Jedro

Drugi odstavek 91. člena SZ-1 določa, da mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno. Tretji odstavek istega člena pa, da prejšnji odstavek ne velja za stanovanje, namenjeno osebam iz četrte alinee prvega odstavka 83. člena tega zakona, to pa je namensko najemno stanovanje. To pomeni, da določba tretjega odstavka 91. člena SZ-1 ne prepoveduje sklenitve aneksa, temveč samo določa, da v primeru namenskega najemniškega stanovanja lastniku ni treba skleniti aneksa k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb v takšnem najemnem stanovanju.

Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da krivdni razlog iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan, saj je toženka po prejemu opomina s sodelovanjem CSD želela odpraviti kršitev, pa tožnica na to ravnanje ni reagirala, niti se odzvala s pojasnilom, zakaj si je glede sklenitve aneksa premislila in slednjega ne želi skleniti, pri čemer sedaj pritožba tudi ne graja ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnica ni navedla trditev, da sporno stanovanje po velikosti ni primerno. Glede zaključka sodišča prve stopnje, da je toženka plačevala obratovalne stroške za dva najemnika, pa pritožbeno sodišče še dodaja, da slednje pomeni, da je tožnica oziroma B. d.o.o. kot upravnik predmetne zgradbe sprejemal A. A. kot stalnega stanovalca oziroma uporabnika stanovanja, ki ga je imela v najemu toženka.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v točki I izreka zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, s katero se toženi stranki odpoveduje najemna pogodba z dne 1. 10. 2014 zaradi najema stanovanja št. 27, ki se nahaja v IV. nadstropju večstanovanjske stavbe na naslovu C., v velikosti 31,05 m2, označenega z ID znakom ...-100-186. Prav tako je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna izprazniti predmetno stanovanje in ga prostega oseb in stvari izročiti pooblaščenemu upravniku tožeče stranke družbi B. d.o.o., ter da je tožena stranka dolžna tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške. V točki II izreka je odločilo o stroških pravdnega postopka, in sicer je tožeči stranki naložilo v roku 15 dni plačati stroške tožene stranke v višini 236,00 EUR v dobro proračuna Republike Slovenije, in sicer na račun Okrožnega sodišča v Mariboru, 20,40 EUR pravdnih stroškov pa je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v roku 15 dni.

2. Zoper zgoraj navedeno sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka (v nadaljevanju: tožnica) iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Navaja, da je sodišče prve stopnje napačno zaključilo, da tožeča stranka ni konkretizirala, da stanovanje po svoji velikosti ni primerno za večje število uporabnikov. Poudarja, da že iz tožbenih navedb izhaja, da gre za najem lastniškega stanovanja v velikosti 31,05 m2 na naslovu C. v IV. nadstropju. Izrecno je tudi navedeno, da gre za namensko najemno stanovanje za upokojence. Prav tako iz najemne pogodbe, ki je priložena k tožbi, št. 254-MB-332/14-3 z dne 1. 10. 2014 izhajajo isti podatki. V drugem odstavku 6. člena najemne pogodbe pa je izrecno zahtevano soglasje lastnika glede dovolitve uporabe stanovanja osebam, ki niso najemniki. Iz teh podatkov je sodišče prve stopnje nedvomno imelo možnost ugotoviti za kakšno stanovanje gre, pri tem pa gre za neprerekane navedbe s predloženim dokazom in s tem v zvezi za nesporna dejstva po določbi prvega odstavka 212. člena ZPP. Gre torej za najem stanovanja iz 4. alineje prvega odstavka 83. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), torej za namensko najemno stanovanje za upokojence, zato bi ob pravilni uporabi materialnega prava bilo treba uporabiti tretji odstavek 91. člena SZ-1, po katerem ne obstaja obveznost lastnika skleniti aneks k najemni pogodbi. Če bi sodišče prve stopnje kljub temu menilo, da je potrebno izrecno sklicevanje na omenjene zakonske določbe, bi moralo to storiti v okviru materialnega procesnega vodstva ter tožnico na primeren način obvestiti, kot to določa 285. člen ZPP. Ker tega ni storilo, je bila slednji odvzeta možnost obravnavanja pred sodiščem po določbi 5. člena ZPP. Da je bilo navedeno toženi stranki (v nadaljevanju: toženka) znano, pa je razvidno tudi iz priloženega aneksa št. 1 k najemni pogodbi z dne 14. 1. 2015. Nadalje pritožba izpostavlja, da kljub temu, da je Center za socialno delo (v nadaljevanju CSD) v svoji vlogi z dne 10. 9. 2019 zaprosil toženko kot lastnika stanovanja, da osebo z imenom A. A. uvrsti v najemno pogodbo, ni jasno, zakaj sodišče zaključuje, da bi morala tožnica upoštevati stališče CSD. Ta dopis je tudi iz meseca septembra 2019, medtem ko je tožnica toženko pozivala k ureditvi statusa povečanega števila uporabnikov že v začetku leta 2015 ter tudi dne 12. 2. 2015. Prav tako je upravnik večetažnega objekta, družba B. d.o.o. dne 10. 8. 2015 v skladu s prvim odstavkom 29. člena Pravilnika o upravljanju zahtevala sporočilo o spremembi števila uporabnikov stanovanja od toženke, vendar ni prejela nikakršnega odgovora. Nenazadnje tudi po opominu pred vložitvijo tožbe tožnice toženki z dne 6. 9. 2019 te pomanjkljivosti z vložitvijo vloge za spremembo števila uporabnikov toženka ni izvršila. Sodišče je tako nepravilno uporabilo materialno pravo in zagrešilo relativno bistveno kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki je vplivala na pravilnost in zakonitost izdane odločbe. Nenazadnje je sodišče s tem zagrešilo tudi protispisnost, ko je navedlo, da je tožnica predlagala zgolj dokaz glede vsebine najemne pogodbe, katere pa ni opredelila v trditveni podlagi. Temu seveda ni tako, svojo trditveno podlago je tožnica podala že v samem uvodu tožbe, uporaba prava na tak tožbeni temelj pa je v pristojnosti sodišča. S tem je podana tudi absolutna bistvena kršitev določb postopka po 15. in 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

Tožnica v pritožbi graja tudi ugotovitev sodišča prve stopnje, da ne obstoji odpovedni razlog iz 5. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Nedvomno je oseba, ki stanuje s toženko, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršila temeljna pravila sosedskega sožitja in huje motila druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanj in skupnih prostorov ter zemljišča, ki pripada večetažni stavbi. Tožnica je podala tudi trditve v zvezi z nadaljnjimi kršitvami po prejemu opomina s priložitvijo dokazov in to že v svoji pripravljalni vlogi z dne 4. 12. 2020, v kateri je opredelila dogodke, ki so se v smislu zatrjevanega odpovednega krivdnega razloga dogajali po 9. 9. 2019, ko je toženka prejela opozorilo z zahtevkom za odpravo tega odpovednega razloga. Najbolj pomembno pa je, da je s pravnomočno kazensko sodbo Okrajnega sodišča v Mariboru I K 41858/2020 z dne 22. 10. 2021 bil A. A. kot souporabnik stanovanja toženke spoznan za krivega storitve kaznivega dejanja grožnje po prvem odstavku 135. člena Kazenskega zakonika (v nadaljevanju KZ-1) v zvezi z dogodkom z dne 1. 7. 2020. Tudi dogodek z dne 5. 8. 2020, ki ga je doživela skrbnica objekta D. D. nedvomno predstavlja visoko stopnjo ogroženosti, izvršeno s strani partnerja najemnice kot toženke. Takšna ravnanja pa so imela za posledico ustrahovanje ljudi, ki skrbijo za nemoteno in varno uporabo objekta s strani etažnih lastnikov oziroma uporabnikov posameznih etaž. Na pravnomočno kazensko sodbo glede obstoja kaznivega dejanja in kazenske odgovornosti pa je sodišče vezano po določbi 14. člena ZPP. Takšna ravnanja bi sodišče vsekakor moralo presojati pri tehtanju sorazmernosti posega v pravico do spoštovanja doma po drugem odstavku 8. člena Evropske konvencije o človekovih pravicah (v nadaljevanju EKČP) in pri tem povezati tudi izpovedbo priče E. E., ki je pojasnil, da se razmere še vedno niso uredile. Ugotovitev sodišča, da se v večetažnem objektu na naslovu C. nahaja 80 stanovanj, sporna razmerja pa obstajajo le glede stanovalcev IV. etaže, je v obravnavani zadevi pravno nepomembna, saj se kršitve pojavijo tam, kjer prihaja do stika uporabnikov stanovanj v skupnih prostorih in pripadajočem zemljišču k objektu. Nedvomno v obravnavani zadevi sobivanje s toženko s tovrstnimi ravnanji ni omogočeno, saj znatno odstopa od temeljnih pravil sosedskega sožitja, ki so obče sprejeta v družbi (VSRS II Ips 87/2020, točka 35 in 40 obrazložitve). Sorazmernost pa je sodišče ugotovilo tudi brez ustrezne trditvene podlage toženke. Dejstva osebnega stanja toženke in njenega partnerja pa seveda ne utemeljujejo odločanja o tem, zakaj bi naj bil tak poseg v najemno razmerje toženke nesorazmeren. Same osebne okoliščine najemnice pa ne morejo predstavljati zatrjevane sorazmernosti, še posebej, ker nasproti tem razlogom stoji le lastniški status najemnega stanovanja tožnice, kot je to navedlo sodišče prve stopnje.

