Jedro

Pritožnik z laičnimi navedbami ne more ovreči poročila o oceni tržne vrednosti, ki ga je izdelala sodna cenilka.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Pritožnik krije sam svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom o prodaji – prvim sklenilo, da se prodaja nepremičnine-poslovni kompleks na naslovu A., ki obsega nepremičnine in solastniške deleže v lasti stečajnega dolžnika, kot je navedeno v sklepu z dne 10. 3. 2021 (izpodbijani sklep), določi tako, da se prodaja opravi na kombiniran način prodaje, in sicer zavezujoče zbiranje ponudb z izvedbo javne dražbe v primeru dveh ali več ponudnikov; pogoja zavezujočega zbiranja ponudb sta izhodiščna cena 1.100.000,00 EUR in varščina 110.000,00 EUR, pogoja naknadne javne dražbe v primeru dveh ali več ponudnikov pa sta izklicna cena je najvišja ponudba v predhodnem postopku zbiranja ponudb in varščina, dana v predhodnem postopku zbiranja ponudb.

2. Upnik se je zoper sklep pritožil. Uveljavlja zmotno in nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Upnik se ne strinja z ocenjeno vrednostjo predmeta prodaje.

3. Upravitelj je na pritožbo odgovoril in predlagal zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Upravitelj mora za vsako premoženje, ki sestavlja stečajno maso, dobiti oceno vrednosti tega premoženja zaradi prodaje (prvi odstavek 327. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP).

6. Višje sodišče pritrjuje upravitelju, da pritožnik (upnik) v postopku pred sodiščem prve stopnje ni v ničemer nasprotoval ocenjeni tržni (1.179.754,00 EUR) in likvidacijski (967.398,28 EUR) vrednosti nepremičnin, ki so predmet te prodaje. Cenitev nepremičnin se v stečajnem spisu nahaja že od 8. 5. 2020 dalje (p. d. 214 – predlog stečajnega upravitelja za prodajo premoženja, katerega priloga je poročilo o oceni tržne vrednosti). Sodišče prve stopnje je ločitvene upnike (kar ni pritožnik) posebej pozvalo za mnenje, saj je izhodiščna cena določena v znesku, ki je nižji od terjatev, zavarovanih z ločitveno pravico (1. točka drugega odstavka 345. člena ZFPPIPP; glej tudi zahtevo za mnenje ločitvenega upnika na p. d. 218, katere priloga je poročilo o oceni tržne vrednosti, ki je bila objavljena 13. 5. 2020). Pritožnik, ki sicer ni ločitveni upnik, bi do izdaje izpodbijanega sklepa lahko predložil lastno cenitev. Tega ni storil, pač pa sedaj laično napada pravilnost izdelane cenitve sodne cenilke gradbene stroke in vrednosti nepremičnin.

7. Pritožnik navaja, da se v nepremičnini, poslovna stavba številka 291, nahajata skladišče in prodajalna, v poslovni stavbi 290 pa restavracija. Pritožnik spregleda, da so ti objekti zapuščeni.

8. Pritožnik pravilnosti cenitve ne more izpodbiti s primerjanjem predmetnih nepremičnin z nepremičnino na B. (ID posla 000000 z dne 5. 3. 2018), kjer je tržna vrednost kvadratnega metra znašala 212,34 EUR, ocenjena tržna vrednost nepremičnine iz izpodbijanega sklepa pa je nižja za 54,70 EUR/m2 pri nepremičnini, na katerih sta objekta št. 291 in 293, oziroma za 52,97 EUR/m2 pri nepremičnini, na kateri je objekt 290. Prav te nepremičnine so bile pri cenitvi upoštevane, sodna cenilka pa je na več straneh pojasnila prilagoditev po načinu tržnih primerjav za nepremičnine (zlasti točki 7.11 in 7.12 poročila o oceni tržne vrednosti). Pojasnjeno je, kako na oceno tržne in likvidacijske vrednosti vplivajo kakovost gradnje, starost izboljšav, velikost zemljišča … tudi v primerjavi s to nepremičnino, ki jo omenja pritožnik. Vse to, skupaj z okoljskim vidikom, je v cenitvi razdelano in pojasnjeno, medtem ko je pritožba v tem delu povsem laična.

9. Iz poročila o oceni tržne vrednosti jasno izhaja, katero metodo je uporabila sodna cenilka in na kateri strokovni podlagi. Nadalje je obširno pojasnjeno, kako se upošteva lega nepremičnin. Pritožnik tega ne more izpodbiti z laično in pavšalno trditvijo, da iz satelitskih posnetkov izhaja, da je nepremičnina v neposredni bližini zelenih površin in ne posredni bližini, pa še, da gre za dobro lokacijo, ki jo je brez dvoma mogoče bolje unovčiti. Vse to so laična mnenja, ki ne morejo ovreči poročila o oceni tržne vrednosti.

10. Pritožbeno opozorilo, da bo s prodajo nastala nenadomestljiva škoda, ker je pred ESČP še odprt postopek v zvezi s pritožnikovo pritožbo zoper začetek stečajnega postopka, ne more spremeniti odločitve višjega sodišča. Sklep o začetku postopka stečajnega postopka z dne 2. 8. 2019 je pravnomočen (sklep VSL Cst 505/2019 z dne 15. 1. 2020).

11. Višje sodišče je odgovorilo na pritožbene navedbe, za katere je presodilo, da so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP). Izrecno zatrjevani pritožbeni razlogi niso utemeljeni, tisti, na katere je višje sodišče pazilo po uradni dolžnosti, pa niso podani. Odločitev višjega sodišča temelji na 2. točki 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP.

12. Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 129. členu ZFPPIPP.

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.