Jedro

Če neupravičeno osiromašeni zahteva nadomestitev vrednosti dosežene koristi, mora pač ne le določno trditi, da je obogatitev obstajala osebno za dolžnika, temveč tudi, kakšna je bila „vrednost dosežene koristi“.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pritožnica sama nosi svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka je zahtevala plačilo stroškov za upravljanje, obratovanje in vzdrževanje. Prvostopenjska sodba je zahtevke zavrnila. Pravnega temelja za zahtevke ni našlo niti v pogodbi o upravljanju, niti v pravilih o neupravičeni obogatitvi, niti v pravilih o nujnem poslovodstvu brez naročila.

2. Tožeča stranka v pritožbi navaja zlasti pritožbene razloge, ki naj bi kazali na to, da bi bil zahtevek tožeče stranke utemeljen bodisi na temelju pogodbe o upravljanju, bodisi na temelju zakonskih pravil o neupravičeni obogatitvi.

3. Kolikor se pritožbeni razlogi nanašajo na pogodbo o upravljanju, meni pritožba, da prvostopenjsko sodišče ni upoštevalo kavze pogodbe. Poleg tega bi bilo potrebno pri odločitvi upoštevati tudi, da je bil graditelj soseske (I.) v času sklepanja pogodbe solastnik soseske in bi bilo treba pri odločitvi, ali je bila pogodba o upravljanju sklenjena, upoštevati tudi še njegov delež. Tožeča stranka sicer v pritožbi trdi, da je k podpisu pogodbe o upravljanju pristopila zadostni velika večina etažnih lasstnikov in da je podatke o tem predložila.

4. V na neupravičeno obogatitev nanašajočem se delu pritožba trdi, da je med prvostopenjskim postopkom navajala, da je bil toženec obogaten za celotni vtoževani znesek. Do takšnega zneska naj bi bila tožeča stranka po lastnem mnenju upravičena zato, ker je toženec storitve upravljanja in obratovanja uporabljal, zanj pa jih je poravnavala tožeča stranka. Tožeča stranka trdi, da je v svoji prvi pripravljalni vlogi natančno pojasnila ključ delitve za vse vtoževane postavke. Tudi delitev po površini naj bi bila po njenem mnenju delitev po solastniških deležih. Stroški hladne vode in stroški za ogrevanje vode so se delili po porabi, pogodbeno določeni stroški pa na način, določen v X. členu pogodbe o upravljanju.

5. V odgovoru na pritožbo je tožena stranka navedla sodne odločbe, ki so bile doslej izdane v sporih tožeče stranke z različnimi toženci. Sicer pa je predlagala zavrnitev pritožbe. Povrnitve stroškov postopka ni zahtevala.

6. Pritožba ni utemeljena.

7. Tožeča stranka je trdila, da je upravnik soseske B. Za toženo stranko je prvostopenjsko sodišče ugotovilo, da je lastnica poslovnega prostora in dveh garaž. Zgradba sama je v P. Zgradba, na katero se nanaša ta spor ima označbo A1A2 in ima tri različne vhode in tudi tri različne naslove.

8. Tožeča stranka je v spis predložila listino z imenom „Pogodba o opravljanju storitev upravljanja soseske B.“ (v nadaljevanju: POS) z dne 17. 6. 1996. Pogodbo sta na eni strani sklenila gradbenik, ki je bil hkrati prodajalec nepremičnin (I., d. d.) in na drugi strani tožeča stranka kot upravnik. I., d. d., ni bil stranka tega postopka.

9. V času sklepanja pogodbe je še veljal Stanovanjski zakon iz leta 1991 (Ur. l. RS, št. 18/91 in nasl.). V nadaljevanju se bo ta zakon označeval kot SZ. Veljal je tudi še Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, ki se bo v nadaljevanju označeval kot ZTLR.

POS kot pravni temelj

10. Prvostopenjsko sodišče ni ugotovilo, ali je bila stavba A1A2 v etažni lastnini, ali je na njej obstajala solastnina. Za odločitev prideta torej v poštev tako SZ, kot tudi ZTLR.

11. Po svoji vsebini je bila POS pogodba, kakršna se je sklepala med etažnimi lastniki in upravnikom. Za sklenitev takšne pogodbe je bilo na strani etažnih lastnikov potrebno doseči, da bi z njo soglašalo vsaj toliko etažnih lastnikov, da bi imeli skupaj v lasti deleže z nadpolovično vrednostjo stanovanjske hiše (1. odstavek 31. člena SZ). Vsebinsko enako pravilo je bilo tudi 2. odstavku 15. člena ZTLR, ki je veljalo le za upravljanje stvari v solastnini. Nesporno je bilo tudi, da pogodbe o upravljanju (kakršnekoli že) tudi ni nadomestilo sodišče s svojim sklepom, čeprav bi to bilo na temelju 32. člena SZ to mogoče. 12. V postopku ni bilo sporno, da tožena stranka ni sklenila POS. Sporno pa je bilo, ali je bila POS sploh sklenjena. Če ni bila sklenjena, potem tudi ne bi bilo mogoče, da bi bila POS veljala za toženo stranko. Če pa je bila sklenjena, potem bi lahko veljala tudi za toženo stranko.

13. POS je kot pogodbeni stranki na začetku (v glavi) navajala tole: „I. … za račun kupcev stanovanj, lokalov in poslovnih prostorov … (dalje naročnik) in

M. … (dalje upravitelj) sklepata naslednjo „Pogodbo o opravljanju storitev upravljanja soseske B. v P.“.

14. Iz člena II (1. odstavek) in člena IV. (1. odstavek) je bilo jasno razvidno, da sklepa I. pogodbo na temelju podpisanih pooblastil in izjav posameznih kupcev.

15. Pritožbeno neizpodbijana je ostala ugotovitev prvostopenjskega sodišča, da je I. v času sklepanja pogodbe še imel v solasti delež v velikosti 20,149 %. Na temelju trditev tožeče stranke je bilo mogoče izračunati, da je tožeča stranka pri sklepanju pogodbe zastopala lastnike solastniških deležev v skupni višini 41,667 % (1. pripravljalna vloga = l. št. 24), in sicer se naj bi ti solastniški deleži nanašali na celotno sosesko.

16. POS ni nikjer navajala, da pogodbo sklepa tudi I. v svojem imenu. Ker te navedbe ni bilo, je torej POS sklepal I. zgolj kot pooblaščenec za solastnike. 41,667 % solastniški delež, ki ga je pri tem imel, je bil premajhen, da bi bila POS sklenjena. To velja tako glede na 1. odstavek 31. člena SZ kot tudi glede na 2. odstavek 15. člena ZTLR.

17. Pritožba trdi, da „iz podatkov listinskih dokazov, ki jih je predložila tožeča stranka, in sicer o podpisnikih pogodbe o upravljanju, oziroma o danih pooblastilih za podpis pogodbe, izhaja, da je k podpisu pogodbe pristopila zadostna večina etažnih lastnikov za njeno veljavnost (več kot 50 %).“

18. Tožeča stranka je tista, ki nosi trditveno in dokazno breme (212. člen ZPP). Dokazni postopek se opravlja zato, da se dokažejo trditve o dejstvih (2. odstavek 213. člena ZPP). Ne opravlja se torej zato, da sodišče samo, po uradni dolžnosti, iz predloženih dokaznih sredstev izlušči za tožečo stranko ugodna dejstva. Predložitev dokazov brez ustreznih trditev je torej premalo, da bi se dokazalo neko dejstvo. Trditve tožeče stranke v pritožbi glede višine solastniških deležev, s katerimi naj bi bila sklenjena pogodba, so bile, da so solastniki imeli skupaj 41,667 % delež, trditve v pritožbi pa so očitno v nasprotju s trditvami v prvostopenjskem postopku. Kasneje, še v teku prvostopenjskega postopka, tožeča stranka tudi ni dajala še kakšnih drugačnih trditev. Kakršnegakoli pojasnila, zakaj je prišlo do te razlike med trditvami v prvostopenjskem in pritožbenem postopku, pritožnica ni dala. Če pa je pritožnica menila, da je treba solastniškim deležem kupcev prišteti še solastniški delež I., potem pa je takšno prepričanje zmotno. Razlogi so že bili podani.

19. Pritožba je še menila, da je prvostopenjsko sodišče ni upoštevalo kavze pogodbe. Iz pritožbenih razlogov je razumeti, da si je tožeča stranka kot kavzo predstavljala pogodbeni namen. Pritožbeno sodišče na takšno razmišljanje odgovarja, da so določila o sklenitvi pogodbe jasna in prisilna (poleg že prej navedenih v SZ in ZTLR še 15. in nasl., 22. člen in nasl. OZ). Ne dopuščajo, da se nekomu naprtijo pogodbene obveznosti, na katere ni pristala potrebna večina etažnih lastnikov oziroma solastnikov. Domnevni pogodbeni namen POS se pač v nobenem primeru ne more uveljaviti zoper prisilni predpis, katerega smisel je očiten in je tudi tehten.

20. Prvostopenjsko sodišče je torej pravilno odločilo, da POS ni bila sklenjena. Pritožbeno sodišče pripominja še, da se POS se glede na svoje besedilo nanaša na sosesko. Enako kot že prvostopenjsko sodišče se tudi pritožbeno sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem, ali je bilo POS sploh mogoče skleniti za sosesko in kaj naj bi v stvarnopravnem smislu „soseska“ sploh predstavljala. Lahko bi šlo za eno zgradbo, lahko tudi za več. To pa je lahko odločilnega pomena pri iskanju odgovora na vprašanje, ali je bila POS sploh lahko sklenjena na način, kot sta si ga očitno zamislila podpisnika. Ker POS torej ne velja, tudi ne more biti pravni temelj glede stroškov, ki so fiksno določeni. Gre za stroške v členu X pogodbe: stroške upravljanja, hišnika, čiščenja skupnih prostorov, urejanja okolice in varovanja. To sicer velja tudi za vse ostale ključe za razdelitev stroškov, kot jih bi sicer določala POS.

Neupravičena obogatitev kot pravni temelj

21. Kdor zahteva od dolžnika povrnitev z neupravičeno obogatitvijo dosežene koristi, ta mora trditi in po potrebi tudi dokazati, da je korist imel osebno dolžnik (1. odstavek 190. člena OZ; glej tudi odločbo VS RS, III Ips 97/2002).

22. Prvostopenjsko sodišče koristi tožene stranke ni povsem zanikalo. Menil je, da je določena korist za toženo stranko nastala. Kljub temu je prvostopenjsko sodišče zahtevek zavrnilo. Razlog je bil v tem, da je tožena stranka zanikala, da bi bila obogatena v zatrjevanem obsegu. Trdi, da številne storitve niso bile opravljene, druge naj bi bile zaračunane dvakrat. Prvostopenjsko sodišče je ugotovilo, da tožeča stranka potem, ko je tožena stranka ugovarjala koristi od nekaterih storitev, sama ni postavila nasprotnih konkretnih trditev, ki bi jih tudi podprla z dokazi (1. odstavek na str. 6 prvostopenjske sodbe). Te ugotovitve pritožba konkretizirano sploh ni izpodbijala. Izhajala je od napačne podmene, da je bistveno zgolj to, da je toženec uporabljal posamezne dobave, storitev in energijo, in da je tožeča stranka te obveznosti plačala namesto tožene stranke. Že takšna pomanjkljivosti pri trditvah bi bila zadosti, da bi bil tožbeni zahtevek zavrnjen. Nedokazano je namreč ostalo, da naj bi bila tožena stranka sploh obogatena, vsaj pri nekaterih postavkah.

23. Vendar to ni bil edini razlog za to, da zahtevek ni bil utemeljen niti na temelju pravil o neupravičeni obogatitvi. Prvostopenjsko sodišče je namreč odločilo, da zahtevek ni utemeljen tudi zato, ker ni izkazan po višini. S tem se pritožbeno sodišče strinja.

24. Če neupravičeno osiromašeni zahteva nadomestitev vrednosti dosežene koristi (1. odstavek 190. člena OZ), mora pač ne le določno trditi, da je obogatitev obstajala osebno za dolžnika, temveč tudi, kakšna je bila „vrednost dosežene koristi“ (tako izrecno 1. odstavek 190. člena OZ). V konkretnem položaju, v katerem je tožeča stranka trdila, da je tožena stranka obogatena s tem, da je tožeča stranka opravljala dela upravnika (čeprav to v pravnem smislu ni bila!), bi torej morala trditi, kakšna je bila konkretna višina koristi za toženo stranko.

25. Mesečne terjatve tožeče stranke do tožene stranke so bile sestavljene iz številnih manjših postavk, in za vsako od teh postavk bi morala tožeča stranka določno trditi, kakšno vrednost koristi je imela tožena stranka. Seveda bi bilo pri tem odločilnega vprašanje merilo, ki bi ga bila uporabila.

26. Tožeča stranka je deleže tožeče stranke pri različnih stroških, s katerim naj bi bila obogatena tožena stranka, razdelila po različnih merilih („ključih“). Upoštevana merila so bila bruto in neto površina, število enot, z indeksom maloprodajnih cen in faktorjem izračuna pomnožena bruto površina in število enot. Zakaj je stroške delila po teh merilih, tožeča stranka ni pojasnila. Povedano drugače: zakaj naj bi bila tožena stranka obogatena prav po teh ključih, ni tožeča stranka nikoli pojasnila tako, da bi sodišče lahko iz takšnih trditev preizkusilo, kakšna je bila obogatitev tožene stranke.

27. Pritožba sicer navaja, da je ključe delitve pojasnila v svoji prvi pripravljalni vlogi. Velika večina stroškov se naj bi bila po njenih pritožbenih trditvah delila po solastniških deležih; tudi delitev po površini naj bi bila delitev po solastniških deležih. Tožeča stranka v pritožbi trdi še, da je v teku prvostopenjskega postopka navajala, da je bil toženec obogaten za celotni vtoževani znesek. Bistveno naj bi bilo po njenem mnenju, da je tožena stranka kot lastnik posameznih delov stavbe koristil posamezne dobave, storitve in energijo, in da je morala tožeča stranka kot upravnik te obveznosti plačati dobaviteljem.

28. To seveda ne drži. Delitev po solastniških deležih je delitev, ki upošteva povsem pravno merilo. Solastniški deleži se lahko določijo glede na katerokoli sodilo, praviloma pa se glede na vrednost prostorov in ne glede na površino. Delitev po površini upošteva zgolj površino, in pri tem ne upošteva, da imajo različne površine lahko zelo različne vrednosti. Vrednost garaže, stanovanja ali poslovnega prostora znotraj iste stavbe bo komajda kdaj lahko enaka. Tožena stranka pa je lastnica prav poslovnega prostora in dveh garaž in je torej povsem mogoče, da obstaja znatna razlika med deležem tožene stranke na skupni površini in deležem na lastnini (solastniškim deležem).

29. Tožeča stranka je v 1. pripravljalni vlogi zgolj trdila, kako so se delijo stroški (l. št. 25 in 26 = str. 2 in 3 vloge). Zakaj se uporabljajo prav ta merila, tožeča stranka ni pojasnila. Če je merila določila POS, potem že zato ne veljajo, ker POS ne velja. Trditvenemu bremenu glede višina zahtevka bi bila tožeča stranka zadostila, če ne bi bila zgolj predložila meril za delitev, temveč bi bila tudi pojasnila, zakaj je bila po njenem mnenju tožena stranka obogatena prav v takšnem obsegu, kot bi izhajal na temelju meril. Temu bremenu pa tožeča stranka ni zadostila. Prav tako bi se lahko odločila, in postavila podrejeno trditve, kakšna merila se naj uporabijo, če bi sodišče odločilo o zahtevku na temelju pravil o neupravičeni obogatitvi. Tudi tega ni storila. Trditvenemu bremenu glede višine zahtevka zato tožeča stranka ni zadostila.

Nujno poslovodstvo brez naročila

30. Tožeča stranka v pritožbi le zelo kratko pojasnjuje, da naj bi v tej zadevi njen zahtevek lahko utemeljen na temelju nujnega poslovodstva brez naročila.

31. Tudi na tem tožbenem temelju tožeča stranka ne more uspeti. Pravni temelj za povrnitev izdatkov, če grozi škoda, je 199. člen OZ. Tožeča stranka je po lastnih navedbah v 1. pripravljalni vlogi, zahteva povrnitev stroškov upravljanja, pri čemer je zahtevala vrsto zneskov, ki so se vsi gibali med približno 320 EUR in 420 EUR. Plačilo je zahtevala na mesečni bazi, od meseca maja 2007 do junija 2008. 32. Sodna praksa se je že doslej izrekla, da v zvezi z upravljanjem zgradbe nastali stroški niso takšni, da bi se njihova povrnitev lahko zahtevala na temelju nujnega poslovodstva brez naročila. To velja v primeru, če jih zaračunava upravnik daljše obdobje (tako izrecno odločbi VSL I Cpg 1122/2008 in VSL II Cp 1143/2012). Seveda lahko nastane prikrajšanje, če oseba, katera trdi da je upravnik, svojih storitev ne opravlja več. Vendarle pa je treba tudi upoštevati, da pomeni poslovodstvo brez naročila vtikanje v tuje zadeve, in to je dopustno le v izjemnih, zares nujnih primerih. Dolgotrajno pravno stanje, v katerem tožeča stranka trdi, da je upravnik in tožena stranka to zanika, ni nujni primer. Zato tožeča stranka ne more zahtevati povrnitve izdatkov, ki jih naj bi bila imela, na temelju poslovodstva brez naročila.

Zavrnitev pritožbe in odločitev o stroških postopka

33. Pritožba je torej neutemeljena in jo je pritožbeno sodišče zavrnilo na temelju 353. člena ZPP.

34. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odstavku 154. in 1. odstavku 165. člena ZPP.