Jedro

V postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL se lahko doseže sprememba vpisa v katastru stavb le, če v zvezi s spremembami ni spora med udeleženci postopka.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi, izpodbijani sklep se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Stroški pritožbenega postopka so nadaljnji stroški postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje vzpostavilo etažno lastnino v objektu na naslovu ... po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL). Za pripadajoče zemljišče je določilo parcelo s št. ... k. o. ..., določilo šest posameznih delov stavbe, tri posamezne skupne dele stavbe in skupni del stavbe, komu pripada lastninska pravica na posameznih delih stavbe, komu in kolikšen solastninski delež pripada na posebnih skupnih delih stavbe in velikost solastninskih deležev udeležencev na skupnem delu stavbe, odredilo ustrezne vpise v zemljiško knjigo in odločilo o stroških postopka.

2. Prva nasprotna udeleženka v laični pritožbi ugovarja ustanovitvi dveh ločenih delov, označenih s št. 1 (posamezni del stavbe v izmeri 78,80 m2) in 8 (posamezni del stavbe v izmeri 86,40 m2). Skladno s projektno dokumentacijo stavbe, uporabnim dovoljenjem in vsemi obstoječimi prodajnimi pogodbami je šlo za nakup enega poslovnega prostora v izmeri 169,30 m2 in dveh parkirišč. Delitev ima škodljive posledice za solastnike stavbe. V zvezi s tem opisuje uporabo parkirišč, navaja da jim teče voda na glavo, da stavba ni ustrezno izolirana, ipd. Tudi ustanovitvi posameznega dela stavbe št. 9 v izmeri 3m2 in posameznega dela stavbe št. 10 v izmeri 3,3 m2 ugovarja, ker pripadata delu stavbe št. 4. Novoustanovljena dela sta v prodajni pogodbi označena kot kurilnica površine 7,54 m2, ki pa ni bila predmet prodaje, zato tretji nasprotni udeleženec nima pravne podlage za pridobitev solastninske pravice. Ustanovitvi skupnega dela št. 11 v izmeri 11,10 m2 ugovarja, ker ne more nadomestiti skupnega dela 58 m2, ki ga je tretji nasprotni udeleženec zrušil brez soglasja solastnikov. Narobe je določena lastninska pravica posameznih delov 1, 2 in 8; treba jo je uskladiti s prodajnimi pogodbami tretjega nasprotnega udeleženca. Navaja, da je vložena tožba za pridobitev lastninske pravice kurilnice, ki pripada vsakokratnemu lastniku dela stavbe št. 4, in tožba za izbris lastninske pravice dela 2. Meni, da je sodišče dolžno izdati dodatni sklep za izmero in razdelitev parkirišč.

3. Tretji nasprotni udeleženec v pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Prvostopenjskemu sodišču očita, da je prezrlo odločbo Geodetske uprave RS z dne 2. 2. 2004, v kateri so bili določeni tudi posamezni deli stavbe. Izvedenec je v tej zadevi odprl nove dele stavbe št. 9, 10 in 11. Sodišče bi moralo uporabiti domnevo iz 2. točke 9. člena ZVEtL, ne pa spuščati se v presojo prodajnih pogodb. Zmotno je sodišče uporabilo tudi 3. in 4. člen ZVEtL, saj v prodajni pogodbi z dne 30. 3. 2006 dogovorjena souporaba prostora nima lastnosti pravnega naslova, na podlagi katerega bi se mogla prenesti lastninska pravica na delih stavbe. Zaradi pomanjkljive obrazložitve ni mogoče ugotoviti, zakaj sodišče šteje, da prodajna pogodba z dne 30. 3. 2006 predstavlja pravni naslov za pridobitev stvarne pravice in zakaj naj bi pri tem šlo za solastninsko pravico. Posledično je zmoten izrek o obsegu posameznega dela stavbe št. 2 in temu posameznemu delu pripadajočih solastniških deležih na posebnih skupnih delih in skupnem delu stavbe. Tudi posamezen del št. 11 odstopa od odločbe GURS z dne 2. 2. 2004. 4. Na pritožbo tretjega nasprotnega udeleženca je odgovorila prva nasprotna udeleženka. V bistvenem ponavlja svoje navedbe iz pritožbe. Z njimi izpodbija navedbe in pravna naziranja tretjega nasprotnega udeleženca.

5. Pritožbi sta utemeljeni.

6. Materialnopravno pravilen je zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre v obravnavanem primeru za t. i. navidezno solastnino oziroma dejansko etažno lastnino, zato je treba predlog za vzpostavitev etažne lastnine obravnavati po določilih ZVEtL, katerega namen je, da se omogoči čimprejšnja vknjižba etažne lastnine.

7. Zakonodajalec je ocenil, da je zaradi pomena, ki ga imata zemljiška knjiga ter usklajenost zemljiškega katastra in zemljiške knjige z dejanskim in pravnim stanjem za zagotovitev pravne varnosti prometa z nepremičninami in udeležencev na nepremičninskem trgu, treba zagotoviti čimprejšnjo ureditev doslej neurejenih etažnolastninskih razmerij. Zato je bil uzakonjen ZVEtL, ki je interventni zakon. Postopek se vodi po pravilih nepravdnega postopka (13. člen ZVETL), ta pa ni primeren za razreševanje spornih lastninskopravnih vprašanj, razen tega uporaba določb Stvarnopravnega zakonika (SPZ) o vzpostavitvi etažne lastnine pride v poštev le, če ZVEtL ne predpisuje drugače (2. člen ZVEtL). ZVEtL pa v skladu s svojim namenom, da osebam, ki s pravnim naslovom izkazujejo upravičenje do pridobitve lastninske pravice na posameznem delu stavbe, omogoči vpis lastninske pravice na tem delu stavbe, čeprav niso izpolnjeni pogoji, ki jih za vpis lastninske pravice na posameznem delu določa zakon, ki ureja zemljiško knjigo (3. člen ZVEtL), postopek olajšuje z uzakonitvijo domnev in nižjim dokaznim standardom – verjetnostjo. V 17. členu ZVEtL določa, da v primeru, ko gre za taka sporna vprašanja, ko bi bilo potrebno po določilih nepravdnega postopka prekiniti postopek in udeležence napotiti na pravdo, sodišče postopka za vzpostavitev etažne lastnine ne prekine, temveč odloči v skladu z domnevami, ki jih predpisuje.

8. Domneve v postopku za vzpostavitev etažne lastnine uzakonja v 9. členu. Med drugim določa, da se v primeru spora med udeleženci o tem, kateri deli nepremičnine predstavljajo skupne dele stavbe, kateri so posamezni deli v stavbi ter o višini solastniških idealnih deležev na skupnih delih, in če ni drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, domneva, da so posamezni etažni deli stavbe samo tisti posamezni deli, ki so vpisani v katastru stavb, in da je solastniški idealni delež vsakokratnega lastnika posameznega etažnega dela na skupnih delih stavbe enak razmerju med površino posameznega etažnega dela in skupno površino vseh posameznih etažnih delov po podatkih iz katastra stavb.

9. Stavba, ki je predmet etažiranja v tem postopku, je že vpisana v kataster stavb z odločbo GURS, Območne geodetske uprave Novo mesto z dne 2. 2. 2004. Izvedenec je ugotovil več sprememb dejanskega stanja v primerjavi z že izvedenim katastrskim vpisom. Skladno s 3. točko prvega odstavka 23. člena ZVEtL lahko sodišče zahteva izvedbo postopka za spremembo podatkov v katastru stavb, če ugotovi, da ne odražajo v postopku ugotovljenega dejanskega stanja. Vendar mora, da se lahko izvede sprememba katastrskega vpisa, sodišče izdati poseben sklep, zoper katerega je dopustna pritožba; šele po pravnomočnosti sklepa sodišče zahteva izvedbo katastrskega vpisa (šesti odstavek 23.a člena ZVEtL). Sodišče takega sklepa ni izdalo, kljub temu pa je s strani izvedenca ugotovljene spremembe povzelo v končni odločbi.

10. Taka odločitev je materialnopravno zmotna. V primeru spora med udeleženci se, če ni drugače izkazano s pravnomočno odločbo sodišča ali drugega pristojnega državnega organa, odloči po domnevah iz 9. člena ZVEtL. Med prvo nasprotno udeleženko in tretjim nasprotnim udeležencem je sporno, ali je kurilnica del poslovnega prostora, ki je v lasti tretjega nasprotnega udeleženca, ali pa je samostojen posamezen del stavbe in v čigavi lasti je. Reševanju tovrstnih spornih vprašanj ZVEtL ni namenjen. Lastninskopravna vprašanja se rešujejo v pravdi, spremembe katastrskih vpisov pa v upravnem postopku. V postopku vzpostavitve etažne lastnine po ZVEtL se lahko doseže sprememba vpisa v katastru stavb le, če v zvezi s spremembami ni spora med udeleženci postopka.

11. ZVEtL v 25. členu izrecno dopušča, da udeleženci in druge zainteresirane osebe svoje zahtevke glede skupnih ali posameznih delov uveljavljajo v pravdi oziroma drugih postopkih. Zaradi odločanja na podlagi domnev, dokaznih pravil in verjetnosti odločba o vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL namreč ne postane materialno pravnomočna(1). Ker je namen ZVEtL, da se čimprej vzpostavi in v zemljiško knjigo vknjiži etažna lastnina, je zakonodajalec sprejel rešitev, da se parcialni spori med etažnimi lastniki rešujejo po končanem postopku etažiranja. Le če bodo že tekom postopka pravnomočno zaključeni morebitni postopki, v katerih bo odločeno o v tem postopku spornih vprašanjih, jih bo sodišče lahko upoštevalo pri ponovni odločitvi.

12. V zvezi z navedbami prve nasprotne udeleženke o parkiriščih pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je predlagatelj podal predlog za vzpostavitev etažne lastnine, postopek za določitev pripadajočega zemljišča k stavbi pa se vodi samostojno in le na predlog upravičenih predlagateljev. Navedbe v pritožbi prve nasprotne udeleženke, na katere pritožbeno sodišče ni odgovorilo (o slabi gradnji, neurejenih razmerah, medsebojnih odnosih, ipd.) niso relevantne za odločitev v tej zadevi.

13. Ker sodišče prve stopnje ni upoštevalo v 9. členu ZVEtL predpisanih domnev in ker je izdalo končno odločbo brez predhodnega sklepa o spremembi vpisa v katastru stavb, je zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je ostalo dejansko stanje v izpodbijanem sklepu nepopolno ugotovljeno. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 355. člena ZPP(2) ugodilo pritožbama in razveljavilo izpodbijani sklep ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. Ne more namreč na pritožbeni stopnji ugotavljati celih sklopov pravnorelevantnih dejstev, ker bi s tem udeležencem odvzelo pravico do pravnega sredstva (25. člen Ustave RS). Sklep je razveljavilo v celoti, torej tudi glede udeležencev postopka, ki se niso pritožili, ker so v postopku za vzpostavitev etažne lastnine udeleženci enotni sosporniki in se učinki vložene pritožbe raztezajo tudi na udeležence, ki pritožbe niso vložili (196. člen ZPP). Napotki za nadaljnje delo sodišča so razvidni iz predhodne obrazložitve.

14. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

Op. št. (1): Gl. M. T. Fajs: ZVEtL in ovire za njegovo izvajanje v praksi, Pravna praksa z dne 21. 7. 2011, stran 11. Op. št. (2): ZPP se uporablja glede na 13. člen ZVEtL v zvezi s 37. členom Zakona o nepravdnem postopku – ZNP.