Jedro

S sklenitvijo Prodajne pogodbe je pravni učinek are, kot instrumenta zavarovanja za izpolnitev obveznosti iz Predpogodbe, prenehal. Od sklenitve Prodajne pogodbe dalje je torej znesek, ki je bil plačan v času sklepanja Predpogodbe, predstavljal delno izpolnitev obveznosti, to je plačilo prvega obroka kupnine.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izrek v točki II izpodbijane odločbe spremeni tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v 15 dneh plačati 423.581,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.7.2008 dalje do plačila, v preostalem delu pa se tožbeni zahtevek za plačilo 61.285,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.7.2008 dalje zavrne; v točki III izpodbijane odločbe se izrek o stroških pravdnega postopka spremeni tako, da se znesek pravdnih stroškov, ki jih je dolžna tožeči stranki plačati tožena stranka zniža na 8.761,06 EUR; v preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v 15 dneh povrniti 2.082,60 EUR stroškov pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Prvostopno sodišče je z izpodbijano odločbo ugotovilo, da se postopek zaradi delnega umika tožbe za znesek 84.718,30 EUR ustavi (I. točka izreka odločbe), toženi stranki je naložilo, da tožeči stranki v petnajstih dneh plača 484.867,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1.7.2008 dalje do plačila (II. točka izreka), in da tožeči stranki v 15 dneh povrne 10.959,12 EUR stroškov pravdnega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje. Iz razlogov sodbe izhajajo ugotovitve prvostopnega sodišča, da je tožena stranka privolitev k prenosu pogodbe od prvotne pogodbenice iz predpogodbe (M. d.o.o.) na tožečo stranko dala s konkludentnim ravnanjem, da je s sklenitvijo Prodajne pogodbe, z dne 12.10.2006 (A3, v nadaljevanju: Prodajna pogodba) prenehala Prodajna predpogodba, z dne 9.1.2006 (A12, v nadaljevanju: Predpogodba), da je na podlagi določil Prodajne pogodbe dolžna tožena stranka vrniti tožeči stranki prvi del kupnine, da ta terjatev ni zastarala, in da je zaradi kršitve prodajne pogodbe (ker se navkljub izrecnemu zagotovilu tožene stranke, da bo občinski svet sprejel lokacijski načrt, ta pogoj ni uresničil) tožena stranka odškodninsko odgovorna tožeči stranki in ji zato mora povrniti škodo, ki obsega 50% stroškov za izdelavo projektne dokumentacije in stroške za obe bančni garanciji.

