Jedro

Od opredelitve lastništva stanovanja in položaja, ki ga je imela toženka v njem, je odvisen odgovor na sporno vprašanje višine najemnine, ki bi jo morala plačevati toženka oziroma vprašanje utemeljenosti verzijskega zahtevka, ki predstavlja razliko med neprofitno najmenino, ki jo je toženka plačevala, in profitno najemnino oziroma najemnino, ki bi jo tožnik sicer lahko dosegel z oddajo tega stanovanja. Po določilu spremenjenega 2. odst. 150. čl. SZ neprofitna najemnina ne velja za stanovanja v zasebni lasti, razen za v tem določilu izrecno našteta stanovanja. Neprofitna najemnina za ves čas uporabe stanovanja velja le za stanovanja iz 2. odst. 133. čl. SZ, položaj drugih imetnikov pravice uporabe pa je olajšan tako, da jim razliko do profitne najemnine, ki sicer pripada lastniku stanovanja po preteku roka iz 2. odst. 155. čl. ter 1. odst. 156. čl. SZ, krije zavezanec iz 2. odst. 155. čl. SZ.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da mora tožena stranka plačati tožeči stranki 752.000,00 SIT SIT z zamudnimi obrestmi od 23.8.1995 do plačila in od 15.9.1995 do 28.3.1996 mesečno nadomestilo za uporabo stanovanja v znesku 20.000,00 SIT do vsakega 15. v mesecu za tekoči mesec z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva zapadlosti posameznega obroka do plačila. S sklepom pa je ugotovilo delen umik tožbe in postopek v tem obsegu končalo. Zoper sodbo se je tožeča stranka pravočasno pritožila zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Meni, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je ugotovilo, da tožena stranka ni zasedala stanovanja nezakonito, temveč na podlagi stanovanjske pogodbe z dne 9.1.1980. Skladno v veljavno sodno prakso in določilom 58. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) stanovanje zaseda nezakonito oseba, ki nima sklenjene najemne pogodbe. Stanovanjska pogodba iz leta 1980 ne more biti pravni naslov za uporabo stanovanja, saj ni bila usklajena z določbami SZ. Ob uveljavitvi SZ je bila toženka imetnica pravice do uporabe stanovanja. Po 1. odst. 156. čl. SZ je lastnik stanovanja, ki je skladno s 34. čl. Zakona o stanovanjskih razmerjih (v nadaljevanju ZSR) z občanom sklenil stanovanjsko pogodbo, v 6 mesecih po uveljavitvi SZ dolžan uskladiti določbe stanovanjske pogodbe z novimi predpisi. Tožeča stranka je glede na to, da je bilo stanovanje ves čas v zasebni lasti, v skladu z veljavno sodno prakso in določilom 150. čl. SZ upravičena zahtevati profitno najemnino. Dolžnost sklenitve najemne pogodbe se nanaša le na lastnika stanovanja, najemnik pa pogodbe ni dolžan skleniti, vendar ga v tem primeru doletijo posledice, določene v 58. čl. SZ, kar pomeni, da stanovanje uporablja nezakonito. Tožena stranka je ves čas vztrajala na tem, da se določi neprofitna najemnina in ker te za sklenitev bistvene določbe ni bilo mogoče uskladiti, so povsem formalistična in nepotrebna nadaljnja usklajevanja najemne pogodbe. Tudi sicer pa je sodišče navedbam tožene stranke nekritično sledilo, čeprav za neskladnost drugih členov niso predložni niti predlagani nobeni dokazi s strani tožene stranke. V konkretnem primeru ne gre za vprašanje izselitve iz stanovanja, temveč le za vprašanje povprečne profitne najemnine, torej za verzijski zahtevek. Zato je trditev, da tožeča stranka ni storila ničesar, da bi prišlo do sklenitve najemne pogodbe, absurdna. Tožeča stranka je bila tista, ki je predložila osnutek najemne pogodbe, katere podpis je tožena stranka odklonila, sama pa ni storila ničesar, da bi do sporazuma prišlo. Tako ni sama predložila osnutka najemne pogodbe, ki bi po njenih merilih ustrezal določilom SZ in tudi ni vložila zahtevka za sklenitev najemne pogodbe, ki bi bila zanjo sprejemljiva. Nasprotno, iz stanovanja se je izselila predvsem zato, ker zanjo ni bila primerna nobena pogodba, ki bi vsebovala določila o profitni najemnini, kar izhaja tudi iz izpovedi A. U. Sodišče prve stopnje je tudi bistveno kršilo določila postopka, ker tožeči stranki ni priznalo stroškov, ki se nanašajo na 1. tč. tožbenega zahtevka, saj je tožeča stranka tožbo umaknila zato, ker se je tožena stranka po vložitvi tožbe iz stanovanja izselila in je bila torej tožba potrebna. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, ali pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila. Pritožba je utemeljena. Toženki oziroma M. U. je bilo dodeljeno stanovanje v letu 1954 in tedaj tudi sklenjena stanovanjska pogodba. Stanovanje je bilo v zasebni lasti, kar izhaja iz pripisa, da gre za hišo M. M., stanovanjsko pogodbo pa je sklenil hišni svet. Sodišče prve stopnje nadalje v obrazložitvi povzema sklenjene stanovanjske pogodbe v letih 1962, 1967 in 1980, ki so v bistvu pomenile le prilagoditev obstoječega stanovanjskega razmerja novim zakonodajam. Iz zadnje stanovanjske pogodbe (ki jo je sklenila samoupravna stanovanjska skupnost na podlagi odločbe stanodajalca M. M., M.) je razvidno, da je sklenjena na podlagi 1. odst. 44. čl. ZSR/74, ta pa je določal da stanovanjsko pogodbo za stanovanje v družbeni lastnini skleneta imetnik stanovanjske pravice in stanovanjska skupnost na podlagi odločbe stanodajalca o oddaji stanovanja, medtem ko je za stanovanja v lasti občanov stanovanjsko pogodbo z imetnikom stanovanjske pravice sklepal lastnik družinske stanovanjske hiše ozioma lastnik stanovanja kot posameznga dela stavbe (2. odst. 44. čl. ZSR/74). Ne glede na to, da je torej iz te stanovanjske pogodbe razvidno, da naj bi bilo stanovanje družbeno, pa med strankama očitno ni spora, da je bilo ves čas last tožeče stranke. Če pa gre za stanovanje v zasebni lasti, po uveljavitvi ZSR/82 toženka na njem ni mogla biti več imetnica stanovanjske pravice, temveč imetnica pravice uporabe. Lastništvo stanovanja in položaj, ki ga je imela toženka v njem, pritožbeno sodišče poudarja zato, ker je od opredelitve tega odvisen odgovor na sporno vprašanje višine najemnine, ki bi jo morala plačevati toženka oziroma vprašanje utemeljenosti verzijskega zahtevka, ki predstavlja razliko med neprofitno najemnino, ki jo je toženka plačevala, in profitno najemnino oziroma najemnino, ki bi jo tožnik sicer lahko dosegel z oddajo tega stanovanja. Po določilu spremenjenega 2. odst. 150. čl. SZ (Ur. list RS št. 21/94), ki pa je glede na prejšnje besedilo zakona zgolj pojasnilne narave in zato uporaben tudi za razsojo v tej zadevi, ki se tiče plačila verzije delno za čas pred njegovo uveljavitvijo, neprofitna najemnina ne velja za stanovanja v zasebni lasti, razen če gre za stanovanja po 2. odst. 113. čl, po 1. odst. 155. čl. in po 2. odst. 156. čl. in za stanovanjske hiše in za stanovanja iz prejšnjega odstavka po izpraznitvi stanovanja, na katerem je bila do uveljavitve tega zakona dodeljena stanovanjska pravica. Neprofitna najemnina za ves čas uporabe stanovanja pa velja le za stanovanja iz 2. odst. 133. čl. SZ, t.j. za stanovanja na katerih je bila do uveljavitve SZ dodeljena stanovanjska pravica in so bila do uveljavitve SZ družbena lastnina na podlagi predpisov o podržavljenju. Položaj vseh drugih imetnikov pravice uporabe pa s tem ni izenačen, temveč le olajšan tako, da jim razliko do profitne najemnine, ki sicer pripada lastniku stanovanja po preteku roka iz 2. odst. 155. čl. ter 1. odst. 156. čl. SZ, krije zavezanec iz 2. odst. 155. čl. SZ. Navedeno pa bi kazalo, na pravilnost trditev tožeče stranke, da ima pravico od toženke, ki ni želela skleniti najeme pogodbe za profitno najemnino in takšne najemnine ni plačevala, zahtevati povračilo koristi, ki jo predstavlja razlika med neprofitno najemnino in koristjo, ki jo je sicer imela tožena stranka od uporabe stanovanja. Sodišče prve stopnje je sicer pregledalo stanovanjske pogodbe in tudi povzelo njihovo vsebino, vendar pa je zhajalo iz drugačnega materialnopravnega stališča, zaradi česar je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Na podlagi določila 355. čl. ZPP je zato pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Materialnopravno izhodišče za nadaljnjo razsojo je razvidno iz gornje obrazložitve, sodišče prve stopnje pa bo moralo na tej podlagi oceniti, ali in v kolikšni višini je tožbeni zahtevek tožeče stranke utemeljen. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odst. 165. čl. ZPP.