Jedro

Ker predmet najemne pogodbe ni bil poslovni prostor oziroma poslovna stavba, najemnega razmerja ni mogoče presojati po določbah ZPSPP.

Pogodba o najemu oziroma zakupu je sklenjena za nedoločen čas, če je tako določeno v pogodbi ali če iz pogodbe ni mogoče ugotoviti časa trajanja zakupa.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožena stranka sama krije svoj strošek odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim tožnika odpovedujeta tožencu najemno pogodbo, katere predmet sta nepremičnini parc. št. 2445/11 in 2445/10, obe k.o. X, z odpovednim rokom enega leta od dneva vložitve tožbe, zahtevata izročitev navedenih nepremičnin njima v posest in toženčevo prepoved uporabe. Odločilo je še, da sta tožnika dolžna tožencu povrniti pravdne stroške v znesku 357,50 EUR.

2. Proti takšni odločitvi sta tožnika vložila pravočasno pritožbo, s katero uveljavljata pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb postopka. Pritožbenemu sodišču predlagata spremembo izpodbijane sodbe, tako da se tožbenemu zahtevku ugodi, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navajata, da sta v obravnavani zadevi osnovni pravni vprašanji, ali je najemna pogodba z dne 20. 5. 1980 sklenjena za določen čas ali za nedoločen čas in ali jo v primeru, če je sklenjena za nedoločen čas, lahko najemodajalca odpovesta tožencu, na kakšen način in kdaj. Menita, da je pogodba sklenjena za nedoločen čas in da je predmet najema nepremičnina, na kateri stoji gostinsko rekreacijski obrat, ki je poslovni prostor. Sodišče je zato izdalo sodbo na podlagi zmotne uporabe materialnega prava, ko pri svoji odločitvi ni uporabilo določb Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Predmet najema je namreč gostinski obrat s spremljajočimi igrišči, igrali in napravami, kjer se opravlja gostinska dejavnost in rekreacijska dejavnost, kar pomeni, da gre za poslovni prostor. Drugačni zaključki sodišča prve stopnje so protispisni. Najemno pogodbo, katere predmet je poslovni prostor in je sklenjena za nedoločen čas, je mogoče odpovedati sodno z odpovednim rokom enega leta. Tožbeni zahtevek je zato utemeljen. Napačno so bili tudi odmerjeni pravdni stroški.

3. Tožena stranka je v odgovoru na pritožbo predlagala njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Materialnopravno izhodišče za presojo spornega razmerja med pravdnima strankama je najemna pogodba, ki jo je 20. maja 1980 tožena stranka sklenila s pravnim prednikom tožnikov. Določila navedene pogodbe dajejo odgovor na obe vprašanji, ki si jih zastavlja pritožba, in sicer ali je pogodba sklenjena za določen ali za nedoločen čas, kaj je predmet najema in kako se omenjena pogodba odpoveduje. Po določilih Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) je predmet izpolnitvenega ravnanja najemodajalca izročitev poslovnega prostora oziroma poslovne stavbe (14. člen ZPSPP). Po omenjeni najemni pogodbi predmet najema ni bil poslovni prostor niti poslovna stavba, ampak zemljišči, v pogodbi opredeljeni kot travnik, na katerih naj bi tožena stranka postavila „provizori barako“ za svoje potrebe. Odpovedi obravnavanega najemnega razmerja torej ne gre presojati po določbah ZPSPP. Sicer pa je nerazumljivo vztrajanje tožnikov na uporabi določb ZPSPP glede odpovedi najemne pogodbe. Omenjeni zakon namreč omejuje oblikovalno pravico strank trajnega pogodbenega razmerja, da doseže njegovo prenehanje že s samo izjavo, z zahtevo, da se odpoved zahteva s tožbo. Gre za zahtevo, ki je v korist najemnikov poslovnih prostorov, po kateri pravno razmerje ne preneha z nastopom učinkov odpovedne izjave ampak šele z odločbo sodišča, ki ima v tem primeru konstitutivno naravo. To pomeni, da bi bila tožnikova zahteva na sodno odpoved najemne pogodbe z odpovednim rokom enega leta od dneva vložitve tožbe pravilna, tudi če predmet najema ni poslovni prostor, vendar ob pogoju, če bi šlo za najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas.

6. Pogodba o najemu oziroma zakupu je sklenjena za nedoločen čas, če je tako določeno v pogodbi ali če iz pogodbe ni mogoče ugotoviti časa trajanja zakupa. V obravnavani zadevi je čas trajanja najema oziroma zakupa določen. Kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, je vezan na čas trajanja provizorne barake, ki jo je tožena stranka postavila na zemljišču obeh tožnikov. Po določilu 78. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki ga je treba uporabiti glede na čas nastanka obligacijskega razmerja (1060. člen Obligacijskega zakonika - OZ), se v primeru, ko pogodba neha veljati po izteku določenega roka, smiselno uporabljajo pravila o razveznem pogoju. Pogodba, ki je sklenjena pod razveznim pogojem, neha veljati, če se pogoj izpolni (tretji odstavek 74. člena ZOR). V obravnavani zadevi tožeča stranka ni zatrjevala, da se je izpolnil navedeni pogodbeni pogoj. Prav tako pa tudi ni zatrjevala obstoja drugega pogoja, ki bi pogojeval odpoved obravnavane najemne pogodbe (neplačilo najemnine – 584. člen ZOR ali pa pogodbi nasprotna raba nepremičnine – 582. člen ZOR). Sodišče prve stopnje je zato pravilno odločilo, ko je tožbeni zahtevek zavrnilo.

7. Pravilna je tudi odločitev o stroških pravdnega postopka, ki jo tožnika izpodbijata povsem neopredeljeno.

8. Glede na navedeno je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku, ZPP).

9. Odločitev o pritožbenih stroških tožene stranke temelji na določilu prvega odstavka 155. člena v zvezi s 165. členom ZPP. Strošek odgovora na pritožbo ni bil potreben strošek postopka, zato ga je tožena stranka dolžna kriti sama.