2. Zoper odločitev iz točke II in III se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov in navedla, da je sodišče zmotno dalo prednost časovni kontinuiteti predpogodbe, sporazumu o prenosu pogodbe in prodajne pogodbe pred izrecnimi in zavezujočimi določi predpogodbe in prodajne pogodbe. Če je sporazum o prenosu pogodbe pravno nepomemben, je potrebno konkludentno ravnanje tožene stranke razlagati restriktivno, le tako, da je tožena stranka soglašala, da namesto M. d.o.o. pogodbo sklene tožeča stranka, kar ni sporno. Pravno vprašanje pa je, ali se je tožena stranka s pogodbo zavezala vrniti prejeto aro tožeči strani, ali pa je glede tega obveljalo določilo 9. člena predpogodbe, da je odstop od predpogodbe edini dogovorjeni razlog za vračilo are kupcu, saj kupec M. d.o.o. odstopne izjave tožeči stranki ni nikoli posredoval. Tu si po mnenju pritožnika sodišče pride samo s seboj v nasprotje, ko ugotavlja, da je predpogodba prenehala veljati zaradi izpolnitve, po drugi strani pa, da je pogodba v celoti nadomestila predpogodbo. Pravilna razlaga je, da je zaradi sklenitve prodajne pogodbe s tožečo stranko (enako bi bilo, če bi prodajno pogodbo sklenila M. d.o.o.) odpadel edini razlog za vračilo are. Obe pogodbi je potrebno razlagati in uporabiti tako, kot sta zapisani, verjetno je zato sodišče tudi zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje priče M.Z. in M.K.. Če pa bi sodišče obe predlagani priči zaslišalo, bi dodatno ugotovilo, da s sklenitvijo prodajne pogodbe ni bila prenesena na tožečo stranko pravica zahtevati vračilo are. Tega se je očitno zavedala tudi tožeča stranka, ki je to poskušala sanirati za nazaj s sklenitvijo sporazuma o prenosu pogodbe. Če bi sodišče ti priči zaslišalo, bi se lahko tudi prepričalo, da je tožena stranka naredila vse, kar je bilo v njeni moči, da bi Mestna občina pravočasno sprejela občinski lokacijski načrt, kar ji je tožeča stranka v dodatku z dne 6.7.2007 tudi priznala, to je, da tožena stranka kot prodajalec za nesprejetje ni odgovorna. Iz zaslišanja prič bi bilo tudi jasno, da kljub temu tožeča stranka ni želela podaljšati bančne garancije, kot je razvidno iz dopisov tožene stranke z dne 31.1.2008, 17.7.2008 in 26.5.2010. Pritožba je nadalje navedla, da začetek teka zastaranja po 336. členu Obligacijskega zakonika (OZ) ne pride v poštev. Odškodninska terjatev za škodo, povzročena s prekršitvijo pogodbene obveznosti, po tretjem odstavku 352. člena OZ zastara v času, določenem za zastaranje te obveznosti, torej v treh letih, kot je to določeno v 349. členu v povezavi s 346. členom OZ. Upoštevati je potrebno prvi odstavek 349. člena OZ, da tudi zahtevek za povrnitev izdatkov (kamor sodi ara, pa tudi stroški projektne dokumentacije in bančnih garancij) zastara v treh letih od plačila. Ugotovitev sodišča o protipravnem ravnanju tožene stranke pa je po mnenju pritožbe pravno nepravilna in v nasprotju s spisovnimi podatki. Sodišče ne obrazloži, v čem je protipravnost. Zgolj zato, ker se pogoj ni uresničil, tožena stranka ni ravnala protipravno, nasprotno, izkazala je, da je ravnala skrbno, pravno pravilno, in da si je prizadevala za izpolnitev pogoja in pogodbene obveznosti. Sodišče je ugotovilo objektivno odgovornost tožene stranke, za kar ni pogojev in niti pravne podlage. Zmotna je tudi ugotovitev, da je tožeča stranka upravičena do zakonitih zamudnih obresti od 1.7.2008 glede stroškov projektne dokumentacije in bančnih garancij. Tedaj je zahtevala le vračilo are, navedenih stroškov ni nikoli zahtevala pred vložitvijo tožbe. Od 1.7.2008 ne morejo teči tudi zakonite zamudne obresti na vračilo are, saj ta poziv toženo stranko ni pravno zavezoval, zato tudi ni mogla priti v zamudo.

3. Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, označila jo je za neutemeljeno in je predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Pritožba ni utemeljena v delu, ko v zvezi z obveznostjo vrnitve zneska 423.581,50 EUR izpostavlja, da se je tožena stranka v 9. členu Predpogodbe zavezala vrniti prejeto aro takrat, ko prejme odstopno izjavo kupca (M. d.o.o.), katere pa slednji ni nikoli podal. S Predpogodbo sta se tožena stranka, kot prodajalec, in družba M. d.o.o., kot kupec, zavezala, da bosta sklenila glavno pogodbo. V tej Predpogodbi sta se dogovorila tudi za plačilo are, ki sta jo v tretjem odstavku 3. člena določila tako, da plača kupec v roku 8 dni od podpisa prvi del kupnine "kot aro" v višini 423.581,50 EUR (s pripadajočim DDV), predpogodba pa bo stopila v veljavo po plačilu navedene are. Sodna praksa in teorija je že sprejela, da se lahko stranki ob sklepanju predpogodbe dogovorita tudi o ari. V konkretnem primeru je bila Predpogodba sklenjena v pisni obliki, zato ara ni imela dokaznega pomena o sklenitvi pogodbe, ampak je pomenila zgolj zavarovanje, da bo predpogodba nato izpolnjena s sklenitvijo glavne pogodbe. S tem, ko sta pravdni stranki (po tem, ko je bil pravno veljavno opravljen prenos pogodbe, to je prenos pravic in obveznosti, ki jih je imela po Predpogodbi družba M. d.o.o., na tožečo stranko (1), česar pritožba tudi ne izpodbija) dne 12.10.2006 sklenili Prodajno pogodbo, je bila izpolnjena obveznost pogodbenic iz Predpogodbe, saj je predmet predpogodbe prav zaveza pogodbenic, da skleneta glavno pogodbo. Zato je takrat Predpogodba prenehala veljati (2). S sklenitvijo Prodajne pogodbe je pravni učinek are, kot instrumenta zavarovanja za izpolnitev obveznosti iz Predpogodbe, prenehal. Od sklenitve Prodajne pogodbe dalje je torej znesek, ki je bil plačan v času sklepanja Predpogodbe, predstavljal delno izpolnitev obveznosti, to je plačilo prvega obroka kupnine. Tako sta pravno naravo navedenega plačanega zneska razumeli tudi pravdni stranki, saj sta v 1. točki tretjega odstavka 3. člena Prodajne pogodbe ugotovili, da je prvi del kupnine kot aro plačal kupec prodajalcu že na podlagi sklenjene Predpogodbe, zaradi česar sta v nadaljevanju te pogodbene določbe zapisali dogovor o obveznosti tožeče stranke za plačilo le še preostalega dela kupnine. Pritožbeno stališče, da bi bil v skladu s Predpogodbo dolžan prodajalec vrniti aro le v primeru odstopne izjave M. d.o.o. od Predpogodbe, je torej pravno napačno. Do uveljavljanja učinkov, ki jih ima ara kot instrument zavarovanja za izpolnitev pogodbene obveznosti, bi bila tožena stranka upravičena le v primeru, če bi pravdni stranki ne realizirali obveznosti iz Predpogodbe (za katero je ara predstavljala zavarovanje) in ne bi sklenili Prodajne pogodbe. Na znesek prvega obroka kupnine, ki ga tožena stranka mora vrniti tožeči, dolguje še zakonite zamudne obresti od 1.7.2008 dalje, ko jo je tožeča stranka pisno pozvala k vrnitvi prvega obroka kupnine. Prvostopno sodišče je o obrestnem zahtevku pravilno odločilo, ko je ob upoštevanju, da rok za kondikcijski zahtevek ni bil določen, ugotovilo, da je tožena stranka prišla v zamudo, ko je bila s strani tožeče stranke z dopisom, z dne 1.7.2008, pozvana na vrnitev plačanega zneska (drugi odstavek 299. člena OZ). Zgolj pavšalno navržena pritožbena navedba, da ta poziv tožene stranke ni zavezoval (pri čemer tožeča stranka ni oporekala, da dopisa ne bi prejela, ali da ne bi bil verodostojen), ne more biti utemeljena.

6. V skladu z drugim odstavkom 213. člena ZPP se dokazi v pravdnem postopku izvajajo za ugotovitev odločilnih dejstev. Zato je po presoji pritožbenega sodišča očitek pritožbe, da sodišče ni zaslišalo predlaganih prič M.Z. in M.K., ki naj bi izpovedala, da s sklenitvijo prodajne pogodbe ni bila prenesena na tožečo stranko pravica zahtevati vračilo are, neutemeljen, kajti s pričama se ne more ugotavljati, kakšni so pravni učinki are, ki je bila dogovorjena ob sklenitvi predpogodbe, ampak je to materialnopravno vprašanje, na katerega mora odgovor dati sodišče. Zaslišanje navedenih oseb o tem, ali je tožena stranka naredila vse, da bi Mestna občina pravočasno sprejela občinski lokacijski načrt, pa je bilo nepotrebno, saj to dejstvo med strankama tudi ni bilo sporno in sta ga kot skupno ugotovitev celo zapisali v Dodatek k Prodajni pogodbi, z dne 6.7.2007 (A4). O tem, kako bi izpovedi prič vplivale na zakonito in pravilno odločitev sodišča, če bi bili zaslišani v zvezi z podaljšanjem bančnih garancij, pa iz pritožbenih navedb ni bilo mogoče razbrati, zato bi lahko bila zavrnitev dokaznega predloga v zvezi s tem kvečjemu relativna kršitev postopka.

