Jedro

Obe sodišči sta presojali, v čigavo korist je v 122. členu SZ določena prepoved nadaljnje prodaje stanovanja pred poplačilom celotne kupnine. Pravno podlago za tako presojo sta imeli v prvem odstavku 103. člena ZOR, po katerem je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali družbeni morali, nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Povzeta zakonska določba je torej oblikovana tako, da najprej odkazuje na kako milejšo sankcijo, saj je ničnost le skrajna sankcija. Obe nižji sodišči sta pravilno zaključili, da gre pri določbi 122. člena SZ za zaščito le prodajalčevih koristi. Zato so pravilni tudi razlogi, da bi iz tega razloga le prodajalec lahko izpodbijal pogodbo.

Izrek

Revizija glede odločitve o tožničinem tožbenem zahtevku in denarnem delu primarnega nasprotnega tožbenega zahtevka obeh toženk se zavrne kot neutemeljena.

V preostalem se revizija zavrže.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ugodilo primarnemu tožbenemu zahtevku in ugotovilo, da je tožnica na podlagi kupne pogodbe z dne 15.8.1993 lastnica stanovanja št. 10, ki se nahaja v stanovanjski hiši L. v L. in toženkama naložilo, da izstavita ustrezno, za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na tožničino ime sposobno listino (izrek pod točko I sodbe). Zavrnilo je primarni nasprotni tožbeni zahtevek obeh toženk za ugotovitev ničnosti iste pogodbe ter za naložitev tožnici, da plača od 12.12.1993 dalje po 400 DEM mesečne uporabnine v tolarski protivrednosti (izrek pod točko II sodbe). Zavrnilo je tudi njun drugi podrejeni tožbeni zahtevek za izstavitev take zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere se bo vsaka od toženk vpisala kot lastnica, vsaka do 9/4 (prav: 9/40) sporne nepremičnine (izrek pod točko III sodbe). Ugotovilo je še umik prvega podrejenega nasprotnega tožbenega zahtevka za razveljavitev sporne pogodbe (izrek pod točko 1 sklepa) in odločilo o pravdnih stroških.

Sodišče druge stopnje je pritožbo obeh toženk zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Toženki v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavljata revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlagata tako spremembo izpodbijane sodbe, da se njuni pritožbi ugodi, sodba sodišča prve stopnje tako spremeni, da se zavrne tožničin tožbeni zahtevek, ugodi pa njunemu primarnemu nasprotnemu tožbenemu zahtevku, podrejeno pa predlagata razveljavitev sodb obeh nižjih sodišč in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Vztrajata pri svojem stališču, da je kršitev nadaljnje prodaje stanovanja pred poplačilom celotne kupnine iz prve kupne pogodbe glede na določbo 122. člena Stanovanjskega zakona (Ul. RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96; v nadaljevanju: SZ) povzročila ničnost druge kupne pogodbe. Sicer pa bi obe nižji sodišči morali iskati povezavo med prvo kupno pogodbo z dne 30.6.1993 med Občino L. in M. N. ter drugo kupno pogodbo z dne 15.8.1993 med M. N. in tožnico, saj je tožnica ves čas nastopala kot kupec in gre za očiten obid kogentnih določb SZ. Toženki vztrajata pri stališču, da je šlo za pravni posel, ki je v nasprotju z moralo in ki je zato ničen, ker predstavlja kupnina po drugi pogodbi le 1/10 vrednosti stanovanja, tožnica pa se je s to pogodbo tudi izognila kogentnim določbam SZ o privatizaciji, ki dopuščajo nakup stanovanj po ugodni ceni le prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice in njegovim ožjim družinskim članom, da ne bi prišlo do preliva prejšnje družbene lastnine na stanovanju v zasebne roke drugih oseb brez realne odmene. Tožnica ni bila upravičenka do takega nakupa po SZ. Pravni posel je bil torej sklenjen v nasprotju z moralo in zakonodajnim namenom iz 117. in naslednjih členov SZ. Z odločitvama nižjih sodišč je prišlo do napačne uporabe navedenih členov SZ in 103. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89; v nadaljevanju: ZOR), pa tudi prvega odstavka 109. člena ZOR, saj imata toženki kot dedinji M. N. vsekakor tudi pravni interes za ugotovitev ničnosti sporne pogodbe. V nadaljevanju revizije toženki grajata zavrnitev pritožbe glede odločitve sodišča prve stopnje o njunem drugem podrejenem nasprotnem tožbenem zahtevku.

Revizija je bila vročena tožnici, ki nanjo ni odgovorila in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju: ZPP).

Revizija je delno nedovoljena, delno pa neutemeljena.

Primarni nasprotni tožbeni zahtevek obeh toženk se glasi na ugotovitev ničnosti kupne pogodbe z dne 15.8.1993, ki jo je njuna stara mati M. N. sklenila s toženko za sporno stanovanje ter na naložitev tožnici, da jima od smrti M. N. dalje plača za uporabnino spornega stanovanja po 400 DEM mesečno v tolarski protivrednosti. Le v tem drugem delu se njun primarni nasprotni tožbeni zahtevek glasi na plačilo denarne terjatve in je v tem delu glede na njegovo višino revizija dovoljena. Drugi podrejeni nasprotni tožbeni zahtevek obeh toženk za izstavitev take zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere se bosta pri sporni nepremičnini vpisali kot lastnici vsaka do 9/40, je sicer premoženjskopravne narave, tako kot tudi del njunega primarnega nasprotnega tožbenega zahtevka za ugotovitev ničnosti pogodbe, ne gre pa za denarni terjatvi. Po izrecni določbi tretjega odstavka 382. člena ZPP revizije ni v premoženjskih sporih, v katerih se tožbeni zahtevek ne nanaša na denarno terjatev, če vrednost spornega predmeta, ki jo je tožnik navedel v tožbi, ne presega 80.000,00 SIT. Da mora stranka zaradi zagotovitve pravice do revizije navesti oceno vrednosti spora že v tožbi, izhaja tudi iz določbe drugega odstavka 186. člena ZPP. Toženki niti ob vložitvi nasprotne tožbe, niti ob njenih kasnejših spremembah nikoli nista ocenili vrednosti spora iz nasprotne tožbe. Zato si pravice do revizije glede odločitve o tistih svojih nasprotnih tožbenih zahtevkih, ki se ne glasijo na plačilo denarne terjatve, nista zagotovili. Revizijsko sodišče je moralo v skladu z določbo 392. člena ZPP njuno revizijo glede odločitve o delu primarnega nasprotnega tožbenega zahtevka, ki se glasi na ugotovitev ničnosti sporne pogodbe in glede odločitve o drugem podrejenem nasprotnem tožbenem zahtevku zavreči kot nedovoljeno.

V preostalem delu glede odločitve o tožničinem tožbenem zahtevku in tistem delu primarnega nasprotnega tožbenega zahtevka, ki se nanaša na plačilo denarne terjatve, je revizija neutemeljena.

Toženki se v reviziji upirata odločitvam obeh nižjih sodišč o tožničinem tožbenem zahtevku za ugotovitev, da je ona lastnica spornega stanovanja in da ji morata zato izstaviti za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na njeno ime sposobno listino, z uveljavljanjem določenih ničnostnih razlogov. Ker se ničnost lahko uveljavlja tudi samo z ugovorom proti tožbenemu zahtevku, je revizijsko sodišče te revizijske trditve obravnavalo. Pri tem je bilo zaradi določbe tretjega odstavka 385. člena ZPP vezano na dejansko stanje, kot sta ga ugotovili obe nižji sodišči. V tej pravdni zadevi so bile odločilne dejanske ugotovitve, da je bila stara mati obeh toženk M. N. imetnica stanovanjske pravice in je zato na podlagi določb SZ o privatizaciji stanovanj dne 30.6.1993 z Občino L. sklenila kupno pogodbo, v kateri je bila vrednost stanovanja opredeljena z zneskom 770.610,00 SIT, kupnina pa z zneskom 308.244,00 SIT. M. N. je nato kot lastnica spornega stanovanja sklenila 15.8.1993 kupno pogodbo s tožnico za kupnino 410.000,00 SIT, kar je tožnica plačala ob sklenitvi pogodbe. Kupnino po prvi pogodbi je tudi plačala tožnica in sicer 27.8.1993, torej v okviru zakonskega in pogodbeno dogovorjenega roka 60 dni. Stanovanje je prevzela v posest v avgustu 1993 in za njegovo adaptacijo porabila 1,100.000,00 SIT. M. N. je umrla 12.12.1993, svojega podpisa na pogodbi do takrat ni uspela overiti. V zapuščinskem postopku sta na podlagi dodatnega sklepa o dedovanju stanovanje dedovali toženki kot njeni zakoniti dedinji.

