Jedro

Če gre za posel rednega upravljanja in je bila odločitev o sanaciji komunikacijskih jaškov na poslovnem odboru sprejeta, kar trdi tožeča stranka, zaračunano pa je bilo le delo, ki je bilo opravljeno, je tožena stranka dolžna svoj delež stroškov poravnati, ne glede na to, da dela v njenem nadstropju niso bila opravljena.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo:

I. razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 91211/2009 z dne 6. 7. 2009 tudi v prvem in četrtem odstavku izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo ter

II. naložilo tožeči stranki, da toženi stranki plača nadaljnje stroške postopka v višini 208,00 EUR v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po poteku paricijskega roka dalje.

2. Zoper sodbo se je zaradi napačne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb postopka pravočasno pritožila tožeča stranka. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V tej zadevi tožeča stranka kot upravnik poslovne stavbe na naslovu S. 54, L., od tožene stranke, ki je solastnik poslovnega prostora v tej stavbi, zahteva povračilo zneska, ki ga je plačala namesto tožene stranke za sanacijo komunikacijskih jaškov v poslovni stavbi. Tožeča stranka je v tožbi navedla, da je bila odločitev o sanaciji komunikacijskih jaškov kot posel rednega upravljanja sprejeta na seji poslovnega odbora, delo je bilo opravljeno, razen v devetem nadstropju, kjer so prostori tožene stranke, glede na celoten račun izvajalca in glede na solastniški delež tožene stranke pa zato od tožene stranke zahteva plačilo 1.008,00 EUR, zakonske zamudne obresti od 13. 2. 2008 do 30. 6. 2009 v znesku 162,83 EUR in zakonske zamudne obresti od 1. 7. 2009 dalje.

6. Sodišče prve stopnje je odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka tožeče stranke utemeljilo z ugotovitvijo, da med strankama ni prerekano, da dela v devetem nadstropju poslovne stavbe (kjer so prostori tožene stranke) niso bila opravljena, je pa sporna višina neopravljenega dela, kar je pravno pomembno za končni izračun vtoževanega zneska. V razlogih je še navedlo, da je trditveno breme o tem na strani tožeče stranke, ta pa natančne višine v zvezi z neopravljenim delom ni jasno zatrjevala in dokazala; četudi bi bil podan temelj zahtevka, je višina zahtevka tožeče stranke nesubstancirana, zaradi česar tožba ni sklepčna.

7. Trditveno breme tožeče stranke je odvisno od materialnopravne podlage za odločitev o zahtevku. Predmetni spor izhaja iz razmerja upravnik – lastnik poslovnega prostora in glede na to, da je predmet upravljanja objekt, v katerem se nahajajo izključno poslovni prostori, je treba v takem primeru uporabiti določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ) o upravniku (1). Upravnik nastopa v pravnem prometu v imenu in za račun etažnih lastnikov, dejanja upravnika pa imajo učinek le za etažne lastnike in zato upravnik kot zastopnik etažnih lastnikov ni dolžan plačevati obveznosti, ki se nanašajo na etažne lastnike, iz lastnih sredstev. Tožeča stranka je navedla, da vtoževani znesek predstavlja znesek računa izvajalca, delež 6,25 %, ki odpade na lastniški delež tožene v poslovni stavbi (ta ni prerekan) in tako dobljeni znesek z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Dodatek o delu, ki pri toženi stranki ni bilo opravljeno, ni pomemben, če ga je tožeča navajala, pa ji ne more iti v škodo. Če gre namreč za posel rednega upravljanja in je bila odločitev o sanaciji komunikacijskih jaškov na poslovnem odboru sprejeta, kar trdi tožeča stranka, zaračunano pa je bilo le delo, ki je bilo opravljeno, je tožena stranka dolžna svoj delež stroškov poravnati, ne glede na to, da dela v njenem nadstropju niso bila opravljena (2). Pri tem pa je med strankama sporno, ali gre za posel rednega upravljanja, sodišče prve stopnje pa tega ni ugotavljalo. Ob takem materialnopravnem izhodišču pa se ugotovitev sodišča prve stopnje, da je za končni izračun vtoževanega zahtevka pravno pomembno, kakšna je višina neopravljenega dela, izkaže za napačno. Zato gre pritrditi pritožbenim trditvam tožeče stranke, da je jasno utemeljila višino svojega zahtevka. V zadevi je namreč bistveno, ali je tožeča stranka pridobila potrebno soglasje za izbiro izvajalca del in ali je bil s tem opravljen posel rednega upravljanja, saj je tožeča stranka dolžna upoštevati sklepe solastnikov poslovne stavbe in poskrbeti, da se obveznosti iz poslov, ki jih upravlja, razdelijo med solastnike v skladu z veljavnim razmerjem (prim. določbe 115. do 118 člena SPZ), tožena pa je dolžna kriti bremena skupne stvari. Ker sodišče prve stopnje te materialnopravne podlage za odločanje v predmetnem sporu ni uporabilo, s tem v zvezi ni ugotavljalo nobenih odločilnih dejstev in je ostalo dejansko stanje v zvezi s temeljem terjatve tožeče stranke v pretežni meri neugotovljeno.

8. Po mnenju višjega sodišča je tožeča stranka navedla vsa pravno odločilna dejstva in predlagala dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo. Sodišče prve stopnje zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča, da ni zadostne trditvene podlage s strani tožeče stranke, pravno odločilnih dejstev ni ugotovilo. Ker je torej sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in posledično nepopolno ugotovilo dejansko stanje, je višje sodišče odločitev razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (2. odstavek 458. člena ZPP).

9. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

(1) prim. Sodba I Cpg 512/2011 z 22.11.2011. (2) prim. VSL sodba I Cp 2752/2011 z dne 4. 4. 2012: etažni lastniki so dolžni kriti stroške iz skupnih delov zgradbe sorazmerno z njihovim solastniškim deležem oziroma v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih.