Jedro

Drugi odstavek 192. člena ZIZ določa, da v sklepu o izročitvi sodišče tudi odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor. Gre za obveznost sodišča, saj ta del sklepa varuje bodoči pravni položaj lastnika nepremičnine do dolžnika, ki glede na izgubo statusa lastništva na njej nima stvarnopravnih upravičenj, kot jih določa prvi odstavek 37. člena Stvarnopravnega zakonika. Zato se je zgolj lastnik dolžan izseliti iz nepremičnine in jih proste oseb in stvari, ki se nanašajo le na dolžnikove stvari, izročiti kupcu v posest. Kolikor je določeno, da so se iz stanovanjskega dela nepremičnine dolžni izseliti tudi vse z njim živeče osebe, bi namreč upnik lahko pridobil že v tem postopku izvršilni naslov za morebitne najemnike, kar pa drugi odstavek 192. člena ZIZ v povezavi s 195. členom ZIZ ne omogoča.

Izrek

I. Pritožbama druge dolžnice in tretjega dolžnika se delno ugodi in se spremeni sklep sodišča prve stopnje v izpodbijani III. točki izreka tako, da se ta glasi: ″Prvi dolžnik se je dolžan izseliti iz stanovanja v 30 dneh od pravnomočnosti tega sklepa. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine.″

II. Nadaljnja pritožba druge dolžnice in tretjega dolžnika ter pritožba prvega dolžnika se zavrnejo in se potrdi sklep sodišča prve stopnje v še izpodbijani I. in II. točki izreka.

III. Dolžniki, vodilni upnik in kupec nepremičnine krijejo vsak svoje stroške tega pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z v uvodu navedenim sklepom izročilo nepremičnino kupcu (I. točka izreka). Po pravnomočnosti tega sklepa se v zemljiški knjigi vpiše lastninska pravica na nepremičnini na kupca. Na nepremičnini se izbrišejo tudi tiste pravice in bremena, za katere je določeno s sklepom o domiku (II. točka izreka). Dolžniki so se dolžni izseliti iz stanovanja v 30 dneh od pravnomočnosti sklepa. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine (III. točka izreka). Ugotovilo je, da je bila nepremičnina s sklepom z dne 13. 5. 2019 domaknjena kupcu, ki je ponudil najugodnejšo ceno. Kupec je pravočasno plačal kupnino 15. 5. 2019. Izpolnjeni so pogoji za izročitev nepremičnine kupcu. Sodišče je dolžnikom določilo rok, v katerem so se dolžni izseliti iz predmeta prodaje.

2. Zoper ta sklep sodišča prve stopnje vlagajo pritožbi dolžniki po pooblaščencih.

O pritožbi prvega in tretjega dolžnika:

3. Prvi in tretji dolžnik v pritožbi navajata, da ZIZ v 192. členu določa, da sodišče v sklepu o izročitvi odloči kdaj se je dolžnik in njegovi družinski člani dolžan izseliti iz družinske hiše oziroma stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor, zato prvostopno sodišče o dolžnosti izpraznitve nepremičnine ne bi smelo odločati. Prvi dolžnik, ki je izključni lastnik prodane nepremičnine, nima sedeža v nepremičnini in je ne zaseda, tretji dolžnik pa je porok in neposredne posesti nad nepremičnino ne izvaja. Je najemnik nepremičnine po volji lastnika in posredni posestnik, ki posest izvršuje na podlagi pravnega posla najemne pogodbe. Kot najemniku njegov pravni položaj varuje Stanovanjski zakonik, na podlagi katerega novi lastnik stanovanja vstopi v obstoječe najemno razmerje. Sodišče je opravilo dražbo ne da bi poprej odločilo o predlogu za odlog izvršbe, ki ga je vložil prvi dolžnik 24. 4. 2019, predlog za odlog izvršbe pa predstavlja oviro za izvedbo dražbe.

4. Vodilni upnik je po pooblaščencu odgovoril na pritožbo. V odgovoru navaja, da je sklep izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Gre za obveznost sodišča, saj ta del sklepa varuje bodoči pravni položaj lastnika nepremičnine do dolžnikov, ki na nepremičnini po njeni prodaji v izvršilnem postopku nimajo več nobenih stvarnopravnih, obligacijskih ali drugih upravičenj. Morebitne pravice tretjih oseb niso stvar tega postopka. Kako bo z nepremičnino in uporabniki ravnal kupec nepremičnine ni stvar tega postopka.

5. Tudi kupec nepremičnine je po pooblaščencu odgovoril na pritožbo. V odgovoru navaja, da je v primerih izvršbe, kjer je sredstvo prodaja nepremičnine, za dolžnike logična posledica obveznost, da kupcu izročijo nepremičnino prosto oseb in stvari.

6. Pritožba je delno utemeljena.

7. Prvi in tretji dolžnik neutemeljeno navajata, da sklep nima razlogov za III. točko izreka, da sklepa ni mogoče preizkusiti in da ga je nujno razveljaviti. Prav tako zmotno očitata sodišču prve stopnje, da je pri izvedbi dražbe 6. 5. 2019 prekršilo ZIZ, da je predlog za odlog izvršbe prvega dolžnika z dne 24. 4. 2019 predstavljal oviro za izvedbo dražbe, da se v konkretnem primeru odločitev o izvedbi dražbe pred odločitvijo o predlogu za odlog izvršbe izkaže v zanikanju instituta odloga, da je prvi dolžnik prikrajšan za procesno pravico na podlagi zakona, da sodišče pred pravnomočno odločitvijo o predlogu za odlog izvršbe ne bi smelo opraviti dražbe. Vložitev predloga za odlog izvršbe in predloga za preklic dražbenega naroka ne vplivata na potek izvršilnega postopka1. Opravljena prodaja na javni dražbi je bila viseča do pravnomočne odločitve o predlogu drugega dolžnika za odlog izvršbe, o čemer je sodišče prve stopnje odločilo s sklepom z dne 13. 5. 2019, sodišče druge stopnje pa po neutemeljeni pritožbi druge dolžnice potrdilo s sklepom z dne 29. 1. 2020. 8. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bila nepremičnina domaknjena kupcu s sklepom z dne 13. 5. 2019 in da je pravočasno plačal kupnino 15. 5. 2019 (1., 2. točka obrazložitve sklepa). Teh ugotovitev prvi in tretji dolžnik obrazloženo ne izpodbijata. Sodišče prve stopnje je pravilno izdalo sklep o izročitvi nepremičnine kupcu na podlagi prvega odstavka 192. člena ZIZ.

9. Utemeljeno pa prvi in tretji dolžnik navajata, da je samo prvi dolžnik lastnik nepremičnine, da torej tretji dolžnik ni lastnik. Drugi odstavek 192. člena ZIZ določa, da v sklepu o izročitvi sodišče tudi odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor. Gre za obveznost sodišča, saj ta del sklepa varuje bodoči pravni položaj lastnika nepremičnine do dolžnika, ki glede na izgubo statusa lastništva na njej nima stvarnopravnih upravičenj, kot jih določa prvi odstavek 37. člena Stvarnopravnega zakonika2. Zato se je zgolj lastnik dolžan izseliti iz nepremičnine in jih proste oseb in stvari, ki se nanašajo le na dolžnikove stvari, izročiti kupcu v posest3. Kolikor je določeno, da so se iz stanovanjskega dela nepremičnine dolžni izseliti tudi vse z njim živeče osebe, bi namreč upnik lahko pridobil že v tem postopku izvršilni naslov za morebitne najemnike, kar pa drugi odstavek 192. člena ZIZ v povezavi s 195. členom ZIZ ne omogoča4. Zato sodišče prve stopnje ni imelo zakonske podlage, da bi naložilo izselitev nepremičnine tudi nelastniku tretjemu dolžniku. Kako bo kupec to dosegel, je lahko stvar novega postopka.

O pritožbi druge dolžnice:

10. Druga dolžnica v pritožbi navaja, da se v spisu že nahaja najemna pogodba za stanovanje z dne 18. 1. 2013, da ima sklenjeno najemno razmerje za nedoločen čas z odpovednim rokom šest mesecev. Skladno s 175. členom ZIZ najemno razmerje s prodajo nepremičnine ne preneha, prav tako stopi kupec v pravice in obveznosti najemodajalca. Ni še pravnomočno odločeno o predlogu prvega dolžnika za preklic dražbe in odlog izvršbe, temveč je sodišče kljub temu vodilo izvršilni postopek, nepremičnino prodalo in sprejelo sklepa o domiku ter izročitvi nepremičnine. S tem, ko je sprejelo sklep o izročitvi nepremičnine še pred odločitvi o pritožbi druge dolžnice zoper sklep o zavrnitvi predloga za odlog izvršbe, ki jo je vložila 6. 6. 2019, je kršilo njeno pravico do pravnega sredstva in sodnega varstva.

11. Vodilni upnik je po pooblaščencu odgovoril na pritožbo. V odgovoru navaja, da je sklep izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. Gre za obveznost sodišča, saj ta del sklepa varuje bodoči pravni položaj lastnika nepremičnine do dolžnikov, ki na nepremičnini po njeni prodaji v izvršilnem postopku nimajo več nobenih stvarnopravnih, obligacijskih ali drugih upravičenj. Morebitne pravice tretjih oseb niso stvar tega postopka. Kako bo z nepremičnino in uporabniki ravnal kupec nepremičnine ni stvar tega postopka.

12. Tudi kupec nepremičnine je po pooblaščencu odgovoril na pritožbo. V odgovoru navaja, da je v primerih izvršbe, kjer je sredstvo prodaja nepremičnine, za dolžnike logična posledica obveznost, da kupcu izročijo nepremičnino prosto oseb in stvari. Kolikor je bila sklenjena najemna pogodba za stanovanje, je imela dolžnica možnost obdržati pravico do najema stanovanja, če bi v roku 60 dni od prejema sklepa o izvršbi podala tak predmet, sicer pravico izgubi. Dolžnica ni verodostojno izkazala najemne pravice za stanovanje in kupec dvomi v obstoj najemne pogodbe.

13. Pritožba je delno utemeljena.

14. Pritožbene navedbe druge dolžnice so vsebinsko enake kot prvega in tretjega dolžnika. Neutemeljeno navaja, da je sodišče kršilo njeno pravico do pravnega sredstva in sodnega varstva, ker še ni pravnomočno odločilo o predlogu prvega dolžnika za preklic dražbe in odlog izvršbe. O tem je bilo odgovorjeno v prejšnjem sklopu pritožbe.

15. Dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje, ki so podlaga za izročitev nepremičnine kupcu (1., 2. točka obrazložitve sklepa), tudi druga dolžnica obrazloženo ne izpodbija.

16. Utemeljeno pa izpodbija odločitev o izpraznitvi in izročitvi nepremičnine, ker se kot nelastnica, po njenih trditvah naj bi bila najemnica, ni dolžna izseliti iz stanovanja na podlagi sklepa o izročitvi. Dolžnost izselitve iz drugega odstavka 192. člena ZIZ velja samo za lastnika nepremičnine, kar je bilo pojasnjeno v prejšnjem sklopu pritožbe.

Končna odločitev in o stroških tega pritožbenega postopka:

17. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano III. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje pravilno ugotovilo dejansko stanje, zmotno je uporabilo materialno pravo. Sodišče druge stopnje je delno ugodilo pritožbama druge dolžnice in tretjega dolžnika ter spremenilo izpodbijano III. točko izreka (5. alineja 358. člena ZPP v zvezi s 3. točko 365. člena ZPP). Nadaljnjo pritožbo druge dolžnice in tretjega dolžnika ter pritožbo prvega dolžnika je zavrnilo in potrdilo še izpodbijani del sklepa sodišča prve stopnje.

18. Dolžniki sami krijejo svoje stroške tega pritožbenega postopka, ker so uspeli z neznatnim delom, zaradi tega pa niso nastali posebni stroški (tretji odstavek 154. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP in 15. členom ZIZ).

19. Tudi vodilni upnik in kupec krijeta vsak svoje stroške tega pritožbenega postopka, ker ti niso bili potrebni za izvršbo (peti odstavek 358. člena ZPP ) oziroma postopek (prvi odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), saj z odgovoroma nista pripomogla k odločitvi sodišča druge stopnje.

1 Sklep VSL I Ip 2018/2018. 2 Sklep VSM I Ip 390/2018. 3 Sklepi VSL I Ip 1696/2016, I Ip 5611/2013, I Ip 3563/2015, I Ip 372/2017, II Ip 1728/2016, I Ip 2557/2018. 4 Sklepi VSL II Ip 1728/2016, ki se sklicuje na sklep I Ip 2557/2008, tudi I Ip 5611/2013.