Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Kdaj je mogoče zahtevati izbris hipoteke, določa drugi odstavek 154. člena SPZ. Ker ni sporno, da zavarovana terjatev tožene stranke do prodajalca, ki je zavarovana s hipoteko, še ni prenehala, prav tako pa tožeča stranka ni zatrjevala ostalih pogojev za izbris, je zahtevek na podlagi določb SPZ neutemeljen, lahko bi temeljil kvečjemu na pogodbeni podlagi. Pravdni stranki pa nista v neposrednem pogodbenem razmerju. Tožena stranka (oziroma njena pravna prednica) se tožeči stranki ni nikoli zavezala, da ji bo izročila izbrisno dovoljenje. Obstaja le zaveza tožene stranke do prodajalca in zaveza prodajalca do tožeče stranke. Prav tako ne gre za položaj, ko bi tožeča stranka vstopila v položaj prodajalca, ker bi ta nanjo po prejemu kupnine prenesel terjatev do tožene stranke za izstavitev izbrisne pobotnice. Iz nobenega od sklenjenih pravnih poslov tako ne izhaja, da bi imela tožeča stranka zahtevek do tožene stranke na izbris hipoteke.
I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.
1. Višje sodišče v Kopru je v tej zadevi pristojno na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča Republike Slovenije opr.št. Su 635/2018 z dne 19.3.2018. 2. Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Ljubljani zavrnilo tožbeni zahtevek na izstavitev izbrisnega dovoljenja za izbris maksimalne hipoteke pri v izreku naštetih nepremičninah, skupaj z izbrisom neposredne izvršljivosti v izreku opisane terjatve. Iz razlogov sodbe izhaja, da je tožeča stranka od družbe S. kupila nepremičnine, na katerih je bila vknjižena maksimalna hipoteka za banko A. (njena pravna naslednica je tožena stranka). Kupnina je bila plačana z verižnimi kompenzacijami. Tožena stranka ni v pogodbenem odnosu s tožečo stranko, kredit v zavarovanje katerega je bila ustanovljena hipoteka, pa še ni odplačan, zato ni pogojev za ugoditev zahtevku.
3. Zoper sodbo se tožeča stranka pritožuje. Poudarja, da je tožeča stranka kupnino plačala, kar med strankama ni sporno, in so torej izpolnjeni pogoji za izstavitev izbrisne pobotnice. V času sklenitve kupoprodajne pogodbe hipotekarni upnik v pogodbi ni zahteval nakazila kupnin na njegov račun. To je zahteval šele v Dodatku št. 11, sklenjenem 30.10.2009, oziroma 8 mesecev po sklenitvi kupoprodajne pogodbe.
4. V odgovoru na pritožbo je tožena stranka pritrdila razlogom sodišča prve stopnje in predlagala zavrnitev pritožbe.
5. Pritožba ni utemeljena.
6. V predmetni zadevi Stvarnopravni zakonik ne nudi neposredne podlage za zahtevek kupca na izstavitev izbrisnega dovolila za hipoteko, ki jo je prodajalec ustanovil za poplačilo svoje obveznosti do banke. Kdaj je mogoče zahtevati izbris hipoteke, določa drugi odstavek 154. člena SPZ. Ker ni sporno, da zavarovana terjatev tožene stranke do prodajalca, ki je zavarovana s hipoteko, še ni prenehala, prav tako pa tožeča stranka ni zatrjevala ostalih pogojev za izbris, je zahtevek na podlagi določb SPZ neutemeljen in bi lahko temeljil kvečjemu na pogodbeni podlagi. Zato se je sodišče prve stopnje pravilno ukvarjalo s pravnimi posli, ki so bili sklenjeni med tožečo stranko in prodajalcem ter toženo stranko in prodajalcem.
7. Dejansko stanje v zadevi ni sporno. Hipoteka je bila ustanovljena za zavarovanje kredita, ki ga je investitor izgradnje nepremičnine (prodajalec) najel pri banki A. S tožečo stranko je prodajalec sklenil kupoprodajno pogodbo za posamezni etažni del v tej nepremičnini, s katero je bilo dogovorjeno plačilo kupnine z verižnimi kompenzacijami, prodajalec pa se je (s Splošnimi pogoji prodaje posameznih delov stavb s komercialnim imenom "S.") zavezal izročiti kupcu notarsko overjeno izbrisno pobotnico hipotekarnega upnika1. V Splošnih pogojih (ki jih je podpisal le prodajalec) je še navedeno, da je hipotekarni upnik (prodajalcu) podal izjavo, s katero se je zavezal izdati notarsko overjeno izbrisno pobotnico za izbris hipoteke na stanovanju v roku 5 dni od plačila celotne kupnine. V nadaljevanju je tožeča stranka z dogovorjeno verižno kompenzacijo v celoti plačala kupnino in dosegla tudi vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi, ne pa tudi izbrisa maksimalne hipoteke. Po zakonu o ukrepih Republike Slovenije za krepitev stabilnosti bank (ZUKSB) je bila terjatev hipotekarnega upnika prenesena na toženo stranko. V zemljiški knjigi je zdaj kot imetnik maksimalne hipoteke vpisana tožena stranka.
8. Pravdni stranki torej nista v neposrednem pogodbenem razmerju. Tožena stranka (oziroma njena pravna prednica) se tožeči stranki ni nikoli zavezala, da ji bo izročila izbrisno dovoljenje. Obstaja le zaveza tožene stranke do prodajalca in zaveza prodajalca do tožeče stranke. Prav tako ne gre za položaj, ko bi tožeča stranka vstopila v položaj prodajalca, ker bi ta nanjo po prejemu kupnine prenesel terjatev do tožene stranke za izstavitev izbrisne pobotnice (iz zaveze, na katero se sklicujejo Splošni pogoji). Iz nobenega od sklenjenih pravnih poslov tako ne izhaja, da bi imela tožeča stranka zahtevek do tožene stranke na izbris hipoteke, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Vprašanje, ali je tožena stranka v času, ko je bila sklenjena kupoprodajna pogodba med prodajalcem in tožečo stranko, zahtevala, da se vsa plačila kupnine vršijo na poseben račun, za ta postopek ni relevantno. Šlo bi kvečjemu za kršitev kreditne pogodbe s strani prodajalca (kreditojemalca), tožeča stranka pa ni bila stranka te pogodbe, da bi iz nje lahko imela kakršnekoli zahtevke. Enako velja za vprašanje, ali je bila kupnina plačana v celoti, saj je to stvar razmerja med prodajalcem in kupcem, ne pa tožene stranke.
9. Na podlagi vsega povedanega je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).
1 Tožeča stranka je bila torej ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe seznanjena, da je bil posamezni del, ki ga je kupila, obremenjen s hipoteko.