Jedro

V razmerju med prenositeljem in pridobiteljem začne prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati že pred zemljiškoknjižno realizacijo pogodbe.

Zaradi sklenjene kupoprodajne pogodbe je bila tožnica sporne nepremičnine dolžna izročiti toženki. Nepremičnine je bila dolžna izročiti v stanju, v kakršnem so bile na dan, ko se jih je zavezala izročiti. Nobena od strank namreč kakršnega koli dogovora o spreminjanju stanja nepremičnin po sklenitvi zavezovalnega posla ne zatrjuje.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo zahtevek za plačilo 41.000,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 15.1.2014 dalje. Glede pravdnih stroškov je odločeno, da jih je tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki v višini 2.296,20 EUR.

2. Pritožuje se tožeča stranka. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodbe tako, da bo zahtevku ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodbo označuje za napačno in nezakonito. Meni, da je upravičena do povrnitve izvedenih vlaganj. Opozarja, da toženka v času vlaganj ni bila lastnica spornih nepremičnin. Tožba v zadevi I P369/1998 je bila sicer vložena leta 1998, vendar je šlo za pravno poslovno pridobitev lastninske pravice, ki učinkuje šele z dnem vpisa lastninske pravice v zemljiško knjigo. Zahtevek se je glasil na ugotovitev pravnega razmerja po kupoprodajni pogodbi in na izstavitev zemljiškoknjižne listine. Sodba I P 369/1998 je v ugotovitvenem delu nadomestila zavezovalni pravni posel in v dajatvenem delu razpolagalni pravni posel. Zatrjevana vlaganja niso niti pritiklina niti plodovi. Opravljenih investicij ni mogoče ločiti od glavne stvari, ne da bi s tem nastala škoda. Tožnica ne zahteva višje kupnine, ker je toženki izročila izboljšano stvar oz. večvredno nepremičnino. Materialna podlaga iztoževane terjatve so določila Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) o obogatitvi in stvarno pravne določbe. Določila, ki urejajo kupno pogodbo, niso materialna podlaga zahtevka. Tožena stranka priznava, da je tožnica leta 2002 izvedla fasado, zamenjala okna in vrata; da so bila vlaganja izvedena, ugotavlja tudi sodišče. Tožena stranka je zaradi povečane vrednosti nepremičnine neupravičeno obogatena in je korist dolžna povrniti tožeči stranki. Ugotovitev, da je bila tožnica nedobroverna posestnica, na zahtevek ne vpliva. Tudi nedobroverni posestnik lahko zahteva povračilo koristnih stroškov (96. čl. Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Tožena stranka koristi ni prerekala; zgolj del vlaganj je zanikala. Stanje nepremičnine je razvidno iz cenilnega elaborata, narejenega leta 2000, odraža pa tudi stanje v letu 1997, saj dodatna vlaganja v tem obdobju niso bila izvedena. Ker je toženka 5. 12. 2014 nepremičnine prodala za 135.000,00 EUR, ne more zanikati, da vlaganja zanjo niso bila koristna. Nepremičnino je prodala, preden ji je bila s strani toženke izročena v posest. Po podatkih REN so zemljišča vredna 11.081,00 EUR. Toženka sama navaja, da tržna vrednost stavbe ne presega 70.000,00 EUR, vrednost vseh nepremičnin pa ne 130.000,00 EUR. Več kot očitno je, da je presežek 65.000,00 EUR posledica obravnavanih vlaganj in da so bila vlaganja za toženko koristna. Povzema vlaganja, razvidna iz cenilnega elaborata. Upoštevati je treba, da je bila nepremičnina zgrajena leta 1968 in so bili določeni elementi že dotrajani. Ne gre za gestijo. Za nujno gestijo ni izpolnjen osnovni pogoj: da gre za tuj posel. Tožba I P 369/1998 se je glasila na ugotovitev pravnega razmerja po kupoprodajni pogodbi in na izstavitev zemljiškoknjižne listine, zato je šlo za pravno poslovno pridobitev lastninske pravice in je bila lastninska pravica pridobljena šele z vpisom v zemljiško knjigo. V času vlaganj je bila nepremičnina tožničina last. Mogoče je govoriti le o nezavedni gestiji. Primer, ko izvajalec posla misli, da opravlja svoj posel, v resnici pa gre za tuj posel, je nezavedna gestija. Tak primer teorija in praksa obravnavata kot verzijo (drugi odstavek 210. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih, v nadaljevanju ZOR). Sklicuje se na sklep VSL I Cp 1498/2007 in meni, da tožničina nedobrovernost, ki je posledica sodnega postopka, kaže na položaj nezavedne gestije. To pomeni, da ji pripada tisto, za kar je lastnik okoriščen.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Sklicuje se na 211. čl. ZOR in meni, da je tožnica, če je do izboljšanja nepremičnine prišlo, v svoje prikrajšanje in domnevno toženkino obogatitev privolila. Ocenjuje, da je toženkina vlaganja treba opredeliti kot nedovoljeno gestijo. Meni, da toženka to pravdo zlorablja kot povračilni ukrep, ker v vzporednih pravdah ni uspela. Pritrjuje ugotovitvam, zaključkom in pravnim stališčem prvostopenjskega sodišča, predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške pritožbenega postopka.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V pravdnem postopku I P 369/1998, ki je tekel na Okrožnem sodišču v Ljubljani, je bilo odločeno, da sta pravdni stranki v pogodbenem razmerju po kupoprodajni pogodbi z dne 15. 1. 1997; toženka (tam tožnica) je kupovalka, tožnica (tam toženka) pa prodajalka nepremičnin parc. št. 1789-978/1-0, 1789-978/2-0 in 1789-978/3-0 (v nadaljevanju sporne nepremičnine). Lastninska pravica na toženko je bila vknjižena 31.7.2014; toženka je sporne nepremičnine v posest pridobila 25. 3. 2015 na podlagi izvršbe.

6. V tem pravdnem postopku tožnica (prodajalka spornih nepremičnin) uveljavlja denarni zahtevek, ki ga utemeljuje s svojim prikrajšanjem in toženkino obogatitvijo zaradi vlaganj v sporne nepremičnine. Zatrjuje, da je v času, ko je nepremičnino po prodaji še imela v posesti (od 15.1.1997 do 25. 3. 2015), z vlaganji, izvedenimi 2002 in 2006, izboljšala in povečala vrednost nepremičnine; zahteva povrnitev vrednosti, za katero je toženka zaradi njenih vlaganj obogatena. Glavni argument, s katerim pritožnica utemeljuje zahtevek, je dejstvo, da je vlagala v svojo nepremičnino. Toženka je namreč lastninsko pravico pridobila na pravno posloven način – z vpisom v zemljiško knjigo – šele dne 31. 7. 2014. 7. Zakonski pogoj za pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla je res vpis v zemljiško knjigo. Tako določata 40. in 49. čl. SPZ; enak pogoj za pridobitev lastninske pravice na pravno posloven način je pred uveljavitvijo SPZ, to je pred letom 2003, predvideval tudi 33. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih. Pritožba ima torej prav, da je tožnica v sporne nepremičnine vlagala v času, ko je bila še lastnica. Spregleda pa, da tožničine (prodajalkine) pravice v odnosu do toženke (kupovalke) – zaradi dne 15. 1. 1997 sklenjenega zavezovalnega posla – niso bile več neomejene1. V teoriji2 in praksi3 je sprejeto stališče, da začne – v razmerju med prenositeljem in pridobiteljem – prenos lastninske pravice na nepremičnini učinkovati že pred zemljiškoknjižno realizacijo pogodbe. Takó praksa kot teorija se sklicujeta na lastninsko pravico v pričakovanju. Zaradi sklenjene kupoprodajne pogodbe je bila tožnica sporne nepremičnine dolžna izročiti toženki. Nepremičnine je bila dolžna izročiti v stanju, v kakršnem so bile na dan, ko se jih je zavezala izročiti (prvi odstavek 262. čl. ZOR4). Nobena od strank namreč kakršnega koli dogovora o spreminjanju stanja nepremičnin po sklenitvi zavezovalnega posla ne zatrjuje. Zavrniti je torej treba pritožbeno trditev, da se je tožnica lotila svojega posla in da se ga je legitimno lotila, ker je bila v času vlaganj nepremičnina pravno formalno njena last. 8. Pomembno je, da toženki ni mogoče očitati pasivnosti pri izpolnitvi pogojev za zemljiškoknjižni vpis; torej za pravno formalno pridobitev lastninske pravice. Že leta 1998 je vložila tožbo, s katero je izposlovala sodno odločitev, na osnovi katere je tak vpis dosegla. Dne 27. 5. 1998 je dosegla izdajo začasne odredbo, s katero je bilo tožnici prepovedano razpolaganje, odsvojitev in obremenitev spornih nepremičnin. To so razlogi, da tožničinim trditvam, da je vlaganja izvedla v dobri veri, da kot zemljiškoknjižna lastnica stanje nepremičnin lahko spreminja, ni mogoče slediti. Toženka je na pravno ustrezen in legitimen način pokazala, da na osnovi sklenjenega posla želi urediti zemljiškoknjižno stanje in nepremičnine dobiti v posest ter da posegov v kupljene nepremičnine ne dovoljuje. Tožnica posegov ne opravičuje z neplačano kupnino ali s kakšno drugo, na toženkini strani obstoječo okoliščino. Z vlaganjem v nepremičnine in spreminjanjem stanja nepremičnin je posegala v prodane nepremičnine, zato ji je mogoče pripisati nespoštovanje načela vestnosti in poštenja (12. čl. ZOR) ter načela prepovedi zlorabe pravic (13. čl. ZOR).

9. Namen zakonskih določil o neupravičeni obogatitvi je saniranje nepravičnosti, do katere pride zaradi neupravičenega premika premoženja – na eni strani prikrajšanja, na drugi strani okoriščenja. Prikrajšanje mora biti nedopustno, to pomeni, da ga zakon ali drug splošni vir ne dovoljuje. V obravnavni zadevi ne gre za tak primer. Domnevno – nepravično – stanje, katerega želi tožeča stranka odpraviti, je tožnica – s kršitvijo pravil o izpolnitvi pogodbe – zakrivila sama. Kljub prehodu pravic, do katerega je – zaradi sklenjenega zavezovalnega posla – prišlo, in kljub aktivnosti tožene stranke za pridobitev nepremičnine v posest ter vknjižbo lastninske pravice, je s posegi, katerih finančno odmeno uveljavlja, znatno spreminjala stanje spornih nepremičnin. Ker se je kljub prepovedi lotila tujega posla, je utemeljena uporaba 226. čl. ZOR (nedopustna gestija). To določilo predpisuje, da tisti, ki se je lotil posla, za prepoved katerega je vedel ali bi moral vedeti, nima pravic, ki jih ima poslovodja brez naročila (torej do povrnitve potrebnih in koristnih izdatkov ter plačila za trud). Zaradi vlaganj v zgoraj opisanih okoliščinah je mogoče pritrditi tudi stališču tožene stranke, da je tožnica v svoje prikrajšanje privolila. V primerih privolitve v prikrajšanje sodna praksa upravičenje do povrnitve prikrajšanja odreka5. 10. Ker tožnica ne zatrjuje, da bi se lotila tujega posla, ki ga ne bi bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, določilo 220. čl. ZOR ni materialna podlaga zahtevka. Tožnica trdi, da je rezultat njenih vlaganj spojen z nepremičnino. Ker vloženih sredstev ni mogoče ločiti od nepremičnine in odnesti, tudi 225. čl. ZOR ne more biti materialna podlaga zahtevka. Pritožnica se sklicuje na 96. čl. SPZ, ne pove pa, katero od v tem členu vsebovanih materialnih določil bi bilo uporabljivo. Ker plodovi in škoda niso predmet obravnavanja, prvi, drugi in tretji odstavek ne morejo biti podlaga zahtevka. Četrti, peti in šesti odstavek obravnavajo stroške nedobrovernega posestnika: potrebne stroške, ki bi jih imel tudi lastnik; stroške, ki so koristni tudi za lastnika; stroške, ki jih je imel nedobroverni posestnik zaradi svojega zadovoljstva ali olepšanja stvari. Ker trditev o tožničinih stroških ni, tudi ta materialna določila niso uporabljiva. Tožnica zahtevek utemeljuje s povečano vrednostjo nepremičnine zaradi izvedenih gradbenih del – torej toženkino (lastničino) obogatitvijo in svojim prikrajšanjem. Zavrniti je torej treba pritožbeno trditev, da tožničina nedobroverna posest ni ovira za povrnitev vlaganj.

11. Ker temelj za vrnitev v sporne nepremičnine vloženih sredstev ne obstaja, se prvostopenjsko sodišče z višino zahtevka oz. ugotavljanjem, ali je do povečanja vrednosti nepremičnine sploh prišlo, ni ukvarjalo. Toženka povečanje vrednosti nepremičnin zanika; zatrjuje bistveno poslabšanje stanja nepremičnin (2. točka odgovora na tožbo). Iz istih razlogov kot prvostopenjsko sodišče, se pritožbeno sodišče ne opredeljuje do pritožbenih razlogov, ki na osnovi prodajne cene, ki jo je toženka dosegla pri prodaji nepremičnin, sklepa na povečanje vrednosti nepremičnin zaradi tožničinih vlaganj.

12. Ker niti pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere sodišče pazi po uradni dolžnosti, niso podani, je na osnovi 353. čl. ZPP pritožba zavrnjena. Ker pritožnik s pritožbo ni uspel, odgovor na pritožbo pa ni pripomogel k razjasnitvi zadeve, je odločeno, da vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. čl. v zvezi s prvim odstavkom 154. in prvim odstavkom 155. čl. ZPP).

1 Ni mogoče pritrditi pritožbi, da sodba I P 369/1998 nadomešča zavezovalni posel. S sodbo se ugotavlja, da le-ta obstaja. 2 Jasna Hudej in Iztok Ščernjavič: Ponovni premislek o nekaterih temeljnih izhodiščih stvarnega prava pri prenosu lastninske pravice, Pravna praksa 3/2012 dr. Miha Juhart: Nekaj dodatnih premislekov k stvarnopravnim izhodiščem pri prenosu lastninske pravice na nepremičninah, Pravna praksa 2/2013 3 Odločba Ustavnega sodišča RS Up-591/10, Odločbi Vrhovnega sodišča RS št. II Ips 475/2008, II Ips 220/2006, Sklep VSL I Cp 2510/2012 4 Zavezovalni posel je bil sklenjen v času veljavnosti Zakona o obligacijskih razmerjih, zato se na osnovi 1060. čl. OZ (pozitivnega predpisa, ki ureja obligacijska razmerja) medsebojno razmerje strank presoja na osnovi določil ZOR. 5 Odločbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 998/2007, II Ips 147/2010 in druge