Jedro

Pri sklepanju poslov s tretjimi osebami nastopa upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov in je pooblaščen tako po pogodbi med solastniki kot po Stanovanjskem zakonu, da razdeli te stroške med solastniki. Upravnik pa ne odgovarja za kvaliteto izpeljave posla tretje osebe solastnikom.

Izrek

Pritožbi proti sodbi se ugodi, sodba v zvezi s popravnim sklepom (vse razen 4. točka izreka) se razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

Pritožba proti sklepu (4. točka izreka sodbe) se zavrne in se v tem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je vzdržalo v veljavi oba sklepa o izvršbi, opisana v točki 1 in 2 izreka in naložilo toženi stranki v plačilo pravdne stroške. Zavrglo je vlogo tožene stranke z dne 15.10.2003. Proti tej odločbi vlaga pritožbo tožena stranka in uvodoma napiše, da vlaga pritožbo proti sodbi in sklepu. Uveljavlja bistvene kršitve določb ZPP in zmotno uporabo materialnega prava. Sodba nima razlogov o tem, po katerem kriteriju je sodišče izbralo priče, ki jih je zaslišalo, in ne pojasni, kako ugotavlja, da priče, ki jih ni zaslišalo, ne bi doprinesle k boljši in pravilnejši ugotovitvi dejanskega stanja in odločitvi. Sodišče ugotavlja, da pobotnih ugovorov v znesku 69.210,00 SIT ni bilo mogoče upoštevati, ker je ta račun izdala družba M..d.o.o., ne pa toženec. Iz računa je razvidno, da ga je izstavil toženec za delo, ki ga je opravil namesto strokovnjaka tožeče stranke. Toženec ni čistilec in ni ključavničar.

Naloga upravnika je, da brez opominov zazna dalj časa trajajočo okvaro in poskrbi za popravila in stroške porazdelitve med stanovalce. To je potrdila priča V.. Tožeča stranka ni zavrnila računa. Ne gre za nevzajemnost terjatve. Sodba protispisno ugotavlja na strani 7, da tožena stranka ni predložila dokazov za račune za mesec maj in avgust 1997, saj je toženec predložil sodišču dopis z dne 22.8.1997 in potrdilo o plačilu zneska 15.809,00 SIT, kar presega seštevek računov za junij in julij, znesek pa je bil nakazan

16.9.1997. O tem sodba nima razlogov. Čeprav tožeča stranka ni izkazala vročitve računov, sodišče meni, da tožena stranka ni dokazala, da bi plačala račune. Gre za različno uporabo meril. Ker je plačal, ni dolžan plačati obresti za celotni majski račun, ampak šele o zapadlosti teh računov v plačilo dalje. Sodba ugotavlja, da tožeča stranka ni sprejela dopisov tožene, češ da ni razvidno, da bi bili poslani po telefaksu. Pri tem se opre na izpovedbe prič B. in L.. Iz vsebine dopisov je očitno, da je tožeča stranka dokumentacijo zadrževala. Sodišče ni toženca pozvalo k predložitvi dokazov o tem, da so bili telefaksi zares poslani. Toženec ni mogel predvideti, da bo prič Leban zanikal, da jih je sprejel. Glede napačne presoje materialnega prava pritožnik navaja, da je upravnik samo izvrševalec odločitev zbora lastnikov, katerih pooblaščenca za kontakte s tožečo stranko sta bila Š. in S., priča B. in L. pa sta bila s strani tožeče zadolžena za kontakte z lastniki. Zato ti priči ne moreta biti nepristranski. Sodba šteje za dokazano, da so lastniki pooblastili Š. in S. za njihovo zastopanje proti tožeči stranki. Če bi bil pri tožeči stranki kdaj sklican zbor lastnikov, bi to toženec vedel. Ker je toženec Š. in S. predlagal za priči in izpodbijana sodba ne pove, zakaj njuno zaslišanje odklanja, ju sodišče ni moglo vprašati o njunih zatrjevanih pooblastilih, kdo in kdaj jih je pooblastil za stike s tožečo stranko. Brez dokaza je ugotovitev sodišča, da je tožeča stranka delovala kot upravnik v okviru in po nalogah zborov lastnikov in pooblaščencev in da zato ni mogla bolje delovati. Sodba ni zavzela stališča do kodeksa pravil, ki jih morajo upravniki upoštevati, ampak se je omejila le na izvrševanje pogodbenih pooblastil in obveznosti. Prezrla je pogodbo o izvajanju stanovanjskih storitev, po kateri mora biti posebno pooblastilo tožečih strank. Ker tožeča stranka svojih obveznosti ni izpolnila, so ji stanovalci upravičeno odtegovali vsaj plačilo za neopravljeno delo in povrnitev tistih izdatkov, ki so jih imeli po krivdi tožeče stranke.

Na vročeno pritožbo tožeča stranka ni odgovorila.

Pritožba proti sodbi je utemeljena.

V uvodu pritožbe tožena stranka navaja, da se pritožuje tudi proti sklepu, s katerim je sodišče zavrglo vlogo tožene stranke z dne

15.10.2003, ker tožena stranka ni predložila zadosti izvodov.

Pritožbeno sodišče je v tem delu preizkušalo sklep po uradni dolžnosti in ugotovilo, da je pravilen. Tožena stranka je bila s posebnim sklepom sodišča pozvana, da predloži še en izvod pripravljalne vloge in prilog (sklep na list.št. 20 spisa IV P 420/..), na kar se tožena stranka ni odzvala. Pritožba v tem delu nima razlogov, zato je bil opravljen preizkus po uradni dolžnosti in ker sodišče prve stopnje ni napravilo napak, katere pritožbeno sodišče preizkuša po uradni dolžnosti, je bilo treba pritožbo v tem delu zavrniti in potrditi sklep sodišča prve stopnje (365. člen ZPP).

Pač pa ima pritožba prav v delu, ko graja sodbo in uveljavlja absolutno bistveno kršitev določb ZPP iz 8. točke II. odstavka 339. člena ZPP. Tožena stranka je v večih vlogah (list.št. 12, 21, 26) predlagala vrsto prič. V pritožbi zlasti opozarja, da je predlagala kot pričo Metko Š. in Janija S., oba O.. 13 b, ki sta po ugotovitvah sodišča prve stopnje bila člana odbora lastnikov, ki sta bila zadolžena za komuniciranje s tožečo stranko. V sodbi sodišče zapiše, da je ostale dokazne predloge tožene stranke zavrnilo kot nepotrebne (pri tem ne pojasni katerih), ker so izpovedbe zaslišanih zadostovale za odločitev v tej pravdni zadevi in bi nadaljnje zasliševanje ne privedlo sodišče k drugačnim zaključkom (stran 5 sodbe). Če je sodišče prve stopnje menilo, da bi zaradi načela učinkovitosti bilo treba omejiti obseg prič, ki jih bo zaslišalo, bi to moralo vnaprej napovedati obema strankama in ju pozvati, da predlagajo tiste priče, ki vedo največ o pravnoodločilnih dejstvih. Ne more pa sodišče vnaprej sklepati, da bi nadaljnje zasliševanje prič ne privedlo sodišča k drugačnim zaključkom, saj s tem onemogoči toženi stranki dostop do sodišča oziroma sodelovanje v postopku. Tako je bilo treba pritožbi v tem delu ugoditi, sodbo razveljaviti in zadevo vrniti sodišču prve stopnje v ponovno sojenje (354. člen ZPP v zvezi s 458. členom ZPP). Pritožba tudi utemeljeno opozarja, da v sodbi ni odgovora na toženčeve navedbe že iz ugovora, da je določene zneske plačal in sicer 15.809,50 SIT, kar naj bi bilo nakazano 16.9.1997, za kar je predložil dokaz.

V nadaljevanju postopka naj torej sodišče prve stopnje omogoči tožencu sodelovanju v postopku oziroma v sodbi odgovori na njegove podane ugovore. Če bo ugotovilo, da so predlagane priče lahko pomembne za ugotavljanje pravno odločilnih dejstev, naj jih zasliši. Če bo menilo, da te priče niso pomembne oziroma drugi dokazi niso potrebni, naj pojasni, katere dokaze je zavrnilo in zakaj. Pri tem ne sme vnaprej sklepati na vrednost dokazov, če so v zvezi s pravno odločilnimi dejstvi.

Glede na obširne pritožbene navedbe glede pravilne uporabe materialnega prava pa pritožbeno sodišče odgovarja na pritožbene navedbe. V konkretni zadevi tožeča stranka trdi, da je založila plačila za toženo stranko in poravnala račune, ki jih v tej pravdi vtožuje. Če je tožeča stranka plačala za toženo zneske, ki bi jih sicer morala plačati tožena stranka, je tožena stranka obogatena.

Spor med strankama pa je v tem, ali je bilo plačilo utemeljeno oziroma ali bi tožena stranka morala te zneske poravnati. Pri tem se sodišče prve stopnje sklicuje na določbe pogodbe, ki so jo lastniki sklenili med seboj (priloga A 4) in nato s tožečo stranko (priloga A 5). Razmerja med pravdnima strankama pa je treba tudi vmestiti v določbe Stanovanjskega zakona, ki je veljal v času izstavljanja spornih računov oziroma plačil (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 in naslednji). Gre torej za pogodbe, ki so bile sklenjene po določbah tedanjih 22. in 28. člena ter 29. člena SZ. Pri tem je za pravdni stranki zlasti sporno sklepanje posla tožeče stranke s tretjimi osebami glede čiščenja oziroma urejanja okolice.

Tako po Stanovanjskem zakonu kot po pogodbah, ki so v spisu, pri sklepanju poslov s tretjimi osebami nastopa upravnik v imenu in za račun etažnih lastnikov. Pritožba ima prav, da mu nalaga sklepanje takšnih pogodb s tretjimi osebami odbor lastnikov oziroma zbor lastnikov. Nima pa prav pritožnik, ko ves čas meni, da tožeča stranka odgovarja za kvaliteto izvrševanja pogodbe med lastniki stanovanj in tretjimi osebami, na primer čiščenje stavbe, okolice, posle z zavarovalnico glede uveljavljanja odškodninskih zahtevkov. Le če je upravnik opravljal tudi hišniška dela, tedaj je dolžan zagotavljati oskrbovanje stavbe (na primer zamenjava žarnic in podobno). Ne more pa odgovarjati tožeča stranka za uspešno ali neuspešno uveljavljanje odškodninskih zahtevkov tožene stranke proti zavarovalnici, ker je tožena stranka imela škodo, ker je solastniku nad njegovim stanovanjem zamakalo. Upravnik ni stranka zavarovalne pogodbe.

Zato naj se v nadaljevanju postopka sodišče prve stopnje najprej opredeli do materialnopravne podlage v tej pravdi. Če tožena stranka ni bila zadovoljna s čiščenjem ali zavarovalnimi storitvami, bi morala to urejati z izvrševalci teh pogodb ali pa doseči z drugimi solastniki, da pride do odstopa od teh pogodb in uveljavljanja odškodnin. Upravnik torej v razmerju med tretjo osebo in lastniki, opravlja le mandatne posle oziroma deli stroške računa, katere izstavi izvajalec solastnikom. Le v primeru, da bi tožeča stranka izbrala tako slabega izvajalca, da mu lahko solastniki očitajo krivdo v izbiri (kaj takega sodišče prve stopnje dosedaj ni ugotovilo), bi bile te navedbe pravnorelevantne.

Pritožba nadalje graja zavrnitev pobotnih ugovorov tožene stranke.

Pri tem tožena stranka priznava, da je poskušala pobotati terjatve z računi, ki jih je izstavila družba M..d.o.o. Ker v tem primeru ne gre za isti stranki, sodišče ne more ugoditi pobotnemu ugovoru. Vendarle naj v nadaljevanju postopka upošteva obvezne sestavine izreka sodbe v tem primeru (primerjaj 319. člen ZPP).

Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena ZPP.