Jedro

Če je bila najemna pogodba sklenjena po tem, ko je tožnica izvedla opisan odtok, je takratni najemodajalec očitno soglašal z rešitvijo, kakršno je glede izvedbe kuhinjskega odtoka našla toženka. Stanovanje je toženki oddal s kuhinjskim odtokom, kakršen je v času sklepanja najemne pogodbe obstajal. V tem primeru ne gre za spremembo stanja stanovanja, s katero lastnik ne bi soglašal (6. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1), niti za način uporabe stanovanja v nasprotju z lastnikovo voljo (1. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1).

Dolgotrajna uporaba ne more spreminjati dogovorjenega obsega najetih prostorov.

Pravilen je zaključek, da kolikor tožena stranka dva hodnika in sobo uporablja drugače kot za dostop do stanovanja, to počne v nasprotju s sklenjeno najemno pogodbo. Utemeljen je zahtevek, da je dolžna te prostore izprazniti in jih izročiti tožeči stranki v posest; dejansko v soposest, saj jih tudi sama uporablja za dostop do najetega stanovanja.

Sodišče se je do izvedenih dokazov dolžno opredeliti v obsegu, kot je to potrebno za ugotavljanje pravno pomembnih dejstev.

Izrek

I. Pritožbi tožene stranke se delno ugodi in se izpodbijana sodba v III., IV. in VIII. točki izreka razveljavi ter se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V ostalem se pritožba tožene ter v celoti pritožba tožeče stranke zoper sodbo in sklep zavrneta in se v izpodbijanem pa nerazveljavljenem delu izpodbijana odločba potrdi.

II. Odločitev o stroških postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom dopustilo spremembo tožbe z dne 10.8.2018 in spremembo tožbe z dne 14.1.2020 glede primarnega in podrednega denarnega zahtevka za obdobje od avgusta 2018 do januarja 2020 (I. točka izreka); v ostalem – glede izpraznitve in izročitve kurilnice, odstranitve ključavnice vrat iz stopnišča na podstrešje in glede denarnega zahtevka za plačilo uporabnine za kurilnico – pa sprememba tožbe ni dovoljena (II. točka izreka). Razsojeno je: - da se odpove najemna pogodba za stanovanje št. 19 v izmeri 56,05 m2 na podstrešju Gradu, na naslovu ... (III. točka izreka), da je tožena stranka dolžna: - izprazniti stanovanje št. 19 in prostega oseb in stvari v 60. dneh izročiti tožeči stranki (IV. točka izreka); - izprazniti prostore na podstrešju stavbe na naslovu ... in sicer sobo v izmeri 13,50 m2, prvi del hodnika v izmeri 12,64 m2, drugi del hodnika v izmeri 8,89 m2 in jih proste oseb in stvari izročiti tožeči stranki (V. točka izreka); - plačati 2.358,72 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi (VI. točka izreka).

Višji zahtevek, to je zahtevek za plačilo 7.183,52 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, je zavrnjen (VII. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločeno, da je tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki 63 % njenih pravdnih stroškov, tožeča pa toženi stranki 37 % njenih pravdnih stroških, ki bodo odmerjeni s posebnim sklepom (VIII. točka izreka).

2. Pritožujeta se obe pravdni stranki.

3. Tožeča stranka se pritožuje zoper odločitev iz II. točke izreka sklepa in VI. ter VII. točke izreka sodbe. Uveljavlja vse tri, s prvim odstavkom 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) predvidene pritožbene razloge. Predlaga spremembo sodba tako, da bo zahtevku v celoti ugodeno, podredno pa njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Navaja, da je primarni zahtevek razširila na podlagi med strankama nespornih dejstev in na podlagi ugotovitev izvedenca. Toženka je sama navedla in potrdila, da je kupila novo peč za centralno ogrevanje in jo postavila v prostor na podstrešju. Izvedenec je ugotovil, da se kurilnica nahaja na podstrešju, izven najetega stanovanja in izven dodatno prilaščenih prostorov. Izvedenec je ugotovil, da toženka poleg stanovanja, dveh hodnikov in sobe uporablja tudi kurilnico, jo izmeril in izračunal uporabnino za ta prostor v višini 4,06 EUR mesečno. Toženka je potrdila, da je vrata na stopnišču zaklenila, zato je tudi to dejstvo nesporno. S tem dejanjem je toženka tožeči stranki preprečila dostop do celotnega podstrešja. Odločanje o tem delu zahtevka ne bi podaljšalo postopka, ker dopolnitev dokaznega postopka ne bi bila potrebna. Tožnica bi bila lahko dodatno zaslišana na naroku 3.2.2020. Sicer pa je sodišče po naroku 7.11.2018 za eno leto opustilo vse aktivnosti, zato ni razumna trditev o podaljšanju postopka. Zato je treba obravnavati tudi zahtevek za izpraznitev in izročitev kurilnice in odstranitev ključavnice ter zahtevek za plačilo uporabnine za kurilnico. V okviru pritožbenih razlogov zoper sodbo pa navaja, da je sodišče namerno spregledalo, da ima toženka nesporno v posesti tudi kurilnico in da je zaklenila vhodna vrata na stopnišču. Dokazna ocena v 18. točki sodbe je zato glede tega pomanjkljiva in neskladna z izvedenimi dokazi. Sklicuje se na 15. točko drugega odstavka 339. čl. ZPP v zvezi z ugotovitvijo, da tožnica ni določno navedla, da je toženka začela prostor uporabljati v januarju 2016, niti da ni izjavila, da ji tega takrat ni dovolila. Sklicuje se na VI. točko svoje prve pripravljalne vloge, kjer je navedeno, da je oktobra 2017 ugotovila, da si je toženka prilastila dodatne prostore in da sklepa, da si je te prostore prilastila leta 2013, saj je toženka v odgovoru na tožbo navedla, da si je hodnika uredila kot nujen poseg zaradi nestabilnih desk in hoje z berglami. Tožbeni zahtevek na plačilo uporabnine od leta 2016 dalje je bil postavljen na osnovi toženkine trditve, da je umeten hodnik uredila z dovoljenjem P. P. To trditev je toženka ponovila v drugi pripravljalni vlogi. Protispisna je zato navedba v 25. točki obrazložitve, da tožnica ni določno navedla, da je toženka pričela prostore uporabljati leta 2016. Trditev, da tožnica ni navedla, da take uporabe ne dovoljuje, pa je nerazumljiva in nelogična. Tožeča stranka je šele oktobra 2017 ugotovila, da si je toženka prilastila dodatne prostore. Pred tem tega ni mogla, ker je toženka zaklenila vhodna vrata na podstrešje že na stopnišču. Ker tožeča stranka ni bila seznanjena z uporabo teh prostorov, uporabi ni mogla nasprotovati. Ni mogoča presumpcija, da je obstajalo tožničino soglasje, če s temi dejstvi ni bila seznanjena. Zaključek, da je tožničino soglasje obstajalo od januarja 2016 do decembra 2017, potem pa ne več, je nerazumljiv. Tožnica je zatrjevala, da nobenega soglasja ni dala. Tožničine trditve so protispisno interpretirane. Tožnici je bila namreč popolnoma odvzeta možnost nadzora nad uporabo najetih prostorov, kar je celo nesporno. Prav zaradi zaklenjenih vrat je tožeča stranka, ki se je 25.5.2018 udeležila inšpekcijskega ogleda, ugotovila, da si je toženka na podstrešju zgradila istem centralnega ogrevanja in namestila peč za centralno kurjavo, ki ni v sklopu dodatnih dveh hodnikov in sobe. Ker je toženka sama navedla, kdaj je namestila peč za centralno kurjavo in je izvedenec ugotovil, da se kurilnica nahaja izven najetega stanovanja in predstavlja (poleg sobe in dveh hodnikov) dodatno površino, ki jo toženka neupravičeno uporablja, je sodišče neutemeljeno in materialno zmotno zavrnilo spremembo tožbe in zahtevek za plačilo uporabnine za kurilnico.

4. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške odgovora na pritožbo. Navaja, da vse do zadnjega naroka tožnica ni navajala ničesar v zvezi s kurilnico. Toženka je že v navedbah povedala, da kurilnice ni izdelala; obstajala je že leta 2002. Pritrjuje zaključku sodišča, da bi dodatno zasliševanje več oseb v zvezi s tem zavleklo postopek, saj je bila stvar zrela za razsojo. Vhodna vrata z zvoncem in napisom „M.“ toženka ni postavila naknadno, kot to želi prikazati tožeča stranka.

5. Tožena stranka se pritožuje zoper odločitev iz I. točke sklepa, zoper sodbo pa v celoti (od III. do VIII. točke izreka). Predlaga spremembo ali razveljavitev odločbe. Priglaša stroške pritožbenega postopka. Meni, da je podreden tožbeni zahtevek treba zavreči, ker je nepotreben in nesmiseln, saj podvaja zahtevo iz 4. točke primarnega zahtevka. Graja, da se sodišče ni opredelilo do podrednega zahtevka, katerega sprememba je v I. točki izreka dovoljena. Ker tega ni navedlo niti v obrazložitvi, je podana kršitev 14. točke drugega odstavka 339. čl. ZPP, saj se odločbe ne da preizkusiti. Sprašuje se, ali je sodišče odmerilo sodno takso za na naroku 3.2.2020 povečan del zahtevka; če tega ni storilo, o zahtevku ne bi smelo odločati. Višina zahtevane uporabnine v uvodu odločbe ni pravilno opredeljena; opredeljena je z zneskom 9.542,52 EUR, čeprav je sodišče zavrnilo zahtevek za plačilo v višini 7.183,52 EUR, ugodilo pa zahtevku za plačilo 2.358,72 EUR, skupaj 9.542,24 EUR. Vrednost ostalega dela zahtevka ni ovrednotena. Glede odpovedi najemne pogodbe – zaradi nastajanja škode v zvezi s cevjo, po kateri odtekajo odplake – opozarja, da ni pojasnjen nastanek velike škode. Čas napeljave odtočne cevi ni sporen, saj je toženka navedla, da obstaja že od leta 1997, pa je sodišče čas njenega nameščanja ugotavljalo, kar ni pravilno. Ukvarjati bi se bilo treba z vprašanjem, ali je tožeča stranka vedela za cev, čigavo breme je ureditev in odprava tega stanja, ali je tožena stranka s tem povzročala večjo škodo. Tožena stranka vztraja, da je bila tožeča stranka, konkretno njen zakoniti zastopnik J. J., s cevjo seznanjen, zato bi moral biti zaslišan; pa ni bil in dokazni predlog tudi ni argumentirano zavrnjen. Sicer pa bi tožeča stranka za cev morala vedeti, saj jo je mogoče opaziti ob običajnem ogledu zunanjosti nepremičnine. Breme odstranitve je zato na tožeči stranki, toženki pa ni mogoče očitati krivdnega ravnanja in odpovedati najemne pogodbe. Sicer pa ne gre za povzročanje večje škode, kar je pogoj za odpovedni razlog iz 103. čl. Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Zahtevek za odpoved najemne pogodbe je zato treba zavrniti. Bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. in 15. točke 339. čl. ZPP je storjena, ker niso zaslišani zakoniti zastopnik tožeče stranke in priče M. M. ter N. N. V tem delu ni bi angažiran izvedenec, pa tudi ogled ni bil opravljen. Tožena stranka je povedala, da je cev sama napeljala v letih 1996/97 in predlagala zaslišanje J. J., da je za cev vedel že leta 2005/06, pa odtočni cevi ni nasprotoval; niti ni kot lastnik takega stanja odpravil, kar bi bil skladno z drugo alinejo prvega odstavka 92. čl. SZ-1 dolžan. Da je cev obstajala že od nekdaj, bi izpovedala tudi M. M. in N. N. Tudi zaslišanje ostalih prič ni argumentirano zavrnjeno, zato se zastavlja vprašanje, ali se je sodišče z argumentacijo dokaznih predlogov sploh seznanilo. Zavrnitev dokaznih predlogov je pomanjkljiva. Tudi izvedenec bi iz starosti luknje lahko ugotovil, kdaj se je cev napeljala, kar sta predlagali obe pravdni stranki. Z ogledom bi se sodišče lahko prepričalo, ali se zaradi napeljane cevi dela večja škoda. Ne drži, da je bilo to ugotovljeno po izvedencu. Za bistveno označuje, ali je bila cev ob prevzemu nepremičnine s strani tožeče stranke že napeljana ter čigavo breme je njena odprava. Zapisnik o ugotovitvi stanja stanovanja, priložen najemni pogodbi z Z. družbo, ni niti datiran niti izpolnjen, zgolj podpisan. Postopek ugotavljanja dejanskega stanja očitno ni bil izveden. Zato zapisnika pri ugotavljanju dejanskega stanja ni mogoče uporabiti. Sodišče bi moralo uporabiti druga dokazna sredstva. Preseglo je trditveno podlago, saj se tožeča stranka na zapisnik ni sklicevala. Zakaj je sodišče nesporno dejstvo sploh ugotavljalo, ni obrazloženo. Ni bilo prerekano, da se je toženka v stanovanje vselila leta 1994, ko je bil lastnik stanovanja T. Le-ta je bil na ogledu nepremičnine. Glede tega so bili predlagani dokazi, ki so bili zavrnjeni. Sklicuje se na izpoved toženke, ki je izpovedala, da je zakonitemu zastopniku tožeče stranke povedala, da cevi ne more umakniti; on temu ni nasprotoval ali kot lastnik karkoli ukrenil. Tožeča stranka ni nasprotovala, da je bila cev napeljana leta 1997. Trdila je, da se je s cevjo seznanila šele oktobra 2017. S tem izkazuje svojo neskrbnost, saj je lastnica že od leta 2014. Nepremičnino je prevzela v pravnem in dejanskem stanju, v kakršnem je bila. J. J. je vsaj trikrat prevzel nepremičnino, ker je bil zakoniti zastopnik s tožečo stranko povezanih pravnih prednikov. Zato ni logično, da tožena stranka za cev ne bi vedela. P. P. je bila v nepremičnini vsaj petkrat. Fotografije dokazujejo, da je tožeča stranka do cevi lahko dostopala. Če bi bili dokazi izvedeni, bi bilo izkazano, da je bila odtočna cev napeljana pred več kot 20 leti, nedvomno pa pred letom 2014. S prevzemom nepremičnine je tožeča stranka konkludentno podala soglasje s tem, da je odtočna cev napeljana. Če si tožeča stranka ob prevzemu ni ogledala stanja nepremičnine, to ne more biti v škodo toženki. Toženka je odtok uredila, kot ga je lahko. S tem je bil takratni lastnik seznanjen, nobeden od kasnejših lastnikov pa odtoku ni nasprotoval. Če tožeča