Toženki neutemeljeno očitata nižjima sodiščema, da jima nista priznali pravnega interesa za izpodbijanje druge pogodbe z dne 15.8.1993 in da sta zato kršili določbo prvega odstavka 109. člena ZOR. Če bi bilo tako, potem njunega primarnega nasprotnega tožbenega zahtevka, ki se je glasil na ugotovitev ničnosti te pogodbe, sploh ne bi meritorno obravnavali. Če revizija meri na tisti del razlogov obeh nižjih sodišč, ki se ukvarja z zatrjevano kršitvijo 122. člena SZ, pa gre za iz celote razlogov iztrgan del, ki ga revizija napačno razume. Obe sodišči sta presojali, v čigavo korist je v 122. členu SZ določena prepoved nadaljnje prodaje stanovanja pred poplačilom celotne kupnine. Pravno podlago za tako presojo sta imeli v prvem odstavku 103. člena ZOR, po katerem je pogodba, ki nasprotuje ustavnim načelom, prisilnim predpisom ali družbeni morali, nična, če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega. Povzeta zakonska določba je torej oblikovana tako, da najprej odkazuje na kako milejšo sankcijo, saj je ničnost le skrajna sankcija. Obe nižji sodišči sta pravilno zaključili, da gre pri določbi 122. člena SZ za zaščito le prodajalčevih koristi. Zato so pravilni tudi razlogi, da bi iz tega razloga le prodajalec lahko izpodbijal pogodbo. Vendar v obravnavani zadevi glede na ugotovitev o pravočasno plačani kupnini tudi prodajalec ne bi mogel uspešno izpodbijati prve kupne pogodbe. Revizijsko sodišče k tem razlogom še dodaja, da toženki kot zakoniti dedinji M. N. tudi ob drugačni presoji prepovedi nadaljnje prodaje stanovanja pred poplačilom celotne kupnine ne bi mogli uspešno uveljavljati ničnosti druge pogodbe, ker se prepoved nanaša le na eno pogodbeno stranko, kriva pogodbena stranka, torej tista, ki je povzročila ničnost, pa se na ničnostne razloge ne more sklicevati.

Zmotno je nadaljnje revizijsko stališče, da je tožnica s sklenitvijo sporne pogodbe obšla določbe 117. člena SZ, kdo je upravičenec za nakup stanovanja po privatizacijskih določbah tega zakona in za ugodno ceno. Tožnica ni sklenila pogodbe na podlagi te zakonske določbe, saj je šlo za nadaljnjo prodajo že privatiziranega stanovanja, pa tudi plačana kupnina je bila višja kot v prvi pogodbi. Toženki skušata svoje stališče utemeljiti s trditvijo, da je med obema pogodbama treba iskati povezavo, ker smiselno predstavljata en sam pravni posel, v katerem nastopa le tožnica kot kupec. Revizijsko sodišče se strinja z razlogi sodišča druge stopnje, zakaj gre za dva različna pravna posla, pa tudi z nadaljnjim razlogom, da v primeru utemeljenosti teze obeh toženk, kdo naj bi bil dejanski kupec po prvi pogodbi, sami stanovanja niti ne bi mogli dedovati, da torej navedena teza ne more iti v njuno korist. Revizijske trditve o ničnosti sporne pogodbe, ki naj bi bila v nasprotju z moralo zaradi dejstva, da naj bi tožnica kupila stanovanje le za 1/10 njegove vrednosti, pomenijo izpodbijanje že prej povzetih odločilnih dejanskih ugotovitev obeh nižjih sodišč o vrednosti stanovanja in dejanski višini plačane kupnine. Sodišče prve stopnje je še posebej poudarilo, da toženki višje vrednosti tudi glede na izredno slabo stanje stanovanja in vložene investicije nista dokazali. Na te dejanske ugotovitve je revizijsko sodišče vezano in zato njim nasprotnih trditev obeh toženk ne more obravnavati.

Ker po vsem obrazloženem v reviziji uveljavljani ničnostni ugovori niso utemeljeni, so materialnopravno pravilni tudi nadaljnji razlogi obeh sodišč, da je pomanjkanje overitve podpisa prodajalke zaradi realizacije pogodbe (plačana kupnina in prevzeta posest stanovanja) v skladu s 73. členom ZOR konvalidiralo. Ker je sporna pogodba veljavna, ni nobene pravne podlage za uveljavljanje plačila uporabnine, kot sta to toženki zahtevali v svojem drugem, denarnem delu primarnega nasprotnega tožbenega zahtevka. Obe nižji sodišči sta zato z ugoditvijo tožničinemu tožbenemu zahtevku in zavrnitvijo denarnega dela primarnega nasprotnega tožbenega zahtevka obeh toženk oziroma z zavrnitvijo na to odločitev nanašajočo se pritožbo materialnopravno pravilno odločili. Ker v postopku pred njima tudi ni prišlo do uradno upoštevne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, je revizijsko sodišče v tem delu na podlagi 393. člena ZPP revizijo obeh toženk zavrnilo kot neutemeljeno. Odločitev o njunih priglašenih revizijskih stroških je zajeta v izreku te revizijske odločbe.