Jedro

Kot najemnica neprofitnega stanovanja bi toženka morala zatrjevati in dokazovati poleg težkega socialnega stanja dve nadaljnji okoliščini iz 104. člena SZ-1, da bi lahko preprečila odpoved najemne pogodbe zaradi neplačevanja stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine. Gre za okoliščino, da je v roku sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in izredne pomoči pri uporabi stanovanja ter da je v roku o tem obvestila lastnico stanovanja.

Obrazložitev

Revizija se zavrne.

OBRAZLOŽITEV:

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo odpovedi najemne pogodbe za stanovanje, sklenjene med pravdnima strankama 23. 9. 1992. Toženki je naložilo izselitev iz stanovanja ... v stanovanjski hiši v Ljubljani.

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo prvostopenjsko sodbo.

3. Zoper sodbo sodišča druge stopnje je toženka vložila revizijo, v kateri uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga razveljavitev sodb nižjih sodišč ter ponovno sojenje.

4. Revizija je bila po 375. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP) vročena Državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožeči stranki, ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožnica lastnica spornega stanovanja in da toženka na podlagi najemne pogodbe z dne 23. 9. 1992 plačuje neprofitno najemnino. Od druge polovice leta 1999 dalje toženka ne plačuje obratovalnih stroškov, ki jih je dolžna plačati. Tožnica je toženko večkrat brezuspešno opomnila na plačilo teh stroškov. Toženka tožnice ni obvestila o socialni stiski in o tem, da bi sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine oziroma izredne pomoči pri uporabi stanovanja. Toženka ni dokazala, da bi za subvencioniranje sploh zaprosila. Sodišče je presodilo, da je podan krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe iz 4. točke prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1, Ur. l. RS št. 69/2003), to je neplačevanje stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine.

7. Toženka v reviziji trdi, da sta izrek in utemeljitev prvostopenjske sodbe v nasprotju drug z drugim in da iz obrazložitve ni razvidna odločitev prvostopenjskega sodišča. Revizijsko sodišče ugotavlja, da so te trditve neutemeljene, saj je obrazložitev povsem jasna in logična. Res sta v obrazložitvi sodbe dve napaki, ki pa sta očitni pomoti, sami po sebi nerelevantni za samo odločitev in za razumljivost obrazložitve, poleg tega pa sta obe sanirani. Prvostopenjsko sodišče je res tožbenemu zahtevku ugodilo, v obrazložitvi pa v posebnem odstavku zapisalo, da je tožbeni zahtevek neutemeljen, a je to saniralo s popravnim sklepom z dne 6. 1. 2006. Razen navedenega je bila sicer celotna obrazložitev prvostopenjske sodbe zelo jasna v svojih razlogih o utemeljenosti tožbenega zahtevka, kar je ugotovilo tudi drugostopenjsko sodišče. Kar pa se tiče druge napake prvostopenjske sodbe, ki jo tudi navaja revizija, češ da prvostopenjska sodba omenja kupnino med pravdnima strankama, čeprav je predmet spora najemno razmerje med njima, gre prav tako za očitno pomoto, kot je v svojih razlogih že pravilno pojasnilo drugostopenjsko sodišče na drugi strani svoje sodbe, čemur revizijsko sodišče nima česa dodati.

