Jedro

Določba 91. člena ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot.

Izrek

I.Pritožbi prvotožeče stranke se delno in četrtožeče stranke v celoti ugodi ter se izpodbijana sodba razveljavi v: - 2. točki izreka glede 12.689,01 EUR z obrestmi; - v nedoločenem zavrnilnem delu glede zahtevka za znižanje kupnine zaradi neustrezne toplotne in zvočne izolacije in - glede stroškov postopka.

II.V preostalem delu se pritožba prvotožeče stranke, pritožba tožene stranke in stranskega intervenienta pa v celoti zavrneta ter se v nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III.Pritožbeni stroški so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

1.Tožniki v tej pravdni zadevi, katerih zahtevki so bili izločeni iz prvotne pravde 170-ih sospornikov na aktivni strani, od tožene stranke zahtevajo kapitaliziran znesek obresti od predplačila kupnine ter denarni znesek, ki ga uveljavljajo kot znižanje kupnine zaradi stvarnih napak prodanih stanovanj.

2.Sodišče prve stopnje je njihovim zahtevkom le delno ugodilo. Prvotožeči stranki je priznalo 2.857,75 EUR z obrestmi, ostalim tožnikom pa še manjše zneske. V presežku je njihove zahtevke zavrnilo. Vse tožnike pa je nerazdelno zavezalo k plačilu pravdnih stroškov tožene stranke v višini 3.026,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3.Proti odločitvi o glavni stvari vlagata pritožbo prvotožeča stranka ter tožena stranka in stranski intervenient. Četrtotožeča stranka vlaga pritožbo le proti odločitvi o stroških postopka.

Pritožba prvotožeče stranke:

4.Prvotožeča stranka vlaga pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov ter sodišču predlaga, naj sodbo v delu, ki se nanaša nanjo, spremeni tako, da bo zahtevku v celoti ugodeno, sicer pa naj jo razveljavi.

5.Pritožniki utemeljujejo svoje stališče, po katerem jim pripadajo obresti za predplačilo kupnine.

6.V nadaljnjem sklopu se pritožujejo zoper zavrnitev zahtevka za znižanje kupnine zaradi manjše površine stanovanje od pogodbeno dogovorjene. Sodišču očita, da nima razlogov o odločilnih dejstvih. Dalje trdi, da stvar izvedenke ni, da se spušča v vprašanje, ali je tožnica svoj zahtevek pravilno oblikovala, marveč da ugotovi, ali so razlike med pogodbeno dogovorjeno površino stanovanja in med dejansko površino stanovanja podane, ali ne.

7.Glede zahtevka za požarno varna vrata pritožba trdi, da ne more iti za očitno stvarno napako. Sodišču pa tudi očita, da prihaja samo s sabo v nasprotje, ko navaja, ob sicer nespornem temelju zahtevka, da je tožnica vrata sama zamenjala, s predračunom pa ni izkazala višine škode. Znano je, da vrata niso zastonj. Če pa bi sodišče menilo, da mora tožeča stranka v tem delu svojo trditveno in dokazno podlago dopolniti, jo bi moralo k temu pozvati.

8.Glede zunanjih senčil pritožba opozarja, da ni pomembno, kakšni so minimalni standardi glede osenčenja. Pomembno je, kaj je bilo pogodbeno dogovorjeno in kaj potem izpolnjeno.

9.Glede zahtevka za toplotno in zvočno izolacijo pritožba trdi, da je sodišče ugotovilo podlago zahtevka, višina pa naj ne bi bila izkazana. Očitno je, da je sodišče tožbo v tem delu ocenilo za nepopolno. Če pa je tako, bi moralo tožečo stranko pozvati, naj tožbo dopolni. Nazadnje pritožba napada še odločitev o stroških postopka.

Pritožba tožene stranke in stranskega intervenienta:

10.Pritožba uveljavlja vse pritožbene razloge ter sodišču predlaga, naj sodbo spremeni in zahtevek tožnikov v celoti zavrne. Podredno predlaga razveljavitev postopka. Pritožba na več mestih pojasnjuje, v katerih delih se s sodiščem prve stopnje strinja.

11.Nasprotuje pa odločitvi o zahtevku za povračilo stroškov za priklop na električno omrežje. Ponavlja razloge, ki jih je podala že pred sodiščem prve stopnje.

12.Glede zahtevka za manjkajoči bide pritožba meni, da prodajna pogodba ni vključevala vgradnje bideja. Sklicuje se na Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb. Posebej pa se sklicuje še na izpovedbo prič K. V. in A. B., da bide ni bil predviden s projektno dokumentacijo in da je bil lahko vgrajen le na željo lastnika.

13.Glede zahtevka za steklene stene, ponavlja, da so bile te na skicah vrisane zgolj informativno. Sklicuje se tudi na ugotovitve izvedenke, ki jim sodišče neutemeljeno ni sledilo.

14.Glede zahtevka v zvezi z zunanjimi senčili navaja, da so bila nameščena notranja senčila. Zunanja senčila so neestetska in nefunkcionalna, predstavljala pa bi tudi moteč element v vetrovnem vremenu.

15.V zaključku pritožba povzema, da je sodišče nepravilno odstopalo od izvedenkinih ugotovitev, kar predstavlja zmotno ugotovitev dejanskega stanja, poleg tega pa se ni opredelilo do izpovedb prič. K. V., J. M. in A. B. so jasno izpovedali, da so bila dela izvedena po projektni dokumentaciji, da je vgraditev bidejev in steklenih sten predstavljala opcijo in da zunanjih senčil po projektni dokumentaciji ni bilo predvidenih.

Pritožba četrtotožnikov:

16.Pritožba uveljavlja vse pritožbene razloge ter sodišču predlaga, naj odločitev o stroških spremeni ali pa razveljavi. Glede na naravo odločitve, pritožbeno sodišče pritožbenih navedb ni povzemalo.

17.Pritožbe so bile vročene ostalim strankam. Na pritožbo tožeče stranke je odgovorila tožena stranka skupaj s stranskim intervenientom. Predlaga zavrnitev pritožbe.

18.Pritožba prvotožeče stranke je delno utemeljena. Pritožba četrtotožeče stranke je utemeljena. Pritožba tožene stranke in stranskega intervenienta pa ni utemeljena.

O zavrnitvi obresti od predplačila:

19.Stališče sodišča prve stopnje je, da določba 91. člena ZVKSES (1) izključuje uporabo prvega odstavka 41. člena ZVPOT (2). To nosilno (in edino) stališče sodišča prve stopnje za zavrnitev tega dela zahtevka je materialnopravno napačno.

20.Jezikovna razlaga določbe 91. člena ZVKSES nam pove zgolj to, da se prodajalec (ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada) lahko s kupcem dogovori, da mora kupec predčasno plačati kupnino, tudi če ne zagotovi zavarovanja iz 13. člena ZVKSES. Jezikovni pomen določbe je zgolj v določitvi dodatne, posebne izjeme od splošnega načela sočasne izpolnitve obveznosti iz 12. člena ZVKSES (torej poleg izjeme s pogoji iz 13. člena tega zakona, ki velja za prodajalce, ki niso javni nepremičninski sklad). Določba torej omogoča veljavnost takšnega pogodbenega dogovora, ničesar pa ne določa glede ostalih pravnih posledic tako dogovorjenega pogodbenega položaja. Kupčeve pravice do plačila obresti od vnaprejšnjega plačila ne ureja; kar pomeni tudi to, da ga ne izključuje. Ne izključuje uporabe 41. člena ZVPOT. Zakonodajalec je očitno štel, da je zaščita kupcev pred tveganjem neizpolnitve obveznosti (1. člen ZVKSES), v primerih, ko je prodajalec javni nepremičninski sklad, zagotovljena že s statusno obliko prodajalca. Zato je dopustil specialni odstop od načela sočasne izpolnitve obveznosti. Ta statusna lastnost pa v ničemer ne spreminja kupčevega materialnega (finančnega) položaja, če kupnino (sicer veljavno) plača vnaprej.

21.Zastavlja se vprašanje, ali je pravica do obrestovanja predčasnega plačila izključena v povezavi z določbo 92. člena ZVKSES. Tudi tu je odgovor pritožbenega sodišča nikalen. Slednji res izključuje uporabo 41. člena ZVPOT, vendar pod pogojem, da prodajalec zagotovi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa. Ta je normativno urejen v razdelku 2.8 ZVKSES. Tam je med drugim tudi določba o obrestovanju in vezavi dobroimetja na računu (49. člen ZVKSES). Razumljivo je, da je v takšnem primeru določba 41. člena ZVKSES izključena. Če pa skrbniškega računa ni, pa ta stvaren razlikovalni argument odpade. Tega, da specialne izključitve uporabe obrestovanja po 41. členu ZVPOT, ki je določena v 92. členu ZVKSES, ni mogoče navezovati (raztezati) tudi na primere iz 91. člena tega zakona (kakršen je tudi obravnavan primer), ne spremeni niti uporaba besedice „tudi“ v prvem stavku 92. člena ZVKSES (3). Iz besedila namreč ni razvidno, na kaj se besedica „tudi“ nanaša. Kot rečeno, pa ni nobenega stvarno utemeljenega razloga, da bi se nanašala na primer, kakršen je obravnavan (ki ga ureja 91. člen ZVKSES).

22.Ker je torej odločitev sodišča prve stopnje, da 91. člen ZVKSES izključuje uporabo 41. člena ZVPOT materialnopravno napačna, je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišče namreč ni ugotavljalo (sicer zatrjevanih) pogojev za uporabo 41. člena ZVPOT (4).

23.Prvotožeča stranka je iz tega naslova zahtevala plačilo 4.349,49 EUR z obrestmi. Na podlagi pooblastila iz 355. člena ZPP (5) je zato pritožbeno sodišče pritožbi prvotožeče stranke v tem delu ugodilo in sodbo v tem obsegu (glede zavrnitve plačila 4.349,49 EUR z obrestmi) razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.

Glede znižanja kupnine zaradi manjše površine stanovanja:

24.Razlogi sodišča prve stopnje na 6. in 7. strani sodbe so jezikovno do te mere nejasni, da ne dajo odgovora na vprašanje, ali je dejanska površina stanovanja manjša od pogodbeno dogovorjene ali ne. Tako sodišče prve stopnje najprej zapiše: „Izvedenka ugotavlja, da je tožeča stranka skladno z določilom primopredajnega zapisnika 20. 3. 2007 podala na toženo stranko odstopanja od površin ter ugotavlja, da je razlika med površinami po pogodbi in zatrjevanimi površinami 2,99 %.“ V nadaljevanju govori o izvedenkinih težavah z meritvami (nakazuje na odstope od pogodbenih mer), kasneje pa sklicujoč se na izvedenko (ki je strokovni pomočnik sodišča, ne pa sodišče samo) zapiše, da je zahtevek v tem delu nepopoln in neprimeren.

25.Podana je bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V skladu s prvim odstavkom 354. člena ZPP je zato pritožbeno sodišče glede zavrnjenih 4.676,75 EUR tožbenega zahtevka tudi v tem delu sodbo glede prvotožeče stranke razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek.

Glede zahtevka za požarno varna vrata:

26.Sodba sodišča prve stopnje vsebuje dejansko ugotovitev (oprto na mnenje izvedenke), da požarna vrata, ki so vgrajena, po opisu ustrezajo tehničnim lastnostim v pogodbi (stran 11. izpodbijane sodbe). Navedene dejanske ugotovitve pritožba konkretizirano ne izpodbija. Čim pa je tako, so ostali pritožbeni razlogi, ki napadajo dodatne razloge za zavrnitev tega dela zahtevka, irelevantni. Zahtevek je v tem delu namreč pravilno zavrnjen že iz tega razloga, saj iz njega izhaja, da je bila dejanska izpolnitev skladna s pogodbeno. Ker v tem delu pritožba ni utemeljena, podani pa tudi niso razlogi, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, je v tem delu pritožbeno sodišče pritožbo prvotožeče stranke zavrnilo in sodbo v tem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Glede zunanjih senčil:

27.Sodba vsebuje dejansko ugotovitev, da bi morala biti po projektni dokumentaciji (ki je sestavni del pogodbe) nameščena zunanja senčila. Preteženi del zahtevka pa sodišče prve stopnje nato zavrne, sklicujoč se na izvedenkino stališče, da bi morala biti senčila nameščena na tistih zastekljenih površinah, ki so v ravnini pročelja (fasade). Ker je relevantno materialno pravo v tem primeru pogodba, ne pa strokovno mnenje o tem, kje so senčila potrebna, je takšen materialnopravni sklep sodišča prve stopnje napačen. Relevantno vprašanje je, v kolikšni meri izpolnitveno ravnanje tožene stranke ne ustreza pogodbeno dogovorjenim lastnostim izpolnitve.

28.V tem delu je zaradi napačne uporabe materialnega prava, ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Glede zavrnjenih 3.662,77 EUR, ki jih iz te postavke uveljavlja prvotožeča stranka, je zato pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo ter sodbo v tem obsegu razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopke (355. člen ZPP).

Glede toplotne in zvočne izolacije:

29.Pritožba utemeljeno opozarja na problem nepopolne tožbe. Tožba mora med drugim (oziroma celo v prvi vrsti) obsegati določen zahtevek glede glavne stvari. Pri denarnem zahtevku to pomeni točno določen denarni znesek, ki ga tožnik zahteva (180. člen ZPP).

30.Če tej procesni zahtevi ni zadoščeno, potem sploh ni jasno, kaj je predmet pravde in tudi ne, kakšna in katera odločitev s sodbo postane pravnomočna in pravdni stranki s tem učinkom tudi zavezuje. O takšni tožbi zato vsebinsko sploh ni mogoče in dopustno odločati. Sodišče mora takšno tožbo obravnavati kot nepopolno. Postopek je določen v 108. členu ZPP.

31.Tožba v obravnavani zadevi v tem delu ne vsebuje določnega denarnega zahtevka, katerega plačilo uveljavlja tožeča stranka. V točki XI. tožbe (list. št. 13) so podane le dejanske navedbe in merilo za izračun višine znižanja kupnine, ne pa tudi denarni znesek, ki ga tožeča stranka uveljavlja. Ta zahteva ni izpolnjena niti v specificiranem zahtevku, ki se nanaša na pritožnika (list. št. 15).

32.Ker sodišče prve stopnje ni ravnalo v skladu s 108. členom ZPP, marveč je zahtevek vsebinsko zavrnilo (pri čemer sploh ni jasno, kaj je v tem primeru zavrnilni del), je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP. Pritožbeno sodišče je zato pritožbi ugodilo ter sodbo v nedoločenem zavrnilnem delu glede tega dela zahtevka razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nadaljnje postopanje (354. člen ZPP).

Pritožba tožene stranke in stranskega intervenienta: Glede zahtevka za povračilo stroškov za priklop na električno omrežje:

33.Pritožbene navedbe tožene stranke predstavljajo pravno in dejansko stališče, s katerim se je pred zahtevkom branila že v postopku pred sodiščem prve stopnje. Na te navedbe je sodišče prve stopnje odgovorilo na 5. in 6. strani sodbe. S temi odgovori pritožbeno sodišče soglaša. Pritožba v tem delu ni utemeljena, podani pa tudi niso razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti. V skladu s 353. členom ZPP je zato pritožbeno sodišče pritožbo v tem delu zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo.

