Jedro

Določilo 8. člena posredniške pogodbe je nesorazmerno strogo do druge stranke. Gre za vnaprej tipizirano določbo, ki jo je v pogodbo vnesla tožeča stranka, nanjo pa toženec ni mogel vplivati. Gre torej za splošni pogoj pogodbe, njegovo uporabo pa sodišče lahko zavrne skladno z 2. odstavkom 143. člena ZOR med drugim tudi, če je to nepravično oziroma pretirano strogo. Določilo 8. člena ureja pogodbeno dogovorjeno odškodnino za primer kršitve pogodbe, ta pa je po določilu 1. odstavka 266. člena ZOR lahko dogovorjena le v takšni višini, ki bi jo nasprotna stranka morala pričakovati ob sklenitvi pogodbe kot nujno posledico kršitve pogodbe in torej določeni znesek odškodnine ne sme biti v očitnem nesorazmerju s škodo (3. odstavek 265. člena ZOR). Zato je v pogodbi dogovorjena odškodnina v višini za 100 % povečane provizije, do katere bi bila stranka upravičena, če bi pogodbo v celoti izpolnila, nedvomno pretirano visoka in je uporabo takšnega določila sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo.

Osmega člena pogodbe ni mogoče razlagati kot pogodbene kazni, saj je bila toženčeva obveznost kot naročnika iz 6. člena pogodbe plačilo posredniške provizije, torej denarna obveznost, za kršitev slednje pa pogodbena kazen ne more biti dogovorjena (3. odstavek 270. člena ZOR).

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne.

II. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se izpodbijana sodba tako spremeni, da se tožbeni zahtevek zoper toženca v celoti zavrne.

III. Tožeča stranka je dolžna tožencu povrniti 440,64 EUR stroškov postopka na prvi stopnji in 534,72 EUR stroškov pritožbenega postopka, oboje v roku petnajst dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila, sama pa krije svoje pravdne stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke – nepremičninske posrednice in tožencu, ki je s tožečo podpisal pogodbo o posredovanju pri nakupu hiše, naložilo plačilo zneska 2.754,12 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 6. 2003 dalje ter 918,74 EUR pravdnih stroškov. V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Zoper sodbo vlagata pritožbo obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka vlaga pritožbo zoper zavrnilni del sodbe iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov. Meni, da je upravičena do plačila, kot ga predvideva 8. člen sklenjene pogodbe o posredovanju. Kot nepremičninski posrednik je opravila najmanj prvi del svojih obveznosti. Pripravljena je bila opraviti tudi vse ostale, česar pa ni mogla storiti iz razlogov na strani tožene stranke. Toženec je po poklicu pravnik, njegovo ravnanje in vedenje pa izkazujeta namerno in zavestno izogibanje dolžnemu plačilu. Toženec je lažno zatrjeval, da za nakup nepremičnine ni zainteresiran, s tem pa ni omogočil tožnici, da bi se poskušala izpogajati za nižjo ceno. Stranko in sodišče je skušal zavesti s tem, da sam ni kupec nepremičnine, to pa je kupila njegova žena. Hkrati je tožečo stranko prijavil celo na Častno razsodišče GZS, kar se je izkazalo za neutemeljeno. Tožeča stranka je preko celotnega postopka opozarjala, da toženec ni izkazal, da bi dejansko plačal provizijo agenciji D., tudi priča M. V. je izpovedal, da je provizijo plačal on. Zaradi nepoštenega ravnanja je toženec dolžan plačati celotno pogodbeno dogovorjeno odškodnino v višini dvakratne provizije in pripadajočih zakonskih zamudnih obresti. Tožeča stranka predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno obravnavanje.

