Jedro

V kolikor najemodajalec poslovnega prostora ne izroči v času in takem stanju kot bi ga moral po pogodbi, ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, (med drugim) pravico odstopiti od pogodbe. Iz najemne pogodbe izrecno ne izhaja, da bi morala tožeča stranka pridobiti manjkajoče uporabno dovoljenje in do kdaj. Uporabno dovoljenje v pogodbi tudi sicer ni omenjeno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožena stranka sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 296,79 EUR, v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku petnajstdnevnega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje se je z izpodbijano sodno odločbo (I.) sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, VL 10223/2015 z dne 3.2.2015 razveljavilo v 1. in 3. odstavku izreka, (II.) dopustilo spremembe tožbe z dne 4.6.2015, 3.12.2015 in 19.9.2016, (III.) toženi stranki naložilo plačilo zneska 6.722,67 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, kot je to razvidno iz III. točke izreka izpodbijane sodbe ter izvršilne stroške v znesku 44,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 28.2.2015, (IV.) ugotovilo, da ne obstoji terjatev tožene stranke do tožeče stranke v višini 5.000,00 EUR ter (V.) toženi stranki naložilo plačilo pravdnih stroškov tožeče stranke v znesku 1.054,27 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožena stranka. Predlagala je spremembo, podrejeno razveljavitev izpodbijane sodbe ter priglasila pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je navedbam v pritožbi nasprotovala, predlagala potrditev izpodbijane sodbe ter priglasila stroške odgovora na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku tožeče stranke za plačilo najemnin za poslovni prostor, ki ga je tožena stranka zasedala na podlagi najemne pogodbe št. 1097/2012-6000-DP za obdobje od 1.12.2012 do 30.11.2013 in št. 56/2014-6000-DP za obdobje od 1.12.2013 do 30.11.2014, ugodilo z naslednjimi nosilnimi razlogi: - tožena stranka celotno obdobje najema tožnici ni plačala ničesar; - tožena stranka ni dokazala, da ob sklenitvi najemnega razmerja ni vedela, da poslovni prostor nima uporabnega dovoljenja, zaradi česar ni upravičena zahtevati znižanja najemnine; - pri vlaganjih in adaptacijah, ki jih je tožena stranka uveljavljala v pobot, gre za dela, ki presegajo redna vzdrževalna dela, tožena stranka pa jih je izvedla brez soglasja najemodajalca.

6. Pritožnica ugotovitve sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da je prvostopenjsko sodišče napačno tolmačilo pomen uporabe uporabnega dovoljenja, predvsem pa je nekritično in v celoti sprejelo navedbe tožeče stranke in z njene strani predlaganih prič. Višje sodišče pritožbenim navedbam ne sledi. Predvsem ne drži, da je tožena stranka šele po sklenitvi najemne pogodbe izvedela, da poslovni prostor nima uporabnega dovoljenja za namen, za katerega je bil oddan, to je za opravljanje trgovinske dejavnosti. Iz obeh najemnih pogodbe izhaja, da je bil predmet najema poslovni prostor, namenjen prodaji vstopnic (2. člen pogodbe). Da poslovni prostor ni prilagojen za kakršnokoli prodajo in za to tudi nima uporabnega dovoljenja, je prvostopenjsko sodišče zaključilo na podlagi pričevanja B. F., ki je izpovedal, da je toženi stranki pred najemom poslovni prostor pokazal in jo tudi opozoril, da prostor nima uporabnega dovoljenja. Pričevanje omenjene priče je sodišče prve stopnje ocenilo kot skladno, prepričljivo in verodostojno, podprto tudi z listinskimi dokazi, zaradi česar ne drži pritožbeni očitek, da je zgolj nekritično sledilo navedbam tožeče stranke in z njene strani predlaganih prič. Tožena stranka pričevanje B. F. niti v pritožbi ni izpodbila, predvsem pa ni pojasnila, zakaj je kljub odsotnosti uporabnega dovoljenja poslovni prostor do konca avgusta 2016 uporabljala in niti po tem, ko je po lastnih trditvah marca 2014 izvedela, da nima uporabnega dovoljenja, na tožečo stranko ni naslovila nobenih zahtevkov iz tega naslova. Najmanj, kar bi bilo pričakovati je, da bi zahtevala pridobitev uporabnega dovoljenja oziroma v primeru, da ga tožeča stranka ne bi pridobila, od pogodbe odstopila ali zahtevala znižanje najemnine. Ničesar od navedenega tožena stranka ni storila; nasprotno, svojo dejavnost je opravljala neodvisno od obstoja uporabnega dovoljenja. Prav tako ni niti zatrjevala, da najemnin ni plačevala prav zaradi neizdaje uporabnega dovoljenja.

7. V tej zadevi ni pomembno (kar ugotavlja tudi pritožnica sama), kdo in zakaj pridobiva uporabno dovoljenje, pač pa, ali je bila tožena stranka o nespornem dejstvu, da poslovni prostor nima uporabnega dovoljenja, obveščena in kdaj. Ker je dokazni postopek nedvoumno potrdil, da je za to izvedela že pred sklenitvijo najemnih pogodb, s svojimi ugovori ne more uspeti. Pritožnica tudi ne izpodbija ugotovitve prvostopenjskega sodišča, da tudi sicer ni izkazala predpostavk za zahtevek za znižanje zakupnine po 597. členu OZ, saj ni niti zatrjevala niti dokazovala, da bi zahtevala odpravo napake oziroma pridobitev uporabnega dovoljenja.

8. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) v 14. členu med drugim določa, da v mora primeru, ko se stranki ne dogovorita drugače, najemodajalec izročiti najemniku poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo. V kolikor najemodajalec poslovnega prostora ne izroči v času in takem stanju kot bi ga moral po pogodbi, ima najemnik poleg pravice do odškodnine za škodo, ki jo je zaradi tega utrpel, (med drugim) pravico odstopiti od pogodbe. Iz najemne pogodbe izrecno ne izhaja, da bi morala tožeča stranka pridobiti manjkajoče uporabno dovoljenje in do kdaj. Uporabno dovoljenje v pogodbi tudi sicer ni omenjeno, pa bi – v kolikor bi bil to pogoj za prevzem poslovnega prostora – moralo biti, glede na dokazano dejstvo, da je za pomanjkljivost tožena stranka vedela.

9. Višje sodišče pritožbenim navedbam ne sledi niti v delu, ki se nanaša na v pobot uveljavljeno terjatev tožene stranke iz naslova vlaganj v poslovni prostor. Pritožnica ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da gre pri vlaganjih in adaptacijah, ki jih uveljavlja, za dela, ki presegajo redna vzdrževalna dela. Prav tako ne izpodbija, da za takšen obseg, kot je bil izveden, ni pridobila soglasja najemodajalca, pa bi ga glede na izrecno pogodbeno določilo, morala dobiti. Tudi, če se je o delih tožena stranka pogovarjala s pričo B. F., pa to ne pomeni, da je zanje dobila soglasje tožeče stranke. Nasprotno: priča B. F. je izpovedal, da je toženi stranki pojasnil, da tožeči stranki takšne adaptacije v ničemer ne koristijo in da se mora v zvezi z adaptacijskimi deli in morebitnim pobotanjem svoje terjatve iz tega naslova, obrniti na upravo, česar pa tožena stranka ni storila.

10. Višje sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v zadevi pravilno in v zadostni meri ugotovilo dejansko stanje, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa pravilno uporabilo materialno pravo. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Izrek o pritožbenih stroških temelji na prvem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi pritožbene stroške, dolžna pa je tožeči stranki povrniti stroške odgovora na pritožbo. Le-ti so odmerjeni po specificiranem stroškovniku in v skladu z odvetniško in taksno tarifo.