Glede zahtevka za znižanje kupnine zaradi manjkajočega bideja:

34.Pritožbene navedbe, ki se sklicujejo na minimalne tehnične zahteve za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj niso pravno relevantne. Te zahteve (ki predstavljajo zgolj minimalni normativni standard) namreč v ničemer ne razkrivajo vsebine konkretnega pogodbenega razmerja. Vsebino slednjega pa je sodišče dokazno ocenilo ter se opredelilo tudi do izpovedb A. B. in K. V., ki ju pavšalno omenja pritožba. Z dokazno oceno sodišča prve stopnje pritožbeno sodišče soglaša. Ker pritožba v tem delu ni utemeljena, podani pa tudi niso razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo tudi v tem delu zavrnilo in sodbo v ustreznem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Glede steklenih sten:

35.Tudi tu pritožba nastopa z dejstveno tezo, ki jo je sodišče prve stopnje dokazno ocenilo. Pritožbeno sodišče dokazno oceno sprejema. Na pritožbene navedbe pa odgovarja, da je izvedenka strokovni pomočnik sodišča, dokazna ocena pa je v pristojnosti sodišča. 36.Ni jasno, zakaj pritožba v tem delu poudarja pomen dejstva, da gre tudi za očitne stvarne napake. Sodišče prve stopnje jih je namreč kot takšne (tako z dejstvenega kot s pravnega vidika) tudi obravnavalo. Ker pritožba v tem delu ni utemeljena, podani pa tudi niso razlogi, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo v tem delu zavrnilo in sodbo v ustreznem delu potrdilo (353. člen ZPP).

Glede zunanjih senčil:

37.Že v okviru obravnave pritožbe tožeče stranke je bilo povedano, da je relevantna okoliščina ta, ali so bila zunanja senčila pogodbeno dogovorjena ali ne, ne pa to, ali so zunanja senčila ustrezna, estetska ipd. Povedano je tudi bilo, da sodba vsebuje dejansko ugotovitev, da je v dokumentaciji PGD predvidena namestitev zunanjih senčil. To dejstvo izhaja iz same PGD (priloga A15) in sicer pod postavko „Okna“. Tega dejstva izpovedbe prič ne morejo ovreči. Pritožba torej tudi v tem delu ni utemeljena, podani pa niso niti razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. V skladu s pooblastilom iz 353. člena ZPP je zato pritožbeno sodišče pritožbo tudi v tem delu (in tako v celoti) zavrnilo ter sodbo sodišča prve stopnje v celotnem delu, ki ga izpodbija pritožba tožene stranke in stranskega intervenienta, potrdilo.

38.Na splošne očitke v zaključku pritožbe je, kolikor so ti konkretizirani po posameznih postavkah, pritožbeno sodišče odgovorilo na ustreznih mestih; v preostalem delu pa so ti očitki pavšalni in zato neupoštevni.

O pritožbi četrtotožeče stranke proti odločitvi o stroških in o odločitvi pritožbenega sodišča glede stroškov prvostopnega postopka:

39.Ker je pritožbeno sodišče razveljavilo del sodbe, je posledično razveljavilo tudi odločitev o stroških postopka. Ker je stroškovna obveznost določena v sodbi nerazdelno za vse tožnike, se ta razveljavitev razteza tudi na tiste tožnike, glede katerih je postopek o glavni stvari sedaj pravnomočno končan. Iz tega razloga pritožbeno sodišče tudi ni moglo vsebinsko odločati o pritožbi četrtotožnikov zoper odločitev o stroških. Podlaga odločitve je podana v tretjem odstavku 165. člena ZPP.

(1) Zakon o varstvu kupcev stanovanj in stanovanjskih stavb (Ur. l. RS, št. 18/2004)

(2) Zakon o varstvu potrošnikov (Ur. l. RS, št. 20/1998 in nadaljnji)

(3) 92. člen ZVKSES se glasi:“Določba prvega odstavka 41. člena ZVPOT se ne uporablja, tudi če se prodajalec s kupcem dogovori, da mora kupec kupnino oziroma posamezne obroke kupnine plačati še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 12. člena tega zakona, če prodajalec zaradi zavarovanja kupca pred tveganji iz drugega odstavka 1. člena tega zakona zagotovi skrbniške storitve na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa na način in z vsebino, urejeno v določbah razdelka 2.8 tega zakona“

(4) O uporabi le-tega glej Sodno prakso: VSL, opr. št. II Cp 951/2011 in odločbe VS RS II Ips 859/2007, smiselno pa tudi II Ips 209/2003

(5) Zakon o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 73/2007 in naslednji)