Jedro

Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS, da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ.

Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretjega odstavka 272. člena ZIZ mora namreč biti za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve skupaj s predpostavko iz prvega odstavka istega člena (to je verjetnim obstojem ali nastankom terjatve) podana kumulativno.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje ugovor zavrnilo (I. točka izreka), in odločilo, da je dolžnica dolžna v roku 8 dni od vročitve tega sklepa povrniti upnici nadaljnje stroške zavarovanja v višini 335,99 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka).

2. Dolžnica je zoper sklep vložila pravočasno pritožbo, iz vseh pritožbenih razlogov. Kot bistveno navaja, da je zmotno in neskladno s stališčem sodne prakse, da bi morala prodajalka A. A. upnici podati ponudbo za sklenitev prodajne pogodbe za nepremičnino ID znak posamezni del št. 1 v pisni obliki. S tem v zvezi se dolžnica sklicuje na odločbi VSL I Cp 3387/2010 in Vrhovnega sodišča RS, II Ips 63/2011, ki ju tudi delno povzema. Poudarja, da je zmoten zaključek sodišča v predmetni zadevi, da bi morala prodajalka upnici v vsakem primeru podati ponudbo za nakup nepremičnine v pisni obliki, tak zaključek je v nasprotju z namenom prvega odstavka 55. člena OZ ter je neskladen s stališči sodne prakse. Kot izhaja iz judikata II Ips 63/2011, je potrebno predkupnemu upravičencu zagotoviti, da je na zanesljiv način seznanjen s prodajo. Sodišče pa mora zato v postopku, ki teče zaradi zatrjevanih kršitev predkupne pravice, ugotavljati, ali je bil predkupni upravičenec dejansko seznanjen s sporno prodajo in njenimi pogoji. Bistveno je, da je dolžnica v ugovoru brez dvoma podala pravno relevantne navedbe in dokazne predloge, s katerimi bi zatrjevana dejstva lahko potrdila, sodišče pa bi moralo dokaznim predlogom slediti in je napačno zavrnilo predloge za zaslišanje prič A. A., B. B. in C. C. ter same dolžnice. Zato je odločitev sodišča nepravilna in nezakonita. Dalje je izpodbijani sklep nepravilen in nezakonit tudi glede vprašanja, ali je upnica s predlogom za izdajo začasne odredbe uspela verjetno izkazati eno izmed treh predpostavk po drugem odstavku 272. členom ZIZ. Upnica navaja, da je nevarnost iz 1. alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ opredeljena kot objektivna in ne kot subjektivna (pri tem se dolžnica sklicuje na sklepe VSL II Cp 1158/2016, I Cp 2102/2016 in I Cp 2087/2017). Sklicujoč se na sklep VSL I Cp 2325/2017, pa dolžnica tudi poudarja, da mora biti za obstoj obstoj objektivne nevarnosti ugotovljeno nekaj več kot le možnost, da bi dolžnik z nepremičnino lahko razpolagal. Začasne odredbe torej ni mogoče utemeljiti zgolj v načelni ali hipotetični možnosti lastnika nepremičnine za njegovo prosto razpolaganje s stvarjo. Ravno na opisan način pa je ravnalo sodišče prve stopnje z izdajo izpodbijanega sklepa, ki temelji na ugotovitvi, da ima dolžnica hipotetično možnost za odtujitev ali obremenitev nepremičnine, in sicer na podlagi golega dejstva, da predstavlja izključno lastnico. Dalje sodišče v zvezi s predpostavko iz 3. alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ ni opravilo niti najmanjšega tehtanja med interesi ene in druge stranke. Omejitev razpolagalnega upravičenja že sama po sebi predstavlja grob poseg v lastninsko pravico, poleg tega pa dolžniku onemogoči ustvarjanje morebitnega dobička na podlagi odsvojitve in obremenitve nepremičnine. Zato ne bi smelo zadostovati že površno zatrjevanje, da onemogočanje razpolaganja dolžnici naj ne bi povzročilo škode, ker da bo v primeru uspeha v postopku z nepremičnino vsekakor lahko razpolagala kasneje. Verjetnost, da dolžniku ne bo nastala (le neznatna) škoda, bi morala izhajati iz širših in kompleksnejših okoliščin, glede česar pa upnica v predlogu ni podala praktično nobenih navedb. O teh okoliščinah v obrazložitvi sklepa ni razpravljalo niti sodišče. Sodišče je v obrazložitvi glede obravnavanih vprašanj podalo zgolj skopo pojasnilo, ki v ničemer ne ponudi uvida v razloge za sprejeto odločitev. Z ničemer sodišče ni pojasnilo, na podlagi katerih razlogov in okoliščin meni, da se dolžničin položaj z izdajo začasne odredbe naj ne bi poslabšal, hkrati pa ni uspelo konkretizirati, kakšne posledice bi brez izdaje začasne odredbe nastale upnici. Obrazložitev sodne odločbe je ključna zaradi zagotovitve pravice strank postopka do pravnega sredstva in pravice do obravnavanja pred sodiščem. Stranke imajo pravico odločitve sodišča preizkusiti, in če menijo, da odločitev ni pravilna, jo lahko izpodbijajo s pravnim sredstvom. To pravico pa lahko izvršujejo le v primeru, da je iz sodne odločbe mogoče razbrati, na podlagi, katerih dejstev je sodišče sprejelo svojo odločitev. Sodišče v predmetnem postopku ni ravnalo na opisan način in ima zato sklep pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti ter je obremenjen z absolutno bistveno postopkovno kršitvijo po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ. Svojo odločitev o tem, da se dolžničin pravni položaj v primeru izdaje začasne odredbe naj ne bi poslabšal, je sicer sodišče utemeljilo s tem, da je dolžnica nepremičnino že pogodbeno obremenila z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve v korist zunajzakonskega partnerja. Sprejem zaključka o obstoju predpostavke iz 3. alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ zgolj na podlagi te okoliščine pa je preskop in kratkogleden. Četudi je na nepremičnini že vpisana zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve, to samo po sebi ne omogoča zaključka, da se položaj dolžnice ne bo v ničemer spremenil v primeru vpisa dodatne prepovedi razpolaganja z njenim premoženjem. Sodišče bi moralo opraviti bolj poglobljeno oceno, kaj konkretno se utegne za dolžnico spremeniti v primeru vpisa dodatne zaznambe, hkrati pa ugotavljati, kakšne posledice lahko v primeru neizdaje začasne odredbe nastanejo upnici. Nazadnje v konkretni zadevi ni verjetno izkazano niti dejstvo, da naj bi dolžnica s predlagano začasno odredbo pretrpela le neznatno škodo. Sklicujoč se na VSL sklep I Cp 416/2017, poudarja, da neznatnosti škode, ki utegne nastati dolžniku v primeru izdaje začasne odredbe, ni mogoče utemeljiti zgolj na začasnosti odredbe. Tako upnica kot sodišče v obrazložitvi izpodbijanega sklepa pa sta izdajo začasne odredbe utemeljila ravno na dejstvu, da odrejeno zavarovanje predstavlja zgolj začasen poseg v premoženje dolžnice ter da bo slednja z nepremičnino vsekakor lahko razpolagala kasneje, v primeru uspeha v pravdnem postopku. Sodišče je torej izdan sklep oprlo na nezadostne razloge in na materialnopravno zmotno izhodišče. Poleg tega sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih, saj se sodišče v obrazložitvi niti z eno samo besedo ni dotaknilo dolžničinih ugovornih navedb glede neobstoja predpostavke neznatne škode. Dolžnica višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, sklep razveljavi in ugodi njenemu ugovoru zoper sklep o začasni odredbi. Priglaša pritožbene stroške.

3. Upnica v odgovoru na pritožbo prereka pritožbene navedbe, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju – ZIZ in z 239. členom ZIZ).

6. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje na predlog upnice D. D. s sklepom z dne 22. 5. 2023 zoper dolžnico E. E. izdalo začasno odredbo s prepovedjo odtujitve in obremenitve nepremičnine posemezni del št, 1 last dolžnice do celote, in z zaznambo te prepovedi v zemljiški knjigi. Začasna odredba je bila izdana v zavarovanje upničine nedenarne terjatve v zvezi z njeno zakonito predkupno pravico na navedeni nepremičnini, pri kateri je sedaj dolžnica v zemljiški knjigi vpisana kot izključna lastnica. Upnica je druga etažna lastnica v stavbi št. 001, k. o. X, in sicer posameznih delov št. 2, 3, 4 in 5. Stavba ima tako pet posameznih delov in dva etažna lastnika.

7. V prvem odstavku 124. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) je določeno, da če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico. Za zakonito predkupno pravico se skladno s tretjim odstavkom 513. člena Obligacijskega zakonika (OZ) smiselno uporabljajo pravila o pogodbeni predkupni pravici, če za posamezen primer zakon ne določa drugače. Iz 507. člena OZ, ki velja za pogodbeno predkupno pravico, izhaja, da mora lastnik stvari (prodajalec) predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi ter o pogojih te prodaje ter mu ponuditi, naj jo on kupi pod enakimi pogoji. Pri tem je treba upoštevati, da mora biti predkupna ponudba jasna in določna glede vseh prodajnih pogojev, to je glede predmeta prodaje, osebe, prodajne cene ter roka in načina plačila.1 Dalje je v prvem odstavku 512. člena OZ določeno, da če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana ali mu ni mogla ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne ko je zvedel za prodajo, zahteva, da se pogodba razveljavi in stvar pod enakimi pogoji proda njemu.

8. Med strankama predmetnega postopka ni sporno, da je bila upnica kot etažna lastnica štirih posameznih delov v stavbi št. 001 k. o. X zakonita predkupna upravičenka pri prodaji posameznega dela št. 1 ki je bil prej v lasti etažne lastnice A. A. Sporno pa je, ali je bila pri prodaji posameznega dela št. 1 v stavbi št. 001 k. o. X, pri katerem je sedaj v zemljiški knjigi kot izključna lastnica vpisana dolžnica, upničina zakonita predkupna pravica res kršena, ali ne. Upnica je namreč v predlogu za izdajo začasne odredbe trdila, da je prejšnja etažna lastnica – prodajalka A. A. o prodaji zadevnega posameznega dela št. 1 dolžnici – kupki E. E2 oziroma o pravih prodajnih pogojih ni obvestila. Seznanjenosti z dejstvom, da se prodajalka A. A. in dolžnica dogovarjata glede prodaje zadevne nepremičnine, sicer upnica ni zanikala. Vendar pa po njenih navedbah ni bila obveščena o pravi prodajni ceni in roku ter načinu plačila kupnine. Kot je zatrdila upnica, ji je namreč prodajalka A. A. povedala, da nepremičnino prodaja za ceno 60.000,00 EUR, z rokom plačila kupnine takoj in z gotovino v roke, kar je upnica tedaj zavrnila, saj je bila cena pretirana, zatrjevani način plačila pa neizvedljiv in verjetno tudi nezakonit. O novih pogojih prodaje, kot so bili nato določeni v prodajni pogodbi med dolžnico in prodajalko, pa ta upnici ni sporočila ničesar in ji pod takimi pogoji nepremičnine ni ponudila v odkup.

9. Dolžnica je v ugovoru upničine navedbe iz predloga za izdajo začasne odredbe prerekala in navedla, da sta imeli s prodajalko A. A. v zvezi s prodajo zadevne nepremičnine sestanek dne 21. 9. 2022. Na sestanek je skupaj z dolžnico prišel tudi B. B., nanj pa je prodajalka poklicala tudi upnico.3 Upnica je na poziv prišla na sestanek, dolžnici je pokazala lego parkirišča pred stavbo ter se z njo pogajala o ceni. Hkrati pa sta dolžnica in prodajalka upnico kot predkupno upravičenko na istem sestanku seznanili, da se dolžnica zanima za nakup zadevne nepremičnine ter ji predstavili prave pogodbene pogoje tega posla. Upnica je takoj izjavila, da za nakup nepremičnine ni zainteresirana, in sicer ne glede na ceno in ostale pogoje, saj vsekakor načrtuje prodajo vseh nepremičnin v zadevni stavbi in selitev v Y. V zvezi z v ugovoru opisanim dogajanjem na sestanku dne 21. 9. 2022 je dolžnica predlagala svoje zaslišanje in zaslišanje prodajalke A. A. ter B. B. kot prič. Dalje je dolžnica v ugovoru trdila, da se je skupaj s svojim zunajzakonskim partnerjem C. C. z upnico in njenim možem F. F. sestala na dodatnem sestanku 5. 11. 2022 ali 6. 11. 2022, kjer je dolžnica upnico seznanila, da je nepremičnino od prodajalke A. A. že kupila. Pri tem je upnici ponovno pojasnila, da je prodajalki za nakup nepremičnine dne 26. 10. 2022 nakazala znesek v višini 33.000,00 EUR, ter ji dodatnih 5.000,00 EUR izročila dne 28. 10. 2022. Upnica je dolžnici tudi ob tem srečanju povedala, da za nakup nepremičnine ni in ne bi bila zainteresirana, saj namerava svoje nepremičnine v stavbi prodati in se preseliti v Y. Bistveno je torej, da upnici nikakor ni bilo neznano, da bo dolžnica od prodajalke A. A. kupila zadevno nepremičnino, saj se je izključno s tem namenom z upnico dogovarjala za nakup parkirišča pred stanovanjem. V okviru teh usklajevanj je bila upnica seznanjena z dogovorjeno prodajno ceno nepremičnine, z roki za plačilo kupnine ter z vsemi drugimi pogodbenimi pogoji, kot sta jih dogovorili dolžnica in prodajalka A. A. Neposredno je sama dolžnica upnico s temi podatki seznanila na sestanku dne 21. 9. 2022, ponovno pa dne 5. 11. oziroma dne 6. 11. 2022. V zvezi z ugovornimi trditvami, da je bila upnica seznanjena s pravimi prodajnimi pogoji, je dolžnica predlagala tudi zaslišanje svojega zunajzakonskega partnerja C. C. 10. Upnica je v odgovoru na ugovor vztrajala, da s pravimi prodajnimi pogoji pred sklenitvijo prodajne pogodbe med prodajalko A. A. in dolžnico ni bila seznanjena, saj naj bi za ceno 33.000,00 EUR izvedela šele 11. 5. 2023, ko je prodajno pogodbo med dolžnico in prodajalko skupaj z dopisom sodišča prve stopnje z dne 10. 5. 2023 prejel upničin pooblaščenec. Z nekaterimi drugimi prodajnimi pogoji pa se je upnica seznanila šele z ugovorom, v katerem dolžnica zapiše, da je bil dodatni del prodajne cene 5.000,00 EUR plačan v gotovini. Dne 21. 9. 2022 je bila upnica na sestanku prisotna le nekaj minut, res ji je bilo povedano, da je dolžnica potencialna kupka, vendar jasno pod pogoji iz oglasa in po zahtevani ceni 60.000,00 EUR, ki je bila za upnico nesprejemljiva. Kako je potem prodajalka nepremičnino prodala za takšno ceno, kot izhaja iz prodajne pogodbe (38.000,00 EUR), pa upnici še danes ni jasno in ji do 11. 5. 2023 tudi ni bilo znano. Dne 21. 9. 2022 o kakršnikoli prodajni ceni sploh ni bilo govora, saj je veljalo prepričanje, da je s strani upnice ponujeni znesek maksimalno 45.000,00 EUR prenizek in da bo dolžnica za nepremičnino plačala več. Da bi dolžnica upnici kdaj govorila o nakazilih in gotovinskih izplačilih, pa ne drži. 11. Po določilu 272. člena ZIZ sodišče izda začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve, če izkaže upnik za verjetno, da terjatev obstoji ali da bo terjatev zoper dolžnika nastala (prvi odstavek 272. člena ZIZ), in če upnik verjetno izkaže tudi eno izmed naslednjih predpostavk: – nevarnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena, – da je odredba potrebna, da se prepreči uporaba sile ali nastanek težko nadomestljive škode, – da dolžnik z izdajo začasne odredbe, če bi se tekom postopka izkazala za neutemeljeno, ne bi utrpel hujših neugodnih posledic od tistih, ki bi brez izdaje začasne odredbe nastale upniku (1. do 3. alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ). Upnik pa ni dolžan dokazovati nevarnosti, če izkaže za verjetno, da bi dolžnik s predlagano začasno odredbo pretrpel le neznatno škodo (tretji odstavek 272. člena ZIZ v zvezi s tretjim odstavkom 270. člena ZIZ).

12. Sodišče prve stopnje v napadenem sklepu ni sledilo dolžničinemu ugovoru neobstoja upničine terjatve (pogoj iz prvega odstavka 272. člena ZIZ), poleg tega je ugotovilo tudi obstoj pogojev iz 1. in 3. alineje drugega drugega odstavka 272. člena ZIZ ter iz tretjega odstavka 272. člena ZIZ v zvezi tretjim odstavkom 270. člena ZIZ.

13. V zvezi s presojo verjetnega izkaza (ne)obstoja upničine terjatve se je sodišče prve stopnje oprlo na določilo 507. člena OZ v zvezi s 124. členom SPZ, po katerih je prodajalec posameznega dela v nepremičnini, ki ima dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, dolžan drugega etažnega lastnika – predkupnega upravičenca obvestiti o nameravani prodaji stvari določeni osebi in mu ponuditi nakup pod enakimi pogoji. Pri tem je prvostopenjsko sodišče izhajalo iz materialnopravnega izhodišča, da ponudba za sklenitev prodajne pogodbe, katere predmet je prenos lastninske pravice na nepremičnini, veže ponudnika samo, če je dana v pisni obliki, enako velja za sprejem ponudbe (27. člen OZ v zvezi z 52. členom ZIZ). Ustno podana ponudba tako po presoji sodišča prve stopnje ne zadosti predpisani obliki in te pomanjkljivosti v obravnavani zadevi ne morejo sanirati izpovedbe prič A. A., B. B. ter C. C. o tem, kakšno ponudbo za nakup naj bi na sestanku septembra 2022 prodajalka A. A. upnici dala ustno. Poleg tega, kot je še navedlo sodišče v izpodbijanem sklepu, iz navedb dolžnice ni razbrati, da je bila na sestanku 21. 9. 2022 dana ena in edina ponudba predkupni upravičenki (sploh, ker stranki navajata še, da je prodajalka upnici tudi sicer v njunih pogovorih ponujala nakup), morebitna dne 21. 9. 2022 dana ponudba pa zaradi pomanjkljive oblike ni imela zavezujočih učinkov.

14. Ker je torej sodišče prve stopnje štelo, da mora biti ponudba za prodajo nepremičnine predkupnemu upravičencu nujno dana v pisni obliki, da bi bila v konkretnem primeru upnici dana pisna predkupna ponudba, pa dolžnica v ugovoru ni niti zatrjevala, sodišče ugovoru neobstoja terjatve že iz tega razloga ni sledilo. Tako tudi ni izvedlo dokazov z zaslišanjem prič A. A., B. B. in C. C., ki jih je dolžnica predlagala v zvezi s svojimi ugovornimi trditvami, da je bila ponudba za nakup zadevne nepremičnine s pravimi prodajnimi pogoji upnici na sestanku dne 21. 9. 2022 dana ustno.

15. Po presoji višjega sodišča je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je ugovor neobstoja upničine terjatve (predpostavka za izdajo začasne odredbe iz prvega odstavka 272. člena ZIZ) neutemeljen, preuranjena. Kot že zgoraj navedeno, upnica v predmetnem postopku uveljavlja zavarovanje nedenarne terjatve v zvezi z njeno zakonito predkupno pravico pri prodaji etažnega dela št. 1 v stavbi št. 001 k. o. X. Skladno s 124. členom SPZ v zvezi s 507. členom OZ in v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ je bila namreč upnica kot ena od obeh etažnih lastnic v stavbi št. 001 upravičena, da druga prejšnja etažna lastnica, prodajalka A. A., nakup etažnega dela št. 1 pod enakimi pogoji kot dolžnici E. E. najprej ponudi njej.4 Ker pa tega po upničinih navedbah prodajalka A. A. ni storila, s tem upnica utemeljuje obstoj svoje nedenarne terjatve do dolžnice – kupke E. E., ki je (na podlagi sporne prodajne pogodbe s prodajalko A. A.) sedaj vknjižena kot izključna lastnica posameznega dela št. 1 v stavbi št. 001 k. o. X.5 Začasna odredba je bila izdana s prepovedjo dolžnici odtujitve in obremenitve zadevne nepremičnine in z zaznambo te prepovedi v zemljiško knjigo.

16. V zvezi s presojo (ne)obstoja nedenarne terjatve upnice do dolžnice se glede na zgoraj povzete trditve obeh strank pokaže kot pravno pomembno, ali je za podajo ponudbe predkupnemu upravičencu v zvezi s prodajo nepremičnine nujna pisna oblika, ali pa zadošča ustna predkupna ponudba, za kar se zavzema dolžnica. Med strankama namreč ni sporno, da v konkretnem primeru upnici pisna ponudba za nakup ni bila dana, sporno pa je, ali je prodajalka upnici ponudila nakup nepremičnine s pravimi prodajnimi pogoji ustno (na sestanku dne 21. 9. 2022).6 Sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu zavzelo materialnopravno stališče, da je obvezna pisna oblika, zato spornega vprašanja, ali je bila predkupna ponudba s pravimi pogoji upnici v septembru 2022 morebiti dana ustno, ni ugotavljalo v dokaznem postopku. Iz razlogov, pojasnjenih v nadaljevanju, višje sodišče pritrjuje dolžnici, da je bil njen dokazni predlog za zaslišanje prič A. A., B. B. in C. C. napačno zavrnjen, posledično pa je ostalo pravno pomembno dejansko stanje v zvezi z (ne)obstojem pogoja za izdajo začasne odredbe po prvem odstavku 272. člena ZIZ nepopolno ugotovljeno.

17. Drži sicer, da mora biti skladno s prvim odstavkom 27. člena OZ v zvezi z 52. členom OZ ponudba za nakup nepremičnine pisna. Po prvem odstavku 27. člena OZ namreč v primeru, če je obličnost predpisana za veljavno sklenitev pogodbe, velja ta oblika tudi za veljavno dajanje ponudbe. Člen 52 OZ pa za sklepanje pogodb pri prenosu lastninske pravice ali ustanavljanju drugih stvarnih pravic na nepremičninah zahteva pisno obliko. Vendar pa višje sodišče soglaša z novejšim stališčem Vrhovnega sodišča RS,7 da je treba glede vprašanja, kakšne so civilne sankcije, če izjava je izjava volje dana v ustni obliki, tudi v zvezi s ponudbo upoštevati teleološko interpretacijo določbe prvega odstavka 55. člena OZ. Namen predpisane oblike ponudbe za sklenitev prodajne pogodbe za prenos lastninske pravice na solastninskem deležu na nepremičnini je dvojen, in sicer: 1) zagotoviti, da bo predkupni upravičenec na zanesljiv način seznanjen s prodajo, in 2) varstvo v pravnem prometu z nepremičninami s ciljem preprečiti morebitno uveljavljanje upravičenj predkupnega upravičenca v primeru kršitve predkupne pravice tudi v razmerju do tretjega, na katerega je bila prenesena lastninska pravica. Torej, kadar iz ugotovljenih dejstev izhaja, da je bil predkupni upravičenec s prodajo in njenimi pogoji (tudi o potencialnem kupcu) dejansko ustno seznanjen (ne pa pisno) ter se je nato svoji predkupni pravici odpovedal, njegov interes (samo zaradi tega, ker ponudba ni bila dana v pisni obliki) ni bil prekršen. Zato bi bil zaključek o nezadostnosti ustne ponudbe v nasprotju z namenom predpisa, s katerim je določena oblika ponudbe.

18. Glede na obrazloženo zgolj dejstvo, da v obravnavani zadevi prodajalka A. A. upnici ni podala pisne ponudbe za nakup predmetne nepremičnine, samo zase še ne pomeni, da je s tem upnici kršila njeno zakonito predkupno pravico. Če bi se izkazalo, da je prodajalka upnico z vsemi pravimi prodajnimi pogoji seznanila ustno (na sestanku dne 21. 9. 2022), upničina predkupna pravica ne bi bila prekršena. Ker pa je navedeno dejstvo med strankama sporno, a ga sodišče prve stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, da je v vsakem primeru nujna pisna predkupna ponudba, v dokaznem postopku ni ugotavljalo,8 je pritožba že iz tega razloga utemeljena.

19. Kljub temu, da je višje sodišče pritožbi ugodilo že zaradi preuranjenosti zaključka sodišča prve stopnje, da je neutemeljen dolžničin ugovor neobstoja upničine terjatve, se v nadaljevanju opredeljuje tudi do pritožbenih navedb glede tistega dela razlogov napadenega sklepa, ki se nanašajo na presojo pogojev za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, (alternativno) določenih v drugem oziroma tretjem odstavku 272. člena ZIZ. Ena od predpostavk iz drugega oziroma tretjega odstavka 272. člena ZIZ mora namreč biti za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve skupaj s predpostavko iz prvega odstavka istega člena (to je verjetnim obstojem ali nastankom terjatve) podana kumulativno.

20. Pritožbenega očitka, da je izpodbijani sklep v tem delu obremenjen z absolutno bistveno postopkovno kršitvijo po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ ter z 239. členom ZIZ, višje sodišče ne sprejema. Iz obrazložitve sklepa je namreč mogoče razbrati, da so po presoji sodišča prve stopnje verjetno izkazani pogoji iz 1. in 3. alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ ter iz tretjega odstavka 272. člena ZIZ v zvezi s tretjim odstavkom 270. člena ZIZ, pri čemer je sodišče prve stopnje navedlo tudi zadostne razloge za takšno stališče. Pojasnilo je, da dolžnica z navedbami, da upnici ustrezno zavarovanje nudi že vknjižba prepovedi odtujitve in obremenitve v korist dolžničinega zunajzakonskega partnerja C. C., smiselno zatrjuje, da je upničina bojazen, da bo dolžnica nadalje razpolagala z nepremičnino, odveč, saj da ji to preprečuje že predhodno vknjižena prepoved. Kot dalje izhaja iz izpodbijanega sklepa, takšno dolžničino izvajanje na drugi strani potrjuje, da dolžnici z izdajo začasne odredbe, če bi se izkazala za neutemeljeno, očitno ne bodo nastale hujše neugodne posledice od tistih, ki bi brez njene izdaje nastale upnici (3. alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ), oziroma da bo dolžnica z izdano začasno odredbo pretrpela le neznatno škodo (tretji odstavek 270. člena ZIZ). Navaja namreč, da nepremičnine že tako ali tako ne more odtujiti. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi nasprotje v navedbah dolžnice, saj ta v nadaljevanju navaja, da je omejitev razpolaganja že sama po sebi grob poseg v lastninsko pravico in da ji onemogoča ustvarjanje dobička na podlagi odsvojitve ali obremenitve predmetne nepremičnine. V zvezi z verjetnim izkazom nevarnosti za uveljavitev terjatve oziroma nevarnosti, da bo dolžnica razpolagala s predmetno nepremičnino in tako onemogočila uveljavitev terjatve (prim. 1. alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ), pa gre po presoji prvostopenjskega sodišča v predmetni zadevi za nekoliko specifično situacijo. Nepremičnina, ki je predmet upničinega predkupnega upravičenja, je bila namreč s strani prodajalke enkrat že odtujena in je v tem smislu do kršitve že prišlo. Škoda je torej že bila storjena, upnica rešuje, kar se rešiti da, oziroma varuje svojo pravno korist pred morebitnim dobrovernim nadaljnjim kupcem.

21. Napadeni sklep je tako glede pogojev iz drugega oziroma tretjega odstavka 272. člena ZIZ (v zvezi s tretjim odstavkom 270. člena ZIZ) mogoče preizkusiti in nasprotni pritožbeni očitek ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je namreč očitno štelo, da sta izpolnjena pogoja iz 3. alineje drugega odstavka 272. člena ZIZ oziroma iz tretjega odstavka 272. člena v zvezi s tretjim odstavkom 270. člena ZIZ, in sicer na podlagi navedb same dolžnice, da z zadevno nepremičnino že tako ne more razpolagati, saj je pri njej že vpisana zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve v korist dolžničinega zunajzakonskega partnerja C. C. Pri tem je sodišče prve stopnje poudarilo, da dolžnica niti ne pove, ali in kdaj sploh ima namen razpolagati z nepremičnino. Poleg tega je sodišče prve stopnje ugotovilo nasprotje v dolžničinih trditvah, saj je dolžnica po drugi strani navedla, da omejitev razpolaganja že sama po sebi pomeni grob poseg v lastninsko pravico in da ji onemogoča ustvarjanje dobička na podlagi odsvojitve ali obremenitve zadevne nepremičnine. Dalje je iz obrazložitve mogoče razbrati, da je sodišče prve stopnje štelo za izpolnjeno tudi predpostavko po 1. alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ, saj je navedlo, da je zaradi s strani prodajalke že odtujene nepremičnine v konkretnem primeru škoda upnici že nastala in da tako le-ta varuje svojo pravno korist pred morebitnim dobrovernim nadaljnjim kupcem.

22. Višje sodišče s povzetimi razlogi sicer ne soglaša v celoti. Tako meni, da zgolj dejstvo, ki ga med drugim izpostavlja sodišče prve stopnje, da je nepremičnina že prehodno obremenjena z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve v korist dolžničinega zunajzakonskega partnerja C. C., še ne pomeni, da bo zato z dodatno prepovedjo razpolaganja dolžnici nastala le neznatna škoda. Predhodna bremena na nepremičnini namreč lahko naknadno odpadejo, omejitev razpolaganja pa za lastnika načeloma ne predstavlja le neznatne škode.9 Kljub temu pa je tudi po presoji višjega sodišča v konkretnem primeru podana druga kumulativno predpisana predpostavka za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve, in sicer po 1. in 3. alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ.

23. Za izdajo začasne odredbe v zavarovanje nedenarne terjatve zadošča že objektivna nevarnost za uveljavitev terjatve in zato ni pomembno, kje je vir takšne nevarnosti oziroma kaj jo je povzročilo.10 Po drugi strani ima sicer pritožba prav, da ne zadošča že hipotetična možnost, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali otežena. Upnik mora tudi za obstoj objektivne nevarnosti vendarle dokazati nekaj več od zgolj možnosti, da bo dolžnik s spornim predmetom razpolagal, saj je to vsakdanja možnost vsakega lastnika.11 A je po presoji višjega sodišča v konkretnem primeru upnica obstoj takšne nevarnosti izkazala s stopnjo verjetnosti, kar pa za izdajo začasne odredbe zadostuje.

24. Teorija navaja, da je objektivna nevarnost za uveljavitev terjatve podana, če je s predmetom nedenarne terjatve že razpolagal dolžnik sam, lahko pa je za enako posledico tudi drug vzrok.12 Objektivno nevarnost lahko predstavlja tudi dejstvo, da je dolžnik že razpolagal s kakšno drugo stvarjo, zaradi česar je podana nevarnost, da bo to storil tudi s predmetom, ki je predmet tožbenega zahtevka.13 V konkretnem primeru je dolžnica po sklenitvi prodajne pogodbe s prodajalko A. A. (SV št. 6 z dne 26. 10. 2022) enkrat že razpolagala z zadevno nepremičnino, in sicer jo je obremenila s prepovedjo odtujitve in obremenitve ter s služnostjo stanovanja, oboje v korist njenega zunajzakonskega partnerja C. C. To je upnica dokazala že s predlogu za začasno odredbo priloženim Sporazumom o ureditvi premoženjskih razmerij med zunajzakonskima partnerjema notarja SV št. 7 z dne 10. 11. 2022. Dolžnica sicer navedenega dejstva niti v ugovoru niti v pritožbi ni prerekala. Glede na takšno dejansko stanje pa je tudi po presoji višjega sodišča podana objektivna nevarnost, da bo prišlo še do nadaljnjega razpolaganja z nepremičnino, pri čemer je treba upoštevati, da za izdajo začasne odredbe zadošča že izkaz nevarnosti z dokaznim standardom verjetnosti. Če bi do nadaljnjega razpolaganja z nepremičnino v korist dobroverne tretje osebe dejansko prišlo še pred pravnomočno odločitvijo v pravdnem postopku, v pravdi pa bi se nato (z dokaznim standardom prepričanja) izkazalo, da je bila upničina predkupna pravica res kršena, bi to vsekakor onemogočilo oziroma znatno otežilo uveljavitev upničine terjatve. Glede na to je po presoji višjega sodišča izpolnjen pogoj po 1. alineji drugega odstavka 272. člena ZIZ. Hkrati dolžnici z izdajo začasne odredbe ne bi nastale hujše neugodne posledice, kot bi brez začasne odredbe nastale upnici (3. alineja drugega odstavka 272. člena ZIZ). Pravni položaj le-te bi se namreč z morebitnim nadaljnjim dolžničinim razpolaganjem v korist dobrovernega tretjega nedvomno znatno poslabšal, škoda, ki bi upnici v takem primeru nastala, pa bi bila po mnenju višjega sodišča večja od škode, ki bi nastala dolžnici zaradi začasne nezmožnosti razpolaganja z nepremičnino. Ta bi namreč še vedno ostala v premoženjski sferi dolžnice, medtem ko pri upnici v primeru dolžničine nadaljnje odsvojitve nepremičnine dobrovernemu tretjemu ne bi bilo tako.

25. Po povedanem je pritožba dolžnice zoper odločitev o ugovoru (I. točka izreka) in posledično tudi zoper odločitev o upničinih stroških ugovornega postopka (II. točka izreka; peti odstavek 38. člena ZIZ v zvezi z 239. členom ZIZ in prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ in v zvezi z 239. členom ZIZ) utemeljena. Višje sodišče ji je zato ugodilo, izpodbijani sklep razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ in 239. členom ZIZ), v katerem naj sodišče ponovno presodi, ali je upnica verjetno izkazala obstoj svoje terjatve do dolžnice. Na tem mestu pa višje sodišče še enkrat pojasnjuje, da mora biti predkupna ponudba jasna in določna ter mora zajemati vse prodajne pogoje (predmet prodaje, oseba, prodajna cena, rok in način plačila kupnine).

26. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ in v zvezi z 239. členom ZIZ).

1 Glej sklepa Vrhovnega sodišča RS II Ips 63/2011 in II Ips 239/2016 ter sodba istega sodišča II Ips 328/2017. 2 Prodajna pogodba med prodajalko A. A. in dolžnico E. E. je bila sklenjena v obliki notarskega zapisa SV št, 6 z dne 26. 10. 2022. 3 Prodajalka A. A. je mati upnice D. D. 4 Glej tudi 7. točka razlogov tega sklepa. 5 Po podatkih v spisu je upnica v dne 21. 6. 2023 vloženi tožbi, s katero je opravičila izdano začasno odredbo (prim. točka I/4 sklepa o začasni odredbi z dne 22. 5. 2023), poleg prodajalke A. A. kot prvo toženo stranko, zajela tudi dolžnico E. E. kot drugo toženo stranko. V tožbi je upnica (tožnica) postavila več tožbenih zahtevkov, in sicer: 1.) prodajna pogodba SV št. 6 z dne 26. 10. 2022, sklenjena med prvo toženo stranko A. A. kot prodajalcem in drugo toženo stranko E. E. kot kupcem za nepremičnino k. o. X stavba št. 001, del stavbe št. 1, se razveljavi; 2.) ugotovi se, da so vknjižba lastninske pravice drugo tožene stranke E. E. pri nepremičnini k. o. X stavba št. 001, del stavbe št. 1, vknjižba brezplačne dosmrtne služnosti stanovanja v korist C. C. in vknjižba prepovedi odtujitve in obremenitve v korist C. C. neveljavni, ter se pri nepremičnini k. o. X stavba št. 001, del stavbe št. 1, na podlagi te pravnomočne sodbe znova vknjiži lastninska pravica v korist prvo tožene stranke A. A.; 3.) prvo tožena stranka A. A. je dolžna s tožnico D. D. skleniti prodajno pogodbo za nepremičnino k. o. X stavba št. 001, del stavbe št, 1, pod pogoji prodajne pogodbe SV št. 6 z dne 26. 10. 2022 ter ji izstaviti zemljiško knjižni listino, na podlagi katere pri nepremičnini dovolila in omogočila vknjižbo lastninske pravice tožnice D. D. do celote, sicer bo sklenitev pogodbe in izstavitev listine nadomestila ta sodba. 6 Dogajanje po sestanku dne 21. 9. 2022 po presoji višjega sodišča ni več pravno pomembno za ugotavljanje (ne)obstoja upničine terjatve, glede na to, da je bila prodajna pogodba SV št. 6 med prodajalko A. A. in dolžnico dne 26. 10. 2022 že sklenjena in je o tem dolžnica upnico na sestanku dne 5. 11. 2022 oziroma dne 6. 11. 2022 (zgolj) obvestila. 7 Glej sklepa II Ips 239/2016 in II Ips 63/2011. 8 Kot že zgoraj navedeno, je dolžnica s tem v zvezi predlagala zaslišanje prič A. A., B. B. in C. C. 9 Pogorelčnik N., Začasne odredbe v civilnih sodnih postopkih, GV založba 2014, str. 76, opomba št. 332. Avtorica graja nasprotno stališče sodne prakse, zavzeto na primer v VSL sklepih I Cp 1945/2013 in II Cp 197/2013, da je pogoj neznatne škode izpolnjen, če predlagatelj dokaže, da dolžnik z nepremičnino ni nameraval razpolagati, na kar naj bi na primer kazalo tudi dejstvo, da je nepremičnina že obremenjena s pravicami drugih upnikov. Višje sodišče se pridružuje stališču avtorice, da takšno razlogovanje ni pravilno, saj lahko prvotna bremena na nepremičnini po izdaji začasne odredbe tudi odpadejo. 10 Prav tam, str. 38. Glej tudi na primer VSL sklepa IV Ip 784/2016 in II Cp 2322/2019 ter VSM sklep Cp 325/2020. 11 Prav tam, str. 38, ki se v opombi št. 134 sklicuje na stališče Aleša Galiča, Učinki začasnih odredb, Gradivo za seminar Učinkovito uveljavljanje terjatev – izkušnje, 6. 9. 2007, Nebra, str. 3. Prim. tudi VSL sklep II Cp 2322/2019 in VSM sklep Cp 325/2020. 12 Prav tam, str. 68. 13 Prav tam, str. 42, ki se v opombi št. 146 sklicuje na VSL sklep I Cp 1758/98.