Jedro

Za določitev solastninskih deležev etažnih lastnikov, ki so sorazmerni vrednosti stanovanj glede na skupno vrednost etažne lastnine, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

Napačna uporaba pravila o dokaznem bremenu pomeni napačno uporabo materialnega prava.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka tožeče stranke se pridrži za končno odločitev.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razveljavilo sklep Okrajnega sodišča v Ljubljani I 2003/15946 z dne 20.10.2003 v 1. in 3. točki izreka ter tožbeni zahtevek, s katerim je bilo toženi stranki naloženo, da tožeči stranki v roku osmih dni plača 390,32 EUR s pripadki in 144,46 EUR izvršilnih stroškov, zavrnilo. Ugotovilo je, da je zahtevek tožeče stranke po temelju neutemeljen, ker tožeča stranka ni dokazala, da je bila pogodba o urejanju medsebojnih razmerij veljavno sklenjena, in tudi ne po višini, ker tožeča stranka ni navedla nobenih dejstev, s katerimi bi pojasnila, kakšno velikost oziroma kvadraturo stanovanjske ali poslovne enote, katero število oseb in katero število stanovanjskih enot je upoštevala pri delitvi stroškov. V obrazložitvi je še zapisalo, da je izrek o stroških tožene stranke odpadel, ker tožencu v tem postopku niso nastali priglašeni stroški sodne takse za ugovor zoper sklep o izvršbi, ker te takse toženec še ni plačal, pravica izterjave pa je že zastarala.

Zoper sodbo se je pritožila tožeča stranka, ker meni, da je sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi napačno razlagalo določbo Stanovanjskega zakona, ker Stanovanjski zakon iz leta 1991 ne vsebuje določbe, ki bi določala, da mora biti pogodba o urejanju medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše v skladu z 22. členom sklenjena s soglasjem vseh etažnih lastnikov. Poleg tega je bil namen sklenitve Pogodbe o upravljanju s 16.2.1993 predvsem v določitvi upravnika stanovanjske stavbe in so bile velikosti solastniškega deleža določene le za potrebe obračunavanja stanovanjskih stroškov, zato ta pogodba ni klasična pogodba o upravljanju. Tožeča stranka je bila na podlagi pogodbe vpisana tudi v register upravnikov. Kar se tiče ključa delitve stroškov, pa tožeča stranka trdi, da je tožena stranka konkretno ugovarjala le stroškom ogrevanja, ni pa ugovarjala, kot napačno ugotavlja sodišče prve stopnje, delitvi ostalih stroškov, ki se obračunavajo po posamezni enoti in po številu prijavljenih oseb. Glede ostalih stanovanjskih stroškov pa tožeča stranka meni, da bi moralo sodišče prve stopnje kljub pomanjkanju dokumenta z jasno razvidnim ključem delitve stroškov tožbenemu zahtevku vsaj v tem delu ugoditi, ker tožena stranka obratovalnim stroškom sploh ni ugovarjala, kar pomeni, da določeni stroški niso sporni. Sodišče prve stopnje bi moralo tožeči stranki dosoditi stroške investicijskega vzdrževanja, ker se že po samem zakonu obračunavajo v sorazmerju z solastninskim deležem, stroške zavarovalne premije, odvoza smeti, stroškov hišne elektrike, stroškov porabe skupne elektrike, stroške vzdrževanja dvigal, servis dvigal, stroške tekočega vzdrževanja, ki se tičejo materialnih stroškov vzdrževanja, vzdrževanje toplotne postaje, stroškov za deratizacijo prostorov, servis gasilnih aparatov in čiščenje zračnikov. V tem delu tožena stranka ni ugovarjala zahtevku, niti ni predložila nobenih dokazov, ki bi potrjevali, da je te stroške poravnala. Tožeča stranka je predložila veljavno pogodbo o upravljanju, ki predstavlja tako temelj kot podlago za izračun višine zahtevka, ki se tiče stroškov, ki temeljijo na velikosti solastniških deležev in stroškov v zvezi z upravljanjem, ostalim stroškom pa tožena stranka ni ustrezno ugovarjala, ključ za njihov izračun ni sporen, način obračunavanja pa je razviden iz predloženih mesečnih obračunov za celotno stanovanjsko hišo. Glede na navedeno tožeča stranka sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne v novo odločanje sodišču prve stopnje, toženi stranki pa naloži plačilo vseh stroškov postopka.

Na vročeno pritožbo tožena stranka ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

Na podlagi 458. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) se smeta sodba in sklep, s katerim je končan spor v postopku majhne vrednosti (prvi odstavek 443. člena ZPP), izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Ne glede na prej navedeno senat sodišča druge stopnje razveljavi sodbo oziroma sklep sodišča prve stopnje in zadevo vrne temu sodišču v novo sojenje, če ugotovi, da je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišče druge stopnje pritrjuje razlogom sodišča prve stopnje o tem, da je za določitev solastninskega deleža potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov, kar pomeni, da morajo pogodbo o določitvi solastninskega deleža podpisati vsi etažni lastniki. Tožeča stranka trdi , da je bil namen sklenitve pogodbe s 16.2.1993 predvsem v tem, da se določi upravnika stanovanjske hiše, velikosti solastninskega deleža pa so bile določene le za potrebe obračunavanja stanovanjskih stroškov. S pogodbo je bil upravnik res določen, ugotovljene velikosti solastninskega deleža v pogodbi pa očitno niso bile določene za potrebe obračunavanja stanovanjskih stroškov, ker to ne izhaja ne iz same pogodbe, ne iz obračuna obveznosti za posamezni mesec. Iz vtoževanih računov (A9, A36) je namreč razvidno, da so se obveznosti za vtoževano obdobje obračunavale po m2, po številu oseb ali po stanovanjski enoti. To pa z ugotovljenim solastninskim deležem etažnega lastnika, ki je sorazmeren vrednosti njegovega stanovanja glede na skupno vrednost etažne lastnine, nima nobene zveze. Kvadratura posameznega stanovanja je razvidna iz priloge 1 pogodbe, pri čemer toženec ugovarja, da so velikosti stanovanj lažno navedene. Tega pa z ničemer ne izkaže. Edini dokaz, ki bi kazal na to, je "Pregled posameznih delov in njihovih lastnikov stanovanj bloka v Ljubljani, K ul. 10 (S1-3)", vendar je toženec ta dokaz umaknil. Ugovor toženca, da so površine stanovanj lažne, je tako pavšalen in na podlagi takšnega pavšalnega ugovora, dokaznega bremena ni mogoče prevaliti na tožečo stranko, napačna uporaba pravila o dokaznem bremenu pa pomeni zmotno uporabo materialnega prava. Zato je napačen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka ni z ničemer dokazala, da so solastniški deleži pravilni, sodišče pa v posledici tega ni moglo preizkusiti trditev tožeče stranke, da je bila pogodba o upravljanju, s katero je bila določena za upravnika, veljavno sklenjena. Tožeča stranka je predložila listino, iz katere je razvidno, kakšna je velikost posameznega stanovanja, in na podlagi tega je moč izračunati, ali je pogodba o določitvi upravnika, ki je posel rednega upravljanja in za katero je dovolj, da jo podpiše toliko etažnih lastnikov, da njihov solastniški delež presega eno polovico, veljavno sklenjena. Drži tudi pritožbena trditev, da je toženec zgolj pavšalno ugovarjal plačilu stroškov, razen stroškov ogrevanja in na ugovor toženca, da se ne strinja z delitvijo stroškov, ki temelji na solastninskih deležih, ki še niso določeni in na lažnih površinah stanovanj ter neaktualiziranem številu osebnih stanovanjskih enot, tožeča stranka ni bila dolžna navesti še dodatnih dejstev, s katerimi bi pojasnila, kakšno velikost oziroma kvadraturo stanovanjske ali poslovne enote, kakšno število oseb in število stanovanjskih enot je upoštevala pri delitvi stroškov. Glede na takšen ugovor je bilo dovolj, da je tožena stranka pojasnila, kolikšni so bili skupni stroški, kakšen je bil dogovorjen ključ za delitev stroškov, pri čemer je tožeča stranka navedla, da so se stroški delili na podlagi pogodbe o urejanju medsebojnih razmerij in na podlagi nadaljnjih dogovorov med etažnimi lastniki in da je navedla, koliko od skupnega stroška odpade na toženca. V zvezi s tem je predložila tudi vse specificirane obveznosti za posamezni mesec, iz katerih so razvidni skupni stroški, ključ delitev stroškov in delež stroškov, ki odpade na toženca.

Ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo in posledično zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, je treba odločitev sodišča prve stopnje razveljaviti in zadevo vrniti temu sodišču v novo sojenje (drugi odstavek 458. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). V ponovljenem postopku naj sodišče prve stopnje presodi, ali tožeči stranki pripadajo vtoževani stroški na podlagi pogodbe o upravljanju ali na podlagi verzije ali na podlagi izpolnjenega naročila ter kateri in v kakšni višini.

Toženec je 3.9.2008 sodišču prve stopnje poslal vlogo, ki jo je naslovil Obvestilo v zvezi s sodbo s 26.6.2008. Sodišče prve stopnje je to vlogo štelo za pritožbo, v njej pa tožena stranka smiselno navaja, da je plačala takso za ugovor, in sicer v sodnih kolekih v vrednosti 5.700,00 SIT, ki so nalepljeni na ugovor. Predlaga, da se s sklepom sodba dopolni. Sodišče druge stopnje tega obvestila ni obravnavalo kot pritožbo, ker toženec zgolj opozarja, da je takso za ugovor plačal, kar tudi drži (glej listovna 16 zadaj), in v tem smislu predlaga dopolnitev sodbe, ki pa je, glede na odločitev sodišča druge stopnje, brezpredmetna. Navedeno pa bo moralo sodišče prve stopnje upoštevati, ko bo ponovno odločalo o zahtevku.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka tožeče stranke temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.