Jedro

V skladu z določbo drugega in tretjega odstavka 173. člena ZIZ se lahko kupec nepremičnine in zastavni upnik oziroma upnik zemljiškega dolga sporazumeta, da ostane zastavna pravica oziroma zemljiški dolg na nepremičnini, tudi po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine, kupec pa prevzame toliko dolžnikovega dolga proti temu upniku, kolikor bi mu ga pripadlo v izvršilnem postopku. V tem primeru se kupnina zmanjša za prevzeti dolg. ZIZ ne vsebuje posebnih določb o postopanju sodišča v takšnem primeru, vendar pa vsebina določb drugega in tretjega odstavka 173. člena in prvega odstavka 192. člena ZIZ zahteva izdajo posebnega sklepa, s katerim sodišče odloči, ali se sporazum med kupcem nepremičnine in zastavnim upnikom iz drugega odstavka 173. člena ZIZ lahko upošteva in se torej za prevzeti dolg ("kolikor bi upniku pripadlo v izvršilnem postopku") zmanjša kupnina, ter pod kakšnimi pogoji.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Pritožnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo, da se kupcu A. A., na podlagi Sporazuma z upnikom B d. o. o. z dne 16. 6. 2016 o delnem prevzemu dolga dolžnika v višini kupnine 43.000,00 EUR, kupnina zmanjša na račun prevzetega dolga in da se prednostna terjatev RS iz naslova neplačanega davka na promet prodanih nepremičnin v višini 843,14 EUR poplača iz položene varščine.

2. Zoper sklep se pritožuje hipotekarna dolžnica po pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da se izpodbijani sklep razveljavi in posledično razveljavi prodajo oziroma podredno zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da je predhodno v predmetni zadevi Višje sodišče v Ljubljani s sklepom III Ip 1814/2017 z dne 12. 7. 2017 sklep o izročitvi nepremičnine zaradi absolutno bistvenih kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. Višje sodišče je v 10. točki obrazložitve sklepa med ostalim zapisalo, da je po mnenju sodišča izpodbijani sklep izdan prenagljeno, ker ni bilo predhodno ugotovljeno v kakšni višini bi bilo treba, glede na drugi in tretji odstavek 173. člena ZIZ, plačati kupnino in ali je bila le-ta pravočasno plačana, kar je pogoj za izročitev, v skladu s prvim odstavkom 192. člena ZIZ. Tudi v izpodbijanem sklepu sodišče prve stopnje ne ugotavlja, da je bila kupnina pravočasno plačana in ga v tem delu ni mogoče preizkusiti zaradi naslednjih dejstev: javna dražba je bila opravljena 16. 6. 2016, sklep o domiku je bil izdan več kot tri mesece kasneje (dne 20. 9. 2016), rok za plačilo kupnine je potekel 5. 10. 2016, sklep o izročitvi pa je bil izdan več kot 4 mesece in pol po izteku roka za plačilo kupnine (27. 2. 2017), sklep Višjega sodišča v Ljubljani, s katerim je razveljavilo sklep o izročitvi, pa je bil izdan 12. 7. 2017, sedaj izpodbijani sklep pa je sodišče izdalo več kot leto in pol potem, ko je Višje sodišče v Ljubljani zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločanje. 15-dnevni rok za plačilo kupnine je, v skladu s V. točko odredbe o prodaji z dne 6. 5. 2016, v zvezi z drugim odstavkom 191. člena ZIZ, prekluziven in bi sodišče moralo v primeru, da kupec kupnine do 5. 10. 2016 ni plačal smiselno - da v tem roku ni predložil sporazuma z upnikom, prodajo v skladu z drugim odstavkom V. točke odredbe o prodaji z dne 6. 5. 2016, v zvezi z drugim odstavkom 191. člena ZIZ, razveljaviti. Ali je kupec pravočasno plačal kupnino tudi s tem izpodbijanim sklepom ni mogoče ugotoviti oziroma preizkusiti. Glede na navedeno je sklep sodišča prve stopnje napačen in nezakonit. Poleg navedenega pa hipotekarna dolžnica še opozarja, da sodišče prve stopnje pri prodaji nepremičnin ni ravnalo v skladu s četrtim odstavkom 189. člena ZIZ in kupca oziroma ponudnika pozvalo, da poda izjavo v zvezi s povezanimi osebami oziroma, da je kupec nepremičnine na drugem prodajnem naroku kupil po nižji ceni od ugotovljene vrednosti, v skladu z 200.a in 200.b členom ZIZ. Priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče druge stopnje je preizkusilo izpodbijani sklep v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP - Uradni list RS, št. 26/99 s spremembami, v zvezi s 15. členom ZIZ – Uradni list RS, št. 51/98 s spremembami).