7. Stališče pritožbe, da bi bilo potrebno pri odločanju o zastaralnem ugovoru tožene stranke upoštevati prvi odstavek 349. člena OZ (3), je sicer pravilno. Ta določba ureja dolžino zastaralnega roka glede na vrsto terjatve in pri svoji odločitvi jo je pravilno uporabilo tudi sodišče prve stopnje. Ključno pa je vprašanje, kdaj je začel triletni zastaralni rok iz predhodno navedene določbe teči. To pa ureja 336. člen OZ. V predmetnem postopku sta stranki sklenili pogodbo pod odložnim pogojem, če bo občinski lokacijski načrt sprejet do 31.3.2007, in hkrati pod razveznim pogojem, da se v primeru, če ta odložni pogoj ne bo nastopil, pogodba razveže (kar izhaja iz zadnjega odstavka 2. člena Prodajne pogodbe), kupec, to je tožeča stranka, pa ima pravico zahtevati vračilo prvega dela kupnine. V Dodatku k Prodajni pogodbi je bil kot novi, najkasnejši rok, po katerem ima kupec pravico zahtevati vračilo prvega dela kupnine, določen 30.11.2007. Pogodba je torej bila z izpolnitvijo razveznega pogoja (ker MO ni do tega datuma sprejela lokacijskega načrta) razvezana in je obligacijsko razmerje prenehalo. Zato je prvostopno sodišče pravilno razsodilo, da je bil zadnji dan za izpolnitev pogoja 30.11.2007, tožeča stranka pa bi lahko v skladu s 336. členom OZ zahtevala izpolnitev tistega, kar ji je glede na razvezano pogodbo šlo iz naslova neupravičene obogatitve (kondikcijski zahtevek) od 1.12.2007 dalje. Ker je bila tožba v tem postopku vložena 5.11.2010, tudi po prepričanju pritožbenega sodišča obveznost tožene stranke, da vrne prvi obrok kupnine tožeči stranki, ni bila zastarana.

8. Utemeljeno pa pritožba opozarja, da toženi stranki ni mogoče očitati protipravnosti, ker se kljub zagotovilu tožene stranke ni uresničil pogoj, da bi bil lokacijski načrt sprejet (4). Obveznost, ki jo je ob sklenitvi Prodajne pogodbe sprejel toženec, je bila, da na nepremičninah, ki so bile predmet Prodajne pogodbe, izvede vsa opravila, potrebna za sprejetje lokacijskega načrta. Tožeča stranka pa toženi stranki ni očitala, da ni izvedla vsega, in da je bilo njeno ravnanje razlog, zaradi katerega lokacijski načrt ni bil do roka sprejet. Ravno nasprotno, pravdni stranki sta v Dodatku k Prodajni pogodbi v drugem odstavku 2. člena ugotovili, da „prodajalec kljub prizadevanjem ni uspel zagotoviti sprejema lokacijskega načrta, ker Mestna občina ni bila pripravljena izvesti postopek, ki je potreben za sprejem lokacijskega načrta iz razlogov, za katere prodajalec ni odgovoren“. Že iz tega, med strankama usklajenega zapisa, je mogoče razbrati, da obligacija, ki jo je sprejela tožena stranka ob sklepanju Prodajne pogodbe (5), ni bila obligacija rezultata, kot to navaja tožeča stranka v odgovoru na pritožbo, ampak zgolj obligacija prizadevanja. Drugače tudi ne more biti, saj sprejem lokacijskega načrta ni bil odvisen od volje tožene stranke in v njeni pristojnosti. Zato toženi stranki ni mogoče očitati, da je kršila pogodbene obveznosti, in zato tudi ni elementa protipravnosti v zvezi z razvezo Prodajne pogodbe, zaradi česar tudi ni odgovorna za škodo, ki je tožeči stranki nastala s tem, ko je plačala 50% stroškov projektne dokumentacije v višini 9.772,92 EUR in stroške dveh bančnih garancij v višini 11.485,09 EUR in 40.027,49 EUR. Zato je pritožbeno sodišče odločitev prvostopnega sodišča, da je tožeča stranka dolžna plačati predhodno navedene zneske kot odškodnino spremenilo tako, da je v tem delu tožbeni zahtevek tožeče stranke v višini 61.285,50 EUR zavrnilo, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi na ta znesek od 1.7.2008 dalje.

9. Pritožbeno sodišče je v skladu z drugim odstavkom 165. člena ZPP zaradi delne spremembe prvostopne sodbe odločalo tudi o stroških postopka, pri čemer je (glede na to, da zoper prvostopno stroškovno odločitev ni bilo posebne pritožbe), kot višino stroškov, ki jih je imela tožeča stranka v prvostopnem postopku, upoštevalo 10.959,12 EUR, kot so bili stroški v navedenem postopku odmerjeni. Stroške tožene stranke pa je odmerilo na 5.949,00 EUR in predstavljajo nagrado za postopek, odmerjeno po tar. štev. 3100 na 2.567,50 EUR, nagrado za narok, odmerjeno po tar. štev. 3102 na 2.370,00 EUR, in pavšalne stroške za poštne in telekomunikacijske storitve po tar. štev. 6002, odmerjene na 20,00 EUR, vse povečano za 20% DDV (tar. štev. 6007). Izdatkov za fotokopiranje ali tiskanje dokumentov po tar. štev. 6000 pritožbeno sodišče toženi stranki ni priznalo, ker ni izkazala, da je bilo v predmetni zadevi takšnih dokumentov na več kot 100 straneh; prav tako ni priznalo nagrade za dopise pred pravdo, ki jih stranka sicer ni specificirano navedla, gre pa lahko le za listine v okviru pripravljalnih dejanj za to pravdo, kar je všteto v nagrado, ki se odmerja za postopek po tar. štev. 3100 (1. točka 17. člena ZOdvT). Tožeča stranka, ki je v pravdi uspela s 87% svojega zahtevka (z zneskom 423.581,50 EUR od vtoževanega v višini 484.867,00 EUR), bi imela torej pravico do povrnitve 9.534,43 EUR stroškov postopka na prvi stopnji, tožena stranka pa glede na 13% uspeh svojih ugovorov pa do 773,37 EUR svojih stroškov. Po medsebojnem pobotanju tako tožena stranka dolguje tožeči strani plačilo 8.761,06 EUR, na kolikor je pritožbeno sodišče spremenilo prvostopno stroškovno odločitev. Enako je glede na uspeh v pritožbenem postopku (v skladu z drugim odstavkom 154. člena ZPP) pritožbeno sodišče odločalo tudi o pritožbenih stroških. Toženi stranki, ki se je pritožila zoper celotni v prvostopni sodbi dosojeni znesek, je sodišče stroške pritožbenega postopka odmerilo na 9.780,20 EUR (nagrada za pritožbeni postopek po tar. štev. 3210 v višini 3.160,00 EUR, povečana za DDV po tar. štev. 6007, in sodna taksa za pritožbo v višini 5.925,00 EUR); upoštevajoč, da je s pritožbo uspela le v deležu 13%, ima pravico do povrnitve 1.271,42 EUR. Stroške, ki jih je imela tožeča stranka z odgovorom na pritožbo, pa je odmerilo na 3.855,20 EUR (nagrada za pritožbeni postopek po tar. štev. 3210 v višini 3.160,00 EUR, povečana za DDV po tar. štev. 6007); upoštevajoč njen uspeh v deležu 87% ji torej gre pravica do povrnitve 3.354,02 EUR stroškov pritožbenega postopka. Sodišče strankama ni priznalo materialnih pavšalnih stroškov pritožbenega postopka po tar. štev. 6002, ker so jima bili v tej zadevi že priznani kot stroški prvostopnega postopka. Po medsebojnem pobotu pritožbenih stroškov dolguje tožena stranka tožeči stranki še 2.082,60 EUR, ki jih je dolžna plačati v 15 dneh po prejemu te sodbe.

op. št. 1: glej prvi odst. 122. člena OZ op. št. 2: Glej V. Kranjc, Obligacijski zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2003, 1. knjiga, stran 265 in naslednje.

op. št. 3: ki določa, da terjatve iz gospodarskih pogodb, kot tudi terjatve za povrnitev izdatkov nastalih v zvezi s temi pogodbami, zastarajo v treh letih.

op. št. 4: v skladu Dodatkom k Prodajni pogodbi do 30.11.2007 op. št. 5: in ki je zapisana v 7. členu Prodajne pogodbe, da prodajalec zagotavlja kupcu, da bo občinski svet sprejel (takrat) do 31.3.2007 lokacijski načrt.