Jedro

Določena vlaganja gredo sicer po določbah 14. do 17. člena ZPSPP v breme najemodajalca, ki mora poslovni prostor urediti tako, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Vendar gre v obravnavanem primeru glede na trditve tožene stranke za drugačna vlaganja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (točka III, VII in VIII) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 12839/2009 z dne 27. 2. 2009 razveljavi tudi v 1. odstavku in glede stroškov upnika ter se postopek nadaljuje kot po tožbi (I. točka izreka). Subjektivno spremembo tožbe na strani tožene stranke ni dovolilo (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna tožeči stranki plačati znesek 3.217,05 EUR in zakonske zamudne obresti od zneska 2.754,77 EUR od 24. 1. 2009 dalje do plačila, od zneska 462,28 EUR pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 26. 1. 2009 dalje do plačila (III. točka izreka). Zavrnilo je zahtevek tožeče stranke na plačilo 1.610,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, umik pobotnega ugovora vzelo na znanje ter dovolilo spremembo nasprotne tožbe (IV., V. in VI. izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 10.149,02 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5. 11. 2008 dalje do plačila (VII. izreka). Toženi stranki po tožbi je naložilo, da je dolžna plačati tožeči stranki pravdne stroške 184,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, tožeči stranki po nasprotni tožbi pa je naložilo, da je dolžna toženi stranki po nasprotni tožbi plačati pravdne stroške 1.047,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (VIII. izreka).

2. Zoper sodbo se pritožujeta toženka in tožnika po nasprotni tožbi M. G. in E. G. (v nadaljevanju ju pritožbeno sodišče zaradi poenostavitve imenuje tožena stranka oziroma najemnika, P. pa tožeča stranka oziroma najemodajalec). Sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter predlaga pritožbenemu sodišču, da jo razveljavi. Glede odločitve o najemnini toženka navaja, da ni nikoli zatrjevala, da je omenjeno najemnino dolžna plačati tožeči stranki, ampak je le priznala višino najemnine, saj ni sporno, kakšna najemnina je določena v pogodbi. Priznala je tudi, da ni plačala računa za elektriko. Sodišče ni upoštevalo trditev tožene stranke v zvezi z dobropisi, saj ni znano oziroma v postopku ni bilo ugotovljeno, kdaj je tožena stranka račune prejela, kdaj je prejela dobropis. Izračun zamudnih obresti iz tega naslova je napačen. Glede nasprotne tožbe je pomanjkljiva in napačna odločitev sodišča, da med pravdnima strankama ni obstojal dogovor o povračilu po nasprotni tožbi zahtevanega zneska. Toženi stranki sta navedli, da vtožujeta vlaganja zaradi izvedenih trajnih investicij ter tožeči stranki podrobno specificirali posamezne investicije in predložili izvedensko mnenje. Omenjene investicije so bile tudi ugotovljene v primopredajnem zapisniku dne 5. 11. 2008, v katerem sta kot najemnika predlagala pobot terjatve tožniku, podpisniki zapisnika pa temu niso nasprotovali, kar pomeni, da so soglašali, da sta toženi stranki upravičeni do povrnitve izvedenih trajnih investicij. Že iz opisa vlaganj je razvidno, da je šlo za povečano vrednost nepremičnine. Koča je bila v izjemno slabem stanju in potrebna obnove, saj vanjo pred tem ni vlagal nihče. Nemogoče bi bilo, da trajne investicije, o katerih je izpovedal tudi bivši predsednik tožeče stranke, ne bi pomenile povečane vrednosti nepremičnine. Bivši predsednik se je s toženima strankama pogovarjal o večjih investicijah. Predsednica tožeče stranke tudi ni nikoli tožencema prepovedala opravljati kakršnakoli obnovitvena vzdrževalna dela.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Očitani absolutni bistveni kršitvi določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) nista podani, saj razlogi o odločilnih dejstvih niso pomanjkljivi. So jasni in si ne nasprotujejo, prav tako ni o odločilnih dejstvih nasprotij med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin in zapisnikov, ter med samimi temi listinami oziroma zapisniki. Tudi pritožbeni očitki o procesni kršitvi v zvezi z dokaznim predlogom za postavitev izvedenca gradbene stroke, niso utemeljeni. Dokazni sklep je po svoji pravni naravi sklep procesnega vodstva, zato sodišče tekom pravde nanj ni vezano (četrti odstavek 287. člena ZPP). Zakaj ni izvedlo dokaza z izvedencem gradbene stroke, ki ga je predlagala tožena stranka, je v obrazložitvi sodbe ustrezno obrazložilo. Ker tožena stranka ni dokazala temelja svoje terjatve za povrnitev vlaganj, je nepotrebno ugotavljanje višine vlaganj z izvedencem gradbene stroke.

