Jedro

Le upravnik je tisti, ki lahko izterja od lastnikov objekta, ki ne plačujejo stroškov, dolžne zneske. V razmerju med lastniki in upravnikom ima slednji takšno vlogo in pooblastila, kakršno sta sklenitelja pogodbe v njej določila. Pogodba o upravljanju je po vsebini pogodba o naročilu (določila člena 749 do 770 ZOR). Tožeča stranka kot upravnik se je zavezala, da bo zagotavljala naročnikom, torej tudi toženki kot podpisnici pogodbe in lastnici stanovanja, opravljanje storitev navedenih v pogodbi, torej tudi poravnavanje stroškov lastnikov ter izterjavala vse tiste stroške, ki jih mora v skladu s 759. členom ZOR naročitelj kot lastnik povrniti prevzemniku naročila. Za pričakovane izdatke (to so lahko tudi stroški v zvezi s popravilom električne inštalacije) pa mora naročitelj dati prevzemniku naročila na njegovo zahtevo neko vsoto denarja, torej za plačilo opravljenega dela po tretjem. Gre torej za notranje razmerje med lastniki in upravnikom, urejenim s pogodbo in je upravnik po navedenem temelju legitimiran za sodno uveljavljanje stroškov.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da se glasi: Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. ... z dne ...

ostane v 1. in 3. točki v veljavi tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki plačati znesek 41.758,20 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od zneskov: 354.761,20 SIT od dne 25.10.1996 do dne 10.11.1996, - 301.729,20 SIT od dne 11.11.1996 do 27.11.1996, - 259.687,20 SIT od dne 28.11.1996 do dne 2.12.1996 - 217.890,20 SIT od dne 3.12.1996 do dne 9.12.1996 - 176.210,20 SIT od dne 10.12.1996 do dne 29.12.1996 - 41.758,20 SIT od dne 30.12.1996 dalje do plačila - izvršilne stroške v znesku 22.880,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.11.1996 dalje do plačila.

Tožena stranka je dolžna tožeči povrniti tudi njene pravdne stroške v znesku 50.255,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe prve stopnje do plačila, v 8 dneh.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sklepom in sodbo odločilo, da se zaradi delnega umika tožbe sklep o izvršbi razveljavi v 1. točki izreka za znesek 313.003,00 SIT, v preostalem delu je sklep o izvršbi razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo, naložilo tožeči stranki, da povrne toženi pravdne stroške in izreklo, da tožeča stranka sama nosi svoje pravdne stroške. Tožbeni zahtevek je zavrnilo iz razlogov, da upravnik hiše po določbi 29. člena Stanovanjskega zakona v mejah svojih pooblastil le zastopa lastnike pred sodišči in upravnimi organi, da so upravnikova pooblastila določena s pogodbo, ki je bila sklenjena s posameznimi lastniki in da upravnik kot zakoniti zastopnik ni upravičen v svojem imenu tožiti tretje osebe na izpolnitev obveznosti ter zato tudi ni aktivno legitimiran, da v svojem imenu sodno izterjuje stroške upravljanja, obratovanja ter vzdrževanja, oziroma zamudne obresti zaradi z zamudo plačanih računov za omenjene stroške. Odločilo je tudi, da tožeča stranka ni upravičena kot poslovodja brez naročila do povračila stroškov po računu 6726/96 za škodo nastalo v požaru, v kateri je bila poškodovana elektroinštalacija.

Zoper navedeno sodbo je tožeča stranka vložila pritožbo, v kateri uveljavlja pritožbena razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo in sicer je treba uporabiti določila, ki urejajo notranje razmerje med upravnikom in lastnikom, to pa je urejeno v 28. členu SZ in s pogodbo o upravljanju, ki v 22. členu določa, da so etažni lastniki dolžni upravniku poravnati obveznosti iz naslova izstavljenih računov ter mu v primeru zamude plačati tudi zamudne obresti. V primeru, da upravniku kakšen od lastnikov teh stroškov ne poravna, jih je upravičen izterjati v skladu z 28. členom SZ tudi po sodni poti. Ena od nalog upravnika iz drugega odstavka 28. člena je tudi skrb za nemoteno uporabo skupnih prostorov, objektov in naprav in v izvrševanju te naloge je tožeča stranka posrbela za popravilo v požaru poškodovane skupne elektroinštalacije v kletnih prostorih objekta in je tudi angažirala strokovnjaka, ki je inštalacijo popravil in je delež popravila, ki odpade na toženo stranko v znesku 18.680,00 SIT. Požar je bil izreden dogodek in stroški odstranitve so izredni stroški, ki niso zajeti v postavki rednega vzdrževanja. Tožeča stranka pa je utemeljevala le podredno to plačilo tudi na podlagi poslovodstva brez naloga. Zaključki sodišča prve stopnje glede tega so napačni. Tožeča stranka je dokazala postopke v zvezi z odstranitvijo poškodb elektroinštalacije z listinami.

Tožena stranka je vložila odgovor na pritožbo.

Pritožba tožeče stranke je utemeljena.

Sodišče druge stopnje ugotavlja, da ni prišlo do zatrjevanih, niti do tistih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora sodišče druge stopnje paziti po uradni dolžnosti, v skladu z drugim odstavkom 365. člena ZPP/77. Pač pa je sodišče prve stopnje zmotno presodilo listine in zmotno razlagalo določila Stanovanjskega zakona zato je tudi materialnopravno odločitev sodišča prve stopnje zmotna.

Prav ima pritožba, da iz 22. člena pogodbe (A10) o upravljanju in izvajanju vzdrževalnih del in čiščenja v P. centru F., ki so jo sklenili etažni lastniki kot naročniki in tožeča stranka kot izvajalec v letu 1990, izhaja, da so etažni lastniki dolžni, da izvajalcu poravnajo obveznost iz naslova izstavljenih računov in da so račune dolžni poravnati v 15-tih dneh od dneva izstavitve, v primeru plačilne zamude pa so dolžni lastniki izvajalcu plačati zamudne obresti v višini obrestne mere, ki jo priznava poslovna banka za vezane hranilne vloge za leto dni (Ljubljanska banka - Gospodarska banka Ljubljana). Iz tega pogodbenega določila, ki ni v nasprotju z določili Stanovanjskega zakona, ki opredeljuje naloge upravnika, izhaja, da je le upravnik tisti, ki lahko izterja od lastnikov objekta, ki ne plačujejo stroškov, dolžne zneske. V razmerju med lastniki in upravnikom ima slednji takšno vlogo in pooblastila, kakršno sta sklenitelja pogodbe v njej določila. Pogodba o upravljanju je po vsebini pogodba o naročilu (določila člena 749 do 770 ZOR). Tožeča stranka kot upravnik se je zavezala, da bo zagotavljala naročnikom, torej tudi toženki kot podpisnici pogodbe in lastnici stanovanja, opravljanje storitev navedenih v pogodbi, torej tudi poravnavanje stroškov lastnikov ter izterjavala vse tiste stroške, ki jih mora v skladu s 759. členom ZOR naročitelj kot lastnik povrniti prevzemniku naročila. Za pričakovane izdatke (to so lahko tudi stroški v zvezi s popravilom električne inštalacije) pa mora naročitelj dati prezvemniku naročila na njegovo zahtevo neko vsoto denarja, torej za plačilo opravljenega dela po tretjem. Gre torej za notranje razmerje med lastniki in upravnikom, urejenim s pogodbo in je upravnik po navedenem temelju legitimiran za sodno uveljavljanje stroškov. Nelogično bi tudi bilo, da bi lastniki nastopali proti lastniku, na obeh straneh pa bi jih zastopal upravnik. Tako se pokaže, da je zmotna materialnopravna opredelitev sodišča prve stopnje glede legitimacije upravnika. V konkretnem sporu je le ta aktivno legitimiran za izterjavo stroškov, nastalih pri upravljanju in vzdrževanju hiše. Toženec sicer pogodbe ni podpisal kot izhaja iz pogodbe, ki jo je sodišče vpogledalo in obravnavalo, vendar pa velja pogodba tudi zanj, (2. odstavek 15. čl. ZTLR), saj jo je podpisalo ustrezno število lastnikov. Trditev, da bi morala biti hiša zavarovana, bi bila verjetno pravno relevantna, če bi to dejstvo držalo. Tožeča stranka ga je zanikala, tožena pa ga ni dokazovala, to pa je bilo njeno breme. Zato tudi to vprašanje ne more vplivati na odločitev sodišča. Del zahtevka se nanaša na zamudne obresti po knjigovodski evidenci, del pa na račun, ki predstavlja stroške odprave posledic požara elektroinstalacije v skupnih prostorih hiše. To so stroški za delo tretjega, ki je odpravil posledice in izstavil račun, kar je tudi listinsko izkazano. Pritožnica ima prav, da je bila to dolžnost upravnika v skladu z drugim odstavkom 28. člena SZ.

(Ur.l.RS/I, 18/91, 21/94, 23/96). Po temelju je torej tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen in je podana njegova aktivna legitimacija. Ker iz listin izhaja tudi višina tožbenega zahtevka, je sodišče sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku ugodilo. Pri tem je dosodilo znesek 41.758,20 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi, ki pa ga sestavlja po navedbah in listinskem dokazu tožeče stranke 23.078,20 SIT kot kapitalizirane zamudne obresti od zapadlosti posameznih plačanih računov do dne 17.10.1996 po izpisku iz knjigovodske evidence (A1), po katerem je tožena stranka glavnico plačala, obresti pa ne in pa znesek 18.608,00 SIT po računu št. 6726/96, ki predstavlja stroške odprave posledic požara. Po višini temu znesku tožena stranka ni oporekala, glede zamudnih obresti pa je zatrjevala, da so vtoževane dvakrat, kar pa ne drži, saj se uveljavljajo zamudne obresti od posameznih glavničnih zneskov, tako kot jih je tožena stranka nakazovala, torej od dnevov zapadlosti do plačila in sicer vse po datumu vložitve izvršilnega predloga. Obračun z dne 17.10.1996 v znesku 23.078,20 SIT pa se nanaša na obresti izpred tega datuma. Obračun obresti je razviden iz izpiska knjigovodske evidence, tožena stranka ugovora po višini izrecno ni konkretizirala in podala, tako da je tudi v celoti po višini tožbeni zahtevek izkazan in utemeljen.

Glede na navedeno je bilo potrebno pritožbi ugoditi in sodbo sodišča prve stopnje spremeniti tako, kot izhaja iz izreka te odločbe skladno s 373. členom ZPP/77. Zaradi spremembe sodbe je bilo potrebno odločiti tudi o stroških postopka v skladu z drugim odstavkom 166. člena ZPP in so ti odmerjeni po Zakonu o sodnih taksah in Odvetniški tarifi ter jih je dolžna plačati tožena stranka, ker je v pravdi propadla. Sodišče je pravdne stroške odmerilo na 50.255,00 SIT, pritožbene stroške na 49.110,00 SIT, skupaj 99.365,00 SIT ter jih je naložilo v plačilo toženi stranki (drugi odstavek 166. člena ZPP v zvezi z prvim odstavkom 154. člena ZPP). Tožena stranka je dolžna sama nositi stroške za odgovor na pritožbo, ker v postopku ni uspela.