Jedro

Glede na namen in naravo etažne lastnine je edina možna razlaga drugega in tretjega odstavka 125. člena ZUS-1 ta, da je upravnik po zakonu pooblaščen, da zastopa etažne lastnike v tem postopku.

V nasprotju z načelom pravičnosti bi bilo, da bi bila pri prodaji terasa obravnavana kot zasebna lastnina, pri vzdrževanju pa bi ista terasa pomenila skupni del in s tem strošek vseh etažnih lastnikov. Navedeno pa po mnenju Vrhovnega sodišča vendarle ne pomeni, da je vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin posameznega primera, dolžnost lastnika posameznega dela (terase). Gradbeni element, ki hkrati pomeni streho objekta in pohodno teraso, sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (hidro in toplotna izolacija).

Izrek

I. Tožbi se ugodi, izpodbijana odločba Inšpektorata RS za okolje in prostor, Stanovanjske inšpekcije št. 06172-251/2019/09 z dne 3. 2. 2020 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v višini 347,70 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo etažnim lastnikom večstanovanjske stavbe ..., Ljubljana, navedenim v prilogi, ki je sestavni del odločbe, odredil, da so dolžni do 31. 8. 2020 sanirati teraso stanovanja št. 105 v večstanovanjski stavbi ..., Ljubljana – vhod št. 12a, in sicer vse sloje tlaka terase do armiranobetonske plošče, talne obrobe terase in odtok meteornih voda na tej terasi (1. točka izreka). Odločil je še, da mora upravnik o izdaji odločbe obvestiti vse etažne lastnike in v okviru svojih pooblastil storiti vse, kar je potrebno za njeno izvršitev (2. točka izreka), da pritožba zoper odločbo ne zadrži izvršitve (3. točka izreka) in da mora upravnik najkasneje do izteka roka iz 1. točke izreka o izvršitvi odločbe obvestiti stanovanjsko inšpekcijo (4. točka izreka).

2. V obrazložitvi odločbe navaja, da v navedeni večstanovanjski stavbi ob močnejšem deževju v stanovanju št. 104 zamaka na stropovih nekaterih prostorov. Nad tem stanovanjem se nahaja nepokrita terasa stanovanja št. 105, ki je obenem tudi ravna pohodna streha stanovanja št. 104. Terasa je bila zgrajena leta 2003, leta 2005 pa je bila v soglasju s projektantko in investitorjem izvedena sprememba v izvedbi nekaterih slojev. Keramične ploščice so na več mestih odstranjene ali odstopajo od podlage, sloji tlaka pri talnem odtoku meteornih voda so odstranjeni. Na terasi se nahajajo tudi težja betonska cvetlična korita, na enem mestu raste plevel, fuge talne keramike pa so na več mestih poškodovane. Navedena terasa se v skladu s 5. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) šteje za skupni del predmetne večstanovanjske stavbe in ni vzdrževana v skladu s standardi Pravilnika o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik) kot so določeni v prilogi 1 Pravilnika pod 1.3.3.0 (kritine za pohodne ravne strehe) in 1.3.6.0. (obrobe vseh vrst, odtoki) ter ni primerna za normalno rabo, ker ob meteornih padavinah pušča. Glede na to so za izdajo odločbe izpolnjeni pogoji iz 125. člena SZ-1. 3. Drugostopenjski organ je pritožbo zavrnil. Navaja, da je bila z inšpekcijskim ukrepom odrejena sanacija vseh slojev tlaka terase od armiranobetonske plošče do vključno sloja prodca oziroma armiranega cementnega estriha, s čimer se strinja, ker meni, da je sloje od armiranobetonske plošče do vključno soja prodca oziroma armiranega cementnega estriha šteti za gradbeni element, ki je streha objekta – njegovega posameznega dela in tako stavbo ščiti pred vremenskimi vplivi ter tako služi skupnim delom (kot hidro in toplotna izolacija) in posameznemu delu. Tak gradbeni element je po četrtem odstavku 5. člena ZS-1 skupen del. To tudi pomeni, da keramika, ki je lepljena na estrih, ni skupni gradbeni element, ker ne predstavlja plasti terase, ki bi zagotavljala funkcijo večstanovanjske stavbe kot celote, ampak gre za sloj, ki služi zunanjemu videzu pohodne terase in ga je šteti za posamezen lastniški del. Postopek, voden po 125. členu SZ-1, vpliva na skupnost in ne na posameznika, zato se tej skupnosti, ki jo tvorijo vsi etažni lastniki v objektu, priznava lastnost stranke. To skupnost v skladu s 118. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) v povezavi s 50. členom SZ-1 zastopa upravnik, ki je med drugim dolžan skrbeti za redno vzdrževanje skupnih delov. Ker mu pooblastilo daje že zakon, posebnega pooblastila s strani etažnih lastnikov ne potrebuje. Za izrek inšpekcijskega ukrepa po 125. členu SZ-1 ni pomembno, zakaj je prišlo do zamakanja, saj inšpektor po tej določbi vzroka ni dolžan ugotavljati. Cilj navedene določbe je, da se stanje, ki je škodljivo za objekt in stanovalce, čim prej odpravi.

4. Tožnika se s tako odločitvijo ne strinjata in vlagata tožbo iz vseh razlogov po prvem odstavku 27. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1). Toženka je pri izdaji odločbe napačno uporabila predpis, saj je iz številnih dokazil tj. zemljiške knjige, evidence GURS, pogodbe o prodaji nepremičnine, projekta etažne lastnine studia A. in iz projekta B., izhaja, da gre za sestavni del stanovanja oziroma za posamični del stavbe. Do stanovanja je mogoče dostopati z zasebnim dvigalom, dostop pa je omogočen zgolj lastnikoma stanovanja št. 105. Terasa tako ne predstavlja strehe objekta, ki je fizično ločena, in zato ni skupni del večstanovanjske stavbe, ampak gre za del posameznega stanovanja, ki ga je dolžan vzdrževati njegov lastnik. Izvršitev izpodbijanega akta bi pomenila poseg v zasebno lastnino, saj bi stroške sanacije lastniške terase krili etažni lastniki, kar bi pomenilo tudi finančno nesorazmerno breme. Za primer, če bi sodišče sledilo razlogom izpodbijane odločbe, opozarjata, da etažni lastniki niso dolžni kriti stroškov sanacije tistih slojev terase, ki niso skupni gradbeni element, celotna terasa pa to ni.

5. Nadalje tožnika uveljavljata, da je za zamakanje lastniške terase stanovanja št. 105 v stanovanje št. 104 in za škodo, ki je nastala na skupnih gradbenih elementih – hidro in toplotni izolaciji - krivo malomarno vzdrževanje te terase. Lastnik tega stanovanja je namreč leta 2005 spremenil gradbeno strukturo terase in neposredno vplival na spremembo zaključnih slojev tlaka terase, zaradi česar je tudi skupna gradbena elementa (hidroizolacijo in talno ploščo) treba opredeliti kot posamični del stavbe. Ni dokazano, da je bila sprememba opravljena v soglasju s projektantko stavbe, saj ta ugotovitev organa ni podprta z nobeno listinsko dokumentacijo, ampak temelji na izjavi lastnikov stanovanja št. 105. Pri tem pa je inšpektor sam ugotovil, da je hidroizolacija dvoslojna in postavljena tam, kjer je po projektu potrebno, iz česar sledi, da razlog zamakanja ni v hidroizolaciji, ki je poleg toplotne izolacije, skupni gradbeni element. Po zakonu in aktualni sodni praksi so etažni lastniki dolžni kriti zgolj sanacijo skupnih gradbenih elementov, kar pa vsi sloji do armirano betonske plošče (kulir plošče, prodec, ekstrudiran polisteren, hladni bitumenski premaz, naklonski beton) nedvomno niso, toženka pa se do tega, kateri sloji terase so po zakonu skupni gradbeni element, ni opredelila.

6. Ugovarjata tudi, da ju je v postopku nezakonito zastopal upravnik, ki za to ni imel ustreznega pooblastila. V okviru zakonskih pooblastil po 118. členu SPZ in 50. členu SZ-1 je upravnik upravičen zastopati etažne lastnike pri vseh poslih upravljanja, pri nastopanju v poslovnih razmerjih do tretjih oseb in za zastopanje pred sodišči. Pred upravnimi organi jih po zakonu zastopa samo v zadevi izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih. Za vse druge upravne postopke mora imeti posebno pooblastilo, ki mu ga tožnika nista dala niti tako pooblastilo ni dano na podlagi pogodbe o opravljanju storitev upravljanja in obratovanja ali sklepa etažnih lastnikov. Upravnik tožnikov ni obvestil o postopku, tako da je bila z izpodbijano odločbo kršena pravica etažnih lastnikov do izjave. Etažne lastnike pa bi moral zaradi uresničevanja te pravice o postopku obvestiti tudi organ. Tožnikoma je bila na ta način odvzeta možnost sodelovati na ogledu, seznaniti se z dokazi in podati izjavo glede ugotovljenih dejstev.

7. Predlagata, da sodišče razpiše ustno obravnavo, zasliši oba tožnika in izpodbijano odločbo v sporu polne jurisdikcije odpravi ter odloči, da je teraso stanovanja št. 105 dolžan sanirati lastnik te nepremičnine oziroma podrejeno, da izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne v ponovno odločanje prvostopenjskemu organu. Zahtevata tudi povračilo stroškov postopka.

8. Tožba je utemeljena.

9. Sodišče se najprej opredeljuje do tožbenega ugovora, da tožnikov v upravnem postopku ni zastopala pooblaščena oseba. Peta alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ določa, da je upravnik pooblaščen zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložiti izključitveno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. Sodišče se zato strinja s tožnikoma, da po tej določbi upravnik ni pooblaščen za zastopanje etažnih lastnikov v upravnih postopkih, saj se določba nanaša na zastopanje v poslih upravljanja, inšpekcijski postopek pa ni posel upravljanja. Vendar pa drugi odstavek 50. člena SZ-1 določa, da ima upravnik lahko tudi druga pooblastila, določena s tem zakonom in pogodbo o opravljanju upravniških storitev.

10. Čeprav pooblastilo za zastopanje v 125. členu SZ-1 ni izrecno določeno, pa po presoji sodišča iz te določbe nedvoumno izhaja. Drugi odstavek namreč določa, da mora inšpekcijski organ v postopku pred izdajo odločbe omogočiti upravniku, da se izjavi o razlogih za izdajo odločbe in tretji odstavek, da inšpekcijski organ odločbo vroči upravniku, ki mora o izdaji odločbe obvestiti etažne lastnike in v okviru svojih pooblastil storiti vse, kar je potrebno za njeno izvršitev. Če upravnik po samem zakonu ne bi bil zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, se o razlogih za izdajo odločbe ne bi mogel izjavljati, zakon pa tudi ne bi določal, da se odločba vroči upravniku, ampak bi se vročala etažnim lastnikom. Pri razlagi pooblastil, ki iz te določbe izhajajo za upravnika, je treba upoštevati tudi naravo in namen etažne lastnine. Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati (četrti odstavek 105. člena SPZ). Etažna lastnina torej pomeni skupnost lastnikov posamičnih delov stavb in v številnih postopkih se ji kot taki priznava sposobnost biti stranka; to, da se tej skupnosti v tem postopku priznava lastnost stranke (42. člen ZUP) navaja tudi drugostopenjski organ. Zaradi varstva pravic na skupnih delih stavbe pa morajo imeti etažni lastniki zastopnika, pri čemer je v primeru, ko ima stavba upravnika, po naravi stvari slednji za zastopanje najbolj primerna oseba. Tako razlago potrjuje tudi Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine, ki izrecno določa, da upravnik zastopa skupnost vsakokratnih etažnih lastnikov.

11. Glede na namen in naravo etažne lastnine je torej edina možna razlaga drugega in tretjega odstavka 125. člena ZUS-1 ta, da je upravnik po zakonu pooblaščen, da zastopa etažne lastnike v tem postopku. Toženka pa tožnikov, ob dejstvu, da je etažne lastnike zastopal zakoniti zastopnik, ni bila dolžna posebej obveščati o postopku. Zato sodišče kot neutemeljen zavrača tožbeni ugovor, da tožnikov ni zastopala pooblaščena oseba. Če pa upravnik tožnikov ni obvestil o postopku, to ne more vplivati na zakonitost izpodbijane odločbe, saj gre za odnos med upravnikom in lastniki.

12. Prvostopenjski organ je izdal odločbo na podlagi prvega odstavka 125. člen SZ-1, ki določa, da inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister, ter niso primerni za normalno rabo. Iz tega določila izhaja, da je za njegovo pravilno uporabo relevantno dvoje, in sicer, ali gre v obravnavani zadevi za skupni del stavbe, in ali je ta skupni del večstanovanjske stavbe vzdrževan v skladu s Pravilnikom o vzdrževanju stanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik) ter primeren za normalno rabo. Iz 3. člena Pravilnika izhaja, da morajo biti zaradi vzdrževanja izvedena vsa tista dela, ki so potrebna za to, da se stanovanjske stavbe in stanovanja kot celote ohranjajo v dobrem stanju in omogočajo njegovo uporabo. Skupni del torej ni vzdrževan v skladu s Pravilnikom tedaj, ko zaradi opustitve potrebnega vzdrževanja stanovanja in stanovanjske stavbe ni v dobrem stanju.

13. V obravnavani zadevi ni sporna ugotovitev toženke, da iz terase zgornjega stanovanja št. 105 zamaka v spodnje stanovanje št. 104. Sporno je, ali je terasa oziroma ali so vsi njeni deli skupni deli stavbe in ali je za to zamakanje odgovoren lastnik stanovanja št. 105 ter je zato on tisti, ki je dolžan izvršiti sanacijo in ne etažni lastniki.

14. Po drugem odstavku 5. člena SZ-1 so med skupnimi gradbenimi elementi v večstanovanjski stavbi in stanovanjski stavbi za posebne namene med drugim izrecno našteti tudi stropi in streha. Četrti odstavek 5. člena SZ-1 pa določa, da kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno). V skladu z navedeno določbo se je zato po praksi naslovnega sodišča terasa, ki je obenem tudi streha spodnjega prostora, obravnavala za skupni del stavbe, ki je v solastnini etažnih lastnikov (glej I U 1793/2011, I U 1331/2017, I U 783/2017). Ker gre za kogentno zakonsko določbo, ni pravno relevantno, ali je pohodni del terase vpisan kot sestavni del stanovanja v zemljiški knjigi in evidenci GURS in niti ali je bil predmet pogodbe o nakupu.

15. V zvezi s spornima vprašanjema je treba upoštevati še sodbo Vrhovnega sodišča II Ips 76/2017 z dne 11. 10. 2018, v kateri je zavzelo stališče, da je a priori le običajno oziroma nepohodno streho mogoče umestiti v pravni standard skupnih delov, medtem ko je pri lastniških terasah treba izhajati iz vsebine in namena določb tretjega odstavka 105. člena SPZ ter drugega in četrtega odstavka 5. člena SZ-1. Po presoji Vrhovnega sodišča namreč citirana zakonska določba ne izraža namena zakonodajalca, da se vsaka pohodna terasa, ki je opredeljena kot posamezni del stavbe, in hkrati predstavlja streho objektu, v celoti šteje za skupen del stavbe. To je mogoče razbrati tudi iz primerov skupnih gradbenih elementov pohodne terase, ki jih izpostavi zakonodajalec, to sta toplotna in hidro izolacija. Primarna funkcija pohodnih (lastniških) teras ni ta, da služi kot streha spodnjim prostorom, temveč da je terasa. V nasprotju z načelom pravičnosti bi bilo, da bi bila pri prodaji terasa obravnavana kot zasebna lastnina, pri vzdrževanju pa bi ista terasa pomenila skupni del in s tem strošek vseh etažnih lastnikov. Navedeno pa po mnenju Vrhovnega sodišča vendarle ne pomeni, da je vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin posameznega primera, dolžnost lastnika posameznega dela (terase). Gradbeni element, ki hkrati pomeni streho objekta in pohodno teraso, sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (hidro in toplotna izolacija).

16. Nadalje iz citirane sodbe Vrhovnega sodišča še izhaja, da je za odgovor na vprašanje, komu naj se naloži popravilo oziroma plačilo stroškov sanacije, pomemben vzrok za nastalo stanje.

17. Glede ugotavljanja vzroka za nastalo stanje pa je po presoji naslovnega sodišča treba razlikovati med upravnim in pravdnim postopkom, saj tečeta na različnih pravnih podlagah. Iz določbe 125. člena SZ-1 namreč ne izhaja, da bi moral inšpektor kot pogoj za izrek ukrepa ugotoviti vzrok, zaradi katerega skupni deli niso v ustreznem stanju in niti odgovornost za nastalo stanje. Taka ureditev je po presoji sodišča odraz zakonodajalčevega stališča, da je sanacija skupnih delov stavbe v javnem interesu. Ugotavljanje vzroka in odgovornosti v inšpekcijskem postopku bi potrebno ukrepanje nesorazmerno odložila. Inšpektor mora, če ugotovi, da skupni deli stavbe niso usposobljeni za normalno rabo, ukrepati in čim prej odrediti, katera dela je treba izvesti, da bo skupni del večstanovanjske stavbe v stanju, kakršno je zahtevano v Pravilniku, saj kot rečeno zakon stremi k temu, da se stanje, ki je za objekt in stanovalce škodljivo, čim prej odpravi. S tem pa načelo, da je škodo dolžan povrniti tisti, ki jo je povzročil, ni izključeno. Odgovornost za nastalo škodo je namreč pomembna v civilnopravnem razmerju, tj. ko se ugotavlja v razmerju med etažnimi lastniki in lastnikom posamičnega dela stavbe. V primeru tovrstnega spora sodišče odloči, ali je slednji za škodo odgovoren. Če je njegova odgovornost ugotovljena, mora etažnim lastnikom, ki so izvedli popravilo na podlagi inšpekcijske odločbe, povrniti stroške takega popravila. Vprašanje vzroka za nastalo stanje in odgovornosti zanj, se tako v upravnem inšpekcijskem postopku ne ugotavlja.

18. Upoštevaje navedeno sodbo Vrhovnega sodišča pa je v inšpekcijskem postopku relevantno, kateri deli pohodne terase, ki služi kot streha objekta, so skupni deli. Prvostopenjski organ je kot skupne dele obravnaval vse sloje terase. Pri tem pa drugostopenjski organ, ki je dopolnjeval razloge prvostopenjskega organa, izrecno navaja, da keramika, ki je lepljena na estrih (torej talne obrobe), ni skupni gradbeni element, ker ne predstavlja plasti terase, ki bi zagotavljala funkcijo večstanovanjske stavbe kot celote, ampak gre le za sloj, ki služi zunanjemu videzu pohodne terase in je posamezen lastniški del. Kljub takemu razumevanju skupnih in posamičnih delov terase pa pritožbi ni ugodil, tako da je kljub stališču, da vsi sloji terase niso skupni del stavbe, odločeno, da morajo etažni lastniki sanirati vse sloje tlaka do armiranobetonske plošče, vključno s talnimi obrobami. Taka odločitev je v nasprotju z razlogi zanjo, kar pomeni, da izpodbijane odločbe ni mogoče preizkusiti (7. točka prvega odstavka 237. člena ZUP).

19. Iz navedenih razlogov je sodišče na podlagi 3. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 tožbi ugodilo, izpodbijano odločbo odpravilo in zadevo vrnilo organu, ki jo je izdal, v ponovni postopek. V ponovljenem postopku naj toženka ugotovi, kateri so v obravnavanem primeru skupni gradbeni elementi terase, ki je hkrati streha objekta (tožnika trdita, da to niso: kulir plošče, prodec, ekstrudiran polisteren, hladni bitumenski premaz, naklonski beton) in pojasni, iz česa ta ugotovitev izhaja, v skladu s tem pa naloži etažnim lastnikom, da sanirajo (le) skupne dele. Glede na to, da se tožnika kot (edina) etažna lastnika stanovanja v zadevni večstanovanjski stavbi z izpodbijano odločbo nista strinjala, naj jima toženka v primeru, če bosta to zahtevala, v ponovljenem postopku prizna lastnost stranskih udeležencev. Ker je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta in upravnega spisa očitno, da je treba tožbi ugoditi in upravni akt odpraviti, v upravnem sporu pa ni sodeloval stranski udeleženec z nasprotnim interesom, je sodišče na podlagi prve alineje drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo na seji, brez glavne obravnave.

20. Ker je sodišče tožbi ugodilo, sta v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 tožnika upravičena do povračila stroškov sodnega postopka v pavšalnem znesku po Pravilniku o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (v nadaljevanju Pravilnik). Zadeva je bila rešena na seji, tožnika pa je v postopku zastopal odvetnik, zato se jima priznajo stroški v višini 285,00 EUR (drugi odstavek 3. člena Pravilnika) ter 22 % DDV, ki znaša 62,70 EUR, skupaj 347,70 EUR. Stroške je dolžna povrniti toženka v roku 15 dni od vročitve sodbe. V skladu s prvim odstavkom 299. člena Obligacijskega zakonika zakonske zamudne obresti od stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo.