Jedro

Pravnomočni postanejo le izreki sodb in ne njihove obrazložitve ali dokazna ocena sodišča. Trditvena podlaga v drugem postopku med strankama je bila bistveno drugačna kot v obravnavnem sporu in je zajemala drugo obdobje. Trditvena podlaga se ne prenaša med postopki, kljub temu, da gre za podoben spor med istima strankama.

Stranki sta v pogodbi jasno opredelili predmet najema po vrsti in površini ter določili način plačevanja stroškov glede na dogovorjene lastnosti. Če toženka meni, da lastnosti predmeta niso ustrezne mora uporabiti jamčevalne zahtevke in doseči spremembo pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ohranilo v veljavi sklepa o izvršbi na podlagi verodostojne listine Okrajnega sodišča v Ljubljani, tako da je toženki naložilo plačilo po posameznih računih tožnice v skupnem znesku 64.739,30 EUR s pripadki, v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Toženki je naložilo še povračilo pravdnih stroškov tožnice v znesku 7.573,70 EUR s pripadki.

2. Sodišče prve stopnje je s sklepom združilo zadevi Pg 276/2015 in Pg 162/2016 v skupno obravnavanje, tako da je postala vodilna opr. št. Pg 276/2015. 3. Zoper sodbo se pritožuje toženka in višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, oziroma podredno, da sodbo razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

4. V odgovoru na pritožbo se tožnica zavzema za zavrnitev pritožbe.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Tožnica kot najemodajalka je toženki oddala v najem prostore, ki se nahajajo v rumeni stavbi ... Kompleks je razdeljen na modro, rumeno in rdečo stavbo. Po najemni pogodbi je tožnica prefakturirala račune za obratovalne stroške na toženko s pribitkom DDV. Vtožuje plačilo računov od avgusta 2014 do julija 2016. Toženka je ugovarjala, da ni bila seznanjena z delilniki stroškov, stroški so prefakturirani v previsokih zneskih, z njimi pa tožnica zajema tudi stroške, ki odpadejo na modro stavbo, ki je toženka nima v najemu. Prav tako bi naj bile neustrezne kvadrature v najemni pogodbi, saj so prostori v resnici manjši. 7. V sporu med istima strankama, ki se je vodil pod opr. št. Pg 28/2014 je bila ugotovljena delna ničnost najemne pogodbe in sicer v delu, ki se je nanašal na pribitek DDV na bruto znesek prefakturiranih stroškov.

8. Sodišče prve stopnje je zahtevku v pretežni meri ugodilo (zavrnjen je bil v delu, ki se nanaša na pribitek DDV), bistveni razlogi za odločitev so naslednji: - delilnik razdelitve stroškov je obstajal že pred sklenitvijo najemne pogodbe, bil pa je tudi usklajen s toženko, ki ga je potrdila preko svojih predstavnikov; - tožnica toženki ni zaračunavala stroškov, ki odpadejo na modro stavbo, - stroški, ki odpadejo na garaže in skupne prostore, se ne tičejo modre stavbe, ki s tem nima nič, saj je tožnica oddala vsa svoja parkirna mesta toženki, - C. d. o. o. kot upravnik objekta je tožnici izdajala račune, ki so bili nato prefakturirani, pri tem pa je tožnici izdajala dobropise v primeru rednega plačila. Takšen dogovor o dobropisih med tožnico in C. d. o. o. učinkuje med njima in se toženke ne tiče, zaradi česar se sama ne more sklicevati na te dobropise, - strošek ogrevanja je razdeljen po delilniku, dogovorjenim med lastniki objekta že pred sklenitvijo najemne pogodbe in po katerem na rumeno stavbo odpade 18,86%; - hlajenje se deli med rumeno in rdečo stavbo v razmerju 25,77% in 73,58%, modra stavba pa ima ločen sistem hlajenja.

9. Pritožba neuspešno skuša izpodbiti dokazno oceno in zaključek prvostopenjskega sodišča, da delilnik pred podpisom pogodbe ni bil predstavljen toženki oziroma da ni bil dogovorjen. Pritožbeni razlogi v tem delu so preveč pavšalni in selektivno povzemajo določene dele izpovedb prič, s takšnimi navedbami pa pritožnica ne uspe omajati zaključkov prvostopenjskega sodišča, da je bila toženka z delilniki seznanjena. Dokazna ocena sodišča prve stopnje, ki temelji na izpovedbah več prič, tako „na strani“ tožnice kot toženke in tudi primerjava izpovedb v različnih postopkih, je po oceni višjega sodišča prepričljivo in tudi obsežno obrazložena. Višje sodišče zato zaključek prvostopenjskega sodišča, da je bila toženka z delilniki seznanjena ob podpisu pogodbe, sprejema in se sklicuje na njegovo obrazložitev (predvsem 27. - 30. in 45. ter 46. točka obrazložitve prvostopenjske sodbe).

10. Neutemeljena je pritožba v delu, ki navaja, da pogodba v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa ni mogla biti podlaga za izvršbo glede stroškov upravljanja in vzdrževanja, ker ne gre za vnaprej določeno obveznost. To s tem postopkom nima nobene zveze in ne more kazati na to, da obveznosti toženki niso bile poznane. V obravnavanem sporu se je postopek izvršbe pričel na podlagi izdanih računov kot verodostojnih listin in ne na podlagi neposredno izvršljivega notarskega zapisa. Zato so tovrstni očitki brezpredmetni.

11. Višje sodišče tudi ne sledi pritožnici v navajanju, da sodišče ne bi smelo tožnici priznati zneska stroška za upravljanje brez upoštevanja dobropisa, ki ga tožnici izdaja upravnik. Kot je pojasnilo sodišče prve stopnje, je izdaja popusta oziroma dobropisa tožnici s strani upravnika njun medsebojni dogovor, ki ne zadeva toženke. Kot je pojasnila tožnica, je ta dogovor pomenil tudi prevzem rizika, saj je tožnica račun plačala ob zapadlosti, preden je dobila povrnjene stroške s strani najemnika (toženke). Ravno toženka pa računov tožnici ni plačevala, zaradi česar pritožnica neutemeljeno očita, da si je tožnica s tem pridobila neupravičeno korist in je obogatena. Pogodbena obveznost toženke je plačilo stroškov upravljanja in vzdrževanja po prefakturiranem računu, morebitni dobropisi med tožnico in upravnikom pa je v danem primeru ne zadevajo.

12. Pritožba nadalje očita bistveno kršitev določb postopka po 12. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (odločitev o zahtevku, o katerem je že bilo pravnomočno razsojeno). V zadevi Pg 28/2014 je bilo razsojeno, da je (tukajšnja) tožnica dolžna vrniti toženki del previsoko zaračunanih stroškov. V tisti zadevi je bilo namreč ugotovljeno, da je bil namen pogodbenih strank omejiti višino stroškov za skupne prostore in parkirne površine na pavšalni znesek 1,5 EUR/m2 in je dodatno zaračunavanje stroškov za te prostore, izven pavšalnega zneska, neutemeljeno.

13. Pritožnica si zmotno razlaga, da je v tej zadevi zato podana kršitev prepovedi odločanja o že razsojeni stvari. Pravnomočni namreč postanejo le izreki in ne obrazložitve. Spor v zadevi Pg 28/2014 se je nanašal na drugo obdobje kot v tem postopku in v izreku pod III. točko sodbe Pg 28/2014 je bilo odločeno o obveznosti tožnice vrniti določene zneske, ki niso isti kot v tem sporu in ne zajemajo istega obdobja. Zato je pritožbeno stališče, da je bilo po temelju že razsojeno, da so priče izpovedale o skupnem namenu pogodbenih strank, povsem zgrešeno. Trditvena podlaga (tukajšnje) toženke je bila v postopku Pg 28/2014 drugačna, saj je tam trdila, da ji je tožnica neupravičeno zaračunala stroške, ki jih je že plačala v okviru pavšalnega zneska. Takšnih trditev v tem postopku ni dala. Trditvene podlage iz enega postopka ni mogoče samodejno uporabiti v drugem postopku, tudi če gre za istovrstni ali podobni spor med strankama.

14. Kar se tiče pritožbeno zatrjevanega neupravičenega zaračunavanja stroškov višje sodišče odgovarja sledeče: Iz 5. člena najemne pogodbe izhaja, da v ceno najema niso vključeni obratovalni stroški (stroški čiščenja, rednega vzdrževanja, varovanja in ogrevanja v najem danih prostorov, stroški električne energije, vodarine, odvoza odpadkov, stroški telekomunikacijskih storitev, interneta, idr.), stroški zavarovanja prostorov in ostali stroški, vezani na najete prostore in naprave.

V prvem odstavku 6. člena najemne pogodbe je določeno, da je poleg stroškov, navedenih v 5. členu, najemnik dolžan plačevati tudi dejansko obračunane obratovalne stroške, ki odpadejo na skupne prostore in naprave ter parkirne površine iz druge in tretje alineje 2. člena pogodbe in sicer največ v višini 1,5 EUR/m2 + DDV. Ti stroški se obračunajo na kvadraturo prostorov iz druge in tretje alineje 2. člena pogodbe. V drugem odstavku je določeno, da stroške upravljanja, vzdrževanja in hišne uprave iz prejšnjega odstavka najemodajalec prefakturira najemniku, in sicer po dejansko izstavljenem računu upravnika C. d. o. o. 15. Iz pogodbenih določil izhaja, da je toženka dolžna plačevati tako stroške za najete prostore v rumeni stavbi IN stroške skupnih naprav ter parkirišč, pri čemer pa stroški skupnih naprav in parkirišč ne smejo presegati 1,5 EUR/m2. Glede na površino skupnih naprav in parkirišč po pogodbi (3.930,27 m2), ta znesek z DDV ne sme preseči 7.193,35 EUR. Po stališču višjega sodišča bi bil očitek pritožnice utemeljen v primeru, če bi trdila in dokazala, da je stroške na podlagi 6. člena pogodbe že plačala v pavšalnem znesku in z vtoževanimi računi tožnica zahteva ravno to – torej stroške, ki so že bili plačani s pavšalnim zneskom. Takšnih trditev pa toženka ni dala. V 4. pripravljalni vlogi (14. točka), na katero se sklicuje tudi v pritožbi, v bistvu le povzame odločitev sodišča v zadevi Pg 28/2014, ki pa zaradi odsotnosti ustreznih trditev v tem sporu ni relevantna.

16. Jedro ugovorov toženke v tem sporu se je nanašalo na vprašanje seznanjenosti z delilniki, pravilnost delilnikov z vidika deleža stroškov, ki odpadejo na toženko, in dejanske površine najetih prostorov. Glede veljavnosti delilnika in seznanjenosti toženke z njim se je višje sodišče že opredelilo zgoraj, deleža stroškov, ki odpadejo na toženko, pa pritožba ne izpodbija (prim. 65. točko obrazložitve prvostopenjske sodbe).

17. Pritožba ponavlja svoja stališča glede nepravilne površine parkirišč ko trdi, da v pogodbi zapisana površina 3.702,63 m2, ki predstavlja 103 parkirna mesta, ne ustreza sorazmernemu deležu tožnice, ki znaša le 2.259,40 m2. Na te navedbe je ustrezno odgovorilo že sodišče prve stopnje, ki jih sprejema tudi višje sodišče (36. in 37. točka obrazložitve). Vzpostavitev etažne lastnine nima zveze s predmetnim sporom, ki se tiče najema poslovnih prostorov na podlagi najemne pogodbe. Stranki sta v pogodbi jasno določili, kaj je predmet najema (103 parkirišča v površini 3.702,63 m2) in določili pavšalne stroške zanje. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je tožnica oddala vsa parkirna mesta v njeni lasti. Toženka ni ugovarjala, da bi ji bila uporaba parkirišč onemogočena.

18. Kolikor pa toženka trdi, da je površina teh parkirišč neustrezna, bi morala uporabiti ustrezne jamčevalne zahtevke za stvarne napake (596. in 597. člen OZ) oziroma zahtevati spremembo pogodbe, česar pa ni storila. Zato je do drugačne pogodbene ureditve med strankama treba izhajati iz obstoječe pogodbe. Res je, da solastniški delež na skupnih delih etažne lastnine ne more biti samostojni predmet razpolaganja (105. člen SPZ). Vendar pa v danem primeru ne gre za takšno situacijo, saj so bila parkirna mesta oddana skupaj s posameznimi deli v lasti tožnice. Dopusten pa je dogovor o načinu plačevanja stroškov za skupne dele kot v obravnavanem primeru. Zato so tudi te pritožbene navedbe neutemeljene.

19. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe (prvi odstavek 360. člena ZPP). Pritožbene navedbe so neutemeljene, drugih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, pa ni zaznalo (drugi odstavek 350. člena ZPP). Zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP)

20. Zaradi neuspeha s pritožbo tožena stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka, odgovor na pritožbo pa je višje sodišče prepoznalo kot kratko, nepotrebno vlogo, ki ni doprinesla k rešitvi pritožbe, zato tudi tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 154. členom in 155. členom ZPP).