8. Toženkina revizija zatrjuje zmotno uporabo 82. člena Obligacijskega zakonika (OZ) o razlagi pogodb, češ da ga prvostopenjska sodba v zvezi z vrsto stanovanja in najemnine napačno razlaga. Revizijsko sodišče tej trditvi ne pritrjuje in ugotavlja nebistvenost uporabe 82. člena OZ za odločitev v tej pravdni zadevi. Prvostopenjsko sodišče je res ocenilo, da toženka ni najemnica neprofitnega stanovanja, ampak da le kot nekdanja imetnica stanovanjske pravice plačuje neprofitno najemnino. Drugostopenjsko sodišče pa je presodilo, da toženka zaseda neprofitno stanovanje, strinjalo pa se je z odločilno presojo o odpovedi najemne pogodbe in o dolžnosti izselitve iz stanovanja. Na opisano razliko v presoji se v nadaljevanju opira revizija in trdi, da bi moralo drugostopenjsko sodišče zaradi ugotovljene nepravilne uporabe materialnega prava prvostopenjsko sodbo razveljaviti in zadevo vrniti v novo sojenje. Revizijsko sodišče pojasnjuje, da je to stališče napačno. V tej zadevi je bistven obstoj krivdnega odpovednega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, to je ugotovljeno toženkino dolgotrajno neplačevanje stroškov za stanovanje, ki se plačujejo poleg najemnine. Ugotovljena so tudi opozorila lastnika toženki in dodelitev rokov za odpravo kršitve, ki so potekli neuspešno. Toženka navedenega krivdnega odpovednega razloga ne izpodbija. Sklicuje pa se na izjemo iz 104. člena SZ-1, ko v določenih okoliščinah najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe. Prvostopenjsko sodišče je sicer presodilo, da toženka ni najemnica neprofitnega stanovanja, a je zadevo obravnavalo tudi z vidika 104. člena SZ-1 in ugotovilo, da niso podani pogoji iz navedenega člena, zaradi katerih izjemoma ne bi bilo mogoče odpovedati najemne pogodbe. Drugostopenjsko sodišče je presodilo, da je toženka najemnica neprofitnega stanovanja in da bi se lahko sklicevala na 104. člen SZ-1, vendar ni izpolnila pogojev, ki bi preprečili odpoved najemne pogodbe. Drugostopenjsko sodišče je skratka ugotovilo materialnopravno pravilnost odločitve prvostopenjskega sodišča, zaradi česar ni bilo razlogov za razveljavitev prvostopenjske sodbe, kot zmotno meni revizija.

9. Toženka ponavlja trditve, da stroškov ni mogla poravnati zaradi težkega socialnega stanja. V tej smeri je predlagala dokaze z zaslišanjem osebe iz centra za socialno delo, s poizvedbami pri centru za socialno delo in z zaslišanjem toženke. Revizijsko sodišče ugotavlja, da je sodišče druge stopnje pojasnilo, da ni potrebno zaslišati socialne delavke, ki je bila predlagana izključno za dokazovanje socialne stiske, ker to ni bilo pravno odločilno dejstvo; toženka bi morala zatrjevati in dokazovati dve nadaljnji okoliščini iz 104. člena SZ-1, da bi lahko preprečila odpoved najemne pogodbe, in sicer, da je sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine ali izredne pomoči pri uporabi stanovanja in da je o tem obvestila tožnico kot lastnico stanovanja. Ugotovitev prvostopenjskega sodišča, potrjena s strani sodišča druge stopnje, je, da toženka tožnice ni obvestila o socialni stiski in o tem, da bi sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine oziroma pomoči in da ni dokazala, da bi za subvencioniranje sploh zaprosila. Te pogoje iz prvega odstavka 104. člena SZ-1 mora najemnik neprofitnega stanovanja izpolniti kumulativno, da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe. Samo sklicevanje na izjemne okoliščine, torej na socialno stisko, ne zadostuje, zato je nebistveno, da niso bili izvedeni dokazi za dokazovanje socialne stiske, ko s strani toženki ni bilo niti trditev niti dokazov v smeri izpolnitve pogojev, da je toženka v 30 dneh po nastanku socialne krize sprožila postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine oziroma izredne pomoči pri uporabi stanovanja in da je v tem roku o tem obvestila lastnika stanovanja. Revizijsko sodišče zato zaključuje, da so očitki bistvenih kršitev določb pravdnega postopka neutemeljeni. Isto velja glede trditve o zmotni uporabi materialnega prava. Obe sodišči sta zadevo ustrezno obravnavali po 103. in po 104. členu SZ-1 in ugotavljali dejansko stanje v skladu s trditveno podlago ter glede na dejanske ugotovitve pravilno odločili tako, da sta ugodili tožbenemu zahtevku.