5. Spor med pravdnima strankama izhaja iz pogodbe o najemu Planinske postojanke (K.), ki sta jo sklenili tožeča stranka kot najemodajalka in tožena stranka kot najemnik 2. 11. 2004. Kasneje je med strankama prišlo do sporazumnega prenehanja najemnega razmerja, kot izhaja iz sklepa tožeče stranke z dne 8. 10. 2008 (priloga A82). V pogodbi je bila dogovorjena višina in rok plačila mesečne najemnine (9. člen pogodbe). Tožena stranka je izrecno priznala višino neplačane najemnine in elektrike, torej priznala, da v določenem obdobju ni plačevala najemnine. Ker s tem ni izpolnjevala svoje pogodbene obveznosti, pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost sodbe, da je dolžna najemnino in elektriko, ki po višini ni sporna, plačati tožeči stranki skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Slednje je za obdobje od zapadlosti posameznih najemnin do vložitve tožbe, sodišče prve stopnje samo pravilno obračunalo (priloga C1). V pritožbi tožena stranka sicer navede, da je izračun obresti napačen, vendar ne pove, zakaj in v čem.

6. Nasprotna tožba tožene stranke po njenih trditvah pomeni zahtevek za povrnitev vlaganj v predmet najemne pogodbe zaradi izvedenih trajnih investicij tekom trajanja najemne pogodbe. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje ugotovilo, da sta najemnika sicer izvajala določena investicijska in redna vzdrževalna dela na Planinski koči, vendar je odločitev o zavrnitvi njunega nasprotnega tožbenega zahtevka oprlo na ugotovitev, da v dokaznem postopku nista dokazala, da bi imela za povračilo koristnih in potrebnih vlaganj podlago v dogovoru z najemodajalcem. Sledilo je trditvam tožeče stranke, da se je z najemnikom dogovorila le tisto, kar je navedeno v pogodbi, torej da najemodajalec najmanj 20 % najemnine letno namenja za vzdrževanje objekta (3. alineja 6. člena), kar je tožeča stranka izpolnila. Poleg tega sta se stranki dogovorili za bistveno nižjo najemnino, da sta najemnika kot dobra gospodarja opravljala vzdrževalna dela na objektu in okolici.

7. Glede povrnitve vlaganj najemnika v poslovni prostor je po stališču sodne prakse pomembno, kaj sta se pravdni stranki glede teh vlaganj dogovorili v pogodbi. Določena vlaganja sicer po določbah 14. do 17. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih gredo v breme najemodajalca, ki mora poslovni prostor urediti tako, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. Vendar gre glede na trditve tožene stranke v obravnavanem primeru za drugačna vlaganja. Glede teh pa je sodišče prve stopnje ugotovilo, da se pravdni stranki nista dogovorili, da jih mora najemodajalec povrniti oz. priznati najemniku, kolikor presegajo znesek 20 % najemnine. Sodišče je o tem napravilo solidno dokazno oceno, v kateri je pravilno upoštevalo tako izpovedi obeh tožencev in zastopnice tožeče stranke, kot tudi zaslišanih prič, ki jih pritožba obširneje povzema. Trditev, da bivši predsednik tožeče stranke ni nikomur odklonil izvedbe del na planinski postojanki, še ne pomeni, da je prišlo med pravdnima strankama do dogovora o povrnitvi vlaganj. Četudi naj bi najemnika kočo prevzela v slabem stanju, kot zatrjujeta, ni brez pomena tudi ugotovitev, da je bila ravno zato dogovorjena nizka najemnina z 20 % odbitkom za vzdrževanje objekta. Zmotno je tudi stališče pritožbe, da je med strankama obstajal dogovor o upravičenosti do povračila vlaganj, že s tem, ko je tožeča stranka podpisala primopredajni zapisnik. Zgolj trditev, da v nasprotni tožbi zajeta vlaganja presegajo redna vzdrževalna dela, za utemeljenost tožbenega zahtevka tudi ne zadostuje. Pritožbeno sodišče se v celoti pridružuje tudi pravilnim razlogom sodbe o tem, da ni podlage za povrnitev vlaganj po pravilih o neupravičeni obogatitvi.

8. Ker niso podani pritožbeni razlogi, niti tisti, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti, je zato zavrnilo pritožbo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).