Jedro

Iz določbe 331. člena ZFPPIPP izhaja, da sodišče s sklepom o prodaji ne odloča o morebitnih predkupnih upravičencih in jih tudi o prodaji nepremičnin s sklepom o prodaji ali kako drugače ne obvešča. Ureditev v zvezi s predkupnimi upravičenji je v 347. členu ZFPPIPP, kjer je določeno, da če se na javni dražbi prodaja premoženje, ki je predmet zakonite ali pogodbene predkupne pravice, mora upravitelj predkupnega upravičenca hkrati z objavo razpisa javne dražbe obvestiti o dražbi in opozoriti na pogoje uveljavljanja predkupne pravice. Torej v konkretnem primeru bo morebitne predkupne upravičence obvestila upraviteljica, kot je to določeno v ZFPPIPP in ne sodišče v izpodbijanem sklepu ali upraviteljica v samem predlogu za prodajo.

Izrek

Pritožbi dolžnika in upnika se zavrneta in se potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo, da se o prodaji nepremičnin, last stečajnega dolžnika do celote k. o. ..., parcela 83/3 (ID ...) in k. o. ..., parcela 83/7 (ID ...), na katerih je vknjižena stvarna služnost nujna pot nepravno stvarno breme (ID pravice ...) odloči tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, da se izklicna cena določi v višini 5.097,05 EUR, da se varščina določi v višini 509,70 EUR in da se nepremičnini prodajata skupaj kot celota. Postopek javne dražbe se lahko ponovi, če prejšnji ni uspešen. Delež, za katerega se sme v ponovljenem postopku znižati cena znaša 10 % zadnje izklicne cene, varščina pa znaša 10 % izklicne cene ob posameznem koraku.

2.Zoper takšen sklep se je laično pritožil dolžnik smiselno zaradi napačne ugotovitve dejanskega stanja. Prav tako se je laično pritožil upnik A. A. zaradi kršitev postopka in smiselno zaradi napačno ugotovljenega dejanskega stanja. Oba predlagata razveljavitev izpodbijanega sklepa.

3.Upraviteljica je odgovorila na pritožbo in predlagala, da jo višje sodišče zavrne in potrdi izpodbijani sklep v veljavi.

4.Pritožbi nista utemeljeni.

5.Ker sta pritožbi dolžnika in upnika smiselno enaki, višje sodišče odgovarja na razloge iz obeh pritožb istočasno.

6.Ne drži pritožbena navedba, da upraviteljica v predlogu prodaje sploh ni navedla podatka, da gre pri parcelah št. 83/3 in 83/7, ki se prodajata, za kmetijska zemljišča, saj to izhaja tako iz same obrazložitve izpodbijanega sklepa kot iz predloga o prodaji upraviteljice z dne 13. 2. 2024 (pd. št. 819).

7.Pritožnika navajata tudi, da ker gre za kmetijsko zemljišče, bi upraviteljica morala paziti na predkupne upravičence. Takšna pritožbena navedba ne drži. V izpodbijanem sklepu gre namreč šele za sklep o prodaji na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene. Iz določbe 331. člena Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (ZFPPIPP) izhaja, da sodišče s sklepom o prodaji ne odloča o morebitnih predkupnih upravičencih in jih tudi o prodaji nepremičnin s sklepom o prodaji ali kako drugače ne obvešča. Ureditev v zvezi s predkupnimi upravičenji je v 347. členu ZFPPIPP, kjer je določeno, da če se na javni dražbi prodaja premoženje, ki je predmet zakonite ali pogodbene predkupne pravice, mora upravitelj predkupnega upravičenca hkrati z objavo razpisa javne dražbe obvestiti o dražbi in opozoriti na pogoje uveljavljanja predkupne pravice. Torej v konkretnem primeru bo morebitne predkupne upravičence obvestila upraviteljica, kot je to določeno v ZFPPIPP in ne sodišče v izpodbijanem sklepu ali upraviteljica v samem predlogu za prodajo.

8.Enako ne držijo pritožbene navedbe, da upraviteljica v predlogu za prodajo ni navedla, da potekajo na spornem zemljišču služnosti, saj je v izreku izpodbijanega sklepa navedeno, da je na obeh parcela vknjižena stvarna služnost / nujna pot / nepravo stvarno breme in v predlogu upraviteljice je to navedeno z dodatnim opisom in sicer, da je vknjižena časovno neomejena (prava) stvarna služnost uporabe služečih nepremičnin, v njihovem celotnem obsegu oziroma površini za potrebe funkcioniranja oziroma rabe večstanovanjske stavbe na naslovih ... in ... v skladu z njenim namenom.

9.Glede pritožbene navedbe, da se prodaja nepremičnina, na kateri je ločitvena pravica upnika Banke B., d. d., v višini 10.961,91 EUR in to v predlogu ni navedeno, pritožbeno sodišče sledi odgovoru upraviteljice, da ločitvene pravice na prodajanih nepremičninah v korist upnice Banke B., d. d., ni več in da zaradi tega ni bila kršena pravica ločitvenega upnika, da se ga obvesti o prodaji oziroma se pridobi njegovo mnenje. Ta terjatev je bila namreč s Pogodbo o potrditvi odstopa z dne 20. 8. 2018 odstopljena upniku A. A., nad katerim je bil s sklepom Okrožnega sodišča v Mariboru St ... začet postopek osebnega stečaja in ta terjatev je bila nadalje pobotana s terjatvijo dolžnika, zato je tudi prenehala ločitvena pravica na nepremičninah iz izreka izpodbijanega sklepa.

10.Glede pritožbene navedbe, da sodišče ni naročilo nove cenitve nepremičnin, glede katerih je bila dovoljena prodaja z izpodbijanim sklepom in da so se vrednosti nepremičnin izrazito spremenile, pri tem pa se pritožnika sklicujeta na cenitev cenilca C. C. z dne 29. 3. 2019, kjer naj bi bila nepremičnina ocenjena v višini 227.300,00 EUR, kar za 94-krat presega vrednost iz sklepa o prodaji, pritožbeno sodišče odgovarja, da je povsem napačna. Iz podatkov v spisu in same cenitve (priloga predloga za prodajo p.d. 819) glede cenitve nepremičnin parcel 83/3 in 83/7, ki jo je opravil prav navedeni cenilec C. C. dne 29. 3. 2019, je razvidno, da je omenjeni nepremičnini ocenil na tržno vrednost v višini 11.500,00, likvidacijsko vrednost na 7.800,00 EUR. Tržna vrednost ob posebni predpostavki pa bi bila 227.300,00 EUR oziroma likvidacijska vrednost ob posebni predpostavki 454.600,00 EUR. Vendar bi ta cena obveljala ob posebni predpostavki, da sta ocenjevani zemljišči po namenski rabi stavbni zemljišči in potem še ob posebni predpostavki, če bi bili opredeljeni kot stavbni in potrebni za izgradnjo stavbe št. 188 k. o. ... (6. stran cenitve, priloga p.d. 819). Kot izhaja iz podatkov v spisu, sta sporni parceli še vedno opredeljeni kot kmetijski zemljišči, torej ni mogoča njuna prodaja po takšni ceni, kot jo navajata pritožnika, na kar je opozorila v svojem odgovoru na pritožbo tudi upraviteljica.

11.Pritožnika navajata, da naj bi cenitev iz drugega cenitvenega poročila cenilca C. C. z dne 29. 3. 2019 (ki ga je dolžnik tudi predložil pritožbi) bistveno odstopala od cenitve, ki je podlaga za oceno vrednosti in prodajo zemljišč z dne 19. 2. 2024 v izpodbijanem sklepu, kar pa ne drži, saj je ta ista cenitev z dne 29. 3. 2019 bila predložena tudi predlogu upraviteljice za prodajo spornih nepremičnin (p.d. 819) in torej gre za povsem identično cenitev, tako tisto, ki jo je v svojem predlogu za prodajo upoštevala upraviteljica in jo je v izpodbijanem sklepu povzelo sodišče prve stopnje, kot tisto, ki jo je pritožbi priložil dolžnik sam. Glede navedeno navedbe pritožnikov o tem, kako naj bi potekale cenitve in po katerih načelih, niti niso bistvene za odločitev višjega sodišča. Trditev, da cenitev v višini 5.097,05 EUR za sporne nepremičnine 83/3 in 83/7 ni bila objavljena na AJPES skupaj z izpodbijanim sklepom o prodaji zemljišč, ne drži. Iz sodnega spisa izhaja, da je bila cenitev C. C. z dne 29. 3. 2019 pripeta k predlogu za prodajo (p.d. št. 819) upraviteljice, ki je bila podlaga za izpodbijani sklep sodišča prve stopnje.

12.Pritožbeno sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene trditve, za katere je ocenilo, da so bile pomembne pri presoji pravilnosti izpodbijanega sklepa (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Ker jih je kot neutemeljene zavrnilo in ker ni ugotovilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je materialnopravno pravilen sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

-------------------------------

Tako ni odgovarjalo na trditve o sklepanju sodne poravnave v zvezi s postopkom I Pg 887/2016, ki naj bi bila izvedena brez vednosti dolžnika. Prav tako niso pravno relevantne navedbe pritožnika glede tega, da ni niti zastavni niti osebni dolžnik Banke D.

Zveza:

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 331, 347

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.