stranka meni, da gre za neustrezno stanje, bi ga morala odpraviti na podlagi 92. čl. SZ-1. Sklicuje se na 107. čl. SZ-1 in meni, da tožena stranka tega ni bila dolžna sama odpravljati. P. P. je to potrdila z navedbo, da je zapisnik o ogledu izdelala naknadno in ne ve, zakaj ni bil poslan stranki. Sklicuje se na izpoved toženke, da izteka manjša količina vode, ki ne povzroča škode. Nasprotno, da povzroča večjo škodo, bi morala dokazati tožeča stranka. Neustrezna napeljava ne dokazuje, da se dela večja škoda. Sodišče nastanka večje škode ni ugotovilo, pri ugotavljanju škode pa se ne sklicuje na dokaze. Zaradi stanja nepremičnine je škodo težko povzročiti. Glede zahteve za izpraznitev dodatnih prostorov navaja, da jih ni mogoče izprazniti, ker predstavljajo komunikacijski prostor oz. edini dostop do toženkinega stanovanja. Ti prostori se nahajajo za zaklenjenimi vrati. Tožena stranka ima v izključni posesti celoten prostor za zaklenjenimi vrati pri stopnišču, zato s tožečo stranko, ki je vstopila v zatečeno stanje, ni bila dolžna skleniti pravnega posla. Nobeden od lastnikov – od leta 1994 dalje – od toženke ni zahteval izpraznitve ali česa drugega. Posledično ji ne gre uporabnina. Te prostore je toženka leta 2016 adaptirala iz varnostnih razlogov, kar SZ-1 dovoljuje. Tožeča stranka je s stanjem vseskozi seznanjena, saj je na tožbi priloženemu tlorisu označila vhodna vrata v tožničino stanovanje. Sprašuje se, kakšno strokovno znanje naj bi bilo potrebno za razlago najemne pogodbe. Tožeča stranka ni zanikala, da vhodna vrata pri stopnišču obstajajo od toženkine vselitve dalje. Smiselno in logično je, da so vrata zaklenjena. Tožeča stranka je potrdila, da ima edino toženka dostop do spornih prostorov. Če ti prostori v najemni pogodbi iz leta 2001 niso eksplicitno navedeni, to ne pomeni, da ne obstaja pravna podlaga za toženkino posest in brezplačno uporabo teh prostorov. Najemna pogodba ni nujno pisna. Ker je toženka leta 1994 v izključno posest prevzela vse prostore, je utemeljeno sklepala, da jih za ceno najema lahko uporablja. Glede lokacije vrat so bile predlagane priče: K. K., S. S., N. N., G. G., M. M. in V. V. Priče brez ustrezne utemeljitve niso bile zaslišane. Priče bi izpovedale tudi o času adaptacije. Dokazni postopek je bil izpeljan pomanjkljivo in pristransko. Najemna pogodba je nejasna. Nekateri prostori nimajo navedene velikosti oz. je navedena velikost 0 m2. Graja stališče sodišča, da ti prostori niso bili predmet najema. Evidentno je mogoče zaključiti, da je leta 1994 lastnik (T.) s tem, da je namestil vhodna vrata, izrazil pravno poslovno voljo, da ima toženka v posesti vse prostore. Takšnemu stanju nobeden od kasnejših lastnikov ni nasprotoval; tudi tožeča stranka ob prevzemu stavbe ne. Vsak kupec, ki ravna s pričakovano skrbnostjo, bi pregledal najemne pogodbe in preveril dejansko stanje najemov. V večstanovanjskih stavbah podstrešja večkrat postanejo posamezni deli stavb. Ti prostori od leta 1994 niso bili skupni prostori. Izvedenec ni ugotovil od kdaj jih ima v uporabi toženka in kdaj jih je preuredila. Iz mnenja ni razbrati, zakaj naj bi pravico do teh prostorov imela tožeča stranka. Graja zaključek iz 18. točke obrazložitve, da tožena stranka ni upravičena imeti teh prostorov v izključni posesti. O tem, da je bila tožeča stranka večkrat opozorjena na odpravo nevarnosti, so bile predlagane priče: K. K., S. S., N. N., G. G. in V. V. Priče niso bile zaslišane. Toženka je o neznosnih razmerah obvestila inšpektorat. Izpoved N. M. ni ocenjena, sodišče pa ji ni sledilo. Ta priča je komunicirala s P. P., ki je potrdila, da se je toženka obračala nanjo. Toženi stranki ni bilo omogočeno, da bi tej priči zastavljala vprašanja. Navedbe tožene stranke glede oprave napak potrjuje izpoved priče O. O. Priči F. F. in E. E., s katerima je želela dokazati, da je tožečo stranko o stanju obvestila, pa nista bili zaslišani. Izpovedali bi tudi o vlogi in izjavah P. P. Predlagano je bilo celó soočenje teh prič s P. P. O vlogi P. P. sta izpovedala tudi N. M. in O. O. Tožena stranka je bila dobroverna, da so predmet najema vsi prostori za vhodnimi vrati. Tožeča stranka je vseskozi vedela za toženkino posest teh prostorov. Jasno je, da se je od leta 1994 – s konkludentno izraženo pravno poslovno voljo – razširil predmet najema oz. je bil tak že od samega začetka. Tožeča stranka nima pravice do uporabnine, saj očitno nima nikakršne pravice do teh prostorov; glede na pravno in dejansko stanje, ki ga je prevzela od pravnih prednikov. Če ni sporno, da so vhodna vrata od leta 1994 na istem mestu, pomeni, da ni prišlo do spremembe dejanskega stanja v smislu površine, ki jo ima tožena stranka v posesti. Mogoče je ugotoviti, da je bila sklenjena najmanj ustna pogodba o neodplačni rabi prostorov za nedoločen čas. To pa pomeni, da nista utemeljena zahtevek za izpraznitev in plačilo uporabnine. Toženka je bila nedvomno dobroverni lastniški posestnik; z lastnikom je leta 1994 sklenila ustrezen pravni posel o uporabi vseh prostorov za vhodnimi vrati. Tožeča stranka je privolila v lastno prikrajšanje, zato ji uporabnina tudi iz tega razloga ne pripada. Po 26. letih toženki ni mogoče odvzeti prostorov zgolj zato, ker jih je adaptirala. Po izvedenčevi ugotovitvi toženka zaradi fizičnega stanja strehe ter lesene konstrukcije podstrešnih prostorov ne bi mogla oddajati kot uporabne površine. Koristi od teh prostorov ne bi mogla imeti. Tudi zato, ker je imela toženka najmanj pravico do souporabe teh prostorov, zahtevku za uporabnino ni mogoče ugoditi. Gre za komunikacijski prostor. Kako je lahko tožena stranka dolžna plačati nekaj, kar že od nekdaj predstavlja njen edini dostop do stanovanja? Posledično je nepravilna tudi odločitev o pravdnih stroških.

**O pritožbah obeh pritožnikov zoper sklep**

6. Pritožbi nista utemeljeni.

7. Zahtevek glede kurilnice (izpraznitev in plačilo uporabnine) in vrat je tožeča stranka postavila v vlogi z dne 14.1.2020, tik pred zadnjim narokom. Tožena stranka je utemeljenosti dodatno postavljenega zahtevka nasprotovala v vlogi z dne 28.1.2020: zanikala je, da bi vrata zaklenila in opozorila na svoje predhodne trditve, da so bila ta vrata vseskozi zaklenjena; opozorila je na nedovoljeno zatrjevana nova dejstva1. Tožena stranka torej nasprotuje tudi temu delu zahtevka in tudi dejstvom, s katerimi je utemeljen. Nasprotuje obravnavi novih dejstev, ker so prepozno podana. V nasprotju s spisovnimi podatki je zato pritožbena trditev tožeče stranke, da je zahtevek razširjen na podlagi med strankama nespornih dejstev. Če bi se sodišče odločilo obravnavati novo postavljen del zahtevka, bi moralo toženi stranki dopustiti, da dokazuje njegovo neutemeljenost, kar bi občutno podaljšalo postopek. Ponavljati bi bilo treba že izvedene dokaze, ne zgolj zaslišanja tožnice. Glede najema in uporabe kurilnice se tožeča stranka v predhodnem postopku niti izjasnila ni, saj ta prostor ni bil predmet obravnave. Dejstvo, da je toženka v kurilnico namestila novo peč, ni edina, za odločitev pomembna okoliščina.

