Jedro

Soglasje lastnikov za izvedbena dela v posameznem delu je nujno, če pomenijo poslabšanje za drug posamezni del ali za skupne dele, ali če spreminjajo zunanji videz stavbe.

Pri morebitnem spreminjanju zunanjega videza stavbe gre za poseg v skupne dele (zunanji izgled celotne stavbe). Izgradnja zimskega vrta, torej zaprtje terase, ki že na prvi pogled spreminja zunanji videz stavbe, ni dopustna brez soglasja etažnih lastnikov.

Postavitev zimskega vrta je posel, ki presega redno upravljanje, saj ne gre za vzdrževanje posameznega dela stavbe - stanovanja z odprto teraso (na strehi), torej za ohranjanje pogojev za bivanje, pač pa za izboljšavo, s katero se več kot očitno spreminja tudi videz objekta.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v prvem odstavku točke I izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek v delu, ki se glasi: “...ter po varjenju ponovno razgrniti predhodno odstranjeno peščeno nasutje, tako da bo s strehe objekta v celoti odstranjen zimski vrt ter površino, na kateri je stal zimski vrt, oblikovati na način, kot je oblikovana siceršnja streha objekta (peščeno nasutje)“.

II. V ostalem se pritožba zavrne in v izpodbijanem a nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da je toženka dolžna v roku 90 dni s strehe stavbe št. 6862, k.o. ..., ležeče na parc. št. 362/45, iste k.o., odstraniti zimski vrt iz kovinskih alu lamel, po strokovnih izvajalcih preko prerezane hidroizolacije zavariti pasove, široke približno od 25 do 30 cm, ter po varjenju ponovno razgrniti predhodno odstranjeno peščeno nasutje, tako, da bo s strehe v celoti odstranjen zimski vrt ter površino, na kateri je ta stal, oblikovati na način, ko je oblikovana siceršnja streha objekta (peščeno nasutje) (I. točka izreka). Toženki je prepovedalo v bodoče vznemirjati lastninsko pravico tožnikov na strehi objekta s takimi ali podobnimi ravnanji. Kar so tožniki zahtevali več ali drugače, je zavrnilo (II. točka). Glede stroškov postopka je odločilo, da toženka nosi vse pravdne stroške tožeče stranke (III. točka izreka).

2. Tožena stranka vlaga zoper ugodilni in stroškovni del pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Višjemu sodišču predlaga spremembo sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka tudi v preostalem delu, saj meni, da je odločitev dejansko in materialnopravno zmotna ter obremenjena s procesnimi kršitvami. Neutemeljeno je stališče prvega sodišča, da je toženka s postavitvijo zimskega vrta na strehi stavbe spremenila zunanji videz stavbe, ker je viden s preostalega dela strehe, sklicujoč se na 15. člen Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1). Res zakon ne določa, da gre za spremembo zunanjega videza le v primeru, če je sprememba vidna z ulice pred objektom ali če je vidna tudi tretjim osebam. Vendar pa je pretirano stroga razlaga te določbe na način, da etažni lastnik v svojem posameznem delu ne sme izvršiti nobenega posega, kljub temu, da poseg dejansko ni viden niti tretjim osebam niti etažnim lastnikom, če se ti ne povzpnejo na streho objekta, ki v delu, v katerem predstavlja skupni del, ni uporabna kot terasa. Zakonodajalec je zasledoval namen, da se etažnim lastnikom onemogoči, da brez soglasja drugih lastnikov s posegi, ki niso estetsko usklajeni z osnovnim videzom, porušijo enotni videz stavbe. Poseg mora biti viden ob pogledu na stavbo. Toženka je s fotografijami dokazala, da zimski vrt ni viden izpred objekta niti z ulice. Ugotovitve sodišča je razumeti na način, da je zimski vrt viden le v primeru, če se posamezni etažni lastnik povzpne na streho objekta. V tem oziru je za pravilno uporabo 15. člena SZ-1 pomembno, ali je skupni del strehe dejansko v uporabi etažnih lastnikov. Sporen zimski vrt za etažne lastnike dejansko ni nikoli viden. V opisanem položaju je sodišče prestrogo interpretiralo prvi odstavek 15. člena SZ-1 in ga zmotno uporabilo pri presoji dopustnosti toženkinega posega v obliki postavitve zimskega vrta na njej lastnem posameznem delu. Uporaba te določbe, kot jo je sodišče prve stopnje, predstavlja poseg v ustavno pravico do zasebne lastnine. Sodišče bi moralo tehtati pravico do etažnih lastnikov do nespremenljivosti zunanje podobe stavbe na delu, ki ga ne uporabljajo, in pravico toženke, da uporablja svoj posamezen del na način, kot je bil predviden že ob izgradnji objekta. Sodišče je dalo večjo težo domnevni pravici etažnih lastnikov do absolutne nesprejemljivosti zunanjega videza stavbe. V konkretnem primeru niti ni govora o konkurenci dveh lastninskih pravic, pač pa o konkurenci toženkine lastninske pravice na lastniškem delu stavbe in pravici tožnikov do varovanja zunanjega videza objekta. Sodišče bi moralo presoditi, da toženkin zimski vrt ne spreminja zunanjega videza objekta, ker ni viden z dvorišča, z ulice niti iz notranjosti stavbe, in toženki dopustiti izvrševanje lastninske pravice v obliki uporabe izvedenega zimskega vrta. Naloženo rušenje zimskega vrta ne pomeni zgolj nemožnost uporabe zimskega vrta, temveč nemožnost uporabe lastnega dela strehe, saj odstranitev vrta zanjo pomeni, da ne bo mogla iz svojega stanovanja dostopati na svojo lastniško streho. Z odločitvijo se od toženke zahteva popolno zaprtje strehe v njenem lastniškem delu in s tem onemogočanje dostopa iz stanovanj v četrti etaži na lastniški del stanovanja v peti etaži. Pritožnica nadalje graja stališče sodišča, da je toženka dolžna pridobiti za sporen poseg, ki predstavlja spremembo zunanjega videza stavbe, soglasje etažnih lastnikov v višini 75%, ker gre za posel, ki presega redno upravljanje. 15. člen SZ-1 govori o izvedbenih delih v posameznem delu in ne o posegih v skupne dele stavbe, o katerih govori 29. člena SZ-1 Sodišče v besedilu 15. člena SZ-1 ni imelo podlage za zaključek, da sprememba zunanjega dela stavbe predstavlja obliko posega v skupne dele in da mora za taka dela lastnik pridobiti soglasje skladno z določbami 25. in 29. člena SZ-1, ki govori o posegih v skupne dele. Omenjene določbe, upoštevaje njihovo umestitev v zakonu, ne urejajo primerljivih dejanskih stanov. Zato smiselna uporaba 25. ali 29. člena SZ-1 za presojo odstotka potrebnih soglasij za postavitev vrta v konkretnem primeru ni pravilna.

Toženka opozarja, da je v postopku zatrjevala in dokazovala, da je bilo zaprtje pete etaže predvideno že v času gradnje objekta, zaradi česar je bila v strehi objekta oziroma stropu stanovanja že v času gradnje predpripravljena odprtina za izvedbo izhoda iz spodnjega dela stanovanja na lastniški del strehe. Predložila je fotografije iz časa gradnje, elaborat sprememb podatkov katastra, odločbo GURS, notarski zapis, sporazum o spremembi osnovnega pravnega položaja, predlagala pa je tudi svoje zaslišanje in zaslišanje prič. V primeru zasteklitve lastniškega dela strehe je šlo za dokončanje nedokončane gradnje, ki se je časovno zamaknilo. Zato ni mogoče govoriti o poslu rednega ali izrednega upravljanja, temveč o dokončanju še nedokončane gradnje, ki ne sodi v okviru poslov upravljanja. Iz pravnomočne odločbe GURS v povezavi z elaboratom je razvidno, da je vseh 156,10 m2 toženkinega posameznega dela št. 8 stanovanjskih površin in da ima peta etaža predvideno zaprtje v višini 2,50 m2, kar pomeni, da so podpisniki sporazuma soglašali z zaprtjem pete etaže. Omenjenih okoliščin sodišče ni upoštevalo. Sodišče bi moralo zaključiti, da je toženka z namestitvijo zimskega vrta na lastniškem delu streh zaključevala predpripravljena a nedokončana izvedbena dela, ki so zagotovila uporabo lastniškega dela strehe.

Pritožba nasprotuje naziranju sodišča v 25. točki sodbe, da bodoči namen odprtine v strehi objekta ne pomeni, da so etažni lastniki soglašali z bodočo spremembo videza s postavitvijo zimskega vrta. Etažni lastnik glede v času projektiranja in gradnje predvidenih začetih del v stavbi nima pravne podlage, da prepreči izvedbo vnaprej predvidenih del oziroma zahteva njihovo odstranitev. Tako kot so etažni lastniki implicitno soglašali s postavitvijo oken, vrat in balkonov, so soglašali tudi z izhodom iz toženkinega dela stanovanja v četrti etaži v njen zaprti del v peti etaži, vsi so namreč soglašali s spremembo namembnosti lastniške pete etaže. Toženka vztraja, da v konkretnem primeru sploh ne gre za posel upravljanja, zato izvedba zimskega vrta ne zapade pod določilo 29. člena SZ-1, torej ne sodi med posle, ki presegajo redno upravljanje. Vsaka izboljšava ne predstavlja takega posla. Stanovanjskih površin brez njihovega zaprtja ni mogoče zagotoviti. Po zdravi razumski logiki izhoda iz ene etaže v drugo skozi že izvedeno odprtino v strehi ni mogoče izvršiti drugače kot z zaprtjem zgornje etaže. Omenjenih vidikov zadeve sodišče ni upoštevalo.

Zmotno je stališče sodišča, da je bila toženka v letu 2017 primorana pridobiti soglasja etažnih lastnikov, saj je s postavitvijo vrta zgolj z začasnim zamikom dokončala še nedokončano gradnjo. Poleg tega je izvedbena dela izvajala izključno v svojem posameznem delu, z deli ni posegla v skupen del stavbe. Sodišče ne ugotavlja, da bi toženka posegla v katerega od skupnih delov stavbe. Sodišče zmotno meni, da je toženka posegla v lastninsko pravico tožnikov s spreminjanjem zunanjega videza stavbe, ne ugotavlja pa konkretno, da bi posegla v katerega od skupnih delov stavbe. K dodatnemu pridobivanju soglasij etažnih lastnikov toženka za izvedbo zimskega vrta ni bila zavezana. Toženka graja napačno presojo sodišča, da ni bilo soglasja etažnih lastnikov v višini 50 % ne v višini 75 % ali 100%. Če so etažni lastniki soglašali, da je del strehe del stanovanja toženke, potem so nedvomno soglašali z zaprtjem do v elaboratu vrisane višine 2,5 m2. Stališče sodišča, da bi moralo soglasje vsebovati natančno vsebino dogovorjenih posegov, je napačno. Zmotno je tudi stališče sodišča, da v času izvedbe v letu 2017 vsa soglasja, ki jih je pridobila v letu 2014, niso imela pravne veljave. Odločba GURS in podpisan sporazum v letu 2013/2014 predstavljata zavezo, ne zgolj za takratne podpisnike, temveč tudi za njihove pravne naslednike. Zato je napačna tudi presoja sodišča, da npr. soglasji obeh G. nista upoštevni. Zmoten je tudi zaključek sodišča, da bi morala toženka za postavitev zimskega vrta pridobiti gradbeno dovoljenje in v ta namen 100 % soglasje ostalih etažnih lastnikov. Za zasteklitev pete etaže toženka ni bila dolžna pridobiti gradbenega dovoljenja, saj gre za vzdrževanje objekta. Tudi Uredba, na katero se sklicuje sodišče, zasteklitev lastniške terase šteje med vzdrževalna dela, za kar ni potrebno dovoljenje. Toženka je zgolj dokončala nedokončano gradnjo, pri čemer ni posegla v konstrukcijo objekta. Glede na neločljivo povezavost med bivalnim delom stanovanja v četrti etaži in zimskim vrtom nad njo je očitno napačna ugotovitev sodišča, da zimski vrt predstavlja nov ločen objekt. V besedilu Uredbe ni podlage za zaključek, da vzdrževanje v obliki zasteklitve dovoljuje zasteklitev na največ treh stranicah.

Toženka še navaja, da sodišče ni imelo podlage za ugotovitev, da je priznala, da je prerezala hidroizolacijo. Glede varitve pasov hidroizolacije ji je naložilo obveznost, ki ni dovolj določna, da bi bil izrek izvršljiv. Toženka je zarezala in odstranila hidroizolacijo le na delu predpripravljene odprtine, ki je bila provizorično zaprta. Sodišče pri sprejemu odločitve ni pravilno upoštevalo trditve, da je bil izhod iz stanovanja na lastniško streho previden že v času gradnje. Opozarja, da odstranitev zimskega vrta pomeni, da ne bo mogla iz svojega stanovanja dostopati na svojo lastniško teraso na strehi, čeprav je bil dostop predviden že v fazi gradnje. Sodišče z izpodbijano odločitvijo, po kateri je dolžna vzpostaviti prejšnje stanje z nasutjem peska po vsej površini, zahteva od toženke popolno zaprtje strehe stavbe na njenem lastniškem delu in s tem onemogočanje dostopa iz stanovanja na teraso.

3. Tožniki so na pritožbo obširno odgovorili in predlagajo njeno zavrnitev, saj menijo, da je neutemeljena.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Tožniki kot etažni lastniki zoper toženko kot etažno lastnico v isti večstanovanjski stavbi uveljavljajo s tožbo varstvo svoje (so)lastninske pravice. Tožniki s tožbo zahtevajo odstranitev zimskega vrta, ki ga je toženka postavila na strehi te večstanovanjske stavbe, saj menijo, da je prišlo s posegom do protipravnega vznemirjanja njihove lastninske pravice. Ni sporno, da je toženka avgusta 2017 na strehi večstanovanjske stavbe, neposredno nad svojim posameznim delom ID ...-6862-8 zgradila zaprt vrt iz kovinskih alu lamel v izmeri 40 m2. Tudi ni več sporno, da k posameznemu delu toženke v četrti etaži spada del strehe v peti etaži, na kateri je zgradila sporni zimski vrt. Posamezni del obsega poleg stanovanja v četrti etaži tudi del strehe objekta v peti etaži v izmeri 78,60 m2. Zimski vrt je toženka zgradila na delu strehe, ki spada v posamezni del v lasti toženke.

6. Neutemeljeno je pritožbeno zavzemanje, da je šlo pri postavitvi zimskega vrta za poseg, za katere ni bila dolžna pridobiti nobenega soglasja ostalih etažnih lastnikov, češ da je šlo le za dokončanje nedokončanih del ob izgradnji večstanovanjske stavbe v letu 2012/2103 in zato ni šlo za posel o upravljanju, ki bi terjal kakršnokoli soglasje ostalih etažnih lastnikov. Nobena dokazna listina (oziroma noben dokument) v spisu ne potrjuje, da je bila gradnja na strehi objekta predvidena že v času gradnje samega objekta. Toženka niti ni navajala, da bi bilo to razvidno v gradbeni dokumentaciji, kaj šele, da bi dokumente v zvezi z gradnjo predložila. Kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, je bila v času gradnje objekta izdelana le odprtina iz njenega stanovanja na streho objekta, ki je bila ob izgradnji objekta provizorično zaprta z lesenimi deskami, na spodnji strani zakrita z mavčnimi ploščami, na zgornji zunanji strani pa zavarovana z ustrezno termo in hidroizolacijo ter pokrita s peskom. Iz prodajne pogodbe in elaborata za vpis spremembe podatkov katastra stavb izhaja, da je bil predmet nakupa oziroma vrsta prostora, ki se spreminja v katastru stavb, odprta terasa. Tudi skica elaborata, v katerem je bil del strehe, ki je last toženke, orisan s črtkano črto, ne pomeni, da je bilo v času gradnje predvidena gradnja oziroma postavitev zimskega vrta na delu strehe, ki je last toženke. Edini namen takšnega zarisa v elaboratu je bil izključno v tem, da se obseg toženkinega posameznega dela razširi tudi na del strehe, kar je glede na določbe 77. in 78. člena Zakon o evidentiranju nepremičnin (ZEN) povsem jasno označeno s črtkano črto, saj gre za teraso (na ravni strehi). Okoliščine, da je bila v času gradnje izdelana odprtina, ki je bila sicer do posega povsem zaprta, ni mogoče interpretirati, kot da je bila gradnja na strehi s postavitvijo zimskega vrta predvidena s strani investitorja že v začetku gradnje večstanovanjske stavbe. Tudi zapis v elaboratu, da odprta terasa sodi v sklop posameznega dela kot dela stanovanja, ob tem da hkrati iz njega izhaja, da je uporabna površina odprte terase nič, ne daje podlage za zaključek, kot se zavzema pritožba.

7. Toženka ima na spornem delu strehe, na katerem je odprla odprtino in postavila zimski vrt, lastninsko pravico in lahko načeloma na njem izvršuje vsa lastninskopravna upravičenja, razen če so skladno z zakonom izrecno omejena. To pomeni, da lastninska pravica toženke kot etažne lastnice ni absolutna pravica, pač pa je omejena z varstvom in koristi drugega etažnega lastnika, če tako določa zakona. Ni sporno, da je šlo pri izgradnji zimskega vrta za poseg v posameznem delu toženke. A toženka ne more uspeti z ugovorom, da nadzidava ne pomeni protipravnega posega zato, ker je postavila zimski vrt na svojem posameznem delu. V primeru, kot je obravnavani, je sodišče prve stopnje glede na določbo 15. člena SZ-1 pravilno presojalo vrsto in značaj posega, saj je od tega odvisno, ali toženka kot etažna lastnica za poseg potrebuje soglasje ostalih etažnih lastnikov, in kakšen obseg soglasij. Toženka neutemeljeno očita zmotno uporabo materialnega prava pri presoji dopustnosti toženkinega posega.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo 15. člen SZ-1, v katerem je imelo podlago za svojo odločitev. Po določbi prvega odstavka 15. člena SZ-1 sme etažni lastnik brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave v svojem delu, če to ne pomeni poslabšanja za kakšen drug posamezni del ali skupne dele večstanovanjske stavbe in ne spreminja zunanjega videza večstanovanjske stavbe. Ob izpolnitvi teh pogojev soglasje za izvedbena dela v posameznem delu torej ni potrebno. Po nasprotnem razlogovanju, kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, je soglasje lastnikov za izvedbena dela v posameznem delu nujno, če pomenijo poslabšanje za drug posamezni del ali za skupne dele, ali če spreminjajo zunanji videz stavbe. Sodišče prve stopnje je povsem pravilno razlagalo namen določbe. Ohranjanje zunanjega videza je pomembna vrednota in je za njeno spremembo potrebno ustrezno soglasje. Strinjati se je z razlogovanjem sodišča prve stopnje, da gre z vidika določb o upravljanju večstanovanjske stavbe pri morebitnem spreminjanju zunanjega videza stavbe za poseg v skupne dele (zunanji izgled celotne stavbe). Drži, da v postopku ni bilo ugotovljeno, da bi toženka z gradnjo zimskega vrta posegla v skupne dele stavbe (kot so skupni gradbeni elementi itd., 5. člen SZ-1). A je očitno zakonodajalec z navedeno določbo določil, da sprememba zunanjega videza stavbe, čeprav gre za izvedbena dela v posameznem delu, predstavlja poseg v skupne dele in terja soglasje ostali etažnih lastnikov. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo temeljni pogoj, da postavitev zimskega vrta v izmeri 40 m2 na strehi večstanovanjske stavbe predstavlja spremembo zunanjega videza stavbe. Toženka napačno razlaga zakonsko določilo o spreminjanju videza stavbe, češ da je zakonodajalec zasledoval namen, da se etažnemu lastniku onemogoči gradnja, ki spreminja videz stavbe le, če ti posegi niso estetsko usklajeni z osnovnim videzom objekta in bi rušili enotni videz stavbe. Za takšno razlago zakonskega določila ni najti podlage ne v besedilu določbe ne v njegovi namenski razlagi ali sodni praksi. Določeno je, da gre za spremembo zunanjega videza stavbe, četudi za poseg na lastnem delu, ki spreminja videz stavbe, ne glede na intenzivnost in estetskost posega. Toženka ne more uspeti s pritožbenim navajanjem, da v konkretnem primeru ni šlo za spreminjanje zunanjega videza, saj temu dejstvu na prvem naroku ni nasprotovala oziroma je šele kasneje trdila, da zimski vrt ni viden z ulice. Za zaključek, da postavitev zaprtega zimskega vrta (s postavitvijo vseh štirih zasteklenih stranic s streho na strehi stavbe) spreminja videz stavbe, ni pomembno, ali je poseg viden s ceste ob pogledu na stavbo. Določba ne postavlja zahteve, koliko je vidna sprememba zunanjega videza stavbe iz okolice. Bistven namen določbe je varovanje zunanjega videza stavbe v razmerju med etažnimi lastniki pred kakršnokoli nesoglasno spremembo. Zato ni pomembno, ali jo tretji vidijo z okoliških ulic. Pri tem tudi ni odločilno, ali skupni del strehe, torej del strehe, ki ni v lasti toženke, uporabljajo tožniki kot teraso ali služi le osnovnemu namenu. Zakon spremembe videza objekta ne veže na način uporabe tistega dela objekta, ki ga je poseg spremenil. Dejstvo je, da imajo tožniki prost dostop do strehe, in je sprememba vidna na preostalem delu strehe, ki predstavlja skupni del vseh etažnih lastnikov. In to zadošča za zaključek, da gre za spremembo zunanjega videza stavbe. Z uporabo 15. člena SZ-1 ni poseženo v toženkino ustavno pravico do zasebne lastnine. Kot že rečeno, lahko toženka na svojem delu izvršuje lastninskopravna upravičenja, a ne neomejeno. Tehtanje med pravico toženkine pravice do uporabe lastniškega dela stavbe in pravico solastnikov stavbe do nesprejemljivosti videza objekta ni bilo potrebno, saj iz bistvenega namena zakonske določbe izhaja, da je nujno soglasje v primeru spreminjanja zunanjega videza stavbe. Izgradnja zimskega vrta, torej zaprtje terase, ki že na prvi pogled spreminja zunanji videz stavbe, tako ni dopustna brez soglasja etažnih lastnikov.

9. Sodišče prve stopnje je presojalo, kakšno soglasje mora etažni lastnik pridobiti, če s posegom spreminja zunanji videz. Ker določba prvega ostavka 15. člena SZ-1 izrecno ne predpisuje obsega soglasja, ga je sodišče prve stopnje prve stopnje pravilno ugotavljalo glede na namen te določbe v povezavi s 25. in 29. členom SZ-1, ki določata potrebno soglasje za posamezne posle upravljanja večstanovanjske hiše ter Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb. Pritožbeno sodišče je že pritrdilo razlogovanju sodišča prve stopnje, da gre pri gradnji zimskega vrta, sicer na lastniškem delu strehe, ki pa spreminja zunanji videz stavbe (enako kot poseg, ki poslabšuje skupne dele), za obliko poseganja v skupne dele. Da gre za vprašanje upravljanja s skupnimi deli po določbah SZ-1 dodatno izhaja iz 13. člena Pravilnika, v katerem je problematika soglasij za posege, ki spreminjajo zunanji videz stavbe, vključena v določbe o obsegu soglasij za posamezne posle. Upoštevaje umestitev navedenih določb v zakonu je na mestu njihova smiselna uporaba v konkretnem primeru, saj gre pri postavitvi zasteklenega zimskega vrta (podobno kot pri zasteklitvi balkona), za spremembo zunanjega videza, ki že na prvi pogled ne spada med obratovanje ali vzdrževanje (ne posameznega dela ne skupnega dela), torej posle rednega upravljanja iz 25. člena SZ-1, kar pomeni, da je za takšen poseg, ki presega tovrstna dela, potrebno pridobiti soglasje etažnih lastnikov, katerih solastniški deleži presegajo 75 % (29. člen SZ-1).1 Postavitev spornega zimskega vrta zapade pod posel, ki presega redno upravljanje, saj ne gre za vzdrževanje posameznega dela stavbe - stanovanja z odprto teraso (na strehi), torej za ohranjanje pogojev za bivanje, pač pa za izboljšavo, s katero se več kot očitno spreminja tudi videz objekta (četrti odstavek 25. člena SZ-1, 2. člen ZGO-1, 7. člen Uredbe o razvrščanju objektov glede na zahtevnost gradnje).

10. Toženka neutemeljeno nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da ni uspela dokazati, da je pridobila soglasja etažnih lastnikov v obsegu 75 % vseh solastniških deležev etažnih lastnikov. Ponovno izpostavljanje vsebine posameznih listin (zapisnik etažnih lastnikov, elaborat za vpis sprememb v kataster stavb, odločba GURS o spremembi podatkov v katastru stavb, sporazum EL o spremembi osnovnega pravnega položaja - priloge B1, 2, 4, 14), katere je sodišče upoštevalo in se do njih opredelilo, pravilnosti zaključka prvostopenjskega sodišča, da z navedenimi listinami toženka ni pridobila soglasja vseh etažnih lastnikov, ne morejo izpodbiti. Pravilno je stališče izpodbijane sodbe, da mora biti soglasje etažnih lastnikov za izvedbena dela podano določno in jasno. Iz listin izhaja le, da so vsi etažni latniki soglašali s spremenjenim obsegom posameznih delov v večstanovanjski stavbi in posledično solastniških deležev, nikjer pa ni razvidno, da bi se razpravljajo o postavitvi zimskega vrta na delu strehe, ki je last toženke. Črtkana črta v skici elaborata, kot že pojasnjeno, ne predstavlja razširitve soglasja, danega za spremembo obsega določenega posameznega dela v stavbi, na zaprtje (zasteklitev) tega dela strehe objekta, ki je bil v vseh dokumentih obravnavan kot odprta terasa. Soglasje v sporazumu, da del strehe predstavlja del posameznega dela stavbe, četudi v elaboratu opredeljen kot stanovanje, ne pomeni soglasja, da se del te terase zagradi. Soglasja so bila podana točno za namen in v obsegu, kot jih navajajo dokumenti. Tudi predpripravljena odprtina iz toženkinega stanovanja na streho stavbe ne predstavlja vseobsežnega soglasja etažnih lastnikov za kakršnokoli gradnjo na strehi, torej tudi ne za postavitev zimskega vrta. Zatrjevani bodoči namen odprtine še ne pomeni soglasja etažnih lastnikov k bodoči spremembi zunanjega videza stavbe. Primerjava konkretnega primera z namestitvijo (enako zamenjavo) balkonskih vrat že v času gradnje stavbe izdelanega balkona in balkonske odprtine ni ustrezen.

11. V postopku je toženka dodatno trdila, da je v letu 2014, kljub temu, da k temu ni bila zavezana, z zbiranjem podpisov pridobila soglasja etažnih lastnikov v obsegu 64,4 % vseh solastniških deležev, ki so jih podali s podpisom na listini, na kateri so izrecno soglašali s postavitvijo zimskega vrta. Že takšne trditve pa vodijo v zaključek, da toženka za sporni poseg po lastnih trditvah ni pridobila soglasja etažnih lastnikov v obsegu 75 % vseh solastniških deležev, kot je glede na zgoraj navedeno potrebno. Pri tem zaključek sodišča, da toženka v času uvedbe sporni del ni razpolagala niti s soglasji, ki bi presegali polovico vseh solastniških deležev, izhajajoč iz zmotnega stališča, da soglasje, podano v letu 2014, zavezuje le univerzalne ne pa tudi singularne pravne naslednike (kasnejšega novega lastnika stanovanja v stavbi), na odločitev nima vpliva. Tudi spornost presoje sodišča prve stopnje (ki je upravnepravne narave in sodi v pristojnost upravnega organa in se o njej odloča v upravnem postopku)2, da gre za poseg, ki ne terja 75 % vseh solastniških deležev, pač pa pridobitev gradbenega dovoljenja in posledično popolno soglasje vseh etažnih lastnikov, na izpodbijano odločitev ne vpliva. Ker toženka za postavitev zimskega vrta na strehi objekta, ki v nobenem delu razen s tlemi ni povezan s prejšnjo konstrukcijo objekta, ni pridobila soglasij etažnih lastnikov, ki imajo 75 % vseh solastniških deležev, se pritožbeno sodišče posebej ne opredeljuje do pritožbenih navedb, s katerimi toženka graja veljavnost podpisov etažnih lastnikov v letu 2014 in dolžnost pridobitve gradbenega dovoljenja za postavitev sporne nadzidave ter s tem v zvezi uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava.

12. Glede na povedano toženka s tem, ko je brez ustreznega soglasja ostalih etažnih lastnikov postavila zimski vrt, s katerim je spremenila zunanji videz stavbe, protipravno vznemirja ostale etažne lastnike v njihovi solastninski pravice na skupnih delih. Zato utemeljeno tožniki zahtevajo, da toženka z vznemirjanjem preneha.

