Jedro

Na nastop pravnih posledic odpovedi najemne pogodbe ne vpliva okoliščina, kdaj je bilo pravnomočno odločeno o odpovedi najemne pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, (1) da se ugotovi obstoj tožničine terjatve po sklepih o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani I 2002/4089, I 2002/13581, I 2003/7505, I 2003/16491, I 2004/3665, I 2004/9371, I 2004/13619, I 2005/3256, I 2005/7652 in I 2005/14814 glede celotne zahtevane glavnice in zamudnih obresti, razen v delu, v katerem so do 22. 5. 2007 presegle glavnico, in v delu, v katerem se nanašajo na 25. dan v mesecu glede posameznih terjatev, (2) da se v preostalem delu tožničina terjatev ne ugotovi, (3) da se pobotni ugovor v delu, ki se nanaša na toženkino terjatev do tožnice v znesku 6.565,95 EUR zavrže, (4) da se ugotovi neobstoj toženkine terjatve do tožnice v višini 42.768,72 EUR, (5) da sklepi o izvršbi ostanejo v veljavi v višini ugotovljenega obsega tožničinih terjatev, v ostalem pa se 1. točke sklepov o izvršbi razveljavijo in se tožbeni zahtevki zavrnejo, in (6) da je toženka dolžna tožnici povrniti njene stroške postopka.

2.Toženka v pritožbi zoper sodbo uveljavlja vse razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Glede na pravno podlago zahtevka bi moralo sodišče natančno opredeliti, v čem naj bi bila toženka obogatena in v čem tožnica prikrajšana. Upoštevaje toženkine investicije bi moral biti zaključek ravno obraten od zaključka v izpodbijani sodbi. Glede pravne podlage zahtevka od junija do avgusta 2005 je bilo zmotno uporabljeno materialno pravo in kršeni 8. in 14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče ni vezano na pravno podlago, vendar pa tudi ne sme iti prek zatrjevanih dejstev. Po odpovedi najemne pogodbe s strani najemnika AŠ bi morali pogodbeni stranki na novo določiti bistvene elemente najemne pogodbe, vendar do tega ni prišlo. Prav tako ni bilo v najemni pogodbi izrecno navedeno, katere prostore bo najemnik uporabljal. Zato najemna pogodba ni mogla biti odpovedana le delno, ampak je bila odpovedana v celoti. Četudi je pogodba konvalidirala, je bila toženka glede na deljivo obveznost zavezana plačevati le polovico najemnine. V sodbi ni upoštevana ugotovitev izvedenca, da ni podlage za upoštevanje 20 % davka na dodano vrednost. Nesprejemljiva je tudi ugotovitev, da glede na majhne razlike med vtoževano najemnino in najemnino po izračunu izvedenca teh ni treba upoštevati. Sodba zavzema kontradiktorna stališča, ko na eni strani šteje, da je bilo kljub neobstoju pisnega soglasja doseženo soglasje glede spremembe najemnika, na drugi strani pa je za upoštevnost vlaganj zahtevalo pisno soglasje najemodajalca. Toženkina terjatev je zapadla s prenehanjem pogodbe leta 2005. Tožnica v letu 1989, ko so se izvrševala vlaganja, ni spoštovala zahtev po obličnosti niti pri sklepanju pogodb, niti pri sklepanju aneksov, niti pri soglasjih za adaptacijo. Da je tožnica soglašala z vlaganji, izhaja tudi iz dejstva, da je zanje vedela ob podpisovanju elaborata, iz katerega je bilo razvidno stanje prostora in njegove izmere. Sodišče bi moralo presojati, ali je bila tožnica na podlagi toženkinih vlaganj neupravičeno obogatena. Zaradi vsega navedenega ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih je ni mogoče preizkusiti. Toženka predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa naj izpodbijano sodbo odpravi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeni očitki o prekoračitvi trditvene podlage niso utemeljeni. Tožnica je poleg pogodbene podlage zatrjevala tudi, da je toženka v vtoževanem obdobju, tj. od aprila 2001 do vključno avgusta 2005, poslovni prostor uporabljala brez pravne podlage in da je zaradi tega prikrajšana v višini najemnine, ki bi jo dosegla z oddajo poslovnega prostora, podredno pa uveljavljala izgubljeni dobiček v enaki višini.

6. Neutemeljen je tudi očitek o pomanjkljivostih sodbe, zaradi katerih ne bi bil možen njen preizkus. Pavšalni očitek ob koncu pritožbe, da vse pritožbene navedbe utemeljujejo tudi kršitev 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ne zahteva posebnega odgovora, v okviru preizkusa po uradni dolžnosti pa pritožbeno sodišče ugotavlja, da sodba nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče preizkusiti. Še več: kot bo razvidno iz nadaljnje obrazložitve, so pritožbeni očitki o zmotno ugotovljenem dejanskem stanju neutemeljeni, dejanske ugotovitve pa so bile tudi pravilno materialnopravno ovrednotene.

7. Tožbeni zahtevek se nanaša na uporabo poslovnega prostora v obdobju od aprila 2001 do avgusta 2005. Kot izhaja iz neizpodbijanih ugotovitev prvostopenjske sodbe, je tožnica 19. 1. 2000 odpovedala najemno pogodbo in predlagala izdajo naloga za izpraznitev poslovnega prostora, toženka pa je tožbo prejela 9. 3. 2000, tako da se je enoletni rok za izpraznitev poslovnega prostora iztekel najkasneje 9. 3. 2001. Stališče izpodbijane sodbe, da je toženka v celotnem vtoževanem obdobju uporabljala poslovni prostor, ne da bi zato obstajala pravna podlaga, je pravilno. Na nastop pravnih posledic odpovedi najemne pogodbe namreč – kot je pravilno navedeno že v izpodbijani sodbi in čemur pritožnica ne nasprotuje – ne vpliva okoliščina, kdaj je bilo pravnomočno odločeno o odpovedi najemne pogodbe.

8. Ker podlaga ugodenega dela zahtevka ni pogodbena, na drugačno odločitev v zadevi ne morejo vplivati pritožbene navedbe v zvezi z urejanjem pogodbenega razmerja med pravdnima strankama potem, ko je prvotni drugi najemnik v letu 1995 odpovedal najemno pogodbo. Za odločitev so bistvene neizpodbijane dejanske ugotovitve, da gre za enovit poslovni prostor z enim vhodom, da tožnica niti s sobo, za katero toženka trdi, da je ni uporabljala, ni mogla prosto razpolagati in da je toženka tudi po odpovedi najemne pogodbe s strani tožnice ta poslovni prostor uporabljala do 1. 6. 2005, ključe pa je tožnici izročila šele 2. 9. 2005. 9. Navedene ugotovitve utemeljujejo stališče izpodbijane sodbe, da je bila tožnica prikrajšana, toženka pa obogatena v višini najemnine, po kateri bi tožnica lahko v spornem obdobju poslovni prostor oddala v najem (za obdobje do izpraznitve poslovnega prostora) oziroma da je toženka preprečila uporabo prostorov tožnici, ne da bi za tako ravnanje imela pravno podlago. Pritožnica ne izpodbija (na izvedenskem mnenju temelječe) ugotovitve, da so bile najemnine po aktu, po katerem se tožnica ravna pri določanju najemnin poslovnih prostorov, v vtoževanem obdobju višje od zneskov, ki jih tožnica zahteva v tej pravdi. Glede na to je pravilen tudi zaključek o utemeljenosti zahtevka v prisojeni višini. O utemeljenosti pritožničinih očitkov v zvezi z neupoštevanjem razlike med zahtevanim zneskom in najemnino, izračunano na način, dogovorjen v najemni pogodbi, se ni treba izreči, ker ta izračun, ki je sicer tudi podan v izpodbijani sodbi, ni pomemben za pravilno odločitev v zadevi. Kot je bilo že zgoraj navedeno, podlaga zahtevka ni pogodba, marveč neupravičena obogatitev oziroma odškodnina.

10. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki v zvezi z odločitvijo o pobotnem ugovoru. Sodba se je pravilno opredelila do posameznih vrst vlaganj – nujnih vlaganj, investicijskih vlaganj, vlaganj zaradi olepšave in založitve stroškov za tožnico (oziroma njeno pravno prednico) kot lastnico in v zvezi z vsako vrsto navedlo razloge za stališče o neobstoju toženkinega zahtevka za povrnitev njihove vrednosti. Toženkini pritožbeni očitki v zvezi z zavrnitvijo zahtevka za povrnitev investicijskih vlaganj so neutemeljeni. Pritožbeno sodišče ne dvomi v pravilnost dokaznega zaključka, da toženka ni dokazala soglasja tožničine prednice kot enega od pogojev, pod katerimi je v skladu z najemno pogodbo upravičena do povrnitve neamortiziranega deleža vlaganj. Iz sodbe izhaja, da bi toženka lahko predlagala dokaze za potrditev svoje navedbe, pa jih ni. Pri tem ni zavzelo stališča, da bi obstoj soglasja lahko dokazovala le z listino, kot zmotno razume pritožba. Sodba je ovrednotila pomanjkljivo toženkino procesno aktivnost v zvezi s predlogom za zaslišanje oseb, ki so bile – po toženkinih trditvah – neposredno seznanjene s takim soglasjem, tj. osebe, ki naj bi tako soglasje podala, in druge osebe, ki naj bi ji bilo tako soglasje dano. Poleg tega sledeč izpodbijani sodbi ni bil izpolnjen niti drugi pogodbeni pogoj za povrnitev neamortizirane vrednosti vlaganj, tj. prenehanje najemnega razmerja brez najemnikove krivde. Ugotovitve, da je najemna pogodba prenehala zaradi toženkinega neplačevanja najemnine, se pravi iz razlogov na strani toženke, pritožba ne izpodbija.

11. Ker niti uveljavljani razlogi niso utemeljeni, niti po uradni dolžnosti upoštevne kršitve procesnega in materialnega prava (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podane, je pritožbeno sodišče toženkino pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

12. Ker toženka s pritožbo ni uspela, tožničin odgovor pa ni pomembno pripomogel k odločitvi v zadevi, sami krijeta vsaka svoje stroške, nastale z njuno vložitvijo (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).