Jedro

Iz predpogodbe v nobeni točki ne izhaja, da bi obveznost tožeče stranke na plačilo kupnine nastopila le v primeru, če bi uspela zagotoviti kredit za plačilo kupnine. Tak dogovor niti ne bi bil logičen, saj bi bil v nasprotju z dogovorom o ari. Namen are je namreč ravno v utrditvi obveznosti kupca.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je okrožno sodišče razveljavilo sklep o izvršbi VL 1 in zavrnilo tožbeni zahtevek na plačilo 22.722,76 EUR iz naslova vračila are s pripadajočimi obrestmi. Tožeči stranki je še naložilo v plačilo pravdne stroške v znesku 1.243 EUR. Iz razlogov sodbe izhaja, da sta stranki 28.11.2008 sklenili predpogodbo za nakup nepremičnin. Tožeča stranka je plačala aro v znesku 16.500 EUR, preostanka kupnine pa ni poravnala. Med strankama ni bilo nobenega dogovora o pogojenosti plačila kupnine s pridobitvijo kredita. Ker je za neizpolnitev pogodbe odgovorna tožeča stranka, ni upravičena do vrnitve are.

Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka. Navaja, da je ocena predpogodbe, po kateri naj plačilo ne bi bilo vezano na pridobitev kredita, nepravilna, sodišče je tudi nepravilno povzelo izpoved zakonite zastopnice tožeče stranke. V nadaljevanju pritožba ponavlja svoje tožbene navedbe v zvezi z dejanskim stanom v zadevi. Sodišče je po njenem mnenju napačno skušalo bagatelizirati objektivne okoliščine. V letu 2008 so namreč banke ponujale še obilje kreditov, v finančni krizi pa se je to bistveno spremenilo. S pravilno razlago pogodbe bi sodišče moralo ugotoviti, da je bilo s pogodbo najprej ugotovljeno, da je nepremičnina obremenjena s hipoteko v korist V.. Celoten znesek zavarovanega kredita pa je presegal kupnino po predpogodbi. Zato je bilo nujno soglasje banke k zamenjavi kreditojemalca, nato pa seveda izbrisno dovoljenje. Kupčevo sprenevedanje, da mu je bilo vseeno, katera banka bo kupcu zagotovila kredit, je ob povedanem nesprejemljivo. Znano je, da banke, ki v nepremičninskem poslu ne sodelujejo, v primerih, ko so nepremičnine obremenjene s hipoteko tretje banke, nočejo vstopati v kreditna razmerja. Ob takšnem dejanskem stanju pa je napačna ugotovitev sodišča, da naj bi zakoniti zastopnik tožene stranke izpovedal prepričljivo. Njegova izpoved je celo v nasprotju s pisno dokumentacijo. Po drugi strani pa sodišče ni imelo nobenega razloga, da ne bi verjelo zakoniti zastopnici tožeče stranke. Ob takšnem hipotekarnem bremenu se v času, ko je izbruhnila kriza, druge banke s tožečo stranko sploh niso hotele pogovarjati. Tožena stranka ni bila samo bežno, temveč vsebinsko seznanjena s stališčem banke. Po ustnih navedbah banke je bila neodobritev kredita posledica težav, ki jih je imela banka s toženo stranko. Po določbah pogodbe je bila obveznost tožene stranke urediti bremen prosti odpis. O tej obveznosti sodišče ne pove ničesar. Bistveno večja, kot je to želelo prikazati sodišče, je bila tudi vloga nepremičninske agencije P.. Premik naj bi tudi hranil original pogodbe po izvršenem plačilu, plačilo pa je bilo predvideno šele po obračunu banke. Kupec brez sodelovanja hipotekarnega dolžnika ni mogel urejati zadev hipotekarnega kredita z banko. Tožeča stranka nikoli ne bi bila pripravljena kupiti nepremičnine brez izbrisa zgoraj opisane hipoteke. Sodišče je iz izpovedi zaslišanih strank izluščilo le tiste dele, ki so ustrezali razlagi, za kakršno se je odločilo. Tožeča stranka ocenjuje, da gre za situacijo, ko za neizpolnitev ni bila kriva nobena od strank. Dejansko je naknadno odpadla pravna podlaga posla. Zato je tožeča stranka upravičena do vrnitve are (tako tudi sodna praksa VSL I Cp 62/2010).