4. Toženec vlaga pritožbo zoper ugodilni del sodbe zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava. Poudarja, da tožeča stranka ni posredovala, da bi za toženo našla ali z njo v stik spravila osebo, s katero je bila dejansko sklenjena prodajna pogodba za sporno nepremičnino. Z M. V. namreč tožeča stranka ni vzpostavila stika. Zato posledica, ki bi pomenila nastanek plačilne obveznosti, ni nastopila. Pogodba je bila sklenjena preko družbe D., d.o.o., ki je prejela celotno plačilo. Sodišče je nepopolno ugotovilo dejansko stanje, pri čemer pa je tožbeni zahtevek po določbi 8. člena posredniške pogodbe zavrnilo ter mu delno ugodilo na podlagi 6. člena pogodbe, ki govori o proviziji v primeru sklenitve posla. Do provizije bi bila tožeča stranka lahko upravičena zgolj, če bi sklenila posel. Pomembno je, da se tožnica ni prepričala, kdo je lastnik nepremičnine, kar je nujna vsebina obveznosti posrednika. Priča M. V. je izrecno izpovedal, da A. A. ni bil vključen v prodajo nepremičnine, tožeča stranka pa je zatrjevala prav, da je lastnik A. A. Gre za direktno kršitev zahtevane skrbnosti. Zmotni so materialnopravni zaključki glede ničnosti pogodbe o posredovanju. Pritožba se sklicuje na odločbo Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1087/2000, jo povzema ter zatrjuje, da okoliščine posla kažejo na ničnost kavze. Zahtevek je neustrezen iz razlogov neenakovrednosti dajatev, prav tako tudi moralnih pravil. Tožeča stranka je namreč toženi omogočila zgolj ogled nepremičnine, njegovo izvedbo pa je pogojevala s podpisom pogodbe o nepremičninskem posredovanju. Ni mogoče sprejeti stališča, da je tožeča stranka opravila storitve posredovanja že z ogledom nepremičnine. Nepremičnina ni pravni subjekt, s katerim se je tožeča stranka zavezala spraviti v stik toženo. Tožeča stranka niti ni vedela, s kom naj bi toženo spravila v stik. Pomembno je, da je toženec do stika prišel popolnoma neodvisno od tožeče stranke in zanj ustrezno plačal dogovorjeno posredniško provizijo družbi D., d.o.o. Pravilen je zaključek sodišča o neuporabi določbe 8. člena posredniške pogodbe zaradi določb 142. do 144. člena ZOR. Ni pa sodišče presojalo ničnosti določbe 6. člena posredniške pogodbe na podlagi istih določil. Pogodbena določila, ki so pretirano stroga do potrošnika in pri katerih enake vrednosti dajatev ni, so nična. To izhaja iz jasne določbe 24. člena ZVPot. Pritožba se sklicuje še na odločbo II Cp 62/2011 Višjega sodišča v Ljubljani. Navedena sodba opozarja, da je mogoče govoriti o izkoriščanju tržnih razmer šele v primeru, ko nepremičninski posrednik pogojuje ogled nepremičnine in seznanitev z zemljiškoknjižnim lastnikom in prodajalcem s podpisom posredniške pogodbe. Posredniška pogodba mora biti podpisana prostovoljno brez pogojevanja ogleda. Odločitev sodišča je napačna tudi v stroškovnem delu, saj je tožeča stranka uspela s približno polovico zahtevka in bi sodišče moralo uporabiti drugi odstavek 154. člena ZPP, tako da bi vsaka stranka krila svoje stroške postopka. Toženka predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni ter tožbeni zahtevek v celoti zavrne.

5. Obe stranki sta odgovorili na pritožbi nasprotne stranke in prerekali podane pritožbene navedbe.

6. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena, pritožba tožene stranke je utemeljena.

7. Tožeča stranka gradi svoj tožbeni zahtevek zoper toženca na določilu 8. člena pogodbe o posredovanju, sklenjene med pravdnima strankama 28. 8. 2001, ki določa, da mora naročnik, ki sklene pogodbo z osebo, s katero jo je povezal posrednik, brez vednosti posrednika, ali posreduje prejete podatke tretjim osebam, posredniku poravnati odškodnino v višini dvakratne provizije in zakonsko določene zamudne obresti.

8. Relevantno dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, je naslednje: tožeča stranka kot nepremičninski posrednik je po telefonski privolitvi lastnika nepremičnine oglaševala njeno prodajo, na oglas se je odzval toženec, ki je preko druge nepremičninske agencije (D., d.o.o.) že prodajal svojo stanovanjsko hišo in kupoval drugo. Dogovoril se je za ogled nepremičnine, da bi si jo lahko ogledal, pa je moral podpisati pogodbo o posredovanju (kar je bil pogoj za opravo ogleda). Pogodba je tipizirana, njen predmet je nakup točno določene nepremičnine (označene ...), vsebuje pa poleg dogovora o plačilu 2% posredniške provizije tudi prej citirano določilo 8. člena. Toženec si je nepremičnino ogledal, bila je prazna, tožeča stranka mu lastnika ni predstavila, niti posredovala zemljiškoknjižnih podatkov o lastništvu in obremenjenosti nepremičnine. Toženec je kasneje od tožnika pridobil tloris nepremičnine, nato pa pojasnil, da nepremičnine ne bo kupil, ker je predraga. Kasneje si je toženec to nepremičnino ponovno ogledal s predstavnikom družbe D., d.o.o., pri čemer ob dogovoru za ogled ni vedel, da gre za isto nepremičnino. Na ogledu je bil prisoten lastnik nepremičnine, s posredovanjem agenta je prišlo do znižanja cene in nakupa nepremičnine preko druge posredniške agencije, kateri je bila provizija plačana.

9. Pritožbeno sodišče soglaša z razlogi sodišča prve stopnje, da je določilo 8. člena posredniške pogodbe nesorazmerno strogo do druge stranke. Gre za vnaprej tipizirano določbo, ki jo je v pogodbo vnesla tožeča stranka, nanjo pa toženec ni mogel vplivati. Gre torej za splošni pogoj pogodbe, njegovo uporabo pa sodišče lahko zavrne skladno z drugim odstavkom 143. člena ZOR med drugim tudi, če je to nepravično oziroma pretirano strogo. Določilo 8. člena ureja pogodbeno dogovorjeno odškodnino za primer kršitve pogodbe, ta pa je po določilu prvega odstavka 266. člena ZOR lahko dogovorjena le v takšni višini, ki bi jo nasprotna stranka morala pričakovati ob sklenitvi pogodbe kot nujno posledico kršitve pogodbe in torej določeni znesek odškodnine ne sme biti v očitnem nesorazmerju s škodo (tretji odstavek 265. člena ZOR). Zato je v pogodbi dogovorjena odškodnina v višini za 100% povečane provizije, do katere bi bila stranka upravičena, če bi pogodbo v celoti izpolnila, nedvomno pretirano visoka in je uporabo takšnega določila sodišče prve stopnje pravilno zavrnilo. Pritožbeno sodišče še dodaja, da 8. člena pogodbe ni mogoče razlagati kot pogodbene kazni, saj je bila toženčeva obveznost kot naročnika iz 6. člena pogodbe plačilo posredniške provizije, torej denarna obveznost, za kršitev slednje pa pogodbena kazen ne more biti dogovorjena (tretji odstavek 270. člena ZOR).

10. V času sklepanja posredniške pogodbe je njeno vsebino urejal ZOR v členih 813 do 826, saj specialnega zakona o nepremičninskem posredovanju še ni bilo (ZnPosr je stopil v veljavo 24. 5. 2003). Po določilu 823. člena ZOR je posrednik pridobil pravico do plačila tedaj, ko je bila sklenjena pogodba, za katero je posredoval, če ni bilo dogovorjeno kaj drugega. Iz pogodbe med strankama izhaja, da v konkretni zadevi posrednik pridobi pravico do plačila ob sklenitvi predpogodbe, pogodbe o ari, ali pogodbe o nakupu nepremičnine, do podpisa takšne pogodbe pa pri nakupu nepremičnine na U., s posredovanjem tožeče stranke ni prišlo. Pogodba je bila namreč nedvomno sklenjena zaradi posredovanja agenta družbe D., d.o.o., kateremu (kot je ugotovilo sodišče prve stopnje) je bila za posredovanje plačana posredniška provizija. Tožeča stranka bi tako v postopku lahko zahtevala zgolj plačilo dejansko nastalih stroškov, ki jih je s posredovanjem imela, kot nastale škode, trditev o njihovem obsegu pa v tem sporu ni podala. Pritožbeno sodišče tudi v celoti soglaša s stališčem pritožnika, da zgolj omogočanje ogleda nepremičnine, ne da bi posrednik vzpostavil stik med naročnikom in lastnikom nepremičnine, ki je predmet nakupa, ne more predstavljati izpolnitve pogodbe o posredovanju, zaradi česar bi bila tožeča stranka upravičena do plačila posredniške provizije iz 6. člena pogodbe.

11. Že iz omenjenega razloga je pritožbeno sodišče (ne da bi se posebej opredeljevalo do ostalih pritožbenih ugovorov) pritožbi tožene stranke ugodilo, posledično v celoti zavrnilo pritožbo tožnice po celotnem plačilu pogodbeno dogovorjene odškodnine iz 8. člena pogodbe ter izpodbijano sodbo na podlagi pete alineje 358. člena ZPP tako spremenilo, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo.

12. Ker je pritožbeno sodišče spremenilo odločitev o glavni stvari, je posledično spremenilo tudi stroškovno odločitev. Tožeča stranka, ki v pravdi ni uspela, je dolžna tožencu povrniti njegove pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Toženec je v postopku imel pooblaščenca zgolj krajše obdobje, v tem času pa je slednji priglasil stroške pregleda listin in dveh pripravljalnih vlog (list. 117 in list. 154 spisa). Stroške mu je sodišče priznalo v skladu s takrat veljavno Odvetniško tarifo, ti pa znašajo 800 odvetniških točk, povečanih za 20% DDV, kar skupaj ob vrednosti točke 0,459 EUR znaša 440,64 EUR. Toženec je upravičen tudi do stroškov pritožbenega postopka. Te je sodišče odmerilo v skladu z Zakonom o sodnih taksah in Odvetniško tarifo, odmera pa je razvidna na list. 512 spisa. Tožencu je skupaj priznalo 700 odvetniških točk, kar povečano za davek na dodano vrednost znaša 391,98 EUR, skupaj s sodno takso za pritožbo v višini 142,74 EUR pa 534,72 EUR. Pritožbeno sodišče je ocenilo, da toženec ni upravičen do povračila stroškov odgovora na pritožbo, saj glede na vsebino pritožbe tožeče stranke ta ni bil potreben. Vse stroške toženca je tožeča stranka dolžna povrniti z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka petnajstdnevnega roka za izpolnitev obveznosti, sama pa krije svoje stroške celotnega pravdnega postopka.