13. Neutemeljeno je pritožbeno navajanje, da v primeru rušenja zimskega vrta toženka ne bo mogla porabljati lastniške terase, saj sama postavitev zimskega vrta ni potrebna, da se terasa uporablja z dostopom iz njenega stanovanja. So tudi drugi načini uporabe terase z dostopom, ki ne spreminjajo videza stavbe. Pritožba nima prav, da prvostopenjsko sodišče ni imelo podlage za ugotovitev, da je toženka prerezala hidroizolacijo, saj je toženka na naroku priznala, da je zimski vrt (op. v gabaritih 40 m2) zgradila tako, da je na delu strehe, kjer ga je postavila, prerezala izolacijo. Glede na potrebe izvedbe izgradnje vrta je povsem logično, da je morala za postavitev vrta z lamelami poseči v robovih vrta v izolacijo, ki nesporno med strankama pokriva celotno streho. Obveznost izpravnosti izolacije z varjenjem pasov hidroizolacije na prerezanih delih, je dovolj določna, saj se zahteva takšno ravnanje povsod tam, kjer je bilo zaradi postavitve vrta (nadzidave) poseženo v izolacijo. Sicer pa ne more toženki ostati nejasno in neznano, v kakšni intenziteti in obsegu je izvedla nadzidavo na strehi večstanovanjske hiše. 14. Toženka pa utemeljeno nasprotuje vzpostavitvi prejšnjega stanja s peščenim nasutjem tako, da razgrne predhodno s tal strehe stavbe odstranjen pesek ter površino oblikuje na način, kot je oblikovana ostala streha. Čeprav toženka v postopku ni izrecno ugovarjala, da bi lahko prejšnje stanje vzpostavila s kakšnimi drugimi (milejšimi) ukrepi, je pa nasprotovala zahtevku kot takemu, pritožbeno sodišče v okviru pravilne uporabe materialnega prava na podlagi nespornih dejanskih ugotovitev sodi, da v konkretnem primeru ne gre za klasično vzpostavitev prejšnjega stanja, saj je streha toženkina in je le s postavitvijo/izgradnjo zimskega vrta na lamelah spremenila zunanji videz stavbe, medtem ko s spremembo (vrhnje) površine/plasti tal strehe, ki je njena last, v tak videz ni posegla. Sprememba zunanje površine dela strehe, ki je njena, zato po mnenju pritožbenega sodišča ne pomeni vznemirjanja lastninske pravice tožnikov. Zato je neutemeljen zahtevek v delu, ki se nanaša na vzpostavitev prejšnjega stanja z razgrnitvijo peščenega nasutja in oblikovanja površine strehe s peskom, kjer stoji vrt. 15. Sprememba odločitve o glavni stvari načeloma zahteva spremembo stroškovne odločitve (drugi odstavek 165. člena ZPP). A tožniki skupaj z že pravnomočno zavrnjenim delom zahtevka niso uspeli le s sorazmerno majhnim delom tožbenega zahtevka, ki tekom postopka ni terjal nastanka posebnih stroškov in tako tudi ni vplival na drugačno razporeditev stroškov (tretji odstavek 155. člena ZPP). Odločitev prvostopenjskega sodišča, da toženka v celoti nosi stroške tožnikov, je v skladu s četrtim odstavkom 163. člena ZPP, ki ravno dopušča takšno odločitev in se sklep o višini stroškov izda šele po pravnomočnosti odločitve o glavni stvari.

16. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje na podlagi 358. člena ZPP spremenilo tako, da je zavrnilo zahtevek, ki se glasi: „“...ter po varjenju ponovno razgrniti predhodno odstranjeno peščeno nasutje, tako da bo s strehe objekta v celoti odstranjen zimski vrt ter površino, na kateri je stal zimski vrt, oblikovati na način, kot je oblikovana siceršnja streha objekta (peščeno nasutje)“. V ostalem delu je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu sodbo sodišča prve stopnje potrdilo, saj niso podani uradoma upoštevani in uveljavljani pritožbeni razlogi (353. člen ZPP).

17. Ker je toženka uspela s pritožbo le v neznatnem delu, krije sama svoje stroške pritožbenega postopka (drugi odstavek 165. člena in tretji odstavek 155. člena ZPP). Tožniki sami krijejo svoje stroške odgovora na pritožbo, saj ni v ničemer pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča (155. člen ZPP).

1 Primerjaj sodno prakso, ki jo omenja sodišče prve stopnje v op.1, kot tudi odločbe VS RS IV Ips 33/2019, VSL II Cp 63/2019, II Cp 2930/2917. 2 Civilnopravno in upravnopravno razmerje učinkujeta ločeno glede na subjekte tega razmerja ter praviloma med seboj neodvisno.