Jedro

Po oceni pritožbenega sodišča tožeča stranka ni upravičena do iztoževanega izgubljenega dobička (plačilo najemnin za čas od predčasnega prenehanja najema oz. izpraznitve poslovnega prostora do predvidenega rednega zaključka najemnega razmerja po pogodbi) za čas od 26.2.2013 do 31.12.2014 v skupnem znesku 34.760,00 EUR. Tožeča stranka si je namreč sama (po svoji volji) izbrala opcijo odstopa od pogodbe z zahtevo za izpraznitev poslovnega objekta, pri čemer ji je tožena stranka nato predmet najema tudi dejansko vrnila v posest. Do predčasnega prenehanja najema je prišlo po volji najemodajalca, in sicer iz razlogov, ki so bili z zakonom in pogodbo vnaprej predvideni (neplačevanje najemnine), zato ni pravne (odškodninske) podlage (predvsem zaradi pomanjkanja oz. pretrganja vzročne zveze) za obsodbo tožene stranke na izplačilo omenjenega izgubljenega dobička.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka mora v 15-ih dneh povrniti toženi stranki tudi stroške pritožbenega postopka v znesku 571,18 EUR.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se ugotovi, da na dan 14.1.2015 ni obstajala terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini 34.760,00 EUR in da se ugotovi, da je na dan 27.2.2013 obstajala terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini 9.660,00 EUR s pp, oziroma v skupni vrednosti z natečenimi zakonskimi zamudnimi obrestmi v višini 9.832,10 EUR. Prav tako je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo ugotovilo, da na dan 27.2.2013 obstaja terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 6.320,00 EUR, nakar je na podlagi pobota tako ugotovljenih medsebojnih terjatev odločilo, da se zahtevku tožeče stranke ugodi tako, da je dolžna tožena stranka plačati 3.512,10 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28.2.2013 dalje, višji tožbeni zahtevek pa je sodišče prve stopnje zavrnilo. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožeča stranka toženi stranki plačati stroške postopka v višini 2.023,90 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje.

2. Zopet to sodbo se je po svojem pooblaščencu iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da sta priči B.K. in B.Z. jasno izpovedali, da je bilo stanje na objektu zaradi nedovoljenih posegov takšno, da je bilo potrebno stanje nujno sanirati. Nesporno je torej prišlo do nezakonitih posegov v statične elemente stavbe, spričo česar pridobitev gradbenega dovoljenja ni pomenila soglasja za spremembe, pač pa osnovo za nujno statično sanacijo objekta. To je jasno razvidno iz izpovedb omenjenih dveh prič. Sodišče v tem delu tudi ni izvedlo vseh dokazov s predlaganimi pričami, niti ni izvedlo dokaza s postavitvijo izvedenca gradbene stroke. Ne drži tudi pritožbeni očitek, da tožeča stranka v zvezi z zatrjevano škodo ni podala dovolj navedb in dokazov. V konkretnem primeru je tožeča stranka trdila, da je potrebno zamenjati vhodna vrata z novimi, za kar bo potreben znesek minimalno 3.200,94 EUR. Prav tako je treba odstraniti nadstrešek in postaviti novega, kar bo minimalno znašalo 4.300,00 EUR. Za zazidanje prebojev v objektu bo potrebno 920,00 EUR, poleg tega pa tudi stroški sanacije (krpanje lukenj, beljenje, čiščenje) v višini 2.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje je napačno interpretiralo tudi izjavo B.K.. Zaradi tega sodišče prve stopnje tudi ni izvedlo vseh predlaganih dokazov. Tožeča stranka je toženo stranko z dopisom odvetnika M. z dne 3.6.2014 pozvala na vzpostavitev prejšnjega stanja. Zato je protispisen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka tega ni naredila. B.K. tudi ni imel dostopa do prostorov tožene stranke. V tej zvezi je B.K. napisal tudi pisno izjavo, ki jo je tožeča stranka priložila obravnavani pritožbi. Nikakor ne drži zaključek sodišča prve stopnje, da tožbeni zahtevek za plačilo odškodnine zaradi predčasnega prenehanja najema ni pravno priznala škoda. V tej zvezi se pritožba sklicuje na 103. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Varščina je bila dana iz razloga, ker se je hotela tožeča stranka zavarovati za primer, če bi tožena stranka v času najema na lokalu povzročila škodo. V konkretnem primeru se je zgodilo ravno to, saj je tožena stranka z nedovoljenim in nezakonitimi posegi v lokalu povzročila tožeči stranki precejšnjo škodo, ki je slednja še ni odpravila. Tožena stranka torej ni upravičena do vrnitve varščine, pri čemer se sodišče s tem vprašanjem sploh ni ukvarjalo, kar predstavlja bistveno kršitev določb pravdnega postopka.

3. Tožena stranka je po svojem pooblaščencu podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo zavrne kot neutemeljeno in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ravno tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti.

6. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka – najemodajalka (zaradi tega, ker ji tožena stranka kot najemnica poslovne stavbe s pripadajočim funkcionalnim zemljiščem – nekdanji Hotel N. ni plačala najemnine po najemni pogodbi) odstopila od najemne pogodbe in zahtevala od sodišča, da toženi stranki naloži izpraznitev tega poslovnega prostora (28. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP). Na podlagi sodne odločbe (sodba na podlagi pripoznave), ki jo je izdalo Okrajno sodišče v Idriji (P 35/2012 z dne 2.2.2014) je tožena stranka izpraznila poslovni objekt in ga vrnila nazaj v posest tožeči stranki. Tudi po oceni pritožbenega sodišča tožeča stranka ni upravičena do iztoževanega izgubljenega dobička (plačilo najemnin za čas od predčasnega prenehanja najema oz. izpraznitve poslovnega prostora do predvidenega rednega zaključka najemnega razmerja po pogodbi) za čas od 26.2.2013 do 31.12.2014 v skupnem znesku 34.760,00 EUR. Tožeča stranka si je namreč sama (po svoji volji) izbrala opcijo odstopa od pogodbe z zahtevo za izpraznitev poslovnega objekta (1), pri čemer ji je tožena stranka nato predmet najema tudi dejansko vrnila v posest. Če bi bila tožena stranka v zamudi z obveznostjo vračila predmeta najema, bi bila tožeča stranka eventualno upravičena do odškodnine, sicer pa ne. Do predčasnega prenehanja najema je namreč prišlo po volji najemodajalca, in sicer iz razlogov, ki so bili z zakonom in pogodbo vnaprej predvideni (neplačevanje najemnine), zato ni pravne (odškodninske) podlage (predvsem zaradi pomanjkanja oz. pretrganja vzročne zveze) (2) za obsodbo tožene stranke na izplačilo omenjenega izgubljenega dobička (3). Če tožeča stranka ni bila uspešna pri svojih poizkusih, da bi oddala poslovni objekt takoj v najem novemu najemniku, gre ta riziko (glede na opisani konkretni primer) v celoti pripisati v njeno interesno sfero. Tudi okoliščina, da tožena stranka ni bila uspešna pri izvajanju dejavnosti v najetem poslovnem objektu, ne more biti relevantna podlaga za vzpostavitev omenjene odškodninske odgovornosti, kot je to pravilno zaključilo sodišče prve stopnje.

7. Prav tako pritožbeno sodišče v celoti soglaša s prepričljivo oceno sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka soglašala z gradbenimi posegi, ki jih je v poslovnem objektu v skladu z gradbenim dovoljenjem v času trajanja najema izvedla tožena stranka. Tožeča stranka je namreč kot investitorka podala ustrezno zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja v zadevi rekonstrukcije lokala v objektu Hotel N., pri čemer je v izdanem gradbenem dovoljenju jasno določeno, da se ji dovoli rekonstrukcija v določenem konkretnem obsegu. Če je tožena stranka že pred izdajo tega dovoljenja opravila določena dela (ki so bila kasneje vsebovana v gradbenem dovoljenju v smeri dovoljene rekonstrukcije), to tudi po oceni pritožbenega sodišča niti ni pravno pomembno za oceno, da je tožeča stranka soglašala s predvideno rekonstrukcijo. Sicer bi tožeča stranka upravnega postopka za izdajo gradbenega dovoljenja sploh ne sprožila in bi v razmerju do najemnika uveljavljala kršitev pogodbe in eventualno vrnitev prostora v prejšnje stanje. Rekonstrukcija (gradbeno dovoljenje v prilogi B27) se je poleg tega izvajala na podlagi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja iz februarja 2010 (ki ga je izdelal projektni biro M.M. s.p.), kar vse dodatno pomeni, da sodišče prve stopnje upravičeno ni upoštevalo (na kar opozarja obravnavana pritožba) izpovedb prič K. in Z., da pridobitev gradbenega dovoljenja ni pomenila soglasja za spremembe, temveč le osnovo za (nujno statično) sanacijo objekta. Tudi iz določbe drugega odstavka 5. člena Pogodbe o najemu poslovnih prostorov z dne 19.11.2009 (priloga A1), ki je začela veljati 1.1.2010, jasno in nedvoumno izhaja, da je najemodajalec soglašal, da bo najemnik izvedel gradbene spremembe v najetem poslovnem objektu, ki so potrebne za opravljanje gostinske dejavnosti, in sicer na podlagi arhitekturnega načrta, ki ga bo na svoje stroške pridobil najemnik. Iz teh razlogov ne drži pritožbena kritika, da sodišče prve stopnje v tem delu ni dovolj raziskalo dejanskega stanja, oziroma da je zagrešilo bistveno kršitev postopka, ker ni zaslišalo drugih predlaganih prič oz. ni postavilo izvedenca gradbene stroke. Tožeča stranka je bila z vsemi predvidenimi gradbenimi posegi seznanjena in je v končni fazi na te posege (z vložitvijo zahteve za pridobitev gradbenega dovoljenja) tudi v celoti pristala, upoštevaje ob tem (kot je to pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje), da v času trajanja najemne pogodbe nikoli ni izrazila svoje nestrinjanje z opravljenimi posegi oz. rekonstrukcijo objekta, ki jo je na svoje stroške izvajala tožena stranka. Prazna in neobrazložena je tudi trditev tožeče stranke, da so nova vhodna vrata neprimerne kvalitete in da jih bo potrebno zamenjati. Enako velja tudi glede trditev v zvezi z nadstreškom, zazidanjem prebojev v objektu ter čiščenjem in beljenjem objekta. Zaradi tega je sodišče prve stopnje povsem pravilno izpostavilo, da tožeča stranka v tem delu tudi ni zadostila svojemu trditvenemu bremenu. Brez ustreznih trditev pa tudi izvedba dokazov (ki bi izpostavili manjkajoče trditve) ni dovoljena.

8. Sicer pa je v tej zvezi sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo, da bi bilo treba za ponovni gradbeni poseg v poslovni objekt (v smeri izročitve objekta v takšnem stanju, kot ga je najemnik prejel ob sklenitvi najemne pogodbe) vnovič pridobiti gradbeno dovoljenje, ki bi takšne posege dopuščalo. Tožeča stranka pa tega ni izkazala, zato tudi ni pravno pomembna pritožbena kritika, da je tožeča stranka trdila in dokazala, da je toženo stranko pozvala na vzpostavitev prejšnje stanje. Izjava B.K. z dne 17.2.2016 pa je tudi prepozen in zato tudi pravno neupošteven dokaz (prvi odstavek 337. člena ZPP).

9. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno odločilo, ko je ugodilo pobotnemu ugovoru tožene stranke. V skladu z 11. členom Pogodbe o najemu poslovnih prostorov se vplačana varščina po prenehanju najemnega razmerja vrne najemniku, upoštevaje ob tem, da tožeča stranka v predmetnem postopku zatrjevane škode ni uspela dokazati. Zato v tem delu pritožbeni kritiki ni mogoče slediti.

10. Iz teh razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Tožena stranka je upravičena do stroškov pritožbenega postopka v znesku 571,18 EUR (za odgovor na pritožbo 1000 odvetniških točk po Odvetniški tarifi – OT, 2% za materialne stroške in 22% DDV).

op. št. 1: Tožeča stranka bi lahko s tožbo zahtevala plačilo zapadlih najemnin in vztrajala pri ohranitvi pogodbe.

op. št. 2: Sodišče prve stopnje se je v tej zvezi postavilo na stališče, da gre za pravno nepriznano škodo.

op. št. 3: Drugačna bi bila lahko pravna situacija, če bi stranki takšno klavzulo pogodbeno dogovorili, kar pa v konkretnem primeru nihče niti ni trdil.