Tožnica pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da zahtevku tožnice ugodi, toženko pa zaveže k povračilu pravdnih stroškov tožnice s pripadki oziroma podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Toženka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ob preizkusu sodbe sodišča prve stopnje ni našlo uradno upoštevnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11., 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (drugi odstavek 350. člena ZPP), pri čemer slednjo tožnica pavšalno uveljavlja tudi v pritožbi.

6. Absolutna bistvena kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je podana, če ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se ne more preizkusiti, zlasti pa, če je izrek sodbe nerazumljiv, če nasprotuje samemu sebi ali razlogom sodbe, ali če sodba sploh nima razlogov, ali v njej niso navedeni razlogi o odločilnih dejstvih, ali so ti razlogi nejasni ali med seboj v nasprotju. Skupna značilnost teh dejanskih stanov je, da sodbe zaradi teh napak objektivno ni mogoče preizkusiti. Pri tovrstnem preizkusu gre le za formalen (procesni) preizkus razumljivosti sodbe in ne njenih razlogov, kar je vsebinski kriterij. V obravnavani zadevi pritožbeno sodišče ugotavlja, da ima sodba sodišča prve stopnje jasne, logične in v materialnem pravu podkrepljene razloge, ki jih je mogoče preizkusiti, zaradi česar zgoraj navedena absolutna bistvena kršitev ni podana.

7. Pritožba uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki pa ni del uradnega preizkusa, zato jo pritožbeno sodišče preizkusi le v okviru izrecno konkretiziranih trditev v pritožbi. Pritožbeno sodišče pojasnjuje, da je bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP podana, če je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov in med samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Gre za t.i. protispisnost, ki se mora nanašati na odločilna dejstva, pri čemer je protispisnost napaka povsem tehnične narave, ko sodišče samo napačno prenese v obrazložitev sodbe tisto, kar je zapisano v listini ali zapisniku o izvedbi dokazov in šele potem tako vsebino dokazno oceni in uporabi kot dokazni argument.1 Pritožbena zatrjevanja o tem, da naj bi sodišče navedlo, da je tožnica zgolj predložila najemno pogodbo, njene vsebine pa ni opredelila v trditveni podlagi, s čimer tožnica utemeljuje kršitev 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ne pomenijo protispisnosti, saj sodišče prve stopnje vsebini dokaza ni dalo drugačnega pomena, kot bi iz njega izhajal. Kaj drugega v zvezi s kršitvijo določbe postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP pa tožnica ni zatrjevala, zato so pritožbena zatrjevanja o navedeni kršitvi neutemeljena.