8. Zato je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da bi obravnavanje zahtevka za odstranitev ključavnice in izpraznitev ter izročitev kurilnice in plačilo uporabnine, zavleklo obravnavanje zadeve; zaradi prepozno postavljenih novih dejstev pa jo tudi zapletlo. Sprememba tožbe zato ni smotrna in je utemeljeno zavrnjena (184. in prvi odstavek 185. čl. ZPP). Pritožba tožeče stranke zoper sklep je zato zavrnjena in sklep potrjen (2. točka 365. čl. ZPP).

9. Tožena stranka navaja, da se pritožuje zoper sklep, razlogov za nasprotovanje temu delu odločitve pa ne navaja. Tudi njeno pritožbo je treba zavrniti, saj je bila sprememba tožbe, dopuščena s I. točko izreka, potrebna za dokončno ureditev razmerja (2. točka 365. čl. ZPP).

**O pritožbah obeh pritožnikov zoper sodbo**

10. Pritožba tožene stranke je delno utemeljena. Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

_Glede odpovedi najemne pogodbe_

11. Tožeča stranka je odpoved najemne pogodbe za stanovanje št. 19 na podstrešju stavbe na naslovu ... utemeljevala s tremi razlogi: 1) z nastanitvijo večjega števila oseb in z drugimi osebami, kot pogodba dovoljuje; 2) z brez soglasja lastnika izvedenimi gradbenimi posegi (vgradnjo odtoka po plastični cevi skozi steno in po fasadi ter iztokom ob stavbi); 3) z uporabo 50 m2 stanovanjske površine, ki ni sestavni del stanovanja. Sodišče prve stopnje je ugotovilo obstoj drugo zatrjevanega razloga. Ker je ta ugotovitev zadoščala za odpoved pogodbe, se o ostalih dveh razlogih ni izreklo.

12. V pritožbeni fazi postopka ni sporno: - da je bila pisna najemna pogodba z stanovanje sklenjena 7.11.2001 za nedoločen čas, stanovanje pa uvrščeno v kategorijo neprofitnih stanovanj; - da je najemno pogodbo sklepal pravni prednik tožeče stranke, ker je tožeča stranka lastnik stavbe in stanovanja postala šele po sklenitvi najemne pogodbe (leta 2014); - da stanovanje obsega sobo kuhinjo, kopalnico in predsobo v skupni izmeri 56,05 m2, toženka pa poleg teh prostorov zaseda še dva hodnika in sobo v skupni izmeri 35,03 m2; - da je tožeča stranka novembra 2017 toženko opozorila na kršitev najemne pogodbe in jo pozvala, da kršitve odpravi; da toženka odtoka iz kuhinjskega korita, ki poteka po cevi skozi zid in v nadaljevanju po cevi do zemljišča ob stavbi, ni odstranila.

13. Sodišče prve stopnje odločitev o odpovedi najemne pogodbe utemeljuje z ugotovitvijo, da uporaba odtoka iz kuhinjskega korita, kakor je izveden, predstavlja neustrezen način uporabe stanovanja. Z napeljavo cevi skozi steno in stekanjem odplak po fasadi na travnik ob stavbi pa nastaja tudi škoda na stavbi in njeni okolici (kršitev pogodbe iz 1. točke prvega odstavka 103. čl. SZ-1). Ni sledilo toženkini trditvi, da je odtok na opisan način uredila z vednostjo takratnega lastnika; da je pri napeljavi ravnala v skladu z dolžnostmi, ki jih ima (jih je imela) kot najemnica. Najemnik lahko izvede dela, potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja, če jih – kljub odločbi stanovanjske inšpekcije, ki mu izvedbo del naloži – ne izvede lastnik; 93. čl. SZ-1. 14. Toženka trdi, da v stanovanju biva od leta 1994, odtok pa je na opisan način, v soglasju s takratnim najemodajalcem, uredila leta 1997, ker je prej izveden odtok zamrzoval. Tožeča stranka – zato, ker je bilo toženki oddano prazno stanovanje in zaradi načina izvedbe ter uporabljenih materialov – nasprotuje, da bi bil odtok izveden takrat, kot je trdila toženka2. Res pa je tudi, kar tožena stranka izpostavlja v pritožbi, da je tožeča stranka v vlogi z dne 3.1.2019 (drugi odstavek na drugi stani) navedla, da starosti napeljave odtoka ni potrebno ugotavljati z izvedencem, saj je toženka priznala, da je odtok iz kuhinje napeljala leta 1997. 15. Sodišče dejstva, kdaj je bil odtok na opisan način izveden, ni ugotavljalo3. Zaradi dokazovanja časa izdelave odtoka sta stranki predlagali več dokazov. Ker gre za pravno odločilno dejstvo, odločitve o odpovedi najemne pogodbe ni mogoče preizkusiti. Najemna pogodba je bila sklenjena 7.11.2001. Tožeča stranka je leta 2014, ko je v last pridobila stavbo, v kateri je stanovanje, vstopila v pravni položaj najemodajalca. Če je bila najemna pogodba sklenjena po tem, ko je tožnica izvedla opisan odtok, je takratni najemodajalec očitno soglašal z rešitvijo, kakršno je glede izvedbe kuhinjskega odtoka našla toženka. Stanovanje je toženki oddal s kuhinjskim odtokom, kakršen je v času sklepanja najemne pogodbe obstajal. V tem primeru ne gre za spremembo stanja stanovanja, s katero lastnik ne bi soglašal (6. točka prvega odstavka 103. čl. SZ-1), niti za način uporabe stanovanja v nasprotju z lastnikovo voljo (1. točka prvega odstavka 103. čl. SZ-1).

16. Ker mora to dejstvo – v izogib temu, da bi bili stranki prikrajšani za dvostopenjsko sojenje – ugotoviti sodišče prve stopnje, je odločitev iz III. in IV. točke izreka razveljavljena in zadeva vrnjena prvostopenjskemu sodišču, da o tem delu zahtevka ponovno odloči. Če bi ugotovilo, da obravnavni odpovedni razlog ni podan, se je dolžno opredeliti še do dveh razlogov, na katerih tožeča stranka gradi odpoved najemne pogodbe.

