Jedro

Ker je ponudba za odkup vsebuje tako navedbo predmeta prodaje, ceno ter rok, v katerem se predkupna pravica lahko uveljavlja, hkrati pa tožnica ni trdila, da ji delež nepremičnine ter ime zainteresiranega kupca niso znani, je sodišče prve stopnje pravilno štelo, da je ponudba ustrezna in skladna z namenom zakonskih določb o predkupni pravici.

Ob ugotovljenem dejstvu, da je bila tožnici pomembna le cena na kvadratni meter ter dejstvu, da je bila tožnici nepremičnina ponujena po enaki ceni, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da določba drugega odstavka 512. člena OZ ni bila kršena.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za razveljavitev kupoprodajne pogodbe z dne 25. 5. 2009 o prodaji nepremičnin, parc. št. 409/2 in parc. št. 402/4, obe k.o. x., sklenjene med prvo in drugo toženo stranko. Zavrnilo je tudi zahtevek na vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja in za sklenitev kupoprodajne pogodbe med tožnico in prvo toženko. Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke, in sicer na račun vsake po 1.647,00 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Prvostopenjsko sodbo iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju: ZPP) izpodbija tožeča stranka s predlogom, da sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Meni, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh spornih vprašanj. Ker se tako ni ukvarjalo z vprašanjem pravilnosti obvestitve tožnice kot predkupne upravičenke, je po njenem mnenju podana absolutna bistvena kršitev postopka po 8. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. V tem delu bi sodišče namesto določb Stvarnopravnega zakonika moralo uporabiti 507. člen Obligacijskega zakonika, ki določa sestavine obvestila predkupnemu upravičencu. Vztraja pri stališču, da obvestilo o nameravani prodaji ni zadostilo kriterijem, ki jih določa navedena določba OZ, ki je v razmerju do 22. člena OZ specialnejša in kot taka v konkretnem primeru prevlada. V zvezi s presojo preklica dane ponudbe sodišču očita zmotno ugotovitev dejanskega stanja ter napačno uporabo materialnega prava. Meni, da 25. člen OZ, na katerega je svojo odločitev oprlo sodišče, v konkretnem primeru ni uporabljiv, saj se na preklic ponudbe sklicuje tožnica kot prejemnica ponudbe, navedeno določilo pa ureja zavezo ponudnika in ne prejemnika. Glede vprašanja vključenosti odškodnine oziroma uporabnine v dogovorjeno ceno/m2 nepremičnine sodišču očita kršitev po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče je namreč po eni strani ugotovilo, da odpoved prve toženke zahtevkom proti drugi toženki (3. člen kupoprodajne pogodbe) ne nasprotuje prisilnim predpisom in je kot taka veljavna, po drugi strani pa navedene odpovedi ni upoštevalo pri presoji višine dejanske kupnine, plačane za prvotoženkin delež nepremičnine. Ob tem je sodišče spregledalo 72. člen Zakona o denacionalizaciji, po katerem bi bila druga toženka pasivno legitimirana za plačilo uporabnine. Glede zmotno ugotovljenega dejanskega stanja dodaja, da bi sodišče kot neverodostojno moralo šteli prav izpovedbo priče G., saj je ta kot delavec druge toženke zelo zainteresiran za uspeh v konkretnem sporu. Njegova izpovedba je tudi sama s sabo v nasprotju, saj po eni strani trdi, da mu je bilo znano, da niso bili zavezanci po Zden, po drugi strani pa so v izpodbijano pogodbo kljub temu vnesli sporni 3. členi. Sodišču v tem delu očita arbitrarnost in neupoštevanje 8. člena ZPP, kar predstavlja bistveno kršitev postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev pravilno oprlo na tretji odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), po katerem je solastnik nepremičnine pri razpolaganju s svojim idealnim deležem omejen s predkupno pravico drugih solastnikov, ter na 512. člen OZ, ki določa upravičenja predkupnega upravičenca (sankcije) v primeru kršitve predkupne pravice. Očitana zmotna uporaba materialnega prava tako ni podana.

6. V konkretni zadevi tožnica priznava, da je ponudbo za odkup solastninskega dela nepremičnine parc. št. 402/4 in 409/2, obe k.o. x. v lasti prve toženke (priloga A9, v nadaljevanju: ponudba za odkup) prejela, vendar trdi, da je prva toženka naslednji dan navedeno ponudbo preklicala. Hkrati meni, da takšna ponudba ni vsebovala zakonsko določenih sestavin ter da je bila kupoprodajna pogodba z drugo toženko sklenjena pod ugodnejšimi pogoji od tistih, navedenih v ponudbi za odkup. Tožena stranka takšnim navedbam nasprotuje.

7. Pritožnica zmotno meni, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh zgoraj navedenih vprašanj. Obravnavi vprašanja, ali ponudba za odkup (priloga A9) vsebuje zakonsko predvidene sestavine, je tako posvečena celotna 14. točka obrazložitve sodbe, kjer se je sodišče tudi pravilno oprlo na 507. člen Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ). Ta predpisuje, da mora prodajalec obvestiti predkupnega upravičenca o nameravani prodaji stvari določeni osebi in o pogojih prodaje ter mu ponuditi sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji. Ker je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da ponudba za odkup vsebuje tako navedbo predmeta prodaje, ceno ter rok, v katerem se predkupna pravica lahko uveljavlja, hkrati pa tožnica ni trdila, da ji delež nepremičnine ter ime zainteresiranega kupca niso znani, je pravilno štelo, da je ponudba ustrezna in skladna z namenom zakonskih določb o predkupni pravici. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da se sodišče do tovrstnih navedb tožnice ni opredelilo. V konkretnem primeru tako ni podana kršitev 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, sodba sodišča prve stopnje pa tudi nima pomanjkljivosti, zaradi katerih njen preizkus ne bi bil mogoč. Izrek sodbe je namreč razumljiv in razlogom ne nasprotuje, razlogi so jasni in si med seboj ne nasprotujejo. Ker pritožnica ne pojasni, v čem naj bi bili razlogi sodbe nejasni, s pavšalnim očitkom kršitve po 14. točki drugega odstavka. 339. člena ZPP ne more uspeti.

8. Da ponudba za odkup ni bila preklicana, je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi zaslišanja tožnice in prve toženke, ki sta obe potrdili, da sta se glede prodaje nepremičnine pogovarjali po telefonu, in sicer naslednji dan od dneva, ko je tožnica ponudbo za odkup prejela. Ob tem je sodišče pravilno uporabilo 25. člena OZ, ki določa, da je umik ponudbe po tem, ko se je naslovnik že seznanil z njegovo vsebino, brez učinka. Tudi sicer pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da tožnici ni uspelo dokazati, da bi prva toženka sploh imela namen ponudbo umakniti. Tudi po oceni pritožbenega sodišča je namreč nelogično, da bi prva toženka ob (ne prerekanem) dejstvu, da je zainteresiranega kupca za nakup nepremičnine po (zanjo) primerni ceni, že imela, in ob seznanjenosti z dejstvom, da mora nepremičnino najprej ponuditi predkupnemu upravičencu, od dane ponudbe naslednji dan odstopila. Tožnica tako ni zadostila dokaznemu bremenu glede svojih trditev v zvezi s preklicem ponudbe za odkup, zato je odločitev sodišča prve stopnje pravilna tudi v tem delu.

9. Neutemeljen je nadalje pritožbeni očitek zmotne ugotovitve dejanskega stanja glede presoje pogojev za odkup nepremičnine, ki naj bi bili za drugo toženko ugodnejši od tistih, ponujenih tožnici. Tudi po oceni pritožbenega sodišča je namreč prva toženka tožnici kot predkupni upravičenki svoj delež nepremičnine ponujala pod enakimi pogoji kot drugi toženki (drugi odstavek 512. člena OZ), in sicer po ceni 30 EUR na kvadratni meter. Da je bila cena dejansko taka in ne 5 oziroma 7 EUR na kvadratni meter kot je trdila toženka, je sodišče ugotovilo tako iz zaslišanja priče J.G., ki je potrdil, da so primerljiva zemljišča vedno odkupovali po takšni ceni, kot tudi zaslišanja prve toženke, ki je zatrdila, da nepremičnine za nižjo ceno ne bi prodala. Sodišče prve stopnje si je subjektivno prepričanje o navedenih dejstvih ustvarilo na podlagi ocene posamičnih dokazov, vseh dokazov skupaj in uspeha celotnega dokaznega postopka, kot to narekuje določba 8. člena ZPP. Toženka s pritožbenimi navedbami dokazne ocene ne more spremeniti, saj je sodišče pojasnilo, zakaj pričo G. ocenjuje kot verodostojno in zakaj priči M.Z. ne verjame (točka 15 sodbe). Navedenega ne more spremeniti niti 3. člen izpodbijane kupoprodajne pogodbe, na podlagi katerega se je prva toženka v razmerju do druge toženke odpovedala vsem zahtevkom po 72. členu Zakona o denacionalizaciji (v nadaljevanju: Zden). Pravica zahtevati odškodnino oziroma uporabnino zaradi neutemeljene uporabe nepremičnine namreč ni dolžnost upravičenca, temveč njegova pravica, ki pa je prva toženka ni želela izkoristiti. Ob ugotovljenem dejstvu, da je bila slednji pomembna le cena na kvadratni meter ter dejstvu, da je bila tožnici nepremičnina ponujena po enaki ceni, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da določba drugega odstavka 512. člena OZ ni bila kršena. Ob tem pritožba sodišču zmotno očita kršitev 14. oziroma 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je sodbo mogoče preizkusiti tudi v tem delu, razlogi sodbe o vsebini listine (3. člena kupoprodajne pogodbe – priloga A7) pa tudi ne nasprotujejo sami listini. Stališče sodišča prve stopnje, da 3. člen kupoprodajne pogodbe ne nasprotuje prisilnim predpisom in da je kot tak del pogodbene svobode strank (3. člen OZ), je pravilno, pritožba pa tudi ne pojasni v čem naj bi takšna ugotovitev nasprotovala sami vsebini navedene listine. S pavšalnim očitkom absolutne bistvene kršitve postopka pritožnica tako ne more uspeti.

10. Po povedanem pritožbeni očitki niso utemeljeni Ker pritožbeno sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo, sodbo sodišče prve stopnje pa potrdilo (353. člen ZPP).

11. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP.