Jedro

Zapis glede predmeta zakupa in lastninske pravice zakupnika v zakupni pogodbi, da objekti, trajni nasadi in naprave na zemljiščih niso last Republike Slovenije, temveč zakupnika, nasprotuje prisilnemu predpisu 4. odstavka 26. člena ZKZ in 8. člena SPZ.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in sodba potrdi.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Tožnik je dne 22.3.2004 s toženo stranko sklenil zakupno pogodbo za v njej navedene nepremičnine v k. o. X., od katere je dne 15.11.2007, iz razlogov (po njegovem mnenju) na strani tožene stranke, odstopil. S tožbenim zahtevkom zahteva odškodnino zaradi odstopa od zakupne pogodbe zaradi pravnih napak (v zakup oddana objekta sta se naknadno izkazala za črno gradnjo).

2. Sodišče prve stopnje je dne 2.6.2010 izdalo vmesno sodbo, s katero je razsodilo, da je tožbeni zahtevek po podlagi utemeljen. Na podlagi pritožbe tožene stranke je pritožbeno sodišče s sodbo II Cp 202/2011 z dne 6.7.2011 pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek (kolikor ga ni tožnik umaknil) zavrnilo. Menilo je, da za zakup kot obligacijskopravno razmerje ne veljajo pravila stvarnega prava in stroga pravila o specialnosti pravic, zato so bila predmet zakupa lahko samo kmetijska zemljišča brez objekta in trajnih nasadov na njem, tožnik pa je s plačilom neamortizirane vrednosti vlaganj prejšnjemu zakupniku, ki je objekte postavil, vstopil v njegov položaj; ker objekti niso bili predmet zakupne pogodbe ni podana odgovornost tožene stranke za pravne napake glede njih.

3. Zoper to sodbo je tožnik vložil revizijo, ki ji je vrhovno sodišče s sklepom II Ips 1/2012 z dne 9.10.2014 ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje. Pojasnilo je, da je razlogovanje sodišča druge stopnje materialnopravno napačno. Ko je zakupna pogodba s prejšnjim zakupojemalcem, ki je na zemljiščih postavil objekte in trajne nasade, prenehala, je prišlo do situacije iz 38. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ); vsi objekti, naprave in trajni nasadi so pripadli zakupodajalcu, torej toženi stranki. V skladu s četrtim odstavkom 26. člena ZKZ je mogoče oddati samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami (ki so ob prenehanju prejšnje zakupne pogodbe pripadli toženi stranki). Čeprav ta določba objektov posebej ne omenja, velja za njih enako. Zato zapis v zakupni pogodbi v 1. in 2. členu glede predmeta zakupa nasprotuje prisilnemu predpisu iz četrtega odstavka 26. člena ZKZ, zapis o lastninski pravici zakupnika pa 8. členu Stavrnopravnega zakonika (SPZ). Poudarilo je še, da je bistvo obveznosti zakupodajalca pri zaupni pogodbi, da omogoča zakupniku rabo predmeta zakupa ves čas trajanja zakupnega razmerja.

4. Pritožbeno sodišče je pritožbo tožene stranke zoper vmesno sodbo z dne 2.6.2010 ponovno obravnavalo.

5. Tožena stranka se pritožuje zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka, zmotne uporabe materialnega prava ter zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in vmesno sodbo spremeni tako, da s sodbo tožbeni zahtevek zavrne, podredno pa vmesno sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, obakrat s stroškovno posledico. Navaja, da ima sodba take pomanjkljivosti, da se ne da preizkusiti. Izrek sodbe ni jasen in ga ni moč preveriti. Tožnik je zahteval odškodnino iz več naslovov oziroma pravnih podlag, zaradi česar bi moralo sodišče v izreku sodbe navesti, na kateri podlagi naj bi bilo plačilo odškodnine utemeljeno. Sodišče tudi ni pojasnilo, zakaj je glede podlage stvar zrela za odločbo, niti ni obrazložilo, v čem naj bi tožena stranka kršila pogodbena določila. Napačno je stališče sodišča prve stopnje o zavrnitvi ugovora tožene stranke glede pasivne legitimacije. Tožnik vtožuje odškodnino v zvezi z nelegalno zgrajenimi objekti. Teh objektov pa ni postavila Republika Slovenija, niti tožena stranka niti niso v lasti nobene od njiju. Tožena stranka za svoje delovanje potrebuje lastno premoženje, zato zakon določa, da spadajo sredstva, ki jih pridobi z gospodarjenjem, v njeno premoženje, vendar pa velja, da je dolžna dobiček odvesti v državni proračun. Zaključek sodišča, da je Republika Slovenija na toženo stranko prenesla vsa pooblastila glede gospodarjenja in upravljanja ter, da so tudi sredstva, ki jih tako pridobi, njen dohodek, je tako zmoten. Tudi dejstvo, da je tožena stranka sklenila zakupno pogodbo, v konkretni zadevi ni zadosten argument za njeno pasivno legitimacijo, saj zakupna pogodba nima nobene zveze z nelegalno postavljenimi objekti. Tožena stranka tudi ni opredeljena kot zavezanka iz naslova kakršnihkoli odškodninskih zahtevkov za premoženje v lasti Republike Slovenije. V nasprotju z izvedenimi dokazi je zaključek sodišča, da tožnik ni lastnik objektov, ki so črna gradnja, saj v postopku ni bilo sporno, da je objekte kupil od prejšnjega lastnika in tako postal njihov lastnik. Tako je bilo določeno tudi v zakupni pogodbi. Črna gradnja ne predstavlja pravne napake, tožena stranka ni dolžna voditi evidenco o črnih gradnjah, zato je stališče sodišča, da bi morala poznati pravni položaj spornih objektov, nesprejemljivo, prav tako ne drži, da je kršila določbo četrtega odstavka 13. člena ZSKZ. Sodišče je enostransko in nekritično obravnavalo ter se opredelilo samo glede skrbnosti tožene stranke, čeprav je bil tožnik tisti, ki je sklepal pravne posle neskrbno, lahkomiselno ter tudi špekulativno. Tožnik je sam zakrivil, da je zakupno razmerje prenehalo, saj gradbeni inšpektor ni prepovedal uporabe zemljišč, temveč se je prepoved nanašala samo na objekte črne gradnje. Ne drži, da ni prerekala navedb tožnika, da mu je nastala škoda – zahtevek je prerekala po temelju in višini. Glede na povedano nedvomno niso podani vsi elementi odškodninskega delikta.

6. Tožnik je na pritožbo odgovoril in predlagal njeno zavrnitev.

7. Pritožba ni utemeljena.

8. Kot rečeno sta tožnik in tožena stranka dne 22.3.2004 sklenila zakupno pogodbo za kmetijska zemljišča v k. o. X. (priloga A3). V njej je v 1. in 2. členu zapisano, da so zemljišča last Republike Slovenije, z njimi pa upravlja in razpolaga tožena stranka, medtem ko objekti, trajni nasadi in naprave na zemljiščih niso last RS, temveč zakupnika (njihovo neamortizirano vrednost pa v primeru potrebe po tem podatku določi sodni izvedenec). Pravilno, in v skladu s stališčem vrhovnega sodišča, je sodišče prve stopnje zaključilo, da takšen zapis glede predmeta zakupa nasprotuje prisilnemu predpisu četrtega odstavka 26. člena ZKZ(1), zapis lastninske pravice zakupnika pa 8. členu SPZ.(2) Poleg tega mora biti predmet zakupa stvar, ki jo je mogoče prevzeti v posest in rabiti(uživati), in tudi zato zakup kmetijskega zemljišča brez trajnih nasadov ne bi bil mogoč.(3) Ob novem sklepanju zakupne pogodbe (s tožnikom) je tako tožena stranka (ob upoštevanju povedanega ter določb četrtega odstavka 26. člena in 38. člena ZKZ(4)), lahko oddala samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi, napravami, pa tudi objekti(5), ki jih je tožnik na podlagi sklenjene pogodbe tudi uporabljal. Tožnik je sicer poplačal prejšnjega zakupnika(6), vendar zato ni pridobil lastninske pravice na objektih(7).

9. Prepričljivo in v skladu z izpeljanim dokaznim postopkom je sodišče prve stopnje zaključilo, da tožnik zakupne pogodbe brez zakupa tudi objektov, ne bi sklenil, saj so bili zanj bistvenega pomena(8). Naknadno, že po sklenitvi zakupne pogodbe, je inšpektorat za okolje in prostor ugotovil, da vinska klet ni bila zgrajena v skladu z danim soglasjem, drugega gospodarskega objekta pa ni mogoče legalizirati, zato je odločil, da je treba objekta odstraniti, tožniku pa prepovedal njuno uporabo.

10. Pravilno je sodišče prve stopnje zaključilo, da nelegalna oziroma neskladna gradnja v konkretnem primeru predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena kot pravna napaka v 494. členu Obligacijskega zakonika (OZ). Ker zaradi tega tožnik ni mogel uresničiti namena pogodbe - njegova pravica zakupa je bila najmanj omejena (s pravico tretjega, države), je od pogodbe upravičeno odstopil (tretji odstavek 599. člena OZ, tretji odstavek 117. člena OZ).

11. V vsakem primeru ima tožnik pravico tudi do povrnitve škode (tretji odstavek 599. člena OZ, tretji odstavek 117. člena OZ). Tožnik uveljavlja pogodbeno odškodninsko odgovornost tožene stranke (239. člen OZ). Razloge sodišča prve stopnje, zakaj je tožena stranka tista, ki je odškodninsko odgovorna za kršitev pogodbene obveznosti in s tem pasivno legitimirana, pritožbeno sodišče v celoti sprejema (strani 5 in 6 sodbe sodišča prve stopnje). Sklad je pravna oseba in je tisti, ki gospodari z nepremičninami, in ne država (3. člen Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije (ZSKZ)), sredstva, ki jih tožena stranka pridobi z gospodarjenjem s kmetijskimi in gozdnimi zemljišči, so njen prihodek (drugi odstavek 10. člena). Tožnik je zakupno pogodbo sklenil s toženo stranko in ona je pogodbeno odškodninsko odgovorna za kršitve zakupne pogodbe.

12. Tudi razlogi sodišča prve stopnje, zakaj je bilo ravnanje tožene stranke protipravno, pritožbeno sodišče sprejema – že pred oddajo zemljišč (z nasadi in objekti) v zakup, bi se morala prepričati, kakšne so pravne lastnosti objektov, ali so zgrajeni legalno ali ne (tretji odstavek 4. člena, 13. člen ZSKZ); tožena stranka je sklepala zakupno pogodbo in bi bila kot strokovnjak dolžna ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (6. člen OZ). Da je bila tožena stranka najmanj malomarna, izhaja tudi iz dejstva, da se izjava prejšnjega zakupnika (priloga A2) nanaša tudi na objekte, bila je torej seznanjena, da so na v zakup oddanem zemljišču objekti, pa se kljub temu ni prepričala, kakšne so njihove pravne lastnosti. V posledici je prišlo do posegov tretjega – države, s čimer je bila tožniku onemogočena raba predmeta zakupa. Tožena stranka je s tem kršila tudi določbo prve alineje 10. člena zakupne pogodbe. Kot tudi pravilno ugotavlja sodišče prve stopnje, tožniku v zvezi s tem ni možno ničesar očitati – za nelegalnost oziroma neskladnost gradenj, ni vedel, niti ni bil dolžan vedeti, ob tem, da je tožena stranka bila tista, ki je dolžna opravljati in voditi evidenco o pravnih in stvarnih lastnostih nepremičnin, s katerimi gospodari. Tudi ni pravno relevantno njeno zatrjevanje, da si je tožnik kriv sam, saj je objekte prejšnjemu zakupniku izplačal, pri čemer je vedel, kaj tvega, glede na to, da brez poravnanih obveznosti do prejšnjega zakupnik, tožena stranka s tožnikom zakupne pogodbe sploh ne bi sklenila.

13. Da je zaradi odstopa od pogodbe zaradi kršitev pogodbene obveznosti tožniku škoda nastala, ne more biti sporno – trditvam o nastali škodi je tožena stranka tudi povsem pavšalno ugovarjala. Iz katerih postavk in v kakšnem obsegu pa bo ugotavljalo sodišče prve stopnje v nadaljevanju postopka. Da je med kršitvijo pogodbene obveznosti in škodo tudi vzročna zveza, pa je sodišče prve stopnje prav tako pravilno ugotovilo.

14. Ker je temelj odškodninskega zahtevka podan, je sodišče prve stopnje pravilno in zakonito izdalo vmesno sodbo (prvi odstavek 315. člena ZPP). Iz zgoraj navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo zoper njo zavrnilo kot neutemeljeno in sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno sodbo (164. člen ZPP).

(1) V primeru, da lastnik zemljišča ni tudi lastnik trajnih nasadov in drugih naprav, je predmet zakupa lahko samo zemljišče skupaj s pripadajočimi trajnimi nasadi in napravami, kolikor jih ni mogoče brez škode odstraniti; trajni nasad deli usodo zemljišča. (2) Vse, kar je po namenu trajno spojeno, ali je trajno na nepremičnini, nad ali pod njo, je sestavina nepremičnine, razen, če zakon določa drugače. (3) II Ips 1/2012

(4) Ta med drugim določa, da ima po prenehanju zakupa zakupodajalec pravico do zasajenih trajnih nasadov in zgrajenih objektov ter naprav.

(5) II Ips 1/2012

(6) Svojo obveznost poplačila prejšnjega zakupnika iz 38. člena ZKZ, je zakupodajalec (tožena stranka) prevalil na novega zakupnika.

(7) II Ips 1/2012

(8) Tožnik se je ukvarjal z vinogradništvom, objekta pa sta predstavljala vinsko klet, vodnjak in garažo za stroje.