17. Pritožba tožene stranke, kolikor se nanaša na odpoved najemne pogodbe in izpraznitev stanovanja (II. točka pritožbe) je utemeljena, odločitev razveljavljena in zadeva vrnjena sodišču prve stopnje v novo sojenje ( 355. čl. ZPP).

_Glede izpraznitve prostorov podstrešja, ki niso predmet najemne pogodbe, in plačila uporabnine za te prostore._

18. Pritožbeno sodišče soglaša z ugotovitvijo, da dva hodnika in soba, locirani pred vstopom v stanovanje št. 19, niso sestavni del stanovanja in z najemno pogodbo z dne 7.11.2001 tožnici niso bili oddani v najem. Tisti del, ki je hodnik, je toženka vseskozi, z dovoljenjem lastnika – najemodajalca – uporabljala za dostop do stanovanja št. 19. Ni pa uspela dokazati, da je ta del (hodnik) in sobo uredila z dovoljenjem lastnika; da ima te prostore s soglasjem lastnika, na podlagi pravnega posla, v izključni uporabi in zasedene s svojim pohištvom. Tudi ne, da je preureditev površine in s tem zvezana dela izvedla kot vzdrževalna dela, potrebna za normalno uporabo stanovanja in skupnih delov, kar naj bi bila upravičena storiti, ker se lastnik na njene pozive za izvedbo nujno potrebnih del ni odzval. 19. Najemna pogodba je jasna. Opredelitev najetih prostorov s površino je razumljiva. Prostori, navedeni brez površine, niso predmet najema. Med najetimi prostori v najemni pogodbi niso navedeni: dva hodnika in soba. Izvedenec je ugotovil, da prvi hodnik meri 12,64 m2, drugi 8,89 m2 in soba 13,50 m2, skupaj 35,03 m2. Ti prostori zato niso predmet najema.

20. Upravičenost do izključne uporabe in ureditve teh prostorov v stanovanjske prostore tožnica utemeljuje z dovoljenjem, ki naj bi ga ji dala P. P. in s tem, da je z ureditvijo prostorov izboljšala prej nevarno stanje pohodne površine, po kateri je dostopala do stanovanja. Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopenjskim, da P. P. ustnega soglasja ni dala, pisnega soglasja pa tožnica ne zatrjuje. Ni izkazano, da je P. P. pooblaščena za podajanje takih izjav (ni zaposlena pri tožeči stranki). Dejstvo, da jo je tožeča stranka pooblastila, da decembra 2017 izvede ogled, ne dokazuje njenega neomejenega pooblastila za podajanje izjav v imenu tožeče stranke. Tudi če bi katera od pooblaščenih oseb dovolila sanacijo nevarnega dostopa do stanovanja, to ne pomeni soglasja za uzurpacijo spornih prostorov za stanovanjske namene (njihovo opremljanje s pohištvom). Zato zaslišanje F. F. in E. E., ki naj bi potrdili ustno izjavo P. P. o soglasju za izvedbo nujnih del, ni potrebno. Preureditev skupnih prostorov v izmeri 35,03 m2 v stanovanjske, bi bila zagotovo pisno evidentirana, če bi bila izvedena s soglasjem najemodajalca. Pričakovati bi bilo vsaj pisno soglasje za izvedbo, če že ne spremembe najemne pogodbe glede obsega najete stanovanjske površine in višine najemnine. Leta 2016, ko je bila izvedena preureditev neizdelanega podstrešja v stanovanjske prostore, je bila lastnica stavbe že tožeča stranka, ki o okupaciji spornih prostorov, vse do ogleda v novembru 2017, ni vedela ničesar.

21. Toženka je podala trditev, da je večkrat – ustno – zahtevala sanacijo strehe in desk pred vhodom v stanovanje in to dokazuje z ogledom, zaslišanjem prič. Izrecne trditve, da bi od tožeče stranke dobila soglasje za preureditev prostorov v stanovanjske, ni podala. Zatrjevana izjava P. P., ki sicer ni izkazana, naj toženka sama odpravi zamakanje in uredi dostop, ne potrjuje soglasja za izvedeni poseg. Zato se sodišču prve stopnje ni bilo treba opredeljevati do izjave N. M., ki je potrdila izjavo P. P., naj toženka zamakanje na podstrešju odpravi sama. Sicer pa ni izkazano, da bi bila P. P. pristojna za izjavljanje volje tožeče stranke. Dopisi o nevzdrževanosti strehe (listine B10 do B14) izvirajo iz obdobja po izvedeni preureditvi prostorov. Sicer pa eventualna nevzdrževanost, zanemarjenost prostorov in zahteve za sanacijo strehe ter lesenih desk pred vhodnimi vrati ne opravičujejo predelavo prostorov v bivalne stanovanjske prostore. Tudi če so ti prostori locirani za zaklenjenimi vrati, toženki niso bili oddani kot del stanovanja; za bivanje, kakor jih je preuredila in kakor jih uporablja4. Nepomembno je: kdaj so bila ta vrata zaklenjena; da do teh prostorov ne dostopa nihče drug; da ima tožena stranka izključno posest podstrešja. Nesprejemljivo je toženkino stališče, da je tožeča stranka s tem, da se ni zanimala in ni nasprotovala gradbenemu posegu, privolila v lastno prikrajšanje. Toženka kot najemnica je bila najemno pogodbo dolžna spoštovati; ne glede na to, ali je lastnik pravilnost uporabe stanovanja preverjal ali ne. Zasliševanje prič, ki bi izpovedale glede stanja teh prostorov pred adaptacijo in o adaptaciji, ni potrebno; zato je zahteva za zaslišane prič N. N., K. K., S. S., G. G. in V. V. utemeljeno zavrnjena. Tudi z ogledom ni mogoče ugotoviti dejanskih okoliščin, pomembnih za odločitev o tem delu zahtevka. Dejstvo, da je toženka po izvršenem gradbenem posegu predlagala plačevanje dodatne najemnine, ne spreminja protipravnosti njenega posega in stanja.

22. Nobenega nasprotja ni med razlogi, navedenimi v 18. točki izpodbijane sodbe. Razumljivo so povzete ugotovitve izvedenca: o površini in načinu uporabe prostorov, ki jih je toženka leta 2016 uredila v stanovanjske prostore in jih takó tudi uporablja; da so bili ti prostori pred ureditvijo del nedograjenega podstrešja. Izvedenec ni razlagal določil najemne pogodbe, ampak ugotavljal za odločitev pravno pomembna dejstva s področja njegove stroke. Če ima tožena stranka nedograjeno podstrešje pod svojim ključem, to ne pomeni, da ga lahko uporablja drugače, kot je predvideno z najemno pogodbo (za prehod do najetega stanovanja). Enako nepomembno je: od kdaj ga ima pod svojim ključem, da zaradi zaklenjenih vrat edina lahko prihaja na ta del podstrešja. Ni napačno, da je podstrešje, izven stanovanja št. 19, v sodbi opredeljeno kot skupni prostor stavbe. Na vprašanje v pritožbi tožene stranke, zakaj naj bi do teh prostorov imela pravico tožeča stranka, velja odgovoriti, da zato, ker je lastnica. Niti izključna uporaba, zatrjevana od leta 1994 dalje, niti nedovoljena adaptacija leta 2016 nista privedli do pravice, ki bi bila podlaga za toženkino uporabo podstrešja drugače, kot za prehod do stanovanja št. 19, ki ga ima v najemu. Tudi ogled zato ni dokaz, ki bi lahko privedel do drugačne odločitve.

23. Tožena stranka se v pritožbi sklicuje tudi možnost ustne sklenitve najemne pogodbe za celotno podstrešje (omenja ustno pogodbo o neodplačni rabi prostorov za nedoločen čas), pri čemer ni zatrjevala kdaj in s kom naj bi bila ustna pogodba sklenjena. Ker ni trditev o ustno sklenjeni pogodbi, dokazov o tem ni dopustno izvajati. Da ima podstrešne prostore lahko v brezplačni uporabi, naj bi tožena stranka zgolj sklepala. Da bi ji kdorkoli to izjavil ali zapisal, ni zatrjevala. Izpoved priče ne more nadomestiti pomanjkljive trditvene podlage. Sicer pa so bile priče, ki jih v tej zvezi – v pritožbi – navaja tožena stranka (K. K., S. S., N. N., G. G., M. M. in V. V.), predlagane zgolj zaradi dokazovanja lokacije zaklenjenih vrat, stanja podstrešja in časa adaptacije, kar ni sporno oz. je ugotovljeno skladno s trditvami tožene stranke. Nepravilno je tudi pravno stališče tožene stranke, da se najemne pogodbe sklepajo ustno (četrti odstavek 84. čl. SZ-1). Ker je predmet najema v najemni pogodbi jasno opredeljen, je nesprejemljivo pritožbeno stališče tožene stranke: – da je zato, ker je v izključno posest prevzela celotno podstrešje (za vrati, ki se zaklepajo), utemeljeno sklepala, da ima v najemu celotno podstrešje; – da je lastnik (T.) leta 1994 z namestitvijo vhodnih vrat izrazil poslovno voljo, da se najem nanaša na vse prostore za zaklenjenimi vrati. Opomniti velja, da je bila najemna pogodba sklenjena leta 2001 in ne s T. Kot že rečeno: dolgotrajna uporaba ne more spreminjati dogovorjenega obsega najetih prostorov. Pritožbena trditev tožene stranke na zaključku pritožbe, da je bila toženka dobroverni lastniški posestnik, je v nasprotju z vsem, kar je trdila. Ker je bila najemna pogodba sklenjena leta 2001, je nepomembno, kaj je določala najemna pogodba, sklenjena leta 1994, na vsebino katere tožena stranka – v pritožbi – sklepa iz toženkine posesti prostorov.

24. Smiselno enake razloge za ugoditev temu delu zahtevka sodišče prve stopnje podaja v točkah od 16 do 21. Pritožbeno sodišče z njimi soglaša. Zaradi razveljavitve III. točke izreka ni mogoče pritrditi zgolj trditvi, da je toženka (zaradi prenehanja najemne pogodbe) izgubila tudi upravičenje do soposesti (prehoda do stanovanja številka 19).

25. V zvezi z očitanim neupoštevanjem in neopredeljenostjo do izpovedbe N. M. velja opozoriti, da se je sodišče do izvedenih dokazov dolžno opredeliti v obsegu, kot je to potrebno za ugotavljanje pravno pomembnih dejstev (prvi odstavek 213. čl. ZPP). Zato ni potrebno zaslišanje prič, ki naj bi potrdile, da je toženka s strani P. P. dobila informacijo, naj počne kar hoče in da si zadeve stanovalci lahko urejajo sami. Enako velja za zaslišanje J. J., ki bi izpovedoval o toženkini posesti prostora na podstrešju za zaklenjenimi vrati. Tudi pritožbeno sodišče izpoved P. P. označuje za prepričljivo in jasno. Nepomembno je, kolikokrat je bila priča v gradu in kolikokrat pred njim. V pritožbi ni pojasnjeno, s katerimi vprašanji, ki ji niso bila dopuščena, bi tožena stranka dokazala neverodostojnost te priče. 26. Pravilen je torej zaključek, da kolikor tožena stranka dva hodnika in sobo uporablja drugače kot za dostop do stanovanja, to počne v nasprotju s sklenjeno najemno pogodbo. Utemeljen je zahtevek, da je dolžna te prostore izprazniti in jih izročiti tožeči stranki v posest; dejansko v soposest, saj jih tudi sama uporablja za dostop do najetega stanovanja št. 19. 27. Tudi višina uporabnine je pravilno ugotovljena. Izvedenec je ugotovil tržno najemnino, ki je podlaga za določitev uporabnine. Upošteval je tako odbitek zaradi lokacije in slabega fizičnega stanja, namen prostorov (torej tudi toženkino pravico dostopanja do stanovanja št. 19) in način gradnje. Gre za takó veliko površino, da je nesprejemljivo pritožbeno stališče tožene stranke, da gre za komunikacijski prostor, ki ga ni mogoče uporabljati drugače, kot za dostop do stanovanja št. 19. Vse to je upoštevano pri določitvi višine najemnine. V nasprotju z izvedenskim mnenjem pa toženka (v pritožbi) izvedencu pripisuje trditev, da tožeča stranka koristi od spornih prostorov ne bi mogla imeti. Izvedenec se je opredelil, da zaradi fizičnega stanja strehe in lesene konstrukcije tožeča stranka sporne površine ne bi mogla posebej oddajati. Že golo dejstvo, da je toženka zainteresirana za uporabo sporne površine za stanovanjski namen in da jo takó tudi uporablja, kaže, da gre za tržno zanimivo premoženje.