Pritožba ni utemeljena.

Dejansko stanje v zadevi je sodišče prve stopnje ugotovilo popolno in pravilno, pravilno je tudi razlagalo vsebino predpogodbe. Tudi po mnenju pritožbenega sodišča ne more biti dvoma, da obveznost plačila kupnine tožeče stranke ni bila vezana na pridobitev kredita. V predpogodbi sta stranki jasno zapisali, da je na nepremičnini, ki je bila predmet nakupa, vpisana hipoteka za plačilo obveznosti tožene stranke in v korist V.. Dogovorjen je bil tudi način plačila kupnine in sicer naj bi tožeča stranka takoj plačala aro, do 30.3.2009 pa še preostanek. Plačilo naj bi bilo po pogodbi izvedeno delno neposredno banki, delno pa prodajalcu (porazdelitev kupnine med banko in prodajalcem naj bi bila znana na dan plačila kupnine). V aneksu k predpogodbi določbe o načinu realizacije plačila ni več (z aneksom je bil podaljšan rok plačila in spremenjena druga alineja točke 4 predpogodbe, tako da se je kupec zavezal, da bo preostali del kupnine plačal do 30.4.2009). Ker je na nepremičnini vknjižena hipoteka, prodajalec pa bi sredstva za poplačilo s hipoteko zavarovane terjatve pridobil šele s prodajo nepremičnine, je tak dogovor logičen in v prometu z nepremičninami (ki so velikokrat obremenjene s hipoteko) tudi povsem običajen. Nič drugega tudi ne izhaja iz izpovedi zakonite zastopnice tožeče stranke, izpoved zakonitega zastopnika tožene stranke pa se glede odločilnih dejstev ujema z listinskimi dokazi (predvsem predpogodbo).

Iz predpogodbe v nobeni točki ne izhaja, da bi obveznost tožeče stranke na plačilo kupnine nastopila le v primeru, če bi uspela zagotoviti kredit za plačilo kupnine. Tak dogovor niti ne bi bil logičen, saj bi bil v nasprotju z dogovorom o ari. Namen are je namreč ravno v utrditvi obveznosti kupca. Dejstvo je, da tožeča stranka svoje obveznosti po predpogodbi ni izpolnila, saj ni zagotovila kupnine. Neizpolnitev je v njeni sferi. Za razmerje do prodajalca niso pomembni razlogi, iz katerih je banka zavrnila prošnjo tožeče stranke za odobritev kredita. Nenazadnje bi bilo nelogično, da bi V. zavrnila kredit iz razloga, ker je imela težave s prodajalcem in ne iz razlogov, povezanih s kupcem. Če bi dejansko bile težave samo s prodajalcem, bi morala biti celo zainteresirana za realizacijo predpogodbe, saj bi to pomenilo, da bi zamenjala nezanesljivega plačnika za zanesljivega.

V zvezi z ostalimi pritožbenimi trditvami pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da tudi če bi se tožnica lahko sklicevala na spremenjene razmere na trgu zaradi finančne krize, zgolj ugovor (brez ustreznega oblikovalnega zahtevka) ne zadošča. Sodišču se zato s takim ugovorom niti ni bilo treba ukvarjati. Trditve glede vloge agencije P. pa v kontekstu razmerja med pravdnima strankama za ta postopek niso relevantne. Ni sporno, da je tožena stranka vedela, da je ob sklenitvi predpogodbe tožeča stranka za kupnino nameravala najeti kredit, vendar ni mogoče mimo dejstva, da je bil s predpogodbo dogovorjen rok za plačilo kupnine in da je bil tak rok določen kot fiksen. Tožeča stranka je kljub temu, da ob sklepanju predpogodbe kredita očitno še ni imela odobrenega, podpisala predpogodbo in plačala aro. Oboje pa zavezuje. Ob takem dejanskem stanju je sodišče prve stopnje tudi pravilno uporabilo materialno pravo in na podlagi določbe prvega odstavka 65. člena Obligacijskega zakonika (OZ) zavrnilo zahtevek na vračilo plačane are. 6. 7. Pritožbeno sodišče je opravilo še uradni preizkus sodbe po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Ker kršitev ni našlo, je na podlagi povedanega pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).