Jedro

Po 1. odst. 156.čl. stanovanjskega zakona mora lastnik stanovanja uskladiti z imetnikom pravice do uporabe stanovanjsko pogodbo z določili stanovanjskega zakona. Lastnik, ki neutemeljeno ne uskladi pogodbe, se ne more uspešno sklicevati na 58.čl. stanovanjskega zakona.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se mora toženec izseliti iz stanovanja v pritličju desno v hiši L. in stanovanje izročiti tožnici. Ugotovilo je, da je toženec po tožničini odselitvi in po razvezi zakonske zveze ostal sam v stanovanju, ki je bilo last tožničinega očeta in za katero je tožnica imela že od prej z očetom sklenjeno najemno pogodbo. Po tožničinem odhodu je toženec stopil v najemno razmerje in z uporabo stanovanja ter plačevanjem najemnine dosegel konvalidacijo zgolj ustne najemne pogodbe. Tožničin oče je v letu 1984 podaril stanovanje tožnici. Njej pa toženec najemnine ni plačeval. Z njo ni imel sklenjene stanovanjske pogodbe. Zato tožnica po uveljavitvi stanovanjskega zakona z njim ni bila dolžna skleniti najemne pogodbe. Toženec stanovanje uporablja nezakonito in ga mora izprazniti.

Sodišče druge stopnje je ugodilo toženčevi pritožbi in spremenilo sodbo prve stopnje tako, da je zavrnilo tožbeni zahtevek. Potrdilo je prvostopne ugotovitve o konvalidaciji pogodbe med tožencem in tožničinim očetom. Po tožničini izselitvi je pravica uporabe prešla na toženca na podlagi 82.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih. Tožničin oče kot lastnik stanovanja od toženca ni zahteval izselitve v roku enega leta. Zato je ta zahtevek prekludiran. Tožnica kot sedanja lastnica pa bi morala po 156.čl. uskladiti stanovanjsko pogodbo z določili stanovanjskega zakona.

Proti tej sodbi vlaga tožnica revizijo. Uveljavlja revizijske razloge zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Predlaga, da revizijsko sodišče spremeni izpodbijano sodbo in potrdi sodbo prve stopnje, ali pa, da obe sodbi razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da sodišče druge stopnje napačno enači tožnico in njenega očeta. Lastnica stanovanja je tožnica. Z njo pa toženec ni sklenil najemne pogodbe po 147.čl. stanovanjskega zakona. To bi bila njegova dolžnost, kajti tožnica nima interesa skleniti to pogodbo. Sklicuje se na tretji odst. 155.čl. stanovanjskega zakona in navaja, da toženec stanovanja ne uporablja ter zanj tudi ne plačuje, kar je bilo po prejšnjem zakonu razlog za odpoved stanovanjskega razmerja. Toženec zdaj stanovanje uporablja brez pravnega naslova.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila, in tedanjemu Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil (3. odst. 390.čl. zakona o pravdnem postopku).

Revizija ni utemeljena.

S pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju je tožnica stopila v obstoječe razmerje namesto dotedanjega lastnika, nasproti kateremu pa je imel toženec pravico do uporabe po 82. členu tedaj veljavnega zakona o stanovanjskih razmerjih. Ne tožnica ne prejšnji lastnik nista vložila zoper toženca tožbe po drugem odst. 82.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih in tožnica je tudi dopuščala, da je toženec stanarino plačeval njenemu očetu kot dotedanjemu lastniku. Ob uveljavitvi stanovanjskega zakona je toženec uporabljal stanovanje kot imetnik pravice do uporabe po 82.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih. Ta pravica je bila v načelu izenačena s stanovanjsko pravico (8.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih). Po 1. odst. 156.čl. stanovanjskega zakona mora lastnik stanovanja uskladiti z imetnikom pravice do uporabe stanovanjsko pogodbo z določili stanovanjskega zakona. Lastnik, ki neutemeljeno ne uskladi pogodbe, se ne more uspešno sklicevati na 58.čl. stanovanjskega zakona. Odločilno je, ali so ob začetku veljavnosti stanovanjskega zakona obstajale okoliščine, zaradi katerih bi tožnica kot lastnica stanovanja lahko utemeljeno odklonila sklenitev najemne pogodbe s tožencem. Te razloge smiselno zatrjuje tožnica v reviziji s trditvijo, da toženec ni plačeval stanarine in je s tem zakrivil odpovedni razlog po zakonu o stanovanjskih razmerjih. Toda izpraznitev na podlagi odpovedi zaradi neplačevanja stanarine je bilo mogoče zahtevati samo ob zagotovitvi drugih najpotrebnejših prostorov (56.čl. v zvezi s 6.čl. zakona o stanovanjskih razmerjih). To pa ni razlog za odklonitev sklenitve najemne pogodbe po 148.čl. stanovanjskega zakona. Iz istega razloga tudi ne pride v poštev določba 3. odst. 155.čl. stanovanjskega zakona. Tudi zatrjevana neuporaba stanovanja ni razlog za izpraznitveni zahtevek po stanovanjskem zakonu.

Toženec v stanovanju ni brez pravnega naslova. Niso ugotovljene okoliščine, zaradi katerih bi bila tožnica upravičena odkloniti sklenitev najemne pogodbe. Zato je izpodbijana sodba pravilna in uveljavljani razlog zmotne uporabe materialnega prava ni podan. Bistvenih kršitev pravdnega postopka tožeča stranka ne opredeljuje. Revizijsko sodišče pazi po uradni dolžnosti samo na kršitev po 10.tč. drugega odsta. 254.čl. ZPP, vendar te kršitve ni. Ostale kršitve pa upošteva samo v mejah revizijskih razlogov, torej če jih revizija določno opredeli.

Revizijsko sodišče je odločilo na podlagi 393.čl. ZPP.