Jedro

Glede tožnikove pritožbene trditve, da se njegov vložek v poslovni prostor v treh letih po sklenitvi pogodbe in manj kot v treh letih od vlaganja v poslovni prostor nikakor ni mogel amortizirati tako, da bi lahko upravičil najemnino v višini 12,00 DEM m2, je treba poudariti, da bi takšne trditve lahko bile upoštevne le ob hkratnih dejanskih trditvah o toženkini zlorabi pravice, ki bi jo pogojevala odpoved najemnega razmerja takoj po opravljenih vlaganjih in v nasprotju s tožnikovo voljo. Vendar pa tožnik takih trditev ne postavlja oziroma nasprotno, v pritožbi celo navaja, da je prišlo do odpovedi v soglasju obeh pogodbenih strank.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim je tožnik zahteval, da mu tožena stranka plača

1.797.637,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.11.1995 dalje.

Hkrati je odločilo, da je dolžnik dolžan povrniti toženki njene pravdne stroške v znesku 191.188,00 SIT.

Tožnik je proti takšni odločitvi vložil pravočasno pritožbo, s katero uveljavlja pritožbena razloga nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in nepravilne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo odločanje. Pritrjuje ugotovitvi o nespornosti dejstev, da je bila za prostor sklenjena pisna pogodba, da si je tožeča stranka prostor pred podpisom pogodbe ogledala in da pogodba vsebuje določilo o nevračanju najemnikovih vlaganj v poslovni prostor. Vendar pa je bila pogodba sklenjena za nedoločen čas, tožnik pa jo je v soglasju s toženo stranko odpovedal z 31.1.1997, torej v treh letih po sklenitvi pogodbe in v manj kot treh letih od vlaganj v poslovni prostor. V tem času se tožnikov vložek ni mogel amortizirati, tako da bi upravičil nespremenjeno najemnino v višini 12,00 DEM na m2. Določilo o nespremenjeni najemnini se po mnenju tožnika v treh letih po podpisu pogodbe ni moglo pokriti s tožnikovim vložkom v višini nekaj več kot 1,7 mio SIT. Navaja še, da tožnik ob sklenitvi pogodbe ni mogel vedeti, kakšna dela in kolikšna sredstva bodo potrebna, da bo poslovni prostor v funkciji, za katero je sklenil najemno pogodbo. S pogodbo se je zavezal, da bo po končanem najemnem razmerju toženi stranki vrnil prostor, kakršnega je prejel, vendar pa takega prostora ob prenehanju najemnega razmerja ni bilo več zaradi tožnikovih vlaganj. Ta prostor je bil predrugačen in več vreden. S tem, ko sta Občinski svet in župan sprejela sklep o priznanju vložkov najemnikov v povečano investicijsko vrednost objektov S., je tožena stranka posredno priznala, da je dobila nekaj, do česar ni bila upravičena ne glede na določila najemne pogodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno stališče o posrednem priznanju toženke, ki izhaja iz sklepa Občinskega sveta z dne 1.12.1999, da je tožena stranka dobila nekaj, do česar ni upravičena, je brezpredmetno. Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno stališče o pomenu omenjenega sklepa. Le poseben dogovor v smislu 5. člena najemne pogodbe med pravdnima strankama, sklenjene dne 25.1.1994 bi imel učinek, ki bi pogojeval vrnitev vrednosti spornih vlaganj.

Tožeča stranka v pritožbi sprejema dejansko podlago izpodbijane odločitve sodišča prve stopnje, iz katere izhaja pravilen zaključek o neizpolnjenosti predpostavk abstraktnega dejanskega stanja, na katerem temelji uporaba pravil o neupravičeni pridobitvi (določila

210. člena do 219. člena Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR). Vendar pa poskuša z ostalimi pritožbenimi trditvami dopolniti tožbeno dejansko podlago, kar pa je nedopustno v pritožbenem postopku, saj tožnik hkrati ne navaja opravičljivih razlogov, zaradi katerih navedenih trditev ni postavil že v postopku pred sodiščem prve stopnje (1. odstavek 337. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Tako je pritožbena novota trditev, da tožnik po končanem najemnem razmerju tožencu sploh ni vrnil prostora, kakršnega je prejel, saj ga zaradi njegovih vlaganj sploh ni več bilo oziroma je bil predrugačen in večvreden. Ni jasno, ali tožnik s temi trditvami morda meri na določena pridobljena stvarnopravna upravičenja, ki pa niso bila predmet te pravde. Enako velja tudi glede pritožbenih trditev, da ob sklenitvi pogodbe ni mogel vedeti, kakšna dela in kolikšna sredstva bodo potrebna, da bo poslovni prostor v funkciji, za katero je sklenil najemno pogodbo. Takšne dejanske trditve bi lahko pogojevale le izpodbijanje najemne pogodbe zaradi napak volje (111. člen ZOR) oziroma zmote ali pa zahtevo na njeno razveljavitev zaradi čezmernega prikrajšanja (139. člen ZOR).

Tožnik pa se teh oblik pravnega varstva očitno ni poslužil. Glede tožnikove pritožbene trditve, da se njegov vložek v poslovni prostor v treh letih po sklenitvi pogodbe in manj kot v treh letih od vlaganja v poslovni prostor nikakor ni mogel amortizirati tako, da bi lahko upravičil najemnino v višini 12,00 DEM m2, je treba poudariti, da bi takšne trditve lahko bile upoštevne le ob hkratnih dejanskih trditvah o toženkini zlorabi pravice, ki bi jo pogojevala odpoved najemnega razmerja takoj po opravljenih vlaganjih in v nasprotju s tožnikovo voljo. Vendar pa tožnik takih trditev ne postavlja oziroma nasprotno, v pritožbi celo navaja, da je prišlo do odpovedi v soglasju obeh pogodbenih strank.

Pritožbene trditve tožeče stranke se tako izkažejo na neutemeljene, zato je bilo treba njegovo pritožbo zavrniti in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).