Jedro

Po presoji pritožbenega sodišča upnica s pritožbo ne more uspeti, saj je sodišče prve stopnje kot bistveno pravilno ugotovilo, da je na poslovni stavbi na navedenem naslovu v zemljiški knjigi vknjižena solastnina, kar tudi v pritožbenem postopku ni sporno. To pa pomeni, da je poslovna stavba neetažirana. Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (107. člen SPZ). Za nastanek etažne lastnine je torej odločanje pridržano posebnim organom oziroma posebnemu postopku, zato tega vprašanja ne more rešiti sodišče kot predhodnega vprašanja v sporu, s katerim bi upnica od dolžnice zahtevala sklenitev prodajne pogodbe za nakup poslovnih prostorov. V sporu med upnico in dolžnico oziroma v postopku zavarovanja drugi solastniki poslovnih prostorov v tej stavbi ne sodelujejo, zato bi bilo z odločanjem o dejanski etažni lastnini kot o predhodnem vprašanju poseženo v njihovo zakonito predkupno pravico, ne da bi imeli drugi solastniki sploh možnost sodelovati v postopku in se o zahtevku upnice izjaviti.

Ni mogoče spregledati, da je zakonita predkupna pravica urejena ne le v tretjem odstavku 66. člena SPZ, po katerem imajo drugi solastniki pri prodaji solastne nepremičnine predkupno pravico, temveč je določena tudi v 124. členu SPZ. Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico (prvi odstavek 124. člena SPZ). Tudi če bi bilo mogoče pritrditi upničinim pritožbenim navedbam o tem, da je treba solastnike v stavbi na naslovu ... šteti za etažne lastnike, bi bilo treba upoštevati navedeno določbo, po kateri imajo drugi etažni lastniki v primeru prodaje posameznega dela prav tako zakonito predkupno pravico.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Upnica nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom v celoti zavrnilo predlog za izdajo začasne odredbe, s katero bi se dolžnici prepovedala odtujitev in obremenitev nepremičnine z ID znakom 000-000-11; v naravi poslovnih prostorov v skupni izmeri 367,20 m2, v šestem nadstropju neetažirane poslovne stavbe, stoječe na zemljišče z ID znakom: parcela 0000-0000, na naslovu ..., lastništvo v deležu 599/5000 celote, z zaznambo prepovedi odtujitve in obremenitve v zemljiški knjigi ter s prepovedjo dolžnici, da izroči kupcu zemljiškoknjižno dovolilo za prenos lastniške pravice na navedeni nepremičnini, kot tudi s prepovedjo dolžnici, da vloži predlog za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca, za primer kršitve prepovedi z zagroženo denarno kaznijo v višini 50.000,00 EUR.

2. Zoper navedeni sklep je vložila pravočasno pritožbo upnica. Uveljavljala je pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava ter zmotno oziroma nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in sklep sodišča prve stopnje spremeni tako, da v celoti ugodi predlogu za izdajo začasne odredbe.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Sodišče prve stopnje je predlog za izdajo začasne odredbe zavrnilo, ker upnica ni kot verjetno izkazala obstoja terjatve za sklenitev kupoprodajne pogodbe za nakup navedenih prostorov z dolžnico, saj za navedene prostore obstoji predkupna pravica drugih solastnikov. Upnica je v postopku navajala, da predkupna pravica drugih solastnikov navedene nepremičnine ne obstoji, saj je poslovna stavba zgolj v tako imenovani navidezni solastnini. Trdila je, da gre za stavbo, ki je pravno in v naravi razdeljena na posamezne dele, s čemer je bila vzpostavljena dejanska etažna lastnina.

5. Upnica v pritožbi utemeljuje svojo trditev o dejanski etažni lastnini s sklicevanjem na pogodbo o upravljanju, v kateri je navedeno, da so solastniki etažni lastniki ter s sklicevanjem na osnutek prodajne pogodbe in vabila k oddaji zavezujočih ponudb, v katerih je navedeno, da je predmet prodaje poslovni prostor z ID številko 0000-000/11, kar v naravi predstavlja pisarne v skupni izmeri 367,20 m2, v šestem nadstropju neetažirane poslovne stavbe, stoječe na zemljišču z ID znakom: parcela 0000-0000, na naslovu ... .

6. Po presoji pritožbenega sodišča upnica s pritožbo ne more uspeti, saj je sodišče prve stopnje kot bistveno pravilno ugotovilo, da je na poslovni stavbi na navedenem naslovu v zemljiški knjigi vknjižena solastnina, kar tudi v pritožbenem postopku ni sporno. To pa pomeni, da je poslovna stavba neetažirana. Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo (107. člen SPZ). Za nastanek etažne lastnine je torej odločanje pridržano posebnim organom oziroma posebnemu postopku, zato tega vprašanja ne more rešiti sodišče kot predhodnega vprašanja v sporu, s katerim bi upnica od dolžnice zahtevala sklenitev prodajne pogodbe za nakup poslovnih prostorov. V sporu med upnico in dolžnico oziroma v postopku zavarovanja drugi solastniki poslovnih prostorov v tej stavbi ne sodelujejo, zato bi bilo z odločanjem o dejanski etažni lastnini kot o predhodnem vprašanju poseženo v njihovo zakonito predkupno pravico, ne da bi imeli drugi solastniki sploh možnost sodelovati v postopku in se o zahtevku upnice izjaviti.

7. Obravnavana zadeva pa ni primerljiva z zadevami, na katere se sklicuje upnica v pritožbi (kot tudi z drugimi zadevami, ki jih je zaslediti v sodni praksi), v katerih je sodišče priznalo sodno varstvo dejanskim etažnim lastnikom.1 Gre namreč za primere urejanja razmerij med solastniki, za katere je sodišče presodilo, da imajo položaj dejanskih etažnih lastnikov in je zato urejalo njihova medsebojna razmerja. Navedenega pa ni mogoče enačiti s situacijo, v kateri tretji, kot upnik od enega izmed solastnikov zahteva sklenitev pogodbe za prodajo poslovnih prostorov, s čemer želi doseči, da bi se dolžniku prepovedalo sklenitev prodajne pogodbe s katerim od solastnikom stavbe kot zakonitim predkupnim upravičencem. Pravnega varstva za tak zahtevek, tudi po presoji pritožbenega sodišča, upnica s predlagano začasno odredbo iz že navedenih razlogov ne more doseči. 8. Nenazadnje pa tudi ni mogoče spregledati, da je zakonita predkupna pravica urejena ne le v tretjem odstavku 66. člena SPZ, po katerem imajo drugi solastniki pri prodaji solastne nepremičnine predkupno pravico, temveč je določena tudi v 124. členu SPZ. Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki predkupno pravico (prvi odstavek 124. člena SPZ). Tudi če bi bilo mogoče pritrditi upničinim pritožbenim navedbam o tem, da je treba solastnike v stavbi na naslovu ... šteti za etažne lastnike, bi bilo treba upoštevati navedeno določbo, po kateri imajo drugi etažni lastniki v primeru prodaje posameznega dela prav tako zakonito predkupno pravico.

9. Upnica v pritožbi nadalje še navaja, da upravičeno sumi, da namerava dolžnica pogodbo skleniti z enim od predkupnih upravičencev kljub temu, da kupnina ni bila plačana v trideset dnevnem roku. V zvezi s to trditvijo je sodišče prve stopnje upnici pravilno pojasnilo, da ni zatrjevala prav nobenega dejstva, na podlagi katerega bi lahko sodišče vsaj z verjetnostjo sklenilo, da bo dolžnica prodajno pogodbo sklenila s predkupnim upravičencem kljub neplačani kupnini. Upnica svojega očitka tudi v pritožbi z ničemer ne konkretizira, zato tudi temu pritožbenemu očitku ni mogoče pritrditi.

10. S tem se je pritožbeno sodišče opredelilo do pritožbenih navedb, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Po presoji pritožbenega sodišča zato uveljavljeni pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa tudi niso podane kršitve, na katere pazi sodišče pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP in 15. ter 239. členom ZIZ). Zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. in 239. členom ZIZ).

11. Upnica s pritožbo ni uspela, nosi sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP in v zvezi s 15. in 239. členom ZIZ).

1 Primerjaj II Ips 202/2012, II Ips 151/2014, II Ips 316/2013, II Ips 390/2009.