Jedro

Odpovedni rok je rok, ki preteče od odpovedi do prenehanja pogodbenega razmerja. Ker najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena (27. člen ZPSPP), se dogovor o dvomesečnem odpovednem roku po naravi stvari lahko nanaša samo na predčasno odpoved tega razmerja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je bila Pogodba o najemu poslovnega prostora številka 01/2008, ki je bila sklenjena med tožečo in toženo stranko dne 3. 1. 2008, z dnem 11. 4. 2011 razvezana (I. točka izreka). Tožencu je naložilo, da je dolžan v roku 15 dni od vročitve prvostopne odločbe tožniku plačati njegove pravdne stroške v višini 391,44 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka do plačila (II. odstavek izreka).

2. Zoper tako odločitev se po svojih pooblaščencih iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje toženec. Primarno uveljavlja pritožbeni razlog zmotne uporabe materialnega prava, v okviru katerega sodišču prve stopnje očita, da je svojo odločitev nepravilno utemeljilo na 83. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki določa, da je treba nejasna določila v primeru, ko jih je pripravila ali predlagala ena stranka, razlagati v korist druge stranke. Uporaba te zakonske določbe po mnenju pritožnika v obravnavani zadevi ne pride v poštev, saj pogodbe ni pripravil zgolj toženec, slednji jo je samo zapisal. V postopku priprave pogodbe pa je sodeloval tudi tožnik ter imel možnost, da poda svoje predloge in razloge za spremembo, sicer pa je ravno tožnik predlagal podaljšanje že prej sklenjene najemne pogodbe oziroma njeno spremembo z novo pogodbo, ki je sedaj sporna. Poleg tega je v poslovnem razmerju med pravdnima strankama po mnenju pritožnika dejansko toženec šibkejša stranka, saj se je pogodba sklepala za določen čas. Sporna določba drugega odstavka 2. člena pogodbe bi se morala zato razlagati tožencu v prid in ne v prid tožniku, kot je v svoji sodbi zmotno zaključilo sodišče prve stopnje. Pri utemeljitvi svoje odločitve na 82. člen OZ pa naj bi sodišče prve stopnje nepravilno presodilo voljo pogodbenih strank, saj iz izpostavljenih določb sklenjene pogodbe po mnenju pritožnika jasno izhaja namen pogodbenih strank skleniti najemno razmerje brez možnosti predhodne prekinitve. Slednje izhaja tudi iz dejstva, da sta pogodbeni stranki že prej sklenili pogodbo za določen čas do 31. 12. 2011, na pobudo tožnika pa nato še sporno pogodbo. Ker se prvostopno sodišče do te okoliščine ni opredelilo, naj bi ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Pritožnik poudarja že med postopkom izpostavljeno, da je bil namreč dvomesečni rok za odpoved dogovorjen zgolj v izogib morebitnim nejasnostim, ki bi utegnile nastati konec leta 2012, ko naj bi pogodba, sklenjena za določen čas, prenehala veljati, do česar se sicer sodišče prve stopnje ni podrobneje opredeljevalo. Prvostopno sodišče po prepričanju pritožnika nepravilno ni presojalo pogodbe kot celote, napačno je presodilo bistvo spora in prave volje pogodbenih strank ni ugotovilo. Zaključek, da je bil namen spornega drugega odstavka 2. člena pogodbe dogovoriti odpovedni rok za prekinitev najemnega razmerja pred 31. 12. 2012, se po mnenju pritožnika ne da preizkusiti, saj temelji zgolj na zaslišanju tožnika (bistvena kršitev določb pravdnega postopka). Pritožnik predlaga razveljavitev izpodbijane prvostopne sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglaša pritožbene stroške.

3. V odgovoru na pritožbo se tožnik zavzema za njeno zavrnitev ter priglaša stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter v okviru v pritožbi uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja in zaključuje, da prvostopno sodišče v izpodbijani sodbi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih niti v pritožbi uveljavljanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. V okviru zatrjevanj pravdnih strank in zanje ponujenih dokazov je bilo pravno relevantno dejansko stanje pravilno ugotovljeno, na njegovi podlagi pa tudi pravilno uporabljeno materialno pravo.

6. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje pri odločanju o utemeljenosti primarno postavljenega tožbenega zahtevka na ugotovitev, da je bila med pravdnima strankama sklenjena pogodba o najemu poslovnega prostora štev. 01/2008 z dne 3. 1. 2008 (v nadaljevanju Pogodba) z dnem 11. 4. 2011 razvezana, pravilno izhajalo iz vsebine med pravdnima strankama sklenjene pogodbe. Tako je najprej pravilno ugotovilo, da je bilo obdobje najema urejeno v treh členih Pogodbe, in sicer v 2., 13. in 16 (točka 11 obrazložitve prvostopne sodbe). Ker je bilo med pravdnima strankama sporno, ali je imel tožnik kot najemnik poslovnega prostora možnost odpovedati najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas, pred potekom časa, za katerega je bila sklenjena, se je prvostopno sodišče osredotočilo na drugi odstavek 2. člena Pogodbe, v katerem naj bi bila po zatrjevanjih tožnika taka možnost dogovorjena, kar je toženec zanikal. Prvostopno sodišče je najprej pravilno zaključilo, da je pri najemni pogodbi za najem poslovnih prostorov, sklenjeni za določen čas (ki sicer v skladu s 27. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – v nadaljevanju ZPSPP preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena) tak dogovor o predčasni odpovedi najemnega razmerja v skladu z načelom avtonomije volje možen, česar pritožnik v pritožbi več ne graja. V skladu s prvim odstavkom 82. člena OZ se določila pogodbe uporabljajo tako, kot se glasijo. Prvostopno sodišče je iz vsebine navedenega pogodbenega določila („Najem poslovnega prostora preneha s potekom najemne dobe t.j. najdlje do dne 31. 12. 2012 ob predhodni pismeni odpovedi, najmanj dva meseca pred iztekom pogodbe oz. želenim datumom prekinitve pogodbe s strani najemojemalca. Pogodba se lahko tudi sporazumno podaljša. V ta namen se sklene nova najemna pogodba ali aneks k tej pogodbi.“) z jezikovno (gramatikalno) razlago ugotavljalo dogovorjeni rok za prenehanje Pogodbe. Le-ta je bil po pravilni presoji prvostopnega sodišča rok 31. 12. 2012, do katerega sta pogodbeni stranki sklenili to najemno pogodbo, drugi možni časovni trenutek prenehanja Pogodbe pa je bil želeni datum prekinitve pogodbe (po želji najemojemalca), vendar ob upoštevanju dvomesečnega odpovednega roka (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 12). Ker toženec ni priznaval, da bi bila v spornem pogodbenem določilu dogovorjena zadnje omenjena možnost prenehanja Pogodbe, je prvostopno sodišče pri razlagi navedenega spornega določila pravilno uporabilo nadaljnja obvezna razlagalna pravila iz 82. in 83. člena OZ.

7. Pri ugotavljanju skupnega namena pogodbenikov in interpretaciji načel obligacijskega prava (drugi odstavek 82. člena OZ) je prvostopno sodišče pravilno upoštevalo celotno besedilo Pogodbe (npr. tudi njen 16. člen). Upoštevalo pa je tudi okoliščine pri njenem sklepanju, kot jih je razbralo iz z dokazi podprtih navedb pravdnih strank (in ne zgolj iz izpovedbe tožnika, kot v okviru pritožbenega očitka pomanjkanja razlogov o odločilnih dejstvih neutemeljeno izpostavlja toženec). Na podlagi take metode razlage sprejet prvostopni zaključek (da je bolj verjetno, da je bil namen drugega odstavka (2. člena) med pravdnima strankama sklenjene pogodbe dogovoriti odpovedni rok za prekinitev najemnega razmerja pred 31. 12. 2012 – obrazložitev prvostopne sodbe v točki 12) pa je sodišče dodatno preizkusilo še v povezavi s 83. členom OZ. Le-ta predpisuje razlago nejasnih določil pogodbe, pripravljene s strani ene pogodbene stranke, v korist druge pogodbene stranke. Ker je bila po izpovedbi obeh pravdnih strank pogodba pripravljena s strani toženca, je bilo potrebno nejasno pogodbeno določilo razlagati v korist tožnika, torej tako, da drugi odstavek 2. člena Pogodbe določa možnost prekinitve najemnega razmerja pred potekom 31. 12. 2012 ob upoštevanju dvomesečnega odpovednega roka. S tem je bila dodatno potrjena razlaga, ki so jo nakazale že zgoraj obrazložene metode razlage. Ni mogoče slediti pritožbeni graji zmotne uporabe materialnega prava, v okviru katere poskuša toženec z nekoliko spremenjenimi dejanskimi navedbami zmanjšati svojo vlogo pri pripravi sporne pogodbe kakor tudi neuspešno izpostavlja šibkost svojega pravnega položaja najemodajalca, ki oddaja poslovni prostor v najem zgolj za določen čas.

8. Sodišče prve stopnje se sicer res ni podrobneje ukvarjalo z vsebino med pravdnima strankama predhodno sklenjene najemne pogodbe za določen čas, vendar s tem po presoji sodišča druge stopnje ni zagrešilo v pritožbi izpostavljene nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Z obravnavano sporno Pogodbo sta namreč pogodbeni stranki predhodno sklenjeno pogodbeno razmerje v celoti nadomestili. Gre za samostojno pogodbo, iz katere ni razbrati, da bi se vsebinsko kjerkoli opirala na predhodno obstoječe pogodbeno razmerje med pravdnima strankama, zato vsebina slednjega za odločitev v obravnavani zadevi ni bila pravno relevantna. Prvostopno sodišče je natančno obrazložilo razlago spornega določila med pravdnima strankama sklenjene Pogodbe (drugega odstavka 2. člena), ki jo je sprejelo, in razloge za tako svojo odločitev, zato se mu ni bilo treba podrobneje opredeljevati do po tožencu ponujene drugačne interpretacije navedenega pogodbenega določila, ki je očitno ni štelo kot sprejemljive. Sicer pa je tudi po mnenju sodišča druge stopnje razlaga, ki jo v pritožbi ponovno ponuja tožnik (da je bil namreč dvomesečni rok za odpoved Pogodbe dogovorjen zgolj v izogib morebitnim nejasnostim, ki bi utegnile nastati konec leta 2012, ko naj bi pogodba, sklenjena za določen čas, prenehala veljati, in da ta odpovedni rok sicer ni omogočal odpovedi najemnega razmerja pred časom, za katerega je bilo le-to sklenjeno) glede na zgoraj opisano vsebino spornega pogodbenega določila nepravilna in v nasprotju z njegovo jezikovno razlago. Slednja pa je prva stopnja razlage, tista, ki določa sploh možni besedni pomen pravnega besedila in hkrati določa zunanjo mejo, ki je razlagalec ne sme prestopiti. Odpovedni rok je rok, ki preteče od odpovedi do prenehanja pogodbenega razmerja. Ker najemna pogodba, sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena (27. člen ZPSPP), se dogovor o dvomesečnem odpovednem roku po naravi stvari lahko nanaša samo na predčasno odpoved tega razmerja.

9. Po vsem obrazloženem je pravilen smiselni prvostopni zaključek, da je tožnik s pisno odpovedjo Pogodbe, vročeno tožencu več kot dva meseca pred želenim datumom prekinitve pogodbe, le-to veljavno odpovedal, in posledična ugoditev primarno postavljenemu tožbenemu zahtevku.

10. Vse navedeno je narekovalo zavrnitev pritožbe in potrditev izpodbijane prvostopne sodbe (353. člen ZPP).

11. Ker toženec s pritožbo ni uspel, krije v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena istega zakona sam svoje stroške pritožbenega postopka. Stroške odgovora na pritožbo, ki za odločitev o pritožbi niso bili potrebni, pa krije tožnik sam (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena istega zakona).