Jedro

Tako SZ iz leta 1991 kot tudi ZTLR sta vezala potrebno večino za sklenitev pogodbe o upravljanju na sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti večstanovanjske hiše in ne stanovanjske soseske.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje svoj sklep, z dne 2.10.2007, opr. št. 2769 I 11209/2007 razveljavilo v 1. in 3. točki izreka in tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožeči stranki je naložilo, da plača v roku osem dni toženi stranki njene nadaljnje pravdne stroške v znesku 539,68 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od dneva po poteku roka za izpolnitev dalje.

Zoper navedeno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka. Navaja, da uveljavlja vse dopustne pritožbene razloge in predlaga višjemu sodišču, da pravilno uporabi materialno pravo in temu primerno sodbo spremeni; podrejeno pa zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, toženi stranki pa naloži plačilo pritožbenih stroškov tožeče stranke z zakonitimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje odločbe druge stopnje do dneva plačila. Poudarja, da je med pravdnima strankama nesporno, da je soseska B. dvor funkcionalna celota, prav tako nesporno, da je imel v vtoževanem obdobju toženec v lasti nepremičnine prav v tej soseski (navedba toženca v prvi pripravljalni vlogi (2. člen). Da je pogodba sklenjena za celotno sosesko, je razvidno tudi iz potrdila upravnega organa z dne 5.3.1997. Napačna je ugotovitev sodišča, da tožeča stranka ni izkazala, da je družba I. d.d., pogodbo o upravljanju sklenila tudi kot takratni solastnik in ne le kot pooblaščenec lastnikov. Nesporno je, da je bila družba I. d.d., kot investitor v času sklepanja pogodbe o upravljanju solastnik soseske, saj vseh posameznih delov še ni prodala. Jasno je, da je treba k deležu lastnikov, ki so I. d.d., pooblastili za sklenitev pogodbe o upravljanju, upoštevati tudi delež, ki ga je v času sklepanja pogodbe imela družba, saj ni nobenega razloga, da se njen delež ne bi upošteval. Bila je namreč solastnik, zato je imela tudi lastninska upravičenja, kot vsi ostali lastniki. Zakaj sodišče meni drugače, ni jasno. Zato je izkazana absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in je tudi napačno uporabljeno materialno pravo. Napačno je stališče sodišča, da procesna pravila v postopkih v sporih majhne vrednosti izključuje materialno procesno vodstvo. ZPP namreč nikjer ne izključuje uporabe določbe 285. člena o sporih majhne vrednosti, zato bi sodišče, če je menilo, da so posamezne navedbe tožeče stranke nepopolne, le-to moralo pozvati, da poda potrebna pojasnila. Ker tega ni storilo, je bila tožeči stranki odvzeta možnost obravnave pred sodiščem, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Neupravičeno je zavrnjen tudi tožbeni zahtevek na podlagi neupravičene obogatitve. Že sam zakon – SZP in SPZ-1 določa obveznost etažnih lastnikov do plačila stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, iz česar sledi, da je tožena stranka neupravičeno obogatena že, če tožeči stranki kot upravniku založenih stroškov ne povrne. Da so bili stroški plačani dobaviteljem iz lastnih sredstev tožeče stranke niti ni sporno. Razen tega je tožeča stranka za vsako fakturo predložila dokazila o plačilu, predlagala pa je tudi postavitev izvedenca finančne stroke, če bi bilo sporno, da je vse stroške plačala iz lastnih sredstev. Zato je v tem delu zmotno uporabljeno materialno pravo. Tožena stranka je obogatena, tožeča stranka pa prikrajšana. Tožeča stranka je strošek upravljanja in vzdrževanja hiše poravnala, oziroma zagotovila sredstva za njihovo poravnavanje, zato je upravičena tudi do njihove povrnitve oziroma do tega, da lastnik – neplačnik prevzame nase obveznosti, ki jih je zanj prevzel in že izvršil (plačal) upravnik (primerjaj 776. člen OZ, glej tudi judikat VSL sklep II Cp 1572/99). Med strankama je namreč sklenjena pogodba o opravljanju storitev upravljanja, ki je mandatna pogodba, katera predmet je upravljanje, obratovanje, vzdrževanje soseske B. v Ljubljani. Za nemoteno zagotavljanje teh storitev je potrebna dobava blaga in storitev s strani dobaviteljev, ki seveda stroške zaračunavajo lastnikom. Tožeča stranka je te stroške ob izvajanju svojega mandata t.j. storitve upravljanja in obratovanja oziroma svojih obveznosti plačala dobaviteljem. Tako tudi 50. člen SZ določa, da upravnik sprejema plačila etažnih lastnikov na podlagi mesečnega obračuna in plačuje obveznosti iz pogodb, sklenjenih s tretjimi osebami. Tožeča stranka je imela pravni interes na podlagi zakona in na podlagi pogodbe, da sprejme plačilo etažnih lastnikov, seveda tudi s strani tožene stranke in da nato dobaviteljem plača obveznost. Ker tožena stranka ni plačala obveznosti, tožeča stranka ni mogla sprejeti plačila, je tožeča stranka sama plačala zaračunane stroške s strani dobaviteljev. Tožena stranka dolguje tožeči stranki torej na podlagi čiste verzije, verzije, kot je opredeljena v okviru 776. člena OZ, pa tudi zato, ker je tožeča stranka postala novi upnik (namesto dobavitelja) v smislu 275. člena OZ. Povsem nerazumljiv in protispisen je zaključek sodišča, da tožnik ni navedel, kolikšna je bila korist toženca in za koliko je bil tako na račun vtoževanih storitev obogaten. To namreč izhaja že iz predloga za izvršbo, s katerim se je predmetni postopek začel. Podlaga za vložitev predloga za izvršbo je izpisek iz knjigovodske evidence št. 747711, v katerem je po vrsti in višini navedena prav vsaka posamezna vtoževana postavka. Ker se je postopek začel z vložitvijo predloga za izvršbo, le-ta skupaj s prvo pripravljalno vlogo, predstavlja tožbene navedbe. Glede na navedeno je tožeča stranka podala trditev prav za vsako vtoževano postavko in sicer na katero nepremičnino toženca se nanaša, na katero storitev se nanaša, ter kolikšna je njena višina. Tudi v tem delu je zaključek sodišča povsem protispisen, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev postopka. Tožnik je svoj zahtevek podredno utemeljeval na določilih nujne gestije zgolj pri stroških upravljanja, saj bi v primeru, da tožeča stranka ne bi plačevala dobaviteljem njihovih dobav in storitev, prišlo do ustavitve teh dobav, kar bi za lastnike pomenilo škodo. Prišlo bi do prekinitve dobave elektrike, vode, odvoza smeti, kar so vse storitve, za katere je splošno znano, da so nujne za življenje oziroma nemoteno obratovanje poslovnih prostorov, lokalov, stanovanj, garaž, zaradi česar tožeči stranki ni potrebno posebej dokazovati, da bi ji nastala škoda, kolikor bi bile te dobavljene storitve ustavljene iz razloga, ker tožeča stranka ne bi poravnavala stroškov dobaviteljem. Protispisna je navedba sodišča, da tožnik ni specificiral ključne delitve za posamezne stroške. Ti namreč natančno izhajajo že iz prve pripravljalne vloge, tožnik pa pojasni, da so se pogodbeno določeni stroški (iz X. člena Pogodbe o upravljanju) obračunavali skladno s pogodbo, ostali pa na način, kot je bil pojasnjen v prvi pripravljalni vlogi. Zato je napačen in protispisen zaključek sodišča, da tožnik ni konkretiziral, za katere storitve naj bi bil uporabljen posamezni ključ delitve stroškov. Prav tako ne drži, da so bili stroški obračunani v nasprotju z zakonskimi določili (solastniškimi deleži). Večina stroškov se je delila glede na površino, ker je zgolj drugačen izražen solastniški delež. Toženec sploh ni oporekal stroškom, ki so se delili po površini in jih je priznaval (glej zaslišanje toženca na naroku 16.11.2010), zaradi česar bi moralo sodišče ugoditi tožbenemu zahtevku vsaj glede tistih stroškov, ki so se delili po površini. Ne drži niti zaključek sodišča, da so navedbe tožeče stranke glede višine posameznih stroškov tako pomanjkljive, da izračuna ni mogoče preveriti. Tožeča stranka se je namreč na razdelilnik stroškov sklicevala kot na tožbeno navedbo in dokaz, pri čemer je iz razdelilnika prav za vsako vtoževan o postavko natančno razvidno, na fakturi katerega dobavitelja temelji (datum fakture, znesek, ime dobavitelja), kako se je skupni znesek delil na posamezne vhode (in koliko je odpadlo na vhode, v katerih je toženec lastnik), kolikšen znesek odpade na toženca glede na ključ delitve stroškov. Če je sodišče menilo, da so posamezne navedbe pomanjkljive in da jih je treba dopolniti, bi se moralo poslužiti materialnega procesnega vodstva. Ker se ga ni, je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo in predlaga, da višje sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške nadaljnjega pravdnega postopka v roku 15 dni od vročitve sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo prvi dan po poteku paricijskega roka dalje do plačila, pod izvršbo.

Pritožba ni utemeljena.

Konkretni spor, ko vrednost tožbenega zahtevka ne presega 2.000,00 EUR, je spor majhne vrednosti (prvi odstavek 443. člena ZPP). V skladu z določbo prvega odstavka 458. člena ZPP pa se sme sodba, s katero je končan spor o postopku v sporih majhne vrednosti izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena zakona in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. To pa pomeni, da tudi pritožnica v tem postopku ne more uveljavljati pritožbenega razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. S pritožbenimi navedbami, da je bila družba I. d.d., kot investitor v času sklepanja pogodbe o upravljanju solastnik soseske, saj vseh posameznih delov še ni prodala in da je zato treba upoštevati njen delež pri ugotavljanju potrebne večine za sklenitev pogodbe o upravljanju, pa pritožnica izpodbija - nedopustno - dejansko stanje, ugotovljeno v izpodbijani sodbi. V tem delu ne gre za očitek zagrešene bistvene kršitve določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj pritožnica niti ne očita, da bi sodišče prve stopnje kakšno listino v sodbi povzelo v nasprotju z njeno vsebino, temveč meri dejansko očitek na zmotno in nepopolno presojo te listine, torej gre za izpodbijanje dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje. Pravilno pa je v tem delu uporabljeno tudi materialno pravo, na podlagi ugotovitve sodišča prve stopnje, da sta tako Stanovanjski zakon iz leta 1991 (SZ), kot tudi ZTLR vezala potrebno večino za sklenitev pogodbe o upravljanju na sporazum solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo skupaj več kot polovico vrednosti večstanovanjske stavbe in ne stanovanjske soseske, kot še v pritožbi zmotno meni pritožnica. Ker tudi pogodba o medsebojnih razmerjih med solastniki predmetne večstanovanjske stavbe ni bila sklenjena, se pritožnica v pritožbi materialnopravno zmotno sklicuje na omenjeno pogodbo, sklenjeno za celotno sosesko.

Kolikor se pritožnica sklicuje na pomanjkljivo materialno procesno vodstvo, pa je treba odgovoriti, da gre za očitek le relativne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP v zvezi z določbo 285. člena ZPP in ne za bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kar pomeni, da tudi v tem delu pritožnica uveljavlja nedopusten pritožbeni razlog. Pritožbeno sodišče še dodaja, da posebno materialno procesno vodstvo v tej pravdi niti ni bilo potrebno, saj je pritožnica v predlogu za izvršbo in v tožbi postavila trditve in predlagala dokaze v opisani smeri oziroma v opisanem okviru (sklicujoč se na navedeno pogodbo, ki pa kot že obrazloženo, v tej pravdi nima nobenega pravnega pomena). Ker med solastniki predmetne večstanovanjske stavbe solastniški deleži niti niso mogli biti določeni, nobena ustrezna pogodbena podlaga, ki predstavljala edina zakonsko upoštevno podlago za porazdelitev stroškov med etažne lastnike (glej v izpodbijani sodbi pravilno uporabljeni določbi 22. in 26. člena SZ oziroma sedaj tudi 116. člen SPZ), pa ni omogočala uporabe kakršnihkoli drugačnih kriterijev za določitev stroškov oziroma njihovo porazdelitev med posamezne solastnike predmetne večstanovanjske stavbe, si ni mogoče zamisliti takšnega materialnoprocesnega vodstva, ki bi s pozivom pritožnici, naj bolj substancirano opredeli posamezne postavke oziroma ključe delitve ter posledično izračune, bilo tudi smiselno oziroma bi pripomoglo tožeči stranki, da ustrezno dopolni trditveno in dokazno ponudbo. Poleg tega pa pritožnica tudi ni vztrajala na domnevi enakih solastniških deležev (primerjaj določbo drugega odstavka 65. člena SPZ), temveč je prav nasprotno zatrjevala različne solastninske deleže posameznih solastnikov celotne soseske. Zato tudi ni mogoče v spornem primeru uporabiti omenjene domneve o enakih solastninskih deležih, kot podlagi za razdelitev posameznih stroškov na posamezne etažne lastnike.

Ker torej pritožnica v postopku pred sodiščem prve stopnje ni izkazala potrebne pravne (pogodbene) podlage, na podlagi katere bi bilo sploh mogoče ugotoviti, kakšen delež stroškov bi glede na solastninski delež v predmetni večstanovanjski hiši lahko odpadel na toženo stranko, so odveč tudi pritožbena sklicevanja na določbe, ki naj bi bile odločilne za podrejeno uveljavljeno pravno podlago – neupravičene pridobitve (sklicevanje na 275. člen in 776. člen OZ, kot tudi na 50. člen SZ). Posledično je neutemeljen tudi ponovljeni procesni očitek storitve bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP o protispisnosti zaključka sodišča, da tožeča stranka ni navedla, kolikšna je bila korist toženca in za koliko je bil tako na račun vtoževanih storitev obogaten, kot tudi, da tožeča stranka ni specificirala ključev delitve za posamezne stroške, da so bili stroški obračunani v nasprotju z zakonskimi določili, saj se je večina stroškov delila glede na površino.

Pritožbeno sodišče sicer ugotavlja, da tožeča stranka res ni navedla, koliko naj bi znašala skupna korist na posameznem objektu (torej predvsem tudi glede na konkretni stanovanjski objekt) glede posamezne opravljene storitve, koliko znaša solastniški delež toženca na predmetnem objektu in za koliko je bil tako toženec obogaten na račun vtoževanih storitev. Tudi ni navedla, kako naj bi se korist porazdelila med porabnike posameznih enot. Zato ni zmogla ustreznega trditvenega bremena glede pravno odločilnih okoliščin, kot pravilno izhaja iz razlogov izpodbijane sodbe.

Prav tako sicer pritožbeno sodišče soglaša tudi z materialnopravnim zaključkom sodišča prve stopnje, da niso izkazani pogoji za nujno gestijo v smislu določbe 199. člena OZ. Tožeča stranka namreč ni izkazala, da bi zaradi neporavnanih stroškov s strani toženca dobavitelji etažnim lastnikom prekinili dobavo blaga, energije in storitev. Sicer pa v tem delu pritožnica celo navaja pritožbene novote, torej ponovno izpodbija dejanske ugotovitve sodišča prve stopnje, kar je v sporih majhne vrednosti nedopustno.

Nekorekten je pritožbeni očitek, da tožena stranka ni oporekala stroškom, ki so se delili po površini etažnih enot ter, da naj bi jih celo priznavala, s čemer se pritožnica smiselno zavzema za uporabo načela afirmativne litikontestacije. Podatki spisa, predvsem navedbe tožene stranke v njenih pripravljalnih vlogah, izkazujejo oporekanje tudi tem navedbam tožeče stranke.

Nenazadnje pa so neutemeljene tudi pritožbene trditve, da je tožeča stranka del svojih trditev pojasnila tudi na podlagi dokazne listine - razdelilnika stroškov, saj ta ne more nadomestiti pomanjkljive trditvene podlage tožeče stranke. Gre za nedopustno uveljavljen informativni dokaz. Tožeča stranka bi morala v tožbenih navedbah natančno specificirati vsak posamezen strošek posebej, kar pa iz njenih trditev ne izhaja.

Ob povedanem je moralo pritožbeno sodišče pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo, saj tudi ni ugotovilo po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev procesnega in materialnopravnega značaja (353. člen ZPP).

Glede stroškov pritožbenega postopka pa je pritožbeno sodišče odločilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, tožena stranka pa je podala odgovor na pritožbo, ki pa pritožbenemu sodišču ni pripomogel pri odločanju in zato te stroške pritožbeno sodišče ocenjuje kot nepotrebne (prvi odstavek 154. člena in prvi odstavek 155. člena ZPP.