Jedro

Oddaja terase v najem ni posel rednega upravljanja kot to meni pritožba, temveč posel, ki okvir rednega upravljanja presega (četrti odstavek 15. člena ZTLR). Za tak posel je torej potrebno soglasje vseh solastnikov.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je dolžna tožena stranka z ravne strehe na objektu na R. 38, ....., poslovni stavbi na parc. št. 1191, vl. št. 123 k.o. ..., v solasti tožnice M. M., notarke, R. 38, ...., do 1004/10000, odstraniti dva oglaševalna roto panoja z vso nosilno konstrukcijo in vzpostaviti prejšnje stanje tako, da se na vseh prizadetih delih ravne strehe vzpostavi brezhibna hidroizolacija. Odločilo je tudi, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 138.286,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7.3.2000 dalje do plačila. Zoper to sodbo se je pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Navaja, da je sodišče prve stopnje zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Iz zapisnika o izvedbi gradbenih del pri postavitvi roto panojev namreč v ničemer ne izhaja, da bi naj bile nosilne konstrukcije roto panojev postavljene v nasprotju s tehničnimi zahtevami 1. odstavka 2. člena dodatka št.1 k najemni pogodbi št. 307/98 z dne 21.10.1998. To celo izrecno navaja obrazložitev izpodbijane sodbe v delu, da iz zapisnika izhaja, da so se kovinske stojke nove konstrukcije postavile ob ograji terase in uprle in pritrdile na nosilni zid terase, posluževalni podesti pa so se uprli na ograjo terase in v novo konstrukcijo. Tudi iz izpovedbe zaslišane priče J. K. je izrecno razvidno, da so bili ob ograji terase narejeni kovinski stebrički, na katere se je postavila nova konstrukcija, priključki na panoje pa so bili izvedeni po stenah, pri čemer je priča poudarila, da je terasa objekta ostala popolnoma prosta. Tudi posluževalni podesti so se uprli izključno v nosilno konstrukcijo in ograjo terase. Ob tem je priča kot strokovna oseba obrazložila, da je konstrukcija roto panojev postavljena na nosilnih zidovih. Priča je bila tudi seznanjena s strani naročitelja, kot tožeče stranke na dan začetka del, da se v ploščo in hidroizolacijo ne sme sidrati konstrukcija roto panojev in da se je v skladu z njihovimi zahtevami konstrukcija uprla v steno terase, ne pa v ploščo. Ob tem je v skladu s svojim strokovnim znanjem pojasnila, da plošča gre sicer preko stene ograje, vendar tam nima funkcije plošče, temveč funkcijo stene. Sodišče je svoje ugotovitve oprlo na znanje, s katerim ne razpolaga, ko je ugotovilo, da postavitev nosilne konstrukcije ni vsidrana v ograjo terase, temveč v ploščo nad nosilnimi zidovi. Takšno stanje izhaja tudi iz grafične priloge, iz priloženih zapisnikov št. 1 in 2, kakor tudi izjave zakonitega zastopnika družbe S., d.o.o., v kateri pojasnjuje, da je bil nadzor nad izvedbo gradbeno - obrtniških del na tem poslovnem objektu s strani tožene stranke izvršen v skladu z 61. členom Zakona o graditvi objektov, tako glede same kvalitete del, uporabe tehničnih predpisov in izvedbe del po tehnični dokumentaciji. Enako izjavo je dne 14.6.1999 podal tudi izvajalec del družba B R., d.o.o.. Podpisnik dodatka št.1 k najemni pogodbi št. 307/98 z dne 21.10.1998 so bili vsi takratni solastniki nepremičnine ter najemnik v smislu 15. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR). Gre za posel v zvezi z rednim upravljanjem stvari, za katerega je potrebno soglasje solastnikov, katerih deli sestavljajo skupaj več kot polovico njene vrednosti. Tožeča stranka je le približno desetinski solastnik objekta in glede na višino svojega solastniškega deleža in glede na pogodbene stranke zapisa dodatka št. 1 k najemni pogodbi, ne more biti sama aktivno legitimirana za vložitev predmetne tožbe. Ob tem je v dodatku izrecno določen motiv za zapis te pogodbe, ki določa, da le nastanek škode v poslovnih prostorih notarke, ki bi bila v vzročni zvezi s postavljenimi panoji, predstavlja razlog za odpoved najemnega razmerja. Nikjer torej ni govora o tem, da bi se s strani manjšinjskega solastnika lahko zahtevala odstranitev oglaševalnih roto panojev in vzpostavitev prejšnjega stanja, še manj pa, da se na vseh prizadetih delih ravne strehe vzpostavi brezhibna hidroizolacija, katero je tožena stranka v skladu s svojo pogodbeno obveznostjo sicer naredila in tudi po izpovedbi zaslišane priče s tem znatno izboljšala standard varovanja strehe objekta. Sodišče je povsem neutemeljeno na glavni obravnavi dne 7.3.2000 zavrnilo vse dokazne predloge pravdnih strank. Tako ni zaslišalo zakonitega zastopnika družbe S., d.o.o., izvajalca del družbe B R., zaslišalo strank, predvsem pa si ni ogledalo spornega objekta skupaj z izvedencem gradbene stroke, saj bi bilo lahko tako ugotovljeno, da se nosilna konstrukcija roto panojev v ničemer ne upira v teraso objekta ter da so posluževalni podesti uprti v to nosilno konstrukcijo, vsi priključki na