5. V drugem odstavku 173. člena ZIZ je omogočeno, da kupec nepremičnine in zastavni upnik skleneta sporazum, da ostane zastavna pravica na nepremičnini, tudi po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine, kupec pa prevzame toliko dolžnikovega dolga proti temu upniku, kolikor bi mu ga pripadalo v izvršilnem postopku, pri čemer se v skladu s tretjim odstavkom istega člena kupnina zmanjša za prevzeti dolg.

6. S sklepom o domiku z dne 12. 9. 2016 je sodišče prve stopnje nepremičnine, ki so bile predmet prodaje na drugi javni dražbi 16. 6. 2016, domaknilo najboljšemu ponudniku A. A., ki je na dražbi kupil prodajane nepremičnine za kupnino v višini 43.000,00 EUR. Na javni dražbi je sodišče dražitelja, v skladu z določbo 200. b člena ZIZ, pozvalo na izjavo o povezanosti z upnikom, pri čemer je dražitelj izjavil, da ni povezana oseba z upnikom. Sodišče je torej ravnalo v skladu z navedeno določbo, zato so pritožbene navedbe dolžnice v tem delu neutemeljene. Pri tem pa pritožbeno sodišče le še pojasnjuje, da se o resničnosti izjave po 200.b členu ZIZ ne razpravlja v fazi prodaje nepremičnine (ob izdaji sklepa o domiku), temveč šele v fazi razdelitve kupnine, saj se izjava nanaša na vprašanje višine poplačila.

7. Pritožbeno sodišče nadalje ugotavlja, da sta kupec A. A. in zastavni upnik B. d. o. o. na javni dražbi 16. 6. 2016 tudi predložila isti dan sklenjen sporazum iz 173. člena ZIZ1. Iz sporazuma, ki sta ga dne 16. 6. 2016 sklenila zastavni upnik B. d. o. o. in kupec A. A. (v nadaljevanju sporazum) izhaja, da je kupec delno prevzel dolžnikov dolg do upnika v višini 43.000,00 EUR z zamudnimi obrestmi in rokom zapadlosti terjatve 16. 6. 2017. Hkrati se je kupec zavezal poleg prevzetega dolga plačati tudi razliko do celotne kupnine, oziroma če ta ne bo zadoščala za prednostna poplačila po 197. členu ZIZ in da se prevzeti dolg do upnika zmanjša na znesek, kot bi upniku pripadal v izvršilnem postopku.

8. V skladu z določbo drugega in tretjega odstavka 173. člena ZIZ se torej lahko kupec nepremičnine in zastavni upnik oziroma upnik zemljiškega dolga sporazumeta, da ostane zastavna pravica oziroma zemljiški dolg na nepremičnini, tudi po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine, kupec pa prevzame toliko dolžnikovega dolga proti temu upniku, kolikor bi mu ga pripadlo v izvršilnem postopku. V tem primeru se kupnina zmanjša za prevzeti dolg. ZIZ ne vsebuje posebnih določb o postopanju sodišča v takšnem primeru, vendar pa vsebina določb drugega in tretjega odstavka 173. člena2 in prvega odstavka 192. člena ZIZ3, _zahteva izdajo posebnega sklepa_4, s katerim sodišče odloči, ali se sporazum med kupcem nepremičnine in zastavnim upnikom iz drugega odstavka 173. člena ZIZ lahko upošteva in se torej za prevzeti dolg ("_kolikor bi upniku pripadlo v izvršilnem postopku_") zmanjša kupnina, ter pod kakšnimi pogoji, kar je predmet izpodbijanega sklepa.

9. Pritožbeno sodišče je ravno iz tega razloga5 predhodno razveljavilo sklep o izročitvi nepremičnine kupcu kot preuranjen. V novem postopku pa je sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu (pred izdajo sklepa o izročitvi) odločilo, da se iz vplačane varščine, ki je znašala 5.621,60 EUR, najprej poplača prednostna terjatev RS iz naslova neplačanega davka na promet prodanih nepremičnin v višini 843,14 EUR, nakar je na podlagi predloženega sporazuma ugotovilo, da je kupec sklenil sporazum z zastavnim upnikom z najboljšim vrstnim redom B d. o. o., katerega terjatev samo iz naslova glavnice znaša 176.703,67 EUR, zato mu pripada celotna kupnina v višini prevzetega dolga, zmanjšana za prednostno terjatev RS, katere popolno poplačilo omogoča že vplačana varščina.

10. Glede sporazuma, ki sta ga na podlagi drugega odstavka 173. člena ZIZ sklenila zastavni upnik in kupec, višje sodišče pojasnjuje pritožnici, da je v tem primeru šteti, kot da bi bila kupnina plačana v višini prodajne cene. Sporazum iz drugega odstavka 173. člena ZIZ se sklene med upnikom in kupcem, zato se dolžnikov položaj zaradi tega ne more poslabšati. Sporazum je stvar njunega notranjega razmerja, ki pa mora navzven (do dolžnika) imeti enake učinke, kot če bi kupec kupnino plačal. V pravni teoriji6 se takemu sporazumu priznava smiselno enake učinke kot pri prevzemu dolga. S tem, ko se kupnina zmanjša za prevzeti dolg in je kupec dejansko ne plača, se šteje, da je izvršilni dolžnik v tem delu poplačal zastavnega upnika (oziroma je njegova obveznost ugasnila), do plačila kupnine pa ne pride iz razloga na upnikovi strani (ker je pristal na to, da obdrži zastavno pravico na nepremičnini, kupec nepremičnine pa postane njegov dolžnik). Šele v nadaljevanju postopka (v sklepu o poplačilu), upoštevajoč učinke sklepa o poplačilu pa bo treba ugotoviti, v katerem delu oziroma za koliko je prenehala obveznost izvršilnega dolžnika do zastavnega upnika, in pa tudi, v katerem delu je kupec prevzel obveznost izvršilnega dolžnika in hkrati (v konkretnem primeru) upoštevati tudi poplačilo prednostne terjatve iz položene varščine.

11. Glede na navedeno je pritožba neutemeljena, in ker višje sodišče tudi ni našlo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, jo je zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Ker dolžnica s pritožbo ni uspela, sama krije svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Gl. zapisnik o javni dražbi z dne 16. 6. 2016 in sporazum kupca in upnika v skladu z 173. členom ZIZ z dne 16. 6. 2016 v spisu. 2 Besedilo: "kolikor bi mu ga pripadlo v izvršilnem postopku" in "se kupnina zmanjša za prevzeti dolg", o tem sklep VSL III Ip 1814/2017 z dne 12. 7. 2017. 3 Pogoj za izdajo sklepa o izročitvi nepremičnine je poleg izdaje sklepa o domiku tudi položitev kupnine. 4 Podobno, kot je treba s posebnim sklepom odločiti o predlogu za oprostitev položitve kupnine, v skladu z drugim odstavkom 191. člena ZIZ. 5 Ker sodišče prve stopnje pred izdajo sklepa o izročitvi ni predhodno ugotovilo v kakšni višini bi bilo, glede na drugi in tretji odstavek 173. člena ZIZ, treba plačati kupnino, kar je pogoj za izročitev, v skladu s prvim odstavkom 192. člena ZIZ. 6 Tako Starović, Komentar Zakona o izvršnom postupku, Naučna knjiga, Beograd 1987, str. 380, 396, 397.