Jedro

Po pravilu o dokaznem bremenu iz 212. člena ZPP tožeča stranka zatrjuje dejstvo, da je bila sklenjena najemna pogodba in to dejstvo mora tudi dokazati. Ugotoviti je mogoče, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka svojega dokaznega bremena ni zmogla. Na drugi strani pa so bili ugovori tožene stranke, da najemna pogodba ni bila pisno sklenjena v mesecu avgustu 2021 in predloženi dokazi zato prepričljivi.

Izrek

I.Pritožba tožeče stranke se zavrne in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II.Tožeča stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka, dolžna pa je toženi stranki povrniti njene stroške odgovora na pritožbo v višini 653,31 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dovolilo spremembo tožbe (I. izreka) in zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna tožeči plačati 32.940,00 EUR z zamudnimi obrestmi, ki zapadejo različno po posameznih obdobjih (II. izreka). Tožeči stranki je še naložilo, da toženi povrne 2.330,59 EUR stroškov pravdnega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. izreka).

2.Zoper takšno sodbo se je zaradi vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožila tožnica ter višjemu sodišču predlagala, da njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi v celoti oziroma podrejeno, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje razveljavi. Priglasila je pritožbene stroške.

3.Tožena stranka je odgovorila na pritožbo in predlagala, da jo višje sodišče zavrne in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je pritožbene stroške.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Iz dejanskega stanja, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje, izhaja, da sta pravdni stranki sklenili ustno najemno pogodbo, s katero je tožeča stranka toženi oddajala parkirišče pri gradbišču tožene stranke za potrebo gradnje nepremičnine, poimenovane Rezidenca A. Gre za zemljišče parc. št. 230/1 k. o. X. Tožena stranka se je zavezala plačevati mesečno najemnino 1.500,00 EUR brez DDV. Nesporno je bila najemnina plačana za mesece november, december 2020 in za mesecee januar, februar, marec, april, maj, junij in julij 2021. Tožena stranka je plačevala najemnino po trimesečju.

6.Tožeča stranka je zahtevala plačilo še za obdobje 18 mesecev in sicer najprej znesek 10.980,00 EUR, potem pa še za dodatne mesece, tako da je tožbeni zahtevek ob zaključku glavne obravnave znašal 32.940,00 EUR, saj je sodišče prve stopnje spremembo tožbe s povišanjem zahtevka dovolilo. Sporno je bilo plačilo mesečnih najemnin za obdobje od avgusta 2021 do vključno januarja 2023. Kot sporno se je med postopkom pred sodiščem prve stopnje izkazalo predvsem, ali je tožena stranka ustno sklenjeno najemno pogodbo pravočasno odpovedala.

7.Sodišče prve stopnje je pravilno kot pravno podlago v tej zadevi uporabilo določbe Obligacijskega zakonika (OZ), ki se nanaša na najemno pogodbo. Z zakupno (najemno) pogodbo se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino) - 587. člen OZ. Glede odpovedi najemne pogodbe določba tretjega odstavka 616. člena OZ določa, da če odpovedni rok ni določen z najemno pogodbo ali z zakonom ali po običajih, potem je ta rok 8 dni, odpoved pa se ne sme dati ob neprimernem času.

8.Sodišče prve stopnje se je v veliki meri ukvarjalo s tem, ali je imel B. B. pooblastila tožene stranke za sklepanje pogodb. Iz 74. člena OZ izhaja, da je pooblastilo upravičenost za zastopanje, ki jo da pooblastitelj s pravnim poslom pooblaščencu.

9.Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila ustna najemna pogodbe na strani tožene stranke sklenjena po B. B., saj iz te najemne pogodbe izhaja tudi zahtevek tožeče stranke, sklenitev najemne pogodbe je kot nesporno dejstvo navedla tudi sama tožnica v vlogi z dne 4. 4. 2023 (l. št. 50). Nesporno je, da je bila najemna pogodba ustno sklenjena, če se je določeno obdobje izvajala. Nobena od pravdnih strank pa ne trdi, da je ustno pogodbo sklenil kateri od komplementarjev toženke (C. ali D.) ali kdo drug. Tega ne trdi niti pritožnica v pritožbi, ko zgolj navede, da: "… da je B. B. za toženo stranko zgolj vodil poslovne razgovore in druge aktivnosti, ki so na strani tožene stranke v razmerju do tožeče stranke vodile do sklenitve ustne najemne pogodbe, nikakor pa B. B. osebno ni imel pooblastila tožene stranke, da bi za njeno ime ali njen račun lahko s tožečo sklenil ali odpovedal najemno pogodbo." Tožena stranka je pravna oseba in v njenem imenu mora nekdo izraziti voljo, saj je sama po sebi seveda nima. Navedba pritožnice, ko zanika pooblastilo B. B. za sklenitev najemne pogodbe in tudi za odpoved, pri tem da se je najemna pogodba nesporno izvajala, ostaja neizkazana. Na drugi strani je toženi stranki uspelo zatrjevati in tudi izkazati (s tem, da se je pogodba izvajala po dogovorih B. B. s tožnico in po el. sporočilih, ki so priloge v spisu), da je bil B. B. pooblaščen za sklepanje poslov v zvezi z gradnjo nepremičnin na A. V skladu z določili o trditvenem in dokaznem bremenu (212. člen ZPP) je le-to prešlo na tožnico, da trdi in dokaže, kdo na strani toženke je sklenil ustno najemno pogodbo in je bil upravičen odpovedati jo. Tega bremena tožnica ni zmogla, zato je odločitev sodišča prve stopnje, da je imel B. B. to pooblastilo, pravilna. Dokazno oceno sodišča prve stopnje s tem v zvezi pritožbeno sodišče sprejema, saj ta sledi določbi 8. člena ZPP, je pa tudi povsem prepričljiva in življenjska. Glede na to, da gre za ustno enostransko izjavo volje glede pooblastila toženke B. B., ki jo tožnica zanika, je obstoj pooblastilnega razmerja lahko ugotavljalo le na podlagi izpovedbe B. B. in E. E. ter priloženih elektronskih sporočil. Iz izpovedbe zakonitega zastopnika tožnice E. E. izhaja, je bila sklenjena ustna najemna pogodba, ne izpove pa, da bi se na strani tožeče tožene stranke pogovarjal s komerkoli drugim kot s B. B. Nelogično brez izrecnih in konkretnih nasprotnih trditev in dokazov torej je, da na ena strani tožeča stranka trdi, da je bila najemna pogodba sklenjena ustno, na drugi strani pove, da se je njen zakoniti zastopnik pogovarjal zgolj s B. B., za katerega je najprej menil, da je zastopnik in pooblaščenec tožene stranke (l.št. 96), na drugi strani pa naj ne bi ta ista oseba imela pooblastila za odpoved najemne pogodbe. Pritožbeno sodišče še pripominja, da je glede na obstoječo sodno prakso (II Ips 243/2011) le zastopana stranka tista, ki se lahko sklicuje na neobstoj pooblastila nekoga, ki jo je zastopal. Resda se citirana odločba Vrhovnega sodišča nanaša na zastopanje v pravdnem postopku, vendar pa tudi sicer teorija in sodna praksa razlikuje med notranjim razmerjem zastopanega in zastopnika in v razmerju do tretjih.

10.Glede na vse navedeno se pritožbeno sodišče ni ukvarjalo s pritožbenimi navedbami glede pisnih izjav zakonitih zastopnikov komplenetarjev toženke, ki sta sicer potrdila trditve toženke, da je imel B. B. vsa pooblastila za urejanje in opravljanje zadev s projektom Rezidenca A., ki jim je tožeča stranka nasprotovala in napačne uporabe določbe petega odstavka 236.a člena ZPP glede pisnih izjav prič, saj glede na zgoraj navedeno pisne izjave obeh prič niso bistvene za samo odločitev sodišča prve stopnje. Tožeča stranka namreč ni zmogla svojega trditvenega niti dokaznega bremena glede tega, kdo na strani toženke naj bi sploh sklenil najemno pogodbo, če je ni B. B., in kdo naj bi bil pooblaščen za njeno odpoved, zato je bila odločitev sodišča prve stopnje pravilna, ne glede na pridobljene pisne izjave komplementarjev toženke.

11.Glede pritožbenih navedb, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo, da je B. B. v mesecu maju 2021 odpovedal najemno razmerje, pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo dokaze, ki sta jih predložili obe stranki. Tako iz izpovedbe B. B. kot tudi iz pisnih dokazov (predvsem elektronskih sporočil, priloga B10) izhaja, da je bila najemna pogodba odpovedana s 30. 4.2021, ko so najemniki, zaradi katerih je tožena stranka sklenila ustno najemno pogodbo, odšli. Prav tako je navedeno, da tožena stranka ni zainteresirana za nakup in da od 30. 4. 2021 parkirišče ne bodo več potrebovali. Glede dejstva, da so vseeno plačevali še najemnino za mesec maj, junij in julij 2021 pa iz sporočila B11 izhaja, da so 29. 8. sporočili, da ne bodo obstali pri najemni pogodbi, saj so parkirišče potrebovali le nekaj mesecev, za kar so izstavili račune in jih je tožena stranka plačala. Zadnje mesece parkirišča niso več potrebovali, parkirali pa so predvsem sosednji stanovalci. S tem je odgovorjeno na pritožbene navedbe, da pogodba ni bila odpovedana z majem, saj je tožeča stranka plačevala še najemnino za mesec maj, junij in julij. Po pravilu o dokaznem bremenu iz 212. člena ZPP tožeča stranka zatrjuje dejstvo, da je bila sklenjena najemna pogodba in to dejstvo mora tudi dokazati. Ugotoviti je mogoče, da je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da tožeča stranka svojega dokaznega bremena ni zmogla. Na drugi strani pa so bili ugovori tožene stranke, da najemna pogodba ni bila pisno sklenjena v nesecu avgustu 2021 in predloženi dokazi zato prepričljivi.

12.Pritožbene navedbe, da je ob sklepanju pogodbe tožena stranka navedla, da sporno nepremičnino potrebujejo vsaj za leto in pol, ne držijo, saj iz priloženih elektronskih sporočil (priloga A23) izhaja, da bi potrebovali nadomestna parkirišča za čas gradnje, to je cca leto in pol in tako pritožbena navedba, da bi potrebovali vsaj za leto in pol ne drži.

13.Na trditve, da je sodišče prve stopnje napačno ugotovilo, da je bila pogodba prekinjena z majem 2021, saj se je gradnja nadaljevala še do marca 2022, pritožbeno sodišče odgovarja, da je tožena stranka izkazala in je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je nepremičnino uporabljala samo za potrebe parkiranja svojih najemnikov, ne pa tudi za samo gradnjo. Postavljena gradbiščna ograja, ki jo je postavil izvajalec gradnje, pa dejstva, da najemna pogodba naj ne bi bila odpovedana, ne potrjuje. Enako velja za reklamni pano na ograji. Tudi tega je po ugotovitvi sodišča prve stopnje postavila oglaševalska nepremičninska agencija in nima povezave z obstojem najemne pogodbe.

14.Pritožnica pa na drugi strani navede, da je že julija 2022 sama sklenila novo najemno pogodbo za sporno nepremičnino z F. Ni jasno, kako bi naj bili obe najemni pogodbi za isto nepremičnino skupaj v veljavi, kot to navaja pritožnica in te neživljenjske situacije ne pojasni. Nekonsistentne in pravno nevzdržne pa so pritožbene navedbe, da za tožnico ni sporno, da je že julija 2022 z F. sklenila najemno razmerje, saj je tožena stranka konec aprila 2022 oziroma začetku meseca maja 2022 z nepremičnine odstranila gradbiščno ograjo in je več ni uporabljala. Zato jo je tožnica lahko oddala tretji osebi. Da pa to dejstvo samo po sebi ne pomeni, da je najemno razmerje prenehalo. Pritožbeno sodišče takšnim razlogom ne more slediti.

15.Pritožnica v pritožbi ponavlja trditve, da je tožena stranka še po 30. 4. 2021 nepremičnino uporabljala za potrebe gradnje, pri tem pa ne izpostavi, kaj konkretno naj bi bilo pri presoji dokazov, ki potrjujejo drugačno dejansko stanje, narobe. Glede pritožbenih navedb v zvezi z elektronskim sporočilom z dne 13. 9. 2021 je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka sama želela za nazaj skleniti pisno zakupno pogodbo zato, ker jo je FURS spraševal po pravnih podlagah plačil. Iz tega elektronskega sporočila (priloga A22) pa izrecno izhaja, da je tožena stranka bila pripravljena skleniti pisno zakupno pogodbo za nazaj pod pogojem, da se vključi skupna izjava o prenehanju zakupne pogodbe in da iz tega naslova stranki nimata več nobenih zahtevkov. Ta pogodba naknadno ni bila podpisana. Iz priloženega nepodpisanega osnutka zakupne pogodbe pa izrecno izhaja, da se pogodba konča 1. 6. 2021 (priloga A22). Vendar ne glede na to, da je bila po ugotovitvi sodišča prve stopnje pogodba odpovedana 30. 4. 2021, je tožena stranka plačala najemnino še za mesec junij in julij in je tako tožbeni zahtevek tožeče stranke neutemeljen. Torej trditve, da se je B. B. v mesecuu septembru 2021 pogajal za sklenitev nove najemne pogodbe, prav gotovo ne držijo glede na zgoraj navedeno.

16.Pritožbena navedba, da se je tožeča stranka zavezala, da bo ob koncu najemnega razmerja na nepremičnini vzpostavila prvotno stanje, to je odstranila gradbiščno ograjo in oglasni pano, pa je to storila šele konec meseca aprila oziroma začetku maja 2022 in da bi zaradi tega sodišče prve stopnje moralo presoditi vsaj plačilo 9 mesečnih najemnin od vključno avgusta 2021 do meseca aprila 2022 z zakonskimi zamudnimi obrestmi, pa glede na vse zgoraj obrazloženo ne drži in ne izkazuje, da najemna pogodba ni bila odpovedana ter pritožbeno sodišče v celoti sledi razlogom sodišča prve stopnje. Enako velja glede odstranjevanje gramoza.

17.Pritožba tožene stranke je glede na navedeno neutemeljena, zato je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

18.Pritožbeno sodišče je odgovorilo le na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). Tako se ni izrekalo glede navedb, da je iz fotografij razvidno, da je gradbena hruška prihajala preko nepremičnine do gradbišča, niti o tem, da priči D. in C. naj ne bi priložili svojih kontaktnih podatkov in nista bili izjavi lastnoročno podpisani, niti glede tega da navedena nista zakonita zastopnika toženke.

19.Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka, mora pa toženi stranki povrniti njene stroške pritožbenega postopka (154. in 165. člen ZPP). Le-te je pritožbeno sodišče odmerilo po priglašenem stroškovniku in v skladu z Odvetniško tarifo (OT). Potrebni stroški tožene stranke tako znašajo zahtevanih 525,00 EUR za nagrado za odgovor na pravno sredstvo (tar. št. 21 OT), 10,50 EUR materialnih stroškov (tretji odstavek 11. člena OT) in 22 odstotkov DDV na odvetniške storitve, skupaj torej 653,31 EUR.

-------------------------------

1Na morebitno napako v zastopanju, torej v notranjem razmerju med zastopancem in zastopnikom se lahko sklicuje le stranka, ki ni bila v redu zastopana, ne pa tudi njen nasprotnik. Smisel tega pritožbenega razloga je v varstvu nepravilno zastopanih; če pa je nepravilno zastopani v pravdi uspel, potem tudi ni razlogov za njegovo varstvo.

2Tako se ni izrekalo glede navedb, da je iz fotografij razvidno, da je gradbena hruška prihajala preko nepremičnine do gradbišča, niti o tem, da priči D. in C. naj ne bi priložili svojih kontaktnih podatkov in nista bili izjavi lastnoročno podpisani, niti glede tega da navedena nista zakonita zastopnika toženke.

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 74, 587, 616, 616/3 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 8, 212