28. Uporabnina gre tožeči stranki od decembra 2017 dalje. Šele v novembru 2017 je tožeča stranka nasprotovala toženkini uporabi dela njene nepremičnine. Pred tem je uporabo tolerirala. Sodišče prve stopnje pravilno izpostavlja, da je bila kot lastnica dolžna skrbeti za svojo nepremičnino, kar vključuje tudi preverjanje pravilnost uporabe v najem oddanih prostorov. Kljub tej dolžni skrbnosti ni vedela, kdaj je toženka te prostore sploh začela uporabljati, saj se njena trditev, naj bi si toženka te prostore prilastila že leta 2013, ni izkazala za točno. Iz toženkine trditve, da je prostore uredila leta 2016, ni mogoče, sklepati, od kdaj dalje jih neupravičeno uporablja, od kdaj je obogatena. Sicer pa je tudi prikrajšanje, ne samo obogatitev, predpostavka za utemeljenost zahtevka iz naslova neupravičene obogatitve. Nedvomno je tožeča stranka prikrajšana za uporabo svoje nepremičnine od novembra 2017, ko je od toženke zahtevala odstranitev njenih stvari iz prostorov, ki jih brez pravne podlage uporablja za stanovanjske namene (tožbo za njihovo izpraznitev je vložila v začetku januarja 2018). Pred tem je način uporabe v najem oddanega stanovanja tolerirala, kar je pravilno in v skladu s spisovnimi podatki ugotovilo sodišče prve stopnje. Do uporabnine je upravičena od takrat, ko je nestrinjanje z uporabo nedvomno izrazila, pred tem pa svojega prikrajšanja ni niti zatrjevala niti dokazovala. Pritožba tožeče stranke, ki nasprotuje zavrnitvi zahtevka za plačilo uporabnine za čas od januarja 2016 do novembra 2017, ni utemeljena.

29. Pritožbeni očitek tožene stranke, da se sodišče ni opredelilo do podrednega zahtevka, ni utemeljen. Ker je v pretežnem delu ugodilo primarnemu zahtevku, se do podrednega zahtevka ni bilo dolžno opredeljevati.

30. Sodišče prve stopnje je presodilo, da z zadnjo spremembo tožbe ni bil postavljen zahtevek, katerega obravnavanje je pogojeno s plačilom sodne takse. Tožeča stranka v pritožbi ne navaja, kateri je tisti del zahtevka, ki zaradi neplačane sodne takse ne bi smel biti obravnavan. Zato je nepreverljiv pritožbeni očitek, da razširjenega dela zahtevka – zaradi neizvedenega doplačila sodne takse – ni dopustno obravnavati. Sodišče je odločalo o zahtevku za uporabnino v višini 9.542,24 EUR (v višini 2.358,72 EUR je zahtevku ugodeno, zavrnjen je zahtevek za plačilo 7.183,52 EUR), čemur tožena stranka ne oporeka. V uvodu sodbe navedena vrednost denarnega dela zahtevka (9.542,52 EUR) označuje zadevo. Minimalna razlika med zneskoma 9.542,24 EUR in 9.542,52 EUR na jasnost sodbe ne vpliva, sicer pa je zanemarljiva.

_O stroških postopka_

31. Ker je odločitev prvostopenjskega sodišča delno razveljavljena, je treba razveljaviti tudi stroškovni del odločitve. O stroških postopka, nastalih pred sodiščem prve stopnje in v tem pritožbenem postopku, bo odločalo sodišče prve stopnje, ko bo znan uspeh strank v postopku (tretji odstavek 165. čl. ZPP).

**PRAVNI POUK** Zoper sklep o delni razveljaviti sodbe je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v 15 dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozivalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitev postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oziroma odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

O pritožbi bo odločalo Vrhovno sodišče Republike Slovenije.

1 Skladno z 286. čl. ZPP lahko stranki nova dejstva navajata najkasneje na prvem naroku za glavno obravnavo, kasneje pa le, če jih predhodno brez svoje krivde nista moli navesti, ali če njihova dopustitev ne bi zavlekla reševanja spora. 2 Tožena stranka je po fasadi speljano cev opazila 14.11.2017. 3 V 13. točki obrazložitve je podana zgolj ugotovitev, da toženkina izpoved ni zadosten dokaz, da je odtok na opisan način izvedla z vednostjo in odobritvijo lastnika ter pred sklenitvijo najemne pogodbe, iz katere (in Zapisnika o ugotovitvi stanja) ni razvidno, da bi Stanovanje imelo urejen odtok gospodinjskih odplak. 4 Toženka v postopku pred sodiščem prve stopnje ni trdila, da bi s sklenitvijo najemne pogodbe na podstrešju, izven stanovanja št. 19, pridobila kakšno drugo pravico kot pravico dostopa do stanovanja.