panoje pa izvedeni po stenah ter da je terasa popolnoma prosta. Nenazadnje je prevzemnik naročila tožeče stranke postavljal pogoje in nadzoroval izvedbo del, tožena stranka pa je tem zahtevam v celoti sledila in v kolikor gre za neizpolnjevanje naročila, v nobenem primeru ne more odgovarjati tožena stranka. Sodišče bi moralo navesti, zakaj je zavrnilo predlagane dokaze, za katere je mislilo, da niso potrebni. Ker tega ni storilo, je podana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodba ima pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, njen izrek je nerazumljiv in ne vsebuje razlogov o odločilnih dejstvih, o tem pa je tudi nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in zapisnika o izpovedbi v postopku. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrne, podrejeno pa sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožba ni utemeljena. Pritožbeno sodišče se strinja z zaključkom sodišča prve stopnje, da tožena stranka pri postavitvi roto panojev ni izpolnila vseh zahtev, ki so bile določene v dodatku št. 1 k najemni pogodbi št. 307/98 z dne 21.10.1998. S temi zahtevami pa je bilo pogojeno dovoljenje tožnice za postavitev teh panojev. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov ( zapisnika o izvedbi gradbenih del in izpovedbe J. K.) ugotovilo, da so se kovinske stojke nove konstrukcije postavile ob ograji terase in uprle in pritrdile na nosilni zid terase. Posluževalni podesti pa so se uprli na ograjo terase in v novo konstrukcijo. Postavitev nosilne konstrukcije torej po ugotovitvah sodišča prve stopnje ni vsidrana v ograjo terase, kot je bilo dogovorjeno v dodatku k najemni pogodbi, temveč v ploščo nad nosilnimi zidovi. Tožena stranka v pritožbi ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da se je nova konstrukcija postavila ob ograji in ne v ograjo. Ravno to dejstvo, da se nosilna konstrukcija ni uprla v ograjo, kot je bilo dogovorjeno v dodatku k najemni pogodbi, pa je v tej zadevi odločilnega pomena. Nerelevantne so zato pritožbene navedbe o tem, da je priča J. K. izpovedala, da tam, kjer so se postavile kovinske stojke nove konstrukcije, plošča nima funkcije plošče, temveč stene. Odločilnega pomena tudi niso navedbe pritožbe o tem, ali so bila dela izvedena v skladu s tehničnimi predpisi, upravnimi dovoljenji in Zakonom o graditvi objektov. Odločilno je le, ali so bili panoji postavljeni v skladu z dodatkom k najemni pogodbi. Glede tega pa je sodišče prve stopnje popolno ugotovilo dejansko stanje, zato tudi ni bilo potrebno, da bi sodišče prve stopnje izvedlo tudi druge predlagane dokaze. Sodišče prve stopnje bi v razlogih sodbe res moralo navesti, zakaj je zavrnilo druge dokazne predloge strank, ker pa tega ni storilo, s tem po mnenju pritožbenega sodišča ni storilo bistvene kršitve določb pravdnega postopka, saj to ni vplivalo na pravilnost ali zakonitost sodbe. Pritožbeno sodišče se ne strinja s pritožbo, da tožeča stranka sama ni aktivno legitimirana za vložitev tožbe. Oddaja terase v najem ni posel rednega upravljanja, kot to meni pritožba, temveč posel, ki okvir rednega upravljanja presega (četrti odstavek 15. člena ZTLR). Za tak posel je torej potrebno soglasje vseh solastnikov, tudi samo eden od njih pa je legitimiran za vložitev tožbe po 42. členu ZTLR v primeru, da soglasja za tak posel ni dal. Na aktivno legitimacijo tožeče stranke tudi v ničemer ne vpliva dejstvo, da je podpisnikov dodatka k najemni pogodbi več. Ni se tudi mogoče strinjati s pritožbo, da bi tožeča stranka lahko odpovedala najemno pogodbo le v primeru nastanka škode v poslovnih prostorih, ki bi bila v vzročni zvezi s postavljenimi panoji. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, sta se stranki v 7. členu dodatka k najemni pogodbi dogovorili, da je razlog za odpoved najemne pogodbe neizpolnjevanje obvez iz tega dodatka, glavna obveznost tožene stranke po tem dodatku pa je bila ravno postavitev panojev v skladu z zahtevami iz tega dodatka. Tožena stranka se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na to, da je prevzemnik naročila tožeče stranke postavljal pogoje in nadzoroval izvedbo del, tožena stranka pa je tem zahtevam v celoti sledila. Tožena stranka v postopku na prvi stopnji ni navajala, da je prišlo do kakršnekoli spremembe pogodbe (določil dodatka) med strankama, zato je bila dolžna spoštovati zahteve iz dodatka k najemni pogodbi. Ker teh zahtev ni izpolnila, je sodišče prve stopnje odločilo pravilno, ko je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo. Tožena stranka v pritožbi ni konkretno pojasnila, katere so tiste pomanjkljivosti, zaradi katerih se sodba sodišča prve stopnje ne da preizkusiti. Pritožbeno sodišče pa ni našlo bistvenih kršitev določb postopka in drugih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je glede na navedeno pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).