Jedro

Pravno podlago tožbenega zahtevka predstavlja 61. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ, Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami), po katerem ima najemnik po izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki jih je opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne dogovori. Poleg te zakonske določbe pa mora sodišče upoštevati tudi dogovor med pravdnima strankama, torej najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje mora tako ugotoviti, katera dela je tožnik, za katera zahteva povrnitev stroškov, opravil; kdo nosi stroške opravljenih del po SZ in najemni pogodbi; če gre za dela, stroške katerih po SZ in najemni pogodbi ne nosi najemnik, ali gre za koristna neamortizirana vlaganja in ali je lastnik za vsa vlaganja dal soglasje.

Izrek

Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se v izpodbijanem delu (prvi odstavek izreka) razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženec dolžan plačati tožniku še znesek 215.800,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi, in sicer od zneska 142.800,00 SIT za čas od

19.6.2002 do plačila in od zneska 73.000,00 SIT za čas od vložitve tožbe 10.4.1996 do plačila ter mu povrniti pravdne stroške v znesku

313.782,31 SIT z enakimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje sodbe

14.3.2003 do plačila, vse v 15 dneh, da ne bo izvršbe (prvi odstavek izreka). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (drugi odstavek izreka).

Zoper sodbo se je tožena stranka pravočasno pritožila iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). V pritožbi navaja, da sodišče prve stopnje tudi v ponovljenem postopku ni sledilo določbam ZPP ter je tako storilo bistvene kršitve določb postopka. O tožbenem zahtevku ni odločalo na podlagi ustnega, neposrednega in javnega obravnavanja. Prav tako sodišče ni dalo toženi stranki možnosti, da se izjavi o zahtevkih in navedbah nasprotne stranke. Nadalje povzema potek dosedanjega postopka in kakšni so bili napotki pritožbenega sodišča v razveljavitvenem sklepu, opr. št. I Cp 1505/2000 z dne 29.11.2001. Glede na določbo 61. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ; Ur. l. RS, št. 18/91 s spremembami) bi moralo sodišče prve stopnje ugotavljati, ali gre v konkretnem primeru za koristna vlaganja, če je že sledilo ugotovitvam pritožbenega sodišča, da je bilo soglasje toženca za vlaganja dano. Toženec je trdil, da so bila vlaganja, katera je opravil tožnik, zanj nekoristna, celo škodljiva. Zaradi tega je tudi prišlo do razdrtja najemne pogodbe in do spornega razmerja med obema pravdnima strankama. Tako je torej ocena sodišča, katera pa nima "pokritja" v izvedenskem mnenju A. S., nepravilna.

Svoje mnenje glede izvedenskega mnenja je toženec podal s pripravljalno vlogo z dne 4.11.2002, česar sodišče ni dokazno ocenilo. Četudi je sodišče kot predhodno vprašanje štelo, da je toženec dal tožniku soglasje k adaptaciji, pa je vsekakor kot bistveno treba ugotoviti, da to soglasje ni bilo precizirano, in sicer v kakšni smeri naj se opravijo adaptacijska dela, kar bi sodišče pri odločanju o spornem razmerju moralo razčistiti.

Upoštevati pa je tudi dejstvo, da je prav gotovo soglasje bilo dano le glede koristnih vlaganj. Tekom postopka je bilo treba tudi ugotoviti, ali je tožnik imel soglasje toženca za opravo investicijskih vlaganj v objekt v času, ko je dela opravil ali ne.

Tako sodišče prve stopnje kot tudi druge stopnje sta šteli, da je bilo soglasje dano, čeprav je bilo sprejeto stališče, da šele po šestih mesecih po vselitvi. Sodišču se ni zdelo pomembno, da je bilo soglasje dano z odlogom šestih mesecev prav iz razloga, ker je nastopala zima in ker določenih adaptacijskih del pozimi ni mogoče izvesti. Sodišče je nadalje napačno uporabilo materialno pravo, saj ni upoštevalo določb Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO), ki točno opredeljujejo, kaj so investicijska vlaganja, kaj so potrebna vlaganja in kaj spada med redna vzdrževalna dela. Oplesk namreč ne šteje za investicijska vlaganja, prav tako ne štejejo druga dela, katere navaja tožnik, da jih je opravil. Nadalje pritožba navaja, da zasteklitev oken sploh ni bila potrebna, če je bila sploh opravljena, saj so stekla v oknih nedvomno bila in njihova zamenjava sploh ni bila potrebna. Prav tako ne slikopleskarska dela, saj jih je bilo treba takoj opraviti znova, ko se je vanj vselil nov najemnik.

To pa je bila J. P., katere sodišče sploh ni zaslišalo, ter tako v posledici zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Sodišče bi lahko pravilno ugotovilo dejansko stanje, če bi v ponovljenem sojenju glede okoliščine, ali gre za koristna vlaganja, zaslišalo torej toženca kot tudi najemnico. Predlagani priči B. D. in J. P. sodišče niti ni pozvalo na glavno obravnavo, čeprav je bilo njuno zaslišanje predlagano. Sodišče tudi ni predlagalo zaslišanje preostalih prič.

Glede vrednosti drv in peči sploh ni bil izveden dokazni postopek ter je sodišče v tem delu povsem pavšalno določilo znesek za plačilo

73.000,00 SIT. Med strankama je bilo namreč sporno, in ne kot sodišče trdi, da ni bilo spora, da je tožnik pustil v nepremičnini svojo peč in drva. Peč na trdo gorivo je res pripeljal tožnik, morda tudi drva, vendar niti peči niti drv ni uporabil tožnik. Sodišče pa je tudi samo s seboj v nasprotju, ko trdi, da slikopleskarska dela štejejo kot vzdrževalna dela in stroške zanje običajno nosi najemnik oziroma uporabnik stanovanja, vendar kot samo pravi, je vseeno tožniku priznalo ta strošek. Trditev, da je tožnik samo en teden uporabljal nepremičino, je namreč povsem neresnična in je sodišče tudi glede tega samo s seboj v nasprotju, saj je že iz dosedaj izvedenega dokaznega postopka in glede na določitev za vračilo najemnine toženca tožniku samo ugotovilo, da je tožnik uporabljal nepremičnino tri mesece. Primerjava izvedenskega dela, ki ga je v tem postopku opravil angažirani izvedenec, z izvedencem, ki ga je angažirala tožeča stranka pred pravdo, je povsem neumestno in nekorektno, kot je že navedlo pritožbeno sodišče. Tožnik se nenazadnje pritožuje tudi zoper odločitev o stroških postopka. Le-te je sodišče odmerilo v škodo toženca, ker je glavno obravnavo opravilo brez prisotnosti toženca in njegove pooblaščenke in toženec ni mogel pravočasno priglasiti stroškov postopka. Predlaga tudi vrnitev v prejšnje stanje.

Pritožba je bila vročena tožeči stranki, vendar nanjo ni odgovorila.

Pritožba je utemeljena.

O zahtevku na povrnitev vlaganj v nepremičnino: Pravno podlago tožbenega zahtevka v tem delu predstavlja 61. člen SZ, po katerem ima najemnik po izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih vlaganj v stanovanju, ki jih je opravil s soglasjem lastnika, če se z njim drugače ne dogovori. Poleg te zakonske določbe pa mora sodišče upoštevati tudi dogovor med pravdnima strankama, torej najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje mora tako ugotoviti, katera dela je tožnik, za katera zahteva povrnitev stroškov, opravil; kdo nosi stroške opravljenih del po SZ in najemni pogodbi; če gre za dela, stroške katerih po SZ in najemni pogodbi ne nosi najemnik, ali gre za koristna neamortizirana vlaganja in ali je lastnik za vsa vlaganja dal soglasje.

Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je napačno uporabilo materialno pravo, ker ni upoštevalo določb ZGO, ki točno opredeljujejo, kaj so investicijska vlaganja, kaj so potrebna vlaganja in kaj spada med redna vzdrževalna dela. Definicije, ki so navedene v tem zakonu, namreč veljajo le za uporabo navedenega zakona (primerjaj 2. člen ZGO); v konkretnem primeru pa je treba uporabiti določbe SZ, ki urejajo stanovanjska najemna razmerja, predvsem pa tudi določbe najemne pogodbe.

Utemeljeno pa pritožba opozarja, da sodišče prve stopnje ni ocenilo, ali so tožnikova neamortizirana vlaganja koristna ali ne, kar pa predstavlja enega izmed odločilnih dejstev po 61. členu SZ. O tem sodba sodišča prve stopnje nima nobenih razlogov. Prav tako je utemeljen pritožbeni očitek, da sodba ne precizira, za katera dela naj bi bilo soglasje dejansko dano. Sodišče prve stopnje v obrazložitvi sodbe namreč zgolj pavšalno navaja, da je tožnik imel soglasje toženca, da opravi določena dela, ki bodo pomenila izboljšavo bivalnih razmer. Izrecno pa omenja zgolj zamenjavo poda v kuhinji, medtem ko sodba za ostala opravljena dela nima nobenih razlogov. Nadalje se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčeve trditve, da tožniku ni dal soglasja za opravo del zaradi neprimernega letnega časa, se pa sodišče prve stopnje pri zaključku, da je bilo dano soglasje za opravo del, da pa je bil pomaknjen le čas, v katerem bi eventuelno prišlo do kompenzacije najemnine, opre med drugim tudi na izpoved priče Z. H., katera pa je izpovedala, da je bil dogovor takšen, da bodo obnove lahko opravljene po šestih mesecih. Iz njene izpovedi bi bilo torej zaključiti, da tožnik v času najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za določen čas šestih mesecev, ni imel soglasja za opravo del, ne pa, kot je zaključilo sodišče prve stopnje, da je bilo to soglasje dano. Navedeni zaključek sodišča prve stopnje je nejasen, zato ga ni mogoče preizkusiti.

Ali gre pri slikopleskarskem delu za vzdrževanje, ki bremeni najemnika ali lastnika stanovanja, je treba poleg določb SZ upoštevati tudi dogovor med pravdnima strankama. Zato je treba to okoliščino presojati tudi z vidika najemne pogodbe. (tako kot tudi vsa ostala opravljena dela). Poleg tega pa zaključka sodišča prve stopnje, da je toženec dolžan povrniti tožniku tudi ta strošek, ni mogoče preveriti, saj sodba nima razlogov, na podlagi česa sodišče zaključuje, da je tožnik v spornem stanovanju živel zgolj en teden.

Nenazadnje pritožba tudi utemeljeno opozarja, da je protispisna navedba sodišča prve stopnje, da toženec izvedenskemu mnenju ni nasprotoval. Sodišče se namreč ni opredelilo do vloge toženca z dne

4.11.2002 (l.št. 124), v kateri se toženec sicer z izvedenskim mnenjem najprej načeloma strinja, vendar pa se na koncu vloge le-temu upira. Do navedene vloge se bo moralo sodišče prve stopnje, če bo tožbenemu zahtevku po temelju ugodilo, v ponovljenem postopku tudi opredeliti.

O zahtevku na plačilo vrednosti peči in drv: Sodišče prve stopnje je v ponovljenem sojenju po napotkih pritožbenega sodišča res navedlo pravno podlago tožbenega zahtevka, in sicer 210. člen ZOR (neupravičena obogatitev), vendar za to pravno podlago zopet ni navedlo razlogov o odločilnih dejstvih oz. so si ti v nasprotju. Če toženec s pečjo in drvmi še vedno razpolaga, potem ni podlage, da je toženec dolžan tožniku nadomestiti vrednost dosežene koristi, temveč lahko tožnik le zahteva, da mora toženec navedene predmete vrniti (sodišče namreč med drugim dopušča tudi možnost, da je toženec peč na drva obdržal, prav tako drva, ki jih je pripeljal tožnik, po drugi strani pa dopušča možnost, da je z njimi kako drugače razpolagal). Pomembno je torej, kaj se je s pečjo in drvmi zgodilo (predvsem, ker toženec med drugim tudi sam navaja, da se peč na drva in drva pri njem nahajajo in da jih je pripravljen pod določenimi pogoji vrniti; l.št. 16). Pri tem pa na tem mestu ni odveč opozoriti, da je sodišče vezano na trditveno podlago pravdnih strank in da so stranke tiste, ki morajo navesti vsa dejstva, na katera opirajo svoje zahtevke, in predlagati dokaze, s katerimi se ta dejstva dokazujejo (7. člen ZPP).

Glede na navedeno je tako glede zahtevka na plačilo vlaganj kot tudi glede zahtevka na plačilo vrednosti peči in drv podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbi tožene stranke je bilo treba zato ugoditi, sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (delu, v katerem tožena stranka ni uspela) razveljaviti ter zadevo vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje, da odpravi navedene pomanjkljivosti (prvi odstavek 354. člena ZPP).

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na določbi tretjega odstavka

165. člena ZPP.