Jedro

Zapis javne rabe v nekaterih prostorskih aktih še ne pomeni, da nepremičnini nista funkcionalno povezani s stavbami in da nista nujno potrebni za delovanje stavb. Bistvena je vsebina teh aktov, kjer se upoštevajo gradbeni in urbanistični normativi, ki so veljali v času gradnje.

V postopku določitve pripadajočega zemljišča se ugotavlja, katero je tisto zemljišče, ki je v sistemu družbene lastnine namenjeno redni rabi stavbe in je imel zato lastnik stavbe na njem pravico uporabe, ki se je z uveljavitvijo ZLNDL transformirala v lastninsko pravico.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da skupno pripadajoče zemljišče k stavbam na naslovu C. ulica 43 (ID 0000-7), C. ulica 45 (ID 0000-1), C. ulica 47 (ID 0000-370) in C. ulica 49 (ID 0000-2), vse k.o. 0000 – ..., predstavljata zemljiški parceli z ID znakoma 0000-1547/12 in 0000-1547/13 (1). Sodišče prve stopnje je še odločilo, da se zemljiški parceli iz 1. točke izreka sklepa v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka ugotovitve pripadajočega zemljišča vpišeta v zemljiško knjigo kot splošni skupni deli stavb z ID znaki 0000-7, 0000-1, 0000-370 in 0000-2, kot skupna lastnina vsakokratnih etažnih lastnikov teh stavb (2).

2. Nasprotna udeleženka izpodbija sklep iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga pritožbenemu sodišču, da pritožbi ugodi, sklep pa spremeni tako, da predlog predlagateljev zavrže oziroma zavrne, podredno pa, da sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Navaja, da predlagatelji niso dokazali, da so z nakupom stanovanj v stavbah pridobili tudi pravico uporabe na zemljišču, ki ga je sodišče določilo kot skupno pripadajoče zemljišče tem stavbam. Pravna prednica nasprotne udeleženke na investitorja gradnje teh stavb v soseski N. ni prenesla zemljiških parcel, ki jih je sodišče določilo kot pripadajoče zemljišče. Nepremičnini sta bili načrtovani kot javni površini in nista bili namenjeni kot funkcionalno zemljišče stavbam, kar izhaja iz prostorskih aktov in dokumentacije, ki jo je izdelal Urbanistični zavod X. septembra 1975, ter parcelacijskega načrta iz leta 1974, v katerem so bila določena funkcionalna zemljišča k predmetnim stavbam. Iz grafike parcelacijskega načrta izhaja, da je bilo za podkev skupaj s stavbiščem stavb predvideno 6.415 m² zemljišča, kar ob upoštevanju površine spornih parcel pomeni presežek 2.270 m², glede na prostorske akte iz časa gradnje, v katerem so določene površine funkcionalnega zemljišča k stavbam predlagateljev. Tudi iz legende parcelacijskega načrta izhaja, da osrednji kare predstavlja javno zeleno površino. Pri družbeno usmerjeni stanovanjski gradnji, je gradbeno podjetje na podlagi pogodb z občino pridobilo pravico uporabe določenega kompleksa zemljišč, zato bi gradbeno podjetje moralo dati zgrajene objekte v uporabo tistim subjektom, ki so jim bili namenjeni, po končani gradnji pa se je dogajalo, da so bile stanovanjske soseske dane v načrtovano uporabo, niso pa bile tudi narejene odmere funkcionalnih zemljišč posameznih stanovanjskih blokov, skupnih funkcionalnih zemljišč in splošnih javnih površin. Zemljišča, oddana za gradnjo, so bila tako namenjena za stavbišča stanovanjskih in poslovnih objektov, za funkcionalno zemljišče teh objektov in za objekte splošne rabe, ki so predstavljali dobrine v splošni rabi. Poleg zemljišč, glede katerih je bil prevzemnik dolžan pravico uporabe prenesti na kupca stavb, so ostala zemljišča predstavljale dobrine v splošni rabi. Prevzemnik jih ni imel v posesti, z njimi je upravljala občina. V skladu s splošnim Zakonom o ljudskih odborih so imeli občinski in mestni ljudski odbori pravico gospodariti z vsemi zemljišči in poslopji v občini oziroma mestu, ki so bili splošno ljudsko premoženje. Odločitev sodišča prve stopnje je v nasprotju z določbami Zakona o graditvi objektov in Stvarnopravnim zakonikom, Zakonom o prometu z nepremičninami, Zakonom o komunalnih delovnih organizacijah in Zakonom o komunalnih dejavnostih. Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVetL-1) ne more predstavljati samostojne pravne podlage za pridobitev lastninske pravice zemljišča, marveč le podlago za ugotovitev obsega pripadajočega zemljišča, na katerem so lastniki stavbe po materialnem pravu pridobili lastninsko pravico. Sodišče se do teh navedb nasprotnega udeleženca v sklepu ni opredelilo. Sodišče se je pri odločitvi sklicevalo na Stanovanjski zakon, iz sklepa pa ne izhaja, ali so predlagatelji nepremičnini kupili skupaj s stanovanji. Iz sklepa ne izhaja, da bi bili nepremičnini nujno potrebni za redno rabo večstanovanjskih stavb, brez katerih stavbe ne morejo funkcionirati. Sodišče se je oprlo na izvedensko mnenje, ni pa upoštevalo, da sodni izvedenec ni tisti, ki bi določil pripadajoče zemljišče. Njegova pristojnost je le odgovoriti na vprašanja urbanistične stroke, ki se pojavljajo pri uporabi zakonskih kriterijev po ZVEtL-1 v vsakem konkretnem primeru. Sodišče je nekritično sledilo izvedenskemu mnenju. Spregledalo je pravni vidik o povezanosti stavbe s takimi zemljišči in dejstvo, da gre za javno površino. Pri določitvi pripadajočega zemljišča je potreben restriktivni pristop, kar izhaja tudi iz sodne prakse.1 V postopku ni bilo ugotovljeno, da bi nepremičnini dejansko uporabljali le lastniki večstanovanjskih stavb in ne tudi tretje osebe. Etažni lastniki niso mogli izključevati od uporabe spornih nepremičnin tretjih oseb. Skrb lastnika za svojo lastnino ni argument pri določanju pripadajočega zemljišča, kar izhaja iz odločbe VSM I Cp 469/2017. Iz tega razloga ni odločilno, kdo je vzdrževal nepremičnini. Nepremičnini predstavljata javno površino, kar pomeni, da sta namenjeni tudi rabi tretjih oseb. Ugotovitve sodišča so v nasprotju z listinami, s tem, da sklep nima odločilnih razlogov, zaradi katerih nepremičnini nista javno dobro.

3. Predlagatelji so v odgovoru na pritožbo le navedli, da vztrajajo pri navedbah, ki so jih dali pred sodiščem prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje ni storilo formalnih kršitev postopka, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da sklep nima razlogov o odločilnih dejstvih. Sodišče prve stopnje je podrobno pojasnilo razloge, na podlagi katerih je ugotovilo, da nepremični nista javno dobro, marveč skupno pripadajoče zemljišče, ki pripada stavbam predlagateljev. O odločilnih dejstvih ni nasprotij med tem, kar se navaja v razlogih sodbe, o vsebini listin in med samimi temi listinami. Vse relevantne listine so bile dokazno ocenjene, ob upoštevanju ugotovitev izvedenke. Pritožba tudi ne pojasni, katere strokovne ugotovitve izvedenke so bile v nasprotju s pravili stroke, v ta namen tudi ne predloži dokazov. Ker je izvedensko mnenje jasno, popolno in v njem ni nasprotij, zaradi katerih bi sodišče lahko podvomilo v pravilnost izvedenskega mnenja, mu je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo. Metoda pri ugotavljanju dejanskega stanja in argumentacija sodišča prve stopnje je prepričljiva in ne pušča nobenega dvoma, da nepremičnini predstavljata pripadajoče zemljišče. 6. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da: - stavbe predstavljajo karejsko zasnovo podkve, ki se skupaj s sosednjimi stavbami – kareji v soseski priključuje na javno cesto; - ima vsaka podkev v soseski v osrednjem delu, ki ga podkev obkroža, prostor za igro in sprostitev; - nepremičnina št. 1457/12 predstavlja dostopno pot do stavbe in do igrišča s prostorom za počitek; - nepremičnina parc. št. 1457/13 predstavlja igrišče, prostor za počitek in emisijsko zamejitev v kareju predmetnih stavb; - iz Urbanističnega standarda iz referenčne gradnje F-6 izhaja, da mora biti oddaljenost garaže ali parkirnega mesta od stanovanja dve minuti, oddaljenost pa 160 m; - z urbanističnega vidika takratnega L. sklada za komunalno urejanje zemljišč Občine L. z dne 21. 4. 1969 izhaja, da parkirni prostori, zelene površine okoli objektov skupaj z igrišči ter javna razsvetljava predstavljajo sestavni del objekta v okviru objektovnega funkcionalnega zemljišča; - iz strokovne literature - Tehnični normativi za projektiranje in opremo mestnih prometnih površin - izhaja, da je za stanovanjski blok treba načrtovati najmanj eno parkirno mesto na 1-3 stanovanja in 13 m² na stanovalca in 5 m² za aktivno rekreacijo; - iz strokovne literature - Urbanistični razvoj Ljubljane iz leta 1983 izhaja, da so se v petdesetih letih prejšnjega stoletja pojavile ideje o novi organizaciji stanovanjske izgradnje po principu enotne soseske; - iz strokovne literature - Funkcionalne vrednosti slobodnih prostora iz leta 1969 - izhaja, da je treba zagotoviti prostor ob stanovanju, ki zagotavlja takojšnji izkoristek stanovalca in dostop iz stanovanja za vsakodnevno uporabo, ker je dostop do mestnih parkov preveč oddaljen; - je iz Odloka o potrditvi zazidalnega načrta N. MS12/2 in zazidalni načrt, ki ga je izdelal Urbanistični zavod X. oktobra 1974 izhaja, da se prvotni predel, ki ga omejuje Š. cesta, obvozna hitra cesta in T. vpadnica, formira kot samostojno stanovanjsko naselje in da so posamezni bloki situirani tako, da se formira pet zaključenih stanovanjskih podkev (A, B, C, D, E), kjer je predvideno 1.305 parkirnih mest in 900 garaž, otroška igrišča znotraj stanovanjskih podkev z zelenimi površinami, ki so dostopna direktno iz primarnega vhoda v stanovanjski objekt (maksimalna razdalja 50 m); - iz izvedenskega mnenja izhaja, da nepremičnini predstavljata pripadajoče zemljišče, ki je nujno potrebno za redno rabo stavb, brez katerih stavbe ne morejo funkcionirati.

7. Sodišče prve stopnje je podrobno predstavilo materialnopravne predpise, na podlagi katerih je ugotovilo, da nepremičnini predstavljata pripadajoče zemljišče k stavbam. V izogib ponavljanju se pritožbeno sodišče na te materialnopravne predpise sklicuje. Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da je pripadajoče zemljišče tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov, ki so veljali pred 1. januarjem 2003, kot so zlasti predpisi o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini ali predpisi, ki so urejali pravila o posledicah gradnje na tujem svetu, pravila etažne lastnine in pravila o vezanosti pravic na zemljišču na pravice na stavbi. Skupno pripadajoče zemljišče je tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo več stavb hkrati in je na podlagi predpisov iz prejšnjega odstavka postalo last lastnikov teh stavb (prvi in drugi odstavek 42. člena ZVEtL-1). Pripadajoče zemljišče je torej tisto zemljišče, ki je bilo neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe in je postalo last lastnika stavbe na podlagi predpisov veljavnih pred 1. 1. 2003. Prvi odstavek 43. člena ZVEtL-1 določa kriterije, na podlagi katerih se ugotovi in določi pripadajoče zemljišče, s tem, da sodišče pri ugotovitvi obsega pripadajočega zemljišča upošteva zlasti: (1) katero zemljišče je bilo kot neposredno namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe načrtovano v prostorskih aktih ali določeno v upravnih dovoljenjih, na podlagi katerih je bila stavba zgrajena, ali opredeljeno v posamičnih pravnih aktih, na podlagi katerih je potekal pravni promet s stavbo ali njenimi deli, skupaj s spremljajočo dokumentacijo, kot na primer projektne rešitve, investicijska dokumentacija, obračuni pogodbene cene, zapisniki o ugotovitvi vrednosti stanovanj in podobno, (2) katero zemljišče je v razmerju do stavbe predstavljalo dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno, (3.) preteklo redno rabo zemljišča in (4.) merila in pogoje iz prostorskih aktov, ki so veljali od izgradnje stavbe pa do pridobitve lastninske pravice lastnika stavbe na pripadajočem zemljišču. 8. Ključno je vprašanje, ali sta nepremičnini glede na prostorsko ureditev in urbanistične standarde, ki so veljali v času družbene lastnine, pripadajoči zemljišči k objektom. Če je odgovor pozitiven, potem so predlagatelji pridobili pravico uporabe na teh nepremičninah in posledično lastninsko pravico na podlagi Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini. Stvarne pravice, pridobljene pred uveljavitvijo Stvarnopravnega zakonika, ostanejo v veljavi z vsebino, kot jo določa SPZ (266. člen SPZ). Predlagatelj ZVEtL-1 je v obrazložitvi predloga pojasnil, da je treba sklep o tem, da je posamezno zemljišče pripadajoče zemljišče, utemeljiti iz dveh vidikov: dejanskega in pravnega. Dejanski vidik je v funkcionalni povezanosti zemljišča s stavbo, in sicer gre za tisto zemljišče, ki je namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe. Pravni vidik pa odraža nekdanjo pravno (akcesorno) povezanost pravic na takem zemljišču s pravicami na stavbi. Dejanski vidik pripadajočega zemljišča se v postopku za določitev pripadajočega zemljišča dokazuje v skladu s pravili 43. člena ZVetL-1. Ugotovitev, da je bilo določeno zemljišče namenjeno ali potrebno za redno rabo stavbe, pa glede na takratno pravno ureditev praviloma tudi pomeni, da je to zemljišče postalo last lastnika stavbe. Zato se ob dokazanem dejanskem vidiku pravni vidik domneva, kakor to določa 44. člen ZVetL-1. Vrhovno sodišče je v sklepu II Ips 322/2013 pojasnilo, da mora sodišče ugotoviti obseg pripadajočega zemljišča in ali so lastniki stavbe po materialnem pravu pridobili in zadržali lastninsko pravico na njem. Funkcionalno zemljišče je bilo že v času družbene lastnine opredeljeno kot lastninska kategorija, saj niso bili dopustni posegi v pravico uporabe. V postopku določitve pripadajočega zemljišča se ugotavlja, katero je tisto zemljišče, ki je v sistemu družbene lastnine namenjeno redni rabi stavbe in je imel zato lastnik stavbe na njem pravico uporabe, ki se je z uveljavitvijo ZLNDL transformirala v lastninsko pravico.