8. Tožnica uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, torej kršitev načela kontradiktornosti iz 5. člena ZPP, ki bi naj bila podana zaradi opustitve materialnega procesnega vodstva v zvezi z namembnostjo spornega stanovanja, ob tem ko je tožnici očitalo, da ni konkretizirala, da stanovanje po svoji velikosti ni primerno za večje število uporabnikov, saj je to dejstvo pomembno zaradi uporabe določila tretjega odstavka 91. člena SZ-1, po katerem ne obstaja obveznost lastnika skleniti aneks k najemni pogodbi, v kolikor gre za stanovanje iz 4. alineje prvega odstavka 83. člena tega zakona, to pa je namensko najemno stanovanje. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da v primeru, kadar sodišče prve stopnje ne izvede ustreznega materialno procesnega vodstva glede na relevantno pravno podlago (285. člen ZPP) sicer neposredno ne krši načela kontradiktornosti in pravice do izjave iz 22. člena Ustave RS (v nadaljevanju URS), pač pa gre za relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, pri čemer mora ta kršitev vplivati na zakonitost in pravilnost sodbe.2 Vendar pa opustitev te dolžnosti sodišča, kadar ta svojo odločitev opre na pomanjkljivo trditveno podlago, pa pred izdajo sodbe stranke na to ne opozori po določbi 285. člena ZPP, posredno privede tudi do kršitve pravice do izjave.3

9. Pritožbeno sodišče je zato zgoraj navedene pritožbene navedbe upoštevalo predvsem v okviru relativne bistvene kršitve določbe postopka iz 285. člena ZPP, pri čemer ugotavlja, da tudi če bi sodišče prve stopnje v zgoraj nakazani smeri opravilo materialno procesno vodstvo, slednje ne bi vplivalo na odločitev v obravnavani zadevi. Drugi odstavek 91. člena SZ-1 določa, da mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno. Tretji odstavek istega člena pa, da prejšnji odstavek ne velja za stanovanje, namenjeno osebam iz četrte alinee prvega odstavka 83. člena tega zakona, to pa je namensko najemno stanovanje.4 To pomeni, da določba tretjega odstavka 91. člena SZ-1 ne prepoveduje sklenitve aneksa, temveč samo določa, da v primeru namenskega najemniškega stanovanja lastniku ni treba skleniti aneksa k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb v takšnem najemnem stanovanju. Tožnica, bi glede na okoliščine, ki jih je obrazložilo sodišče prve stopnje (da je tudi po najemni pogodbi iz leta 2014 predmetno stanovanje smela uporabljati tudi toženkina hči, ki od leta 2015 več ni bila njegova uporabnica, da je tožnica dne 2015 toženko pozivala k vložitvi vloge za sklenitev aneksa zaradi povečanega števila oseb v stanovanju in glede na to, da je toženka plačevala obratovalne stroške za dve osebi) aneks k najemni pogodbi lahko sklenila. Zato navedbe o tem, da je šlo za namensko najemno stanovanje niti niso bile pravno relevantne, posledično pa tudi v nadaljevanju ni bila kršena pravica do izjave oz. do kontradiktornega postopka (8. točka drugega odstavka 339. člena ZPP), ko je tožnica šele iz obrazložitve sodbe izvedela, da naj ne bi navedla, po mnenju sodišča prve stopnje, določenega pravnorelevantnega dejstva.

10. Pritožbeno sodišče se nadalje v celoti strinja z zaključki sodišča prve stopnje, da odpovedni razlog iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, to je če stanovanje več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja poleg najemnika oseba ali več oseb, ki niso navedene v najemni pogodbi, in če najemnik za to ni pridobil soglasja lastnika, ni podan. Kot je že zgoraj obrazloženo, je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je sporno stanovanje že pred A. A. uporabljala še ena oseba, da je tožnica sama pozivala toženko naj poda vlogo za sklenitev aneksa k najemni pogodbi, skrbno pa je presodilo tudi dopis CSD, ki ga je dne 10. 9. 2019, po prejemu opomina pred odpovedjo najemne pogodbe, ta v imenu toženke naslovil na tožnico.

11. CSD je tako po prejemu opomina s strani toženke, v dopisu z dne 10. 9. 2019 zaprosil tožnico, da se A. A. uvrsti v najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje je navedlo utemeljene razloge, zakaj bi tožnica morala upoštevati navedeni dopis CSD kot vlogo toženke osebno. Tako je v točki 12 obrazložitve sodišče prve stopnje obrazložilo naslednje: „Res je, da dopisa ni poslala toženka sama osebno, vendar pa je sodišče glede na osebne okoliščine, zlasti zdravstveno stanje toženke (da ima toženka določene zdravstvene težave na področju psihoorganskih motenj ter kognitivni upad, dokazuje tudi v spis predložena dokumentacija – priloga B) prepričano, da bi tožnica morala upoštevati kot odgovor na njen opomin.“ Prav tako iz samega dopisa CSD z dne 10. 9. 2019 izhaja, da že več let obravnava toženko v okviru Zakona o duševnem zdravju – v nadaljevanju ZDZdr. Zato so neutemeljena pritožbena zatrjevanja, da ni jasno, zakaj sodišče zaključuje, da bi morala tožnica upoštevati stališče CSD.

12. Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da krivdni razlog iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan, saj je toženka po prejemu opomina s sodelovanjem CSD želela odpraviti kršitev, pa tožnica na to ravnanje ni reagirala, niti se odzvala s pojasnilom, zakaj si je glede sklenitve aneksa premislila in slednjega ne želi skleniti, pri čemer sedaj pritožba tudi ne graja ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnica ni navedla trditev, da sporno stanovanje po velikosti ni primerno. Glede zaključka sodišča prve stopnje, da je toženka plačevala obratovalne stroške za dva najemnika, pa pritožbeno sodišče še dodaja, da slednje pomeni, da je tožnica oziroma B. d.o.o. kot upravnik predmetne zgradbe sprejemal A.A. kot stalnega stanovalca oziroma uporabnika stanovanja, ki ga je imela v najemu toženka.

13. Nadalje so tudi pravilni dejanski in materialnopravni zaključki sodišča prve stopnje o tem, da prav tako ni podan odpovedni razlog iz 5. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, ki se nanaša na kršitev dobrih medsosedskih odnosov.5 Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem kot odločilno dejstvo vzelo okoliščino, kakšno je bilo postopanje toženke in njenega partnerja A. po prejemu opomina, ki ga je toženka prejela dne 9. 9. 2019. Pritožbeno sodišče se s takšnim zaključkom v celoti strinja, saj je prav opomin namenjen odpravi kršitve, ki v nadaljevanju, če le-ta ni odpravljena, lahko pomeni krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe. Prav iz tega razloga je v tretjem odstavku 103. člena SZ-1 izrecno določeno, da mora opomin poleg kršitve in načina odprave odpovednega razloga, vsebovati tudi primeren rok za odpravo odpovednega razloga, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

14. Sodišče prve stopnje je svoj zaključek o neobstoju navedenega odpovednega razloga oprlo na ugotovitev, da se je po opominu zgodil zgolj en dogodek dne 1. 7. 2020, ko naj bi A. A. verbalno grozil sosedu F. F., pri čemer tožnica drugih dogodkov po prejemu opomina 9. 9. 2019 ni navedla. Za ta dogodek z dne 1. 7. 2020, za katerega je bil A. A. kaznovan s pravnomočno kazensko sodbo, je sodišče prve stopnje ugotovilo, da izvira iz osebnega spora F. F. s toženko in A. A. V točkah 19 in 21 obrazložitve sodbe je dokazno ocenilo izpovedbo A. A. in F. F. ter obrazložilo zakaj meni, da je med toženko in A. A. ter F. F. šlo za osebni spor med njimi. Tako je priča A. A. izpovedal, da gre za verižno zadevo, da je bil sam v preteklosti dosti v tujini in takrat sta F. F. in E. E. osvajala toženko, ko sta ugotovila, da je z njim, pa se je vse to nehalo. Prav tako se je v zvezi s tem oprlo na izpovedbo F. F., ki je izpovedal, da mu je toženka v letu 2017 povedala za razhod z A. A., ker ji naj ne bi prispeval za bivanje, po treh mesecih, septembra 2017 pa se je znova preselil k njej, kar je tudi po mnenju pritožbenega sodišča kala na določeno stopnjo zaupnosti med njimi, ki se je nato skrhalo. Sodišče prve stopnje je tako utemeljeno verjelo toženki, da je do sporov s F. F. prihajalo tudi zaradi provokacij iz njegove strani.

15. Kar se tiče pritožbenih zatrjevanj glede vezanosti sodišča v predmetni pravdi na pravnomočno kazensko sodbo, pritožbeno sodišče ugotavlja, da ni dvoma, da je sodišče v civilni pravdi nanjo vezano, vendar zgolj glede obstoja kaznivega dejanja in kazenske odgovornosti storilca (14. člen ZPP). Sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi glede teh dveh elementov ni odločilo drugače, torej ni odločilo, da ravnanje A. A. z dne 1. 7. 2019 v dvigalu, ko je F. F. rekel: „Kaj si ti že mea čreve vune?“ ne predstavlja kaznivega dejanja, in da A. A ni kazensko odgovoren za svoje ravnanje. Nasprotno, navedeno dejstvo je upoštevalo, vendar je na podlagi ocene ostalih dokazov, predvsem na podlagi izpovedb tako A. A. kot F. F. (8. člen ZPP) utemeljeno zaključilo, da je s F. F. prihajalo do osebnih sporov, ki so bili izzvani tudi s strani slednjega.

16. Iz pritožbenih zatrjevanj še izhaja, da je tudi dogodek z dne 5. 8. 2020, ki ga je doživela skrbnica objekta D. D., nedvomno predstavljal visoko stopnjo ogroženosti, izvršeno s strani partnerja najemnice, pri čemer naj bi šlo za grožnjo, da ima ta oseba srečo, da je zunaj objekta, saj bi jo v nasprotnem primeru vrgel po stopnicah. Sodišče prve stopnje se sicer ni opredelilo do tega dogodka, ki bi se naj prav tako zgodil po prejemu opomina, in sicer dne 5. 8. 2020 D. D., ga pa je tožnica zatrjevala v svoji pripravljalni vlogi z dne 24. 2. 2021. Je pa sodišče prve stopnje ob oceni še drugih dokazov utemeljeno zaključilo, da nadaljnjih ravnanj toženke in A. A. ni mogoče opredeliti kot ravnanj, s katerimi bi ta grobo kršila pravila sosedskega sožitja. Še zlasti se je pri tem utemeljeno oprlo na izpovedbo priče D. D., skrbnice večstanovanjskega objekta, ki je izpovedala, da so se po teh prijavah na policijo zadeve nekoliko umirile, glede stanja danes pa je izpovedala, da so se zadeve umirile, da težav v zvezi z rabo skupnih prostorov ni več, kar zadeva konflikte pa sama s tem nima več težav. Prav tako je na izrecno vprašanje, ali s strani ostalih stanovalcev še prejemajo pritožbe v zvezi s toženko oziroma njenim partnerjem povedala, da ne, razen morda glede uporabe parkirnih prostorov, kjer pa gre za javne površine, tako da je problematika drugje.

17. Kar zadeva sklicevanje pritožbe na sodbo II Ips 87/2020 z dne 18. 12. 2020, v kateri se je Vrhovno sodišče RS opredelilo do pravice do doma v zvezi z odpovednim razlogom iz 5. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v tej zadevi šlo za kontinuirano razgrajanje, nasilje in številne policijske intervencije, ki se tudi v času sojenja ni umirilo, medtem ko je v obravnavani zadevi do konfliktov prihajalo le med sosedi v IV. nadstropju stanovanjske zgradbe, do katerih po prejetem opominu v glavnem niti ni več prihajalo (razen dveh dogodkov), med sojenjem pa, kot je izpovedala nepristranska priča D. D., sploh več ne. Zato dejansko stanje v obravnavani zadevi ni identično kot v zadevi II Ips 87/2020 z dne 18. 12. 2020. 18. V nadaljevanju je sodišče prve stopnje sprejelo tudi pravilno materialnopravno odločitev, da četudi bi zadnji krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe obstajal, je v obravnavani zadevi treba upoštevati toženkino pravico do doma, ki je varovana v okviru pravice do nedotakljivosti stanovanja iz prvega odstavka 36. člena Ustave RS (v nadaljevanju URS) in v okviru pravice do spoštovanja zasebnega in družinskega življenja iz 8. člena EKČP.6 Toženka je namreč navedeno pravico izrecno zatrjevala in se nanjo sklicevala. Sodišče prve stopnje je slednje ugotavljalo na podlagi trditvene podlage toženke, ki jo je le-ta navedla v odgovoru na tožbo in sicer, da želi v stanovanju št. 27 na C. ostati le, dokler ne najde drugega primernega stanovanja, zato prosi sodišče, naj ji to omogoči, saj je streha nad glavo osnovna človekova pravica. V odgovoru na tožbo pa je na strani 3 tudi opisala svoje zdravstveno stanje oziroma osebne okoliščine, ko je pojasnila, da je CSD v njenem imenu poskušal urediti sklenitev aneksa k najemni pogodbi, sama pa se na pozive upravnika in tožnice ni odzivala zaradi bolezni, tesnobe, slabega počutja oziroma vsega, kar sodi v okvir njene duševne in telesne bolezni ter nedvomno predstavlja olajševalno okoliščino. Za navedeno je v postopku predložila tudi obširno zdravstveno dokumentacijo (dokazi B2 do B9).

19. Tako je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da predmetno stanovanje za toženko predstavlja dom, da pa v njeno pravico do doma ni dopustno poseči, saj ni podan eden izmed elementov, ki sta ga oblikovala Evropsko sodišče za človekove pravice (v nadaljevanju ESČP) in Ustavno sodišče RS. Obrazložilo je, da poseg v toženkino pravico do doma ni nujen v demokratični družbi oziroma bi bilo z odpovedjo najemne pogodbe nesorazmerno poseženo v njeno pravico do doma, prav tako zaradi okoliščin, ko se je sedaj stanje s spori umirilo, niso več prizadete lastninske pravice ostalih stanovalcev v bloku.

20. Pritožbeno sodišče ob tem še izpostavlja, da je Ustavno sodišče RS v zadevi Up-619/17-22 z dne 12. 7. 2017 v točki 10 obrazložitve poudarilo, da morajo sodišča posebej skrbno tehtati sorazmernost posega v primeru, ko se pravica posameznika do spoštovanja doma znajde v koliziji z interesi oziroma upravičenji države (oziroma občine ali neprofitne stanovanjske organizacije) ter lahko v tem primeru posameznik pri presoji sorazmernosti posega v pravico do spoštovanja doma uveljavlja tudi svoje osebne okoliščine. Le če sodišča v takem primeru ne utemeljijo, zakaj je bila izselitev posameznika nujna, je po presoji ESČP legitimen interes države, da nadzira svojo lastnino, sekundarnega pomena v primerjavi s pravico posameznika do spoštovanja doma.7 Vendar pa se, kot izhaja iz Pritrdilnega ločenega mnenja dr. Špelce Mežnar k sodbi USRS Up-619/17-22 z dne 15. 3. 2017 v tč. 5 obrazložitve Ustavno sodišče RS še ni soočilo z vprašanjem, ali lahko sodišče odloči, da pravica do spoštovanja doma v konkretnih okoliščinah pretehta tudi v primeru t. i. tržnega najema, ko je najemodajalec zasebni subjekt in ji nasproti stoji izključno zasebnopravni (lastninski) interes. Znano pa je stališče ESČP, ki pri individualni sodni presoji sorazmernosti posega v pravico do spoštovanja doma v najemnih razmerjih vztraja le v primerih, ko je najemodajalec (v neprofitnem razmerju) oseba javnega prava – država, občina ali javni stanovanjski sklad. Če je najemodajalec zasebnik (bodisi fizična bodisi pravna oseba) od zahteve po individualni sodni presoji sorazmernosti odstopi.8

21. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožnica v obravnavani zadevi Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja d.o.o., sicer gospodarska družba, vendar iz poslovnega registra izhaja, da je njen ustanovitelj Zavod za pokojninsko in invalidsko zavarovanje RS, ki je v 100 % lasti države. Prav tako iz najemne pogodbe z dne 1. 10. 2014 izhaja, da toženka za uporabo tega stanovanja plačuje najemnino, ki je oblikovana v skladu z Uredbo o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih ter merilih in postopku za uveljavljanje subvencioniranih najemnin (tretji odstavek 11. člena najemne pogodbe - dokaz A3). Vse navedeno pa pomeni, da gre v obravnavani zadevi za odpoved najemne pogodbe za stanovanje, kjer v ozadju nastopa država, ki mora skrbeti za socialno šibke skupine (socialno ogrožene, invalide, osebe z motnjami v duševnem zdravju, upokojence itd.), s čimer se zagotavlja ustavna pravica do socialne države iz 2. člena URS in je torej lastninska pravica tožnice kot lastnice takšnega stanovanja drugotnega pomena. Zato so neutemeljena pritožbena zatrjevanja, da osebne okoliščine najemnice v obravnavani zadevi ne morejo predstavljati zatrjevane sorazmernosti, ker bi naj nasproti tem razlogom stal lastniški status najemnega stanovanja tožnice.

22. Po obrazloženem je pritožba neutemeljena, zato jo je sodišče v skladu s 353. členom ZPP kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

23. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožnica s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka.

1 Tako Jan Zobec, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2009, komentar k 339. členu, stran 312 in 313. 2 Tako sklep VSRS III Ips 42/2013 z dne 15. 10. 2013. 3 Tako mag. Nina Betetto v Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2006, komentar k 285. členu, stran 586. 4 Četrta alineja 83. člena določa, da je najemno stanovanje po SZ-1 tudi stanovanje, namenjeno institucionalnemu varstvu starejših oseb, upokojencem ali posebnim skupinam odraslega prebivalstva (namensko najemno stanovanje). 5 Točka 5 prvega odstavka 103. člena SZ-1 določa, da je krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe podan, če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določenega s hišnim redom ali z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja. 6 Tako sodba USRS Up-619/17-22 z dne 12. 7. 2017. 7 Da mora biti posebej skrbno tehtanje, kadar pravici do spoštovanja doma stoji nasproti izključno javni interes, ki ga zastopa država/občina/naprofitna stanovanjska organizacija izhaja tudi iz tč. 24 obrazložitve sodbe VSRS II Ips 87/2020 z dne 18. 12. 2020. 8 Pri tržnem najemu zadošča, da zakonodajalec v zakonski ureditvi poskrbi za ustrezno ravnovesje med konkurenčnima pravicama do spoštovanja doma in zasebne lastnine. Če bi sodišča zakonsko ravnovesje v posameznih primerih s svojo presojo sorazmernosti rušila, bi to po mnenju ESČP pomenilo nedopusten poseg v pogodbeno avtonomijo strank, ki velja na področju civilnega prava, zaradi česar bi se lahko porušila razmerja v zasebnem najemniškem sektorju, ki je v nekaterih državah v Evropi izredno razvit (tako tč. 5 obrazložitve Pritrdilnega ločenega mnenja dr. Špelce Mežnar k sodbi USRS Up-619/17-22 z dne 15. 3. 2017, ki se v tem delu sklicuje na zadeve ESČP Orlić proti Hrvaški z dne 21. 6. 2011, F.J.M. Proti Združenemu Kraljestvu z dne 6. 11. 2018 in Vrzić proti Hrvaški z dne 12. 7. 2016).