkup stanovanja iz 123. člena SZ, saj kakšnega drugega "roka za privatizacijo" zakon ne določa (instrukcijski 15-dnevni rok za sprožitev postopka iz četrtega odstavka 128. člena ne sodi sem).

Pritrditi velja izraženemu stališču pritožbenega sodišča, da je zakon s kogentnimi predpisi določil, kdo je lahko stranka v prodajni pogodbi po privatizacijskih predpisih iz 117. do 124. člena SZ. Iz teh tudi sledi, da je mogoče stanovanje prodati s popusti le, če je zasedeno. V 117. členu so namreč na splošno določeni upravičenci do odkupa in predmet prodaje. S tem, ko je zakonodajalec določil obveznost prodaje imetniku, ki je imel takšen status po prejšnjem zakonu o stanovanjskih razmerjih, je določil, da se prodajajo le zasedena stanovanja, saj je imetnik po drugem odstavku 1. člena zakona o stanovanjskih razmerjih tisti, ki stanovanje trajno uporablja za zadovoljevanje svojih osebnih in družinskih stanovanjskih potreb. Zakonodajalec se je namreč zavedal, da prodaja zasedenih stanovanj na prostem trgu in s tem tudi privatizacija ne bi dosegli želenega učinka. Oviro za uspešno privatizacijo pa bi lahko pomenila tudi različna premoženjska sposobnost prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice. Zato je zakonodajalec olajšal možnost odkupa tako, da je razširil krog upravičencev odkupa tudi na ožje družinske člane prejšnjega imetnika. S tem je kljub temu omogočil privatizacijo, istočasno pa omogočil še nadaljnje bivanje imetnika v dosedanjem stanovanju. Vse navedeno pomeni, da je zakonodajalec v prvem odstavku 117. člena SZ določil, da lahko kot upravičenci odkupijo stanovanje imetnik ali ožji družinski člani, odkupijo pa lahko le zasedeno stanovanje . Toda v tej zadevi je položaj le nekoliko drugačen. Res je sicer mati tožnikov umrla pred sklenitvijo prodajne pogodbe za obravnavano stanovanje in je ostalo to nezasedeno (nasprotnih trditev ni). Toda zasedeno je bilo, ker ga je zasedala mati ob uveljavitvi stanovanjskega zakona, ob podaji zahteve za odkup, ob privolitvi tožene stranke kot lastnika, da proda stanovanje, in ob končanju denacionalizacijskega postopka, ko ni bilo več ovir, da bi tožena stranka izpolnila svojo zakonsko dolžnost in obveznost, dano z obljubo o prodaji stanovanja. Skratka, ni bilo ovir, da bi ji ga prodala. Mati tožnikov bi tako postala lastnica in po njeni smrti bi tožnika kot dediča stanovanje dedovala. potemtakem ne sme zdaj tožena stranka, ki ni izpolnila zakonske in pogajalske dolžnosti obveznosti, odkloniti sklenitve pogodbe in tako izkoristiti naključje, ki se je primerilo drugi stranki v času, ko je bila na potezi tožena stranka. V takšnem primeru, kot je obravnavani, bi bilo zato v nasprotju z duhom omenjenih privatizacijskih in prehodnih določb stanovanjskega zakona odkloniti zahtevo tožnikov za sklenitev pogodbe, ker nista bila navedena v najemni pogodbi matere kot imetnice stanovanjske pravice. Po njej sta podedovala pravico skleniti pogodbo, do katere sklenitve ni prišlo zaradi ravnanja tožene stranke kot prodajalca.

Tožena stranka sicer zavzema stališče, da je bila zahteva vložena prezgodaj, ker je šele novela stanovanjskega zakona iz leta 1994 omogočila privatizacijo stanovanj iz drugega odstavka 113. člena, med katere sodi obravnavano stanovanje, oziroma da bi morala prednica tožnika takšno zahtevo ponoviti. Na to je pravilno odgovorilo že pritožbeno sodišče. Če bi bila tožena stranka ves čas takšnega mnenja, kot ga zagovarja zdaj, bi pač morala "prezgodnjo" zahtevo za odkup zavrniti in s tem prednici tožnikov omogočiti pravno sredstvo zoper takšno odločitev. Tožena stranka pa jo je celo povabila, naj zahteva odkup, potem pa jo je obvestila, da "v primeru, da stanovanje ne bo vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, vam bo prodano na osnovi te vloge, takoj ko bo naveden postopek pravnomočno zaključen".

Zaradi vsega povedanega je potrebno pritrditi stališču sodišča prve stopnje, da sta tožnika s sklepom o dedovanju opr. št. D 222/95 z dne 16.11.1995 med drugim podedovala tudi pravico do odkupa spornega stanovanja vsak do polovice, saj je njuna pravna prednica svojo pravico do odkupa spornega stanovanja z vložitvijo zahteve za odkup že uveljavila in je že pred njeno smrtjo nastopila dolžnost tožene stranke prodati sporno stanovanje. Tožnika sta v skladu s tretjim odstavkom 128. člena SZ pridobila tudi pravico vložiti tožbo, ko jima je toženka zavrnila sklenitev prodajne pogodbe. Zato je bilo potrebno ugoditi reviziji in spremeniti izpodbijano sodbo (prvi odstavek 395. člena ZPP) tako, da se pritožba tožene stranke zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje (prvi odstavek 366. člena ZPP).

Odločitev o pritožbenih (po odvetniški tarifi za odgovor na pritožbo ter za sprejem odločbe in sporočilo stranki) in revizijskih stroških (za sodno takso in po odvetniški tarifi za sestavo revizije ter za sprejem revizijske odločbe in sporočilo stranki) temelji na prvem odstavku 166. člena in prvem odstavku 154. člena ZPP).