Jedro

Ker je bil s pogodbo med strankama dogovorjen 5 mesečni odpovedni rok, mora toženka dokazati obstoj sporazuma o predčasnem prenehanju pogodbenega razmerja.

Izrek

Pritožba prve do štiriintridesete tožnice se zavrne in se glede njih potrdi sodba sodišča prve stopnje (1. in 2. tč. izreka). Pritožbi ostalih tožnikov se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje glede njih v celoti razveljavi in zadeva v tem obsegu vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zahtevek tožeče stranke, da ji mora tožena plačati znesek 230.681,00 SIT skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od v izreku sodbe navedenih zneskov in datumov dalje do plačila. Zavrnilo je tudi zahtevek tožeče stranke, da ji tožena povrne stroške postopka skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila. Tožeči stranki je naložilo, da toženi solidarno povrne nastale pravdne stroške v znesku 114.246,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zaključka glavne obravnave do plačila. Proti sodbi se je tožeča stranka pravočasno pritožila. Uveljavlja pritožbena razloga zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje. V obrazložitvi pritožbe navaja, da je prvostopenjsko sodišče pri odločitvi o zavrnitvi tožbenega zahtevka posameznih tožnikov zaradi pomanjkanja njihove aktivne materialnopravne legitimacije zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje ter posledično zmotno uporabilo materialno pravo, ker ni ugotovilo dejstva, da nekatera stanovanja predstavljajo skupno premoženje zakoncev ter zato tudi posamezni solastninski deleži na hišniškem stanovanju spadajo v skupno premoženje zakoncev. Za tožbo je aktivno legitimiran vsak od zakoncev. Prav tako sodišče ni upoštevalo, da je pri posameznih lastnikih stanovanj lahko prišlo do pravnega nasledstva in so zato solastniki hišniškega stanovanja lahko tudi druge osebe kot so bili podpisniki navedene pogodbe. Oba zatrjevana pritožbena razloga pa sta podana tudi pri odločitvi v zvezi s časom in načinom prenehanja najemnega razmerja. Prav gotovo ni jasno, zakaj naj bi iz pisne odpovedi najemne pogodbe z dne 18.3.2000 verjetno izhajalo, da naj bi najemna pogodba sporazumno prenehala s koncem meseca januarja 1992. Pisna odpoved z dne 18.3.1992 jasno izkazuje, da gre za enostransko izjavo toženke, ki ima za posledico, da najemno razmerje preneha s potekom odpovednega roka. Sporazum o prenehanju najemnega razmerja bi moral biti sestavljen v pisni obliki, saj je sporazum o prenehanju najemnega razmerja za poslovni prostor, sestavljen v ustni obliki, v skladu z 12. členom Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ničen. Za sklenitev pogodbe o najemu poslovne stavbe ali poslovnih prostorov je pisna oblika predpisana zaradi registracije najemnih pogodb. Za vodenje evidence je bistveno tudi prenehanje posameznega najemnega razmerja. Po določbi 68. člena ZOR je za razvezo pogodbe potrebna enaka oblika kot za njeno sklenitev. V postopku pred sodiščem prve stopnje je bilo nedvomno ugotovljeno, da nikakršen sporazum o prenehanju najemnega razmerja v pisni obliki ni bil sklenjen. Po drugi strani pa tak dogovor ni bil sklenjen niti v ustni obliki. Tudi v tem delu je sodišče zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. To izhaja iz zaslišanja toženke, ki je povedala, da je najemno pogodbo predčasno prekinila in da ob predaji ključev ni bilo nikakršnega govora o tem, s katerim trenutkom najemno razmerje preneha. Dejstvo, da je toženka izročila ključe D. K. in dejstvo, da naj ne bi po tem dnevu prejela nobene položnice več, še ne pomenita sporazuma o prenehanju najemnega razmerja. Toženka bi si, kljub temