Jedro

Ker pisnosti spremembe najemne pogodbe nobena od strank ni zatrjevala, je prvostopenjsko sodišče ravnalo pravilno, ko je ugotavljalo, ali se s strani toženca zatrjevani ustni dogovor nanaša na bistveno sestavino najemne pogodbe. Kot takšno je mogoče opredeliti tista izpolnitvena ravnanja pogodbenih strank, ki se ju ena v razmerju do druge zavežeta izpolniti. Katere so bistvene sestavine posameznih pogodb, zakon ne določa, ampak jih glede na pravna pravila posameznega tipa pogodbe opredeljuje sodna praksa in pravna teorija.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je prvostopenjsko sodišče toženi stranki naložilo, da tožeči stranki plača 7.200,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.10.2011 dalje do plačila in izvršilne stroške v znesku 164,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28.5.2012 dalje do plačila, ter je v tem delu obdržalo izvršilni sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 66460/2012, z dne 16.5.2012, v celoti v veljavi. Poleg tega je toženi stranki naložilo, da tožeči stranki povrne 1.033,61 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Takšno odločitev je prvostopenjsko sodišče sprejelo po ugotovitvi, da toženec sicer ni izkazal, da je bila ustno dogovorjena nižja najemnina v času zimskih mesecev, pa četudi bi ta dogovor bil dosežen, ne bi bil veljaven, ker ni bil sklenjen v pisni obliki.

2. Zoper to odločitev se je pritožil toženec in jo izpodbijal iz vseh treh pritožbenih razlogov. Prvostopenjskemu sodišču je očital, da se ni opredelilo do njegovih trditev, da se je vse dogovarjal s T.B. in ničesar z M.B. (direktorico tožeče stranke), ki o zadevi ni vedela neposredno ničesar. Glede dogovora o znižanju najemnine so vsa dejstva skladno potrdile priče M.D., I.D. in M.M., za katere je sodišče ocenilo, da so posredne priče. To ne drži, ker je priča M.D. izpovedal, da je videl toženca in T.B. na terasi, in vedel, da se pogovarjata o znižanju najemnine, T.B. pa mu je po tem pogovoru dejal, da je sinu zmanjšal najemnino za čas zimskih mesecev. Do tega se sodišče ni opredelilo. Povsem pa je verjelo posredni priči tožnice, tj. T.B., česar v izpodbijani sodbi ne pojasni, zato se sodba v tem delu ne more preizkusiti. Do nasprotujočih navedb tožnice, ki v tožbi trdi, da je bilo dogovorjeno, da razlika najemnine zapade v plačilo v poletnih mesecih, v nasprotju s tem navaja, da je bil dogovor, da se poračun opravi konec leta 2011, M.B. pa pove tretjo verzijo, da je obračun razlike obračunala tedaj, ko ji je to naročil mož, se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo, zaradi česar je napačno ter nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Napačno je ugotovilo dejansko stanje tudi, ko izpostavlja, da je tožeča stranka sporni račun izdala po primopredaji poslovnega prostora, ker toženec ni imel prometa v restavraciji, čeprav je ta trikrat ponovil, da ga je izdala po prejemu odpovedi. Na novo določena najemnina je posledica spremenjenih razmer v dotedanjem najemnem razmerju, dosežena je bila sporazumno in ne „po lastni volji“ toženca, „takšen način pa je mogoče šteti kot takšnega, da je bilo z njim zadoščeno zahtevi po pisni obličnosti“ (58. člen OZ). Sporazumno določeno najemnino sta obe pogodbeni stranki tudi spoštovali. Sodišče je napačno razlogovalo, da je bil med strankama dosežen dogovor o drugačnem plačilu najemnine, do česar pa „dejansko sploh ni zavzelo nobene dokazne ocene“. Zmotno je uporabilo materialno prav, ker je odločitev sprejelo na podlagi drugega odstavka 12. člena zakona o najemu poslovnih prostorov, „saj ga je po oceni toženca mogoče podvesti pod določbo drugega odstavka 54. člena OZ“, ki določa, da je pogodbo mogoče spremeniti tudi z neobličnim sporazumom. Bistvene sestavine najemne pogodbe pa določa 578. člen OZ, kar pomeni, da višina najemnine po OZ ni bistveni element najemne pogodbe.

3. Na pritožbo je odgovorila tožeča stranka, očitala ji je, da napačno povzema zaključke prvostopne sodbe, in da sploh ne sledi obrazložitvi sodbe. Stroškov za odgovor na pritožbo ni uveljavljala.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopenjsko sodišče v obravnavani zadevi pravilno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Tako se je opredelilo do vseh, za predmetno pravdo relevantnih trditev pravdnih strank, zagrešilo pa ni niti nobene kršitve postopka, na katere je dolžno pritožbeno sodišče v skladu z drugim odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) paziti po uradni dolžnosti.

6. Predmet obravnavane zadeve je plačilo 7.200,00 EUR, ki potrditvah tožeče stranke predstavlja poračun najemnine za čas od novembra 2010 do aprila 2011 po 1.000,00 EUR na mesec, povečano za 20% DDV. Tožeča stranka je zatrjevala, da sta se (prek prokurista tožeče stranke (1)) s tožencem dogovorila za način plačila najemnine tako, da bo v zimskih mesecih izstavila fakturo za znesek 3.000,00 EUR, razliko do dogovorjenega zneska najemnine v višini 4.000,00 EUR pa bo nato obračunala v poletnih mesecih. Toženec pa je zatrjeval, da naj bi s tožečo stranko dosegel dogovor, da se najemnina v zimskih mesecih zniža iz 4.000,00 na 3.000,00 EUR mesečno, zaradi česar naj tožeči stranki ne bi dolgoval več ničesar. Sporno je torej bilo vprašanje, ali sta se pravdni stranki dogovorili za znižanje najemnine v času zimskih mesecev, ali pa sta se dogovorili le za drugačen način obračunavanja mesečnih najemnin, katerih višina je bila dogovorjena v najemni pogodbi.

7. Takšen dogovor, kot ga je zatrjeval toženec, bi moral slednji izkazati, saj iz najemne pogodbe, kot je v procesnem gradivu (priloga A2) izhaja, da sta pravdni stranki dne 10.7.2010, ko sta najemno pogodbo podpisali, dogovorili, da bo znašala mesečna najemnina 4.000,00 EUR neto. Toženec ni navajal, da bi o zatrjevanem dogovoru pravdni stranki sklenili pisni aneks k najemni pogodbi.

8. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih v drugem odstavku 12. člena določa, da mora biti najemna pogodba za poslovni prostor sklenjena v pisni obliki, sicer ni veljavna. Enako sankcijo, če pogodba ni sklenjena v pisni obliki, določa tudi 55. člen Obligacijskega zakonika (OZ). V skladu z drugim odstavkom 51. člena OZ morajo biti vse poznejše spremembe ali dopolnitve pogodbe, za katero zakon zahteva, da je sklenjena v določeni obliki, tudi sklenjene v takšni določeni obliki. Veljavne so poznejše ustne dopolnitve, četudi niso sklenjene v predpisani zakonski obliki, če gre za dopolnitve o stranskih točkah (tretji odstavek 51. člena OZ), ali če se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank (četrti odstavek 51. člena OZ).

9. Ker pisnosti spremembe najemne pogodbe nobena od strank ni zatrjevala, je prvostopenjsko sodišče ravnalo pravilno, ko je ugotavljalo, ali se s strani toženca zatrjevani ustni dogovor nanaša na bistveno sestavino najemne pogodbe. Kot takšno je mogoče opredeliti tista izpolnitvena ravnanja pogodbenih strank, ki se ju ena v razmerju do druge zavežeta izpolniti (2). Katere so bistvene sestavine posameznih pogodb, zakon ne določa, ampak jih glede na pravna pravila posameznega tipa pogodbe opredeljuje sodna praksa in pravna teorija. Tako tudi določba 587. člena OZ, na katero se pritožba sklicuje, ne določa, katere so bistvene sestavine najemne pogodbe, ampak postavi definicijo zakupne pogodbe, iz katere izhajata bistveni izpolnitveni ravnanji pogodbenikov tega tipa pogodbe, in sicer se najemodajalec zaveže, da bo najemniku izročil stvar v najem, najemnik pa se zaveže, da mu bo za to plačal najemnino. V skladu s tema dvema izpolnitvenima ravnanjema se je v sodni praksi enotno izoblikovalo stališče, da sodi določitev plačila najemnine med bistvene sestavine najemne pogodbe (3).

10. Kot je pravilno ugotovilo prvostopenjsko sodišče, tudi če bi držal ustni dogovor o znižanju najemnine za čas zimskih mesecev (kot ga je zatrjeval toženec), ta dogovor po materialnem pravu ne bi bil veljaven, ampak veljajo glede višine najemnine dogovori, ki sta jih stranki zapisali v najemni pogodbi (4). Zato je pravno povsem nepotrebno ugotavljanje (kar pritožba posebej izpostavlja), kdaj je bil sporni račun izdan, pa tudi ocenjevanje o izpovedi prič, o tem, kaj so izvedele oziroma vedele glede dogovora med pravdnima strankama o višini najemnine. Iz tega razloga se pritožbeno sodišče do kritik, ki jih je pritožba izpostavila, niti ni opredeljevalo.

11. Na podlagi navedenega je pritožbeno sodišče prvostopenjsko sodišče pritožbo toženca zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

op. št. 1: zato je nerazumljivo pritožbeno izpostavljanje, da zakonita zastopnica o tem dogovoru (iz neposrednega zaznavanja) ni vedela ničesar op. št. 2: obširneje glej N. Plavšak: v N. Plavšak, M. Juhart, R. Vrenčur, Obligacijsko pravo splošni del, GV Založba,Lj.2009, str. 228 in nasl. op. št. 3: glej npr. sodbo in sklep Vrhovnega sodišča RS III Ips 41/1993 in III Ips 93/2011 op. št. 4: v skladu s čemer toženec dolguje tožeči stranki še plačilo razlike za šest mesecev po 1.000,00 EUR, povečano za DDV, torej vtoževani znesek