Jedro

Tožeča stranka je sama podala delni umik tožbe z drugo pripravljalno vlogo z dne 29. 6. 2020 glede zneskov po računih 023/17, 055/17, 091/17, 133/17, 174/17, 218/17 in delno po računu 251/17. Tožena stranka se je z delnim umikom v pripravljalni vlogi z dne 10. 7. 2020 strinjala. Sodišče prve stopnje zato ni imelo nobene podlage, da delnega umika tožbe ne bi upoštevalo. Ker pri umiku tožbe ne gre za razpolaganje z zahtevkom, umika tožbe sodišče ne more preprečiti s sklicevanjem na 3. člen ZPP. Edini pogoj za umik tožbe po vložitvi odgovora na tožbo je privolitev tožene stranke. Ta pa je bila podana jasno in nepogojno.

Tožeča stranka kot upravnik je bila dolžna vsako leto etažnim lastnikom predložiti obračun dejanskih stroškov in nato opraviti ustrezen poračun. Navedeno izhaja tudi iz Pogodbe o upravljanju, ki določa obveznost upravnika, da najmanj enkrat letno lastnikom predložiti obračun skupnih stroškov oziroma tudi v vmesnem obdobju po predhodnem dogovoru. Navsezadnje je tudi povsem življenjsko logično, da se v primeru pavšalnega plačevanja stroškov oziroma akontacij, na koncu določenega obdobja napravi poračun, da se ugotovi dejanska poraba. V nasprotnem primeru lahko pride do neupravičene obogatitve na strani prejemnika.

Ker tožeča stranka ni nikoli predložila letnih obračunov stroškov (česar sama ni zanikala), ni mogoče ugotoviti, kolikšni so bili dejanski stroški v posameznem letu. V primeru, da bi se izkazale za resnične trditve tožene stranke, da dejanske stroške s pavšali preplačuje, bi to vplivalo na utemeljenost tožbenega zahtevka po višini. V primeru preplačil bi bila tožeča stranka v skladu z zgoraj citiranimi pogodbenimi določili dolžna to upoštevati kot dobropise na prihodnjih računih.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se odločba sodišča prve stopnje v izpodbijani drugi alineji II. točke izreka in v izpodbijanem delu prve alineje IV. točke izreka potrdi.

II. Pritožbi tožene stranke se ugodi in se odločba sodišča prve stopnje v izpodbijanih III., V. in VI. točki izreka razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

**Uvodno**

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dopustilo spremembi tožbe z dne 3. 3. 2020 in 29. 6. 2020 (I. točka izreka). Zaradi delnega umika tožbe je postopek ustavilo za plačili 5.142,89 EUR in 2.442,20 EUR z obrestmi (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo plačilo zneskov 4.444,96 EUR, 3.026,65 EUR in 407,05 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek za plačilo zneskov 2.046,93 EUR in 2.842,22 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (IV. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še povračilo stroškov izvršilnega in pravdnega postopka (V. točka izreka).

2. Tožeča stranka se pritožuje zoper odločitev v drugi alineji II. točke izreka (ustavitev postopka za plačilo 2.442,20 EUR zaradi delnega umika tožbe) in delu prve alineje IV. točke izreka (za plačilo 1.669,17 EUR). Višjemu sodišču predlaga, da odločbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi še za plačilo zneskov 1.669,17 EUR in 2.442,20 EUR.

3. Tožena stranka se pritožuje zoper odločitev v III., V. in VI. točki izreka. Višjemu sodišču predlaga, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne v celoti.

4. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo tožeče stranke. Prav tako je tožeča stranka odgovorila na pritožbo tožene stranke.

5. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena. Pritožba tožene stranke je utemeljena.

**Predmet spora in odločitev sodišča prve stopnje**

6. Tožeča stranka je upravnik poslovne stavbe na naslovu ... Hkrati je tožeča stranka tudi ena od etažnih lastnikov v poslovni stavbi, ki je razdeljena na pet posameznih delov in skupne dele. Tožeča stranka od tožene zahteva plačilo vzdrževalnih in obratovalnih stroškov. V Pogodbi o medsebojnih razmerjih in kasnejšem sklepu, s katerim se je spremenil 22. člen te pogodbe, so se etažni lastniki dogovorili za plačilo stroškov poslovnega prostora in skupnih delov v zneskih 1,97 EUR/m2 za stroške posameznega dela in 3,36 EUR/m2 za stroške skupnih delov. Določeno je bilo tudi, da upravnik vsako leto do zadnjega dne v februarju obvesti etažne lastnike o spremenjeni višini stroškov zaradi rasti/znižanja cen in etažne lastnike obvesti o znesku preplačila stroškov oziroma o obveznosti doplačila.

7. Tožena stranka je v postopku ugovarjala, da tožeča stranka kot upravnik ne more temeljiti svojega zahtevka na Pogodbi o medsebojnih razmerjih, saj jo je podpisala kot etažni lastnik in ne upravnik. Etažni lastniki so dolžni plačevati le dejansko nastale stroške, tožeča stranka pa ni nikoli predložila obračuna dejansko nastalih stroškov. Zato tožeča stranka ni ravnala v skladu s pogodbo. Tožena stranka je oporekala tudi zatrjevani površini njenega posameznega dela in solastniškemu deležu na skupnih delih. Oporekala pa je tudi zvišanju stroškov, saj upravnik rasti cen ni ustrezno dokazal in o tem obvestil etažnih lastnikov.

8. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da so etažni lastniki s Pogodbo o medsebojnih razmerjih za upravnika določili enega izmed njih. Z nekaterimi določbami Pogodba o medsebojnih razmerjih ureja tudi razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom. Pogodba o medsebojnih razmerjih je določila ključ delitve stroškov, Pogodba o upravljanju pa je upravnika zadolžila za zbiranje in razdeljevanje stroškov v skladu s Pogodbo o medsebojnih razmerjih. Ključ delitve in višino stroškov so etažni lastniki določili s Pogodbo o medsebojnih razmerjih, pri čemer so v skladu s prostim urejanjem obligacijskih razmerjih lahko odstopili od pravil v 115. členu SPZ. Ugotovilo je še, da je tožena stranka poleg 156,25 m2 svojih poslovnih prostorov kupila še dodatnih 9,00 m2, zato znaša njena skupna površina 165,29 m2. Nadalje je zavrnilo navedbe tožene stranke, da je njen solastniški delež na skupnih delih le 4,83 % in ne 5,30 %, saj je določba 106. člena SPZ dispozitivne narave, etažni lastniki pa so s Pogodbo o medsebojnih razmerjih določili solastniške deleže na skupnih delih drugače. Sodišče prve stopnje se je sicer strinjalo s toženo stranko, da bi morala tožeča stranka dajati obračune nastalih stroškov, vendar pa neizpolnitev te obveznosti nima za posledico prenehanja obveznosti tožene stranke. Zavrnilo je zahtevek tožeče stranke v delu, kjer ta zahteva plačilo stroškov po povišani vrednosti, saj tožeča stranka ni dala ustreznega obvestila in ne more samovoljno zviševati stroškov za več let nazaj.

Glede plačil računov št. 73/2020, 130/2020 in 180/2020 (ki so predmet pritožbe s strani tožeče stranke) je sodišče prve stopnje zaključilo, da je tožena stranka dala izjavo, katero obveznost izpolnjuje, zato je zahtevek na plačilo teh računov zavrnilo. Plačila teh računov je tožeča stranka napačno vračunala pri računih, glede katerih je tožbeni zahtevek umaknila.

**Glede pritožbe tožeče stranke**

9. Neutemeljena je pritožba tožeče stranke zoper drugo alinejo II. točke izreka prvostopenjske sodbe, v katerem je sodišče prve stopnje zaradi delnega umika tožbe ustavilo postopek za plačilo 2.442,20 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Tožeča stranka je sama podala delni umik tožbe z drugo pripravljalno vlogo z dne 29. 6. 2020 glede zneskov po računih 023/17, 055/17, 091/17, 133/17, 174/17, 218/17 in delno po računu 251/17. Tožena stranka se je z delnim umikom v pripravljalni vlogi z dne 10. 7. 2020 strinjala. Sodišče prve stopnje zato ni imelo nobene podlage, da delnega umika tožbe ne bi upoštevalo. Ker pri umiku tožbe ne gre za razpolaganje z zahtevkom, umika tožbe sodišče ne more preprečiti s sklicevanjem na 3. člen ZPP.1 Edini pogoj za umik tožbe po vložitvi odgovora na tožbo je privolitev tožene stranke. Ta pa je bila podana jasno in nepogojno.

10. Nerazumljive so pritožbene navedbe tožeče stranke glede računa 226/2020 z dne 1. 6. 2020 v znesku 641,83 EUR. Tožena stranka ga je plačala v celoti, kar priznava tudi pritožnica. Sodišče prve stopnje je sicer ugotovilo, da bi bila v skladu z materialnim pravom tožena stranka dolžna plačati le 501,70 EUR. Vendar tožena stranka ni postavila nobenega nasprotnega zahtevka ali podala pobotnega ugovora. Pritožnica neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je s takšno ugotovitvijo (preplačilom računa) poseglo v izjavo volje tožene stranke in širilo trditveno podlago, pri čemer naj bi nepravilna odločitev oškodovala tožečo stranko, kar naj bi vplivalo tudi na stroškovno odločitev. Plačilo zneska po tem računu je bilo namreč zavrnjeno zaradi tega, ker ga je tožena stranka nesporno plačala. Ugotovitev sodišča, da je račun v bistvu še preplačala, se ne odraža v uspehu tožeče stranke v postopku in stroškovni odločitvi.

11. Pritožnica nadalje oporeka zaključkom prvostopenjskega sodišča, da je račune 73/2020, 130/2020 in 180/2020 tožena stranka poravnala, ker je ob plačilu dala izjavo, da plačuje ravno te račune. Opozarja, da iz izjav na nakazilih (priloga B13) "130" in "FEB MAR 2020" ni mogoče zanesljivo ugotoviti, katero obveznost je izpolnila tožena stranka. Višje sodišče temu ne more slediti. Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje in je razvidno iz izpiska plačilnega prometa tožene stranke (B13), je dne 28. 4. 2020 tožena stranka opravila tri plačila tožeči stranki. Pri plačilu v znesku 657,51 EUR je navedeno (namen plačila): R 11, 58, 63, 67, 73. Pritožnica navaja, da je upoštevala plačilo računa št. 73/2020 v znesku 279,73 EUR. Glede na to, da se je očitno lahko prepričala, da gre pri namenu plačila "73" prav za račun št. 73/2020, bi se po presoji višjega sodišča enako lahko prepričala, da gre pri plačilu z namenom "130" za plačilo računa 130/2020. Prav tako glede plačila z dne 8. 5. 2020 v znesku 724,96 EUR z namenom "FEB MAR 2020" ne more biti dvoma, da plačuje obveznosti za februar in marec 2020. Pritožbene navedbe, da tožeča stranka večkrat izstavlja tudi račune za popravila in vzdrževanje stavbe, so povsem pavšalne in neizkazane. Zato v odsotnosti trditev, da so bile med strankama tudi druge odprte obveznosti za februar in marec 2020, na kar bi se lahko nanašal zapis "FEB MAR 2020", pritožbene navedbe o nejasnosti izjave niso utemeljene.

12. Neutemeljeno je tudi sklicevanje pritožnice, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo 288. člena OZ, ki določa vrstni red vračunavanja, tako da se najprej plačajo stroški, nato obresti in za tem glavnica. Glede na s strani sodišča prve stopnje ugotovljeno preplačilo tožene stranke v višini 280,64 EUR je s tem tožena stranka znatno preplačala tudi zneske zamudnih obresti, o čemer se je višje sodišče prepričalo z uporabo spletne aplikacije Vrhovnega sodišča za izračun zamudnih obresti. Zato je tudi odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi obrestnega dela zahtevka pravilna, medtem ko na stroškovno odločitev uporaba navedene določbe OZ ni vplivala.

13. S tem je višje sodišče odgovorilo na relevantne pritožbene navedbe tožeče stranke.

**Glede pritožbe tožene stranke**

14. Višje sodišče sprejema obrazložitev sodišča prve stopnje, s katero je to odgovorilo na ugovore tožene stranke, da tožeča stranka ne more temeljiti svojega zahtevka na Pogodbi o medsebojnih razmerjih, ker tam ni nastopala kot upravnik. Pogodba o medsebojnih razmerjih in Pogodba o upravljanju sta v zvezi s plačili obratovalnih stroškov namreč povezani. S Pogodbo o medsebojnih razmerjih (24. člen) so etažni lastniki tožečo stranko soglasno določili za upravnika, ki so mu med drugim dali pooblastilo za porazdelitev in izterjavo obveznosti ter v imenu etažnih lastnikov vložiti tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika. S sklepom z dne 7. 11. 2012 je bil spremenjen 22. člen Pogodbe o medsebojnih razmerjih, tako da je v relevantnih delih določal: _"Glede na to, da v stavbi ni urejenih ločenih merilnikov stroškov za posamezne poslovne prostore, se etažni lastniki dogovorijo, da bodo mesečno poravnavali stroške posameznega prostora in stroške skupnih prostorov upravniku, in sicer v višini 1,97 EUR/m2 za stroške posameznega poslovnega prostora in v višini 3,36 EUR/m2 za svoj delež na skupnih prostorih. […] Stroški se letno usklajujejo z rastjo cen stroškov elektirke, ogrevanja, vode, komunalnih in drugih podobnih stroškov. Upravnik vsako leto do zadnjega dne v februarju obvesti etažne lastnike o spremenjeni višini stroškov zaradi rasti/znižanja cen stroškov in etažne lastnike obvesti o znesku preplačila stroškov glede na prvotni znesek oziroma o znesku obveznosti doplačila stroškov glede na prvotni znesek. V primeru preplačila je upravnik dolžan etažnim lastnikom preplačani znesek upoštevati pri naslednjem računu za stroške, v primeru doplačila pa etažnim lastnikom premalo zaračunani znesek obračuna pri naslednjem računu za stroške."_ Nadalje Pogodba o upravljanju v peti alineji 2. člena določa obveznost upravnika zbirati in razdeljevati skupne stroške v skladu z določili SPZ, SZ in Pogodbe o medsebojnih razmerjih. Navedeno kaže na povezanost obeh pogodb, saj Pogodba o upravljanju izrecno napotuje na Pogodbo o medsebojnih razmerjih.

15. Pritožnica navaja, da je navedena določila glede razdeljevanja in višine stroškov treba razlagati na način, da so etažni lastniki dolžni plačevati le dejansko nastale stroške in so se s postavkama v 22. členu dogovorili, koliko bodo (največ) namenili za stroške. Etažnim lastnikom se lahko naloži povračilo le dejansko nastalih stroškov. Tožeča stranka bi morala vsako leto opraviti dejanske obračune stroškov. Sodišče prve stopnje bi moralo ugovore tožene stranke obravnavati kot ugovor neizpolnjene pogodbe, saj tožena stranka ni dolžna plačevati stroškov, dokler tožeča stranka ne pripravi obračuna, jih predoči in izračuna novo akontacijo. Sodišču prve stopnje očita tudi, da tožeči stranki ni naložilo, da v spis predloži prilogo 1 Pogodbe o upravljanju (razdelilnik stroškov).

16. Višje sodišče na te pritožbene navedbe odgovarja sledeče. S Pogodbo o medsebojnih razmerjih so se etažni lastniki soglasno odločili, da za obratovalne stroške plačujejo 1,97 EUR/m2 za stroške posameznega poslovnega prostora in 3,36 EUR/m2 za stroške skupnih delov. Razlog za to, sicer neobičajno formulacijo, je bil glede na pogodbo v tem, da v stavbi niso urejeni individualni števci porabe za posamezne poslovne prostore. Dopustnost takšnega dogovora je sodišče prve stopnje ustrezno obrazložilo (12. in 13. točka obrazložitve prvostopenjske sodbe), višje sodišče pa v celoti sprejema razloge sodišča prve stopnje v tem delu.

17. Vendar se višje sodišče strinja s toženo stranko, da je bila tožeča stranka kot upravnik dolžna vsako leto etažnim lastnikom predložiti obračun dejanskih stroškov in nato opraviti ustrezen poračun. Navedeno izhaja tudi iz Pogodbe o upravljanju (10. alineja 2. člena pogodbe), ki določa obveznost upravnika, da najmanj enkrat letno lastnikom predložiti obračun skupnih stroškov oziroma tudi v vmesnem obdobju po predhodnem dogovoru. Navsezadnje je tudi povsem življenjsko logično, da se v primeru pavšalnega plačevanja stroškov oziroma akontacij, na koncu določenega obdobja napravi poračun, da se ugotovi dejanska poraba. V nasprotnem primeru lahko pride do neupravičene obogatitve na strani prejemnika.

18. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da Pogodba o upravljanju določa obveznost upravnika najmanj enkrat letno etažnim lastnikom predložiti obračun dejanskih stroškov (16. točka obrazložitve prvostopenjske sodbe). Vendar pa je zmotno zaključilo, da navedeno ne vpliva na presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka. Res je, da tožena stranka ni podala pobotnega ugovora ali nasprotne tožbe, niti ne ugovora neizpolnjene pogodbe oziroma sočasnosti izpolnitve, kot zdaj trdi v pritožbi. Je pa njene ugovore treba presojati v smeri utemeljenosti tožbenega zahtevka po višini. Ker tožeča stranka ni nikoli predložila letnih obračunov stroškov (česar sama ni zanikala), ni mogoče ugotoviti, kolikšni so bili dejanski stroški v posameznem letu. V primeru, da bi se izkazale za resnične trditve tožene stranke, da dejanske stroške s pavšali preplačuje, bi to vplivalo na utemeljenost tožbenega zahtevka po višini. V primeru preplačil bi bila tožeča stranka v skladu z zgoraj citiranimi pogodbenimi določili dolžna to upoštevati kot dobropise na prihodnjih računih. V ta namen je tožena stranka predlagala sodišču, da tožeči stranki naloži predložitev računov vseh dobaviteljev, ki se nanašajo na zadevno stavbo, predložitev priloge k Pogodbi o upravljanju "Razdelilnik stroškov", ki je ni v spisu in tudi postavitev izvedenca finančne stroke. Zavrnitve teh dokaznih predlogov sodišče prve stopnje ni obrazložilo, je pa iz obrazložitve možno razbrati, da jih ni štelo kot relevantne zaradi pogodbenega dogovora o fiksni višini stroškov. Kot obrazloženo pa to ne drži, saj gre za konkretizirane ugovore, ki bi utegnili vplivati na višino zahtevka. Višje sodišče se sicer strinja, da tožena stranka ne more enostransko spremeniti pogodbenega določila o višini stroškov ali se celo odločiti, da stroškov ne bo več plačevala. Ni pa mogoče spregledati, da mora tudi tožeča stranka izpolnjevati svoje obveznosti in etažne lastnike vsakoletno obveščati o spremembah cen ter dajati obračune. V nedogled ni mogoče podpirati stanja, ko upravnik etažnim lastnikom ne razkrije dejanskih obračunov stroškov in vztraja le pri plačevanju pavšalnega zneska oziroma akontacij, tako da se etažni lastniki sploh ne morejo prepričati o dejanski višini stroškov, ki jih bremenijo.

19. Na podlagi povedanega je zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Že to je terjalo razveljavitev sodbe v obsodilnem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. V ponovnem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje dopolniti dokazni postopek tako, da tožečo stranko pozove k predložitvi letnih obračunov stroškov in razdelilnika, nato pa bo moralo presoditi tudi o postavitvi izvedenca in na novo odločiti o utemeljenosti zahtevka.

20. Pritožba nazadnje še oporeka zaključkom prvostopenjskega sodišča glede površine njenih posameznih delov in deleža na skupnih delih. Navaja, da ne Pogodba o medsebojnih razmerjih ne Pogodba o upravljanju ne določata površin posameznih prostorov. Elaborat za vzpostavitev etažne lastnine je bil narejen po nakupu nepremičnin, relevantni pa so podatki iz zemljiške knjige, povzeti iz evidenc GURS. Iz slednjih pa izhaja, da površina prostorov tožene stranke znaša 156,2 m2 in površina na deležu skupnih prostorov 23,68 m2, ne pa 165,20 m2 in 25,48 m2. Prav tako je njen delež na skupnih delih le 4,83 % kot izhaja iz zemljiške knjige in ne 5,30 %, kot je naveden v Pogodbi o medsebojnih razmerjih.

21. Na vse te navedbe je ustrezno odgovorilo sodišče prve stopnje v 14. in 15. točki obrazložitve. Ker gre v tem delu le za ponavljanje navedb iz postopka na prvi stopnji, se višje sodišče sklicuje na obrazložitev sodišča prve stopnje in jo tudi samo sprejema.

22. S tem je višje sodišče odgovorilo na vse pomembne pritožbene navedbe tožene stranke.

**Sklepno**

23. Na podlagi obrazloženega je višje sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in odločbo sodišča prve stopnje v po njej izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP), ko je ta v tem delu prestala tudi pritožbeni preizkus po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP).

24. Pritožbi tožene stranke pa je ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje v po njej izpodbijanem delu razveljavilo ter zadevo v tem delu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). Višje sodišče ocenjuje, da pomanjkljivosti ne more odpraviti samo. Potrebno je namreč dopolniti dokazni postopek, s pozivom na vložitev dokumentacije, potencialno tudi prvič izvesti dokaz z izvedencem, kar bo pomenilo dodatne vloge pravdnih strank. Navedeno pa presega pooblastila, ki nalagajo višjemu sodišču dopolnitev dokaznega postopka (prvi odstavek 355. člena ZPP). V ponovnem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje tudi prvič po dodatno izpeljanem dokaznem postopku dokazno oceniti dodatno ugotovljeno dejansko stanje. Pri tehtanju ustavno zagotovljene pravice strank do pritožbe in do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (drugi odstavek 355. člena ZPP) se je višje sodišče odločilo v prid prve. V obravnavnem primeru je sodišče prve stopnje odločalo v razumnih rokih in zato zaradi razveljavitve sodbe ni mogoče govoriti o hujšem kršenju pravic strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (drugi odstavek 355. člena ZPP).

25. Napotki za sodišče prve stopnje so razvidni iz obrazložitve te odločbe.

26. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 A. Galič v Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, Uradni list, GV založba, str. 214.