Jedro

Če je posamezna enota nezasedena, se stroški, ki se delijo po številu uporabnikov, za to enoto ne obračunajo, in to samo v primeru, če ni merilnih naprav. Vendar pa to pravilo ne velja za vse obratovalne stroške, ampak zgolj za tiste, ki so vezani na uporabo posamezne enote (poraba vode v posamezni enoti in kanalščina, odvoz odpadkov, najem zabojnikov in ostali komunalni stroški). Če enota ni zasedena, je teh stroškov dejansko lahko manj, medtem ko dejstvo nezasedenosti enote ne vpliva na razne fiksne stroške, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo ipd.).

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II., III. in IV. točki izreka potrdi.

Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je sklenilo, da se pravdni zadevi pod opr. št. X Pg 4889/2011 in IX Pg 3009/2012 združita in se po združitvi zadeva vodi pod opr. št. X Pg 4889/2011 (I. točka izreka). Razsodilo je, da sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 107959/2011 z dne 26. 7. 2011 in opr. št. VL 47416/2012 z dne 5. 4. 2012 ostaneta v izreku v veljavi v delu, v katerem je bilo dolžniku naloženo, da poravna v predlogu navedeno terjatev (II. točka izreka), ter da se v prejšnji točki navedena sklepa o izvršbi razveljavita v delu glede stroškov upnika (III. točka izreka).Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki v roku 8 dni plačati stroške tega postopka v višini 569,38 EUR, po preteku izpolnitvenega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila (IV. točka izreka).

2. Tožena stranka je zoper sodbo (II., III. in IV. točko izreka odločbe) pravočasno vložila pritožbo zaradi absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke zavrne in ji naloži v plačilo pritožbene stroške oziroma podredno, da pritožbi ugodi in sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopku v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožena stranka v pritožbi navaja, da naj bi sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, ker so v sodbi navedeni razlogi nejasni in v nasprotju s samimi s seboj, sodišče pa ni pojasnilo na podlagi česa zaključuje, da je tožeča stranka na podlagi Pogodbe o izvajanju storitev upravljanja in vzdrževanja objektov K. 38 in M. 14 aktivno legitimirana za vložitev tožbe (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Pritožbene navedbe so neutemeljene, saj razlogi izpodbijane sodbe niso nejasni in niso v nasprotju s samimi seboj. Sodišče prve stopnje pa je tudi obrazložilo, zakaj ugovor tožene stranke v zvezi s pomanjkanjem aktivne legitimacije tožeče stranke ni utemeljen. Navedlo je, da je bila tožeča stranka v vtoževanem obdobju upravnik objekta na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev tehničnega upravljanja z dne 28. 2. 2003 (priloga A1), ki jo je kasneje nadomestila Pogodba o izvajanju storitev upravljanja in vzdrževanja objektov K. 38 in M. 14 ter upravljanja in vzdrževanja skupnih delov ter posebnih skupnih delov objektov K. 38, K. 40 in M. 14 (priloga A7). Presodilo je namreč, da sta bili obe pogodbi veljavno sklenjeni in poudarilo, da tožena stranka temu ni oporekala. Pripomniti je, da je tožena stranka v zvezi s Pogodbo o opravljanju storitev tehničnega upravljanja z dne 28. 2. 2003 (priloga A1), na podlagi katere je tožeča stranka utemeljevala aktivno legitimacijo, navedla zgolj to, da je za predmetni spor brezpredmetna in da je do tega postopka tožena stranka ni nikoli videla.

7. Sodišče prve stopnje je torej ugotovilo, da je bila tožeča stranka v vtoževanem obdobju, torej tudi že v letu 2009, upravnik poslovnega objekta, v katerem ima tožena stranka svoj poslovni prostor. To je ugotovitev dejanske narave, na katero je višje sodišče zaradi omejenosti pritožbenega preizkusa v sporih majhne vrednosti vezano. Zato tožena stranka ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da tožeča stranka v letu 2009 ni imela aktivne legitimacije in je nima niti sedaj, ter da je tožeča stranka sklenila pravno veljavno pogodbo s pričetkom veljavnosti 8. 6. 2010. Enako velja za pritožbene navedbe, da pogodbe ni podpisala, niti je ni podpisal njen pravni prednik. Te trditve pa so tudi prepavšalne, da bi lahko vplivale na (drugačno) presojo materialno pravne pravilnosti zaključkov sodišča prve stopnje glede aktivne legitimacije tožeče stranke.

8. V nadaljevanju pritožbe tožena stranka vztraja pri tem, da v nobeni izmed upravniških pogodb, pa tudi v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki, ni upoštevan Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (v nadaljevanju: Pravilnik), zaradi česar ni pravne podlage za zahtevek tožeče stranke. Po njenem mnenju bi se namreč moral uporabljati slednji. Višje sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da se način delitve obratovalnih stroškov, določen v Pravilniku, uporablja le za večstanovanjske in stanovanjsko-poslovne stavbe. Že iz samega besedila Pravilnika izhaja, da se le-ta nanaša na upravljanje večstanovanjskih stavb. Poleg tega pa je v 1. členu navedeno, da pravilnik natančneje določa posle upravljanja in pooblastila upravnika ter merila delitve obratovalnih stroškov v večstanovanjski stavbi. Nadalje je v tretjem odstavku 2. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju: SZ-1) - na njegovi podlagi je bil sprejet Pravilnik - določeno, da so večstanovanjske stavbe samostojno stoječe stavbe z dvema ali več stanovanji. Pripomniti je tudi, da se SZ-1 ne uporablja za poslovne stavbe, pa četudi bi se te morebiti nahajale v kompleksu, ki bi imel tudi stanovanjske enote (prim. VSL sodba I Cpg 165/2012 z dne 17. 4. 2013 in VSL sodba I Cpg 1213/2012 z dne 15. 1. 2014). Poleg tega so se določbe III. poglavja Pravilnika začele uporabljati šele 30.11.2009 (prim. 33. člen Pravilnika - Uradni list RS, št. 60/2009 ), medtem ko se vtoževano obdobje začne z januarjem 2009, tako da tudi sicer ta Pravilnik, vsaj za del zahtevka v nobenem primeru ne bi bil uporabljiv.

9. Nadalje višje sodišče poudarja, da je tožeča stranka na ugovor tožene stranke, da je pripravljena nositi zgolj stroške, ki so povezani z lastništvom prostora, ne pa stroškov uporabe poslovnega prostora, pojasnila (sodišče prve stopnje pa je temu sledilo), da so vtoževani stroški stroški upravnika, nadzora, obveznih pregledov, vzdrževanja, čiščenja, zavarovanja in stroški priključnih moči resursov, ki se razdelijo med vse solastnike skupnih delov, ne glede na to, ali solastnik svojo nepremičnino uporablja ali ne. Višje sodišče na to ugotovitev sodišča prve stopnje opozarja zato, ker je zmotno stališče tožene stranke, da bi se lahko - če bi obveljal Pravilnik - plačilu teh stroškov izognila. Iz drugega odstavka 27. člena Pravilnika namreč izhaja, da če je posamezna enota nezasedena, se stroški, ki se delijo po številu uporabnikov (prvi odstavek 27. člena Pravilnika), za to enoto ne obračunajo, in to samo v primeru, če ni merilnih naprav. Vendar pa to pravilo ne velja za vse obratovalne stroške, kot to zmotno meni tožena stranka, ampak velja zgolj za tiste obratovalne stroške, ki so vezani na uporabo posamezne enote (poraba vode v posamezni enoti in kanalščina, odvoz odpadkov, najem zabojnikov in ostali komunalni stroški). Če enota ni zasedena, je teh stroškov dejansko lahko manj, medtem ko dejstvo nezasedenosti enote ne vpliva na razne fiksne stroške, ki nastajajo neodvisno od opravljenih storitev ter dobav (priključna moč, priključek na infrastrukturo ipd. - prim. 26.člen Pravilnika). To logiko razume tudi tožena stranka, saj sama navaja, da je pripravljena plačati stroške, ki so povezani z lastnino, ne pa stroškov, ki so povezani z uporabo neizdelanega prostora. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so vsi vtoževani stroški prav takšne narave, torej da so nastali neodvisno od tega ali se prostor uporablja ali ne. Zato tožena stranka tudi ne more uspeti z vztrajanjem pri tem, da je poslovni prostor neizdelan, brez vsakršnih priključkov in v grobi III. gradbeni fazi, ker vsa ta dejstva glede na zgoraj navedeno niso pravno pomembna.

