Jedro

Dokler ni sklenjena pogodba o upravljanju, je toženec dolžan poravnavati stroške upravljanja.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče pve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 96/12761 z dne 9.7.1996 v veljavi v 1. točki za glavnico 802,00 SIT, zakonite zamudne obresti od glavnice 1.483,00 SIT od 1.2.1996 do 15.7.1996 in zakonite zamudne obresti od glavnice 802,00 SIT od 15.7.1996 dalje do plačila in v 3. točki za stroške izvršilnega postopka 6.325,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 16.7.1996 dalje do plačila. V preostalem delu pa je navedeni sklep o izvršbi razveljavilo in ustavilo postopek za plačilo glavnice 3.397,00 SIT. Odločilo je še, da je toženec dolžan plačati tožniku stroške nadaljnjega poatopka v višini 3.130,00 SIT. Zoper sodbo se je pravočasno pritožil toženec zaradi zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in zavrženje tožbe, podrejeno pa, da pritožbeno sodišče prvo sodbo v celoti razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sklicevanje na pogodbo o izvajanju strokovnih del iz leta 1982, je po mnenju tožene stranke v nasprotju z določili člena 22. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ), ki pravi, da lastniki v večstanovanjskih hišah sklenejo zaradi urejanja medsebojnih razmerij v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše pogodbo o upravljanju. Sodišče se v obrazložitvi sklicuje na določilo 2. odst. 145. čl. SZ, vendar tožeča stranka ni ne skupnost stanovalcev in ne pooblaščena organizacija, saj s strani tožene stranke ni bila nikoli pooblaščena, zato ji takšen položaj ne gre. Toženi stranki ni jasno in tudi iz sodbe ni razvidno, kako je sodišče prišlo do zaključka, da je tožeča stranka opravlja minimum storitev. V danem primeru gre pretežno za poslovni in ne stanovanjski objekt, tako da za toženo stranko ne veljajo določila SZ o obveznem upravniku. Pritožba ni utemeljena. Pravilen je zaključek prvostopnega sodišča, da je bila tožeča stranka pooblaščena organizacija, ki je na podlagi 145/2 člena SZ do sklenitve pogodbe o upravljanju opravljala naloge, določene s SZ. Pooblaščene organizacije, katerim daje 145. člen SZ pooblastilo za opravljanje nalog v zvezi z upravljanjem večstanovanjskih hiš, so namreč prav tiste, ki so do uveljavitve Stanovanjskega zakona opravljale strokovne naloge in opravila pri gospodarjenju s stanovanji in stanovanjskimi hišami po določbah prej veljavnega zakona o stanovanjskem gospodarstvu. Da je bila tožeča stranka pooblaščena za opravljanje omenjenih strokovnih nalog je, kot pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, razvidno iz pogodbe o izvajanju strokovnih del pri obratovanju hiše, sklenjene med tožečo stranko in Skupnostjo stanovalcev Stari trg 2 (priloga A 4). Pritožbene trditve, da tožeča stranka ni bila pooblaščena organizacija v smislu določbe 145. člena, je zato zmotna in neutemeljena. Glede sklicevanja pritožbe, da sodba sodišča prve stopnje nima razlogov za zaključek, da je tožeča stranka opravila minimum storitev, pa že pritožba sama potrjuje ugotovitve sodišča prve stopnje. Slednje je v razlogih svoje sodbe zapisalo, da se za minimum storitev šteje, če se poskrbi vsaj za razdelitev in poravnavo stroškov, ki nastanejo v zvezi z obratovanjem stanovanjske hiše. Toženec to dejstvo v pritožbi izrecno potrjuje, saj navaja, da tožeča stranka ni opravila ničesar razen vestnega pošiljanja položnic za svoje namišljene "storitve upravljanja". Pritožbena navedba glede dejstva, da gre v danem primeru pretežno za poslovni objekt, se, kot pravilno ugotavlja že pritožba, nanaša na izpodbijanje dejanskega stanja, kar v sporih majhne vrednosti ni dopustno (458/1 ZPP). Pa vendar pritožbeno sodišče pripominja, da je zmotna pritožbena razlaga, da za tožečo stranko ne veljajo določbe SZ o obveznem upravniku, saj 23. člen SZ izenačuje lastnike oz. najemnike poslovnih prostorov v stanovanjskih hišah z lastniki oz. najemniki stanovanj v njihovih pravicah in obveznostih, torej tudi glede sklentive pogodbe o upravljanju, kot tudi začasnem opravljanju nalog upravljanja s strani pooblaščenih organizacij na podlagi 145/2 člena SZ. Iz navedenih razlogov in ker sodišče tudi ni ugotovilo drugih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (352/2 člen ZPP), je pritožbeno sodišče v skladu s 353. členom ZPP izpodbijano sodbo potrdilo.