9. Nasprotna udeleženka ni predložila odločbe, da bi bilo že določeno pripadajoče zemljišče k stavbam, zato je treba presojati upravičenost predloga na podlagi 42. člena ZVEtL-1. Sodišče prve stopnje je upoštevalo stanje, kot je bilo predvideno v dokumentaciji za izgradnjo kareja, kakor tudi stanje po izgradnji objektov, opravilo je ogled in vpogledalo fotografije ter ob upoštevanju vseh teh dokazov prepričljivo ugotovilo ne le tesno povezanost nepremičnin z objekti, marveč tudi, da sta nepremičnini nujno potrebni za funkcioniranje objektov. Neprepričljiva je zato teza, da sta nepremičnini namenjeni tudi tretjim osebam, kar naj bi dokazovalo, da predstavljata javno dobro. Prav nasprotno. Nepremičnini sta potrebni za redno rabo stavb kareja in temu sta bili tudi namenjeni. Zaradi tesne povezanosti nepremičnin z objekti, je izključena uporaba nepremičnin s strani tretjih. Po enakem ključu, v obliki „podkev oziroma karejev“ je bilo zgrajeno celotno stanovanjsko naselje na tem območju, kar še dodatno potrjuje ugotovitve sodišča prve stopnje, da sta nepremičnini del te „podkve oziroma kareja“, ki je značilnost tega stanovanjskega naselja, kar izhaja tudi iz prostorskih aktov in gradbenih načrtov.

10. Sodišče prve stopnje je dokazno ocenilo izvedensko mnenje. Iz tega razloga je v sklepu povzelo odločilne strokovne argumente in dokumente iz izvedenskega mnenja, na podlagi katerih je izvedenka pojasnila strokovne razloge, zaradi katerih nepremičnini predstavljata pripadajoče zemljišče k stavbam. Izvedenka je navedla tudi številne tehnične podatke, ki potrjujejo povezanost nepremičnin s stavbami (gostoto zazidave, faktor izrabe zemljišča, faktor zazidanosti zemljišča, prostor odprtih bivalnih površin, prostor zelenih površin, higienski vidik, požarni vidik, komunalno prometno energetsko zasnovo in lego stavb in funkcionalnega zemljišča, itd.), upoštevala je prostorske akte iz časa gradnje objektov, iz katerih izhaja, da so se za potrebe stanovanjskih objektov formirale (določile) količine parkirnih mest, dovozne in dostopne poti, prostori za otroška igrišča, zelene površine z namenom kvalitetnejšega bivalnega okolja, kar je bila strokovna podlaga za ugotovitev, da sta nepremičnini pripadajoče zemljišče k stavbam. Ugotovitve izvedenke so v skladu z urbanističnimi standardi, saj v konkretnem primeru ne gre za objekte v starem mestnem jedru, kjer so bile fasade stavb praviloma postavljene na mejo javnega telesa. Izvedenka je pojasnila, da so bile v času družbene lastnine (enako kot danes) soseske večstanovanjskih stavb izven območja starih mestnih jeder praviloma načrtovane na način, da so bile stavbe od regulacijske linije odmaknjene v notranjost gradbene parcele in tako niso bile postavljene na mejo javnega telesa. Prostor med javnim telesom (cesto) in večstanovanjsko stavbo je bil namenjen redni rabi stavbe in ne splošni - javni rabi. To potrjuje tudi urbanistični vidik takratnega L. sklada za komunalno urejanje zemljišč, da parkirni prostori, zelene površine okoli objektov skupaj z igrišči ter javna razsvetljava predstavljajo sestavni del objekta v okviru objektovega funkcionalnega zemljišča. 11. Zapis javne rabe v nekaterih prostorskih aktih še ne pomeni, da nepremičnini nista funkcionalno povezani s stavbami in da nista nujno potrebni za delovanje stavb. Bistvena je vsebina teh aktov, kjer se upoštevajo gradbeni in urbanistični normativi, ki so veljali v času gradnje. Čeprav je iz arhivskega gradiva razvidno, da se je pri parkirnih mestih in zelenicah ter dovoznih poteh uporabljal termin javno, je izvedenka prepričljivo pojasnila, da je ta termin predstavljal skupno uporabo, ker so se parkirna mesta in dovozne poti formirale glede na zasnovo objektov in ne obratno. Kare se je izoblikoval glede na zasnovo objekta, nepremičnini pa sta del tega kareja. V prostorskem aktu so določeni urbanistični standardi načrtovanja količine parkirnih mest na eno stanovanjsko enoto, kar dodatno potrjuje, da sta tudi parceli glede na urbanistične standarde predstavljali mirni del, ki je namenjen za sprostitev in počitek stanovalcev ter za pešpoti, ki so namenjene za dostop do vseh objektov iz podkve. V soseski je bila v vsaki notranjosti podkve načrtovana in izvedena taka namembnost. Teh dejstev tudi ne more spremeni parcelacijski načrt iz prostorskega akta, kakor tudi ne večji obseg pripadajočega zemljišča, kot je določen v prostorskem aktu. Iz teh razlogov Zakon o graditvi objektov, Zakon o prometu z nepremičninami, Zakon o komunalnih delovnih organizacijah in Zakon o komunalnih dejavnostih, na katerih nasprotna udeleženka utemeljuje, da sta nepremičnini javno dobro, ne morejo predstavljati pravne podlage, s katero bi bili nepremičnini lahko opredeljeni kot javno dobro.

12. Pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka prvega odstavka 365. člena Zakona o pravdnem postopku v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku).

1 Pritožba se sklicuje na VS RS II Ip 250/2007.