10. Glede na zgoraj navedeno se je sodišče prve stopnje pravilno oprlo na določbo 115. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), ki določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Ne gre torej za pravno praznino, ki bi jo bilo treba zapolniti s Pravilnikom, kot navaja tožena stranka v pritožbi, zato so neutemeljene tudi nadaljnje pritožbene navedbe, da so temeljne zadeve pri stanovanjskih in poslovnih prostorih izenačene.

11. Kot je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje, je pravni temelj za plačilo obratovalnih stroškov pred oktobrom 2009 določba 115. člena SPZ (solastniški delež), po tem datumu pa Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov M. 14, K. 38 in 40 (priloga A 3). V zvezi s slednjo je tožena stranka (zmotno) zatrjevala zgolj to, da ni usklajena s Pravilnikom, sicer pa njeni veljavnosti ni oporekala. Nasprotovala je torej zgolj njeni vsebini, ne pa njeni siceršnji veljavnosti. Ob tem, in ob ugotovitvi, da tožena stranka ni konkretizirano nasprotovala samemu načinu razdelitve stroškov (navajala je zgolj to, da jih ni dolžna poravnati, ker poslovnega prostora ne uporablja), je izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Tožena stranka je v zvezi z razdelitvijo stroškov namreč navedla le, da ji ni jasno, kako je lahko kvadratura obračunana v površini 50,91 oziroma 50,92 m2, če je tožena stranka lastnica poslovnega prostora zgolj v izmeri 40,35 m2. Sodišče prve stopnje je sledilo logičnemu pojasnilu tožeče stranke (list. št. 75), da se je pri manjši kvadraturi upoštevala neto površina, pri večji kvadraturi pa bruto površina, obe pa izhajata iz akta o oblikovanju etažne lastnine z dne 30. 11. 2004 (priloga A5) in odločbe Geodetske uprave Republike Slovenije z dne 27. 1. 2004 (priloga A4), opredeljeni pa sta tudi v prilogah Pogodbe o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov.

12. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati solastniški delež, ki bo ustrezal vrednosti posameznega dela etažne lastnine (106. člen SPZ) ter v ta namen opraviti ogled na kraju samem, pogledati fotografije samega poslovnega prostora (ki jih tožena stranka niti ni predložila) in zaslišati toženo stranko. Sodišče prve stopnje je že pojasnilo, da so bili solastniški deleži v obravnavani stavbi določeni z Aktom o oblikovanju etažne lastnine z dne 30. 11. 2004 (priloga A5), v katerem je določeno (dogovorjeno), da se pri določitvi deleža uporabi površina posameznega prostora in ne vrednost posameznega prostora, za katerega si prizadeva tožena stranka. Poleg tega pa tožena stranka tudi sicer ni navedla nobene trditvene podlage v zvezi s tem, kolikšen je po njenem mnenju solastniški delež, ki ustreza vrednosti posameznega dela etažne lastnine (poslovnega prostora).

13. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe, da bi moralo sodišče opraviti ogled na kraju samem, vpogledati v fotografije poslovnega prostora in zaslišati toženo stranko. Kot že navedeno, tožena stranka ni navedla ustrezne trditvene podlage, poleg tega pa nobeden od teh, v ugovoru zoper sklep o izvršbi predlaganih dokazov, ni bil substanciran, zaradi česar jih sodišče prve stopnje ni bilo dolžno izvesti.

14. Glede na navedeno pritožbene navedbe niso utemeljene in ker višje sodišče ni ugotovilo niti kršitev, na katere v skladu z drugim odstavkom 350. člena ZPP pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in odločbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

15. Glede na to, da tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP). Enako velja za tožečo stranko, saj odgovor na pritožbo ni doprinesel k boljši rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji in gre za nepotreben strošek (prvi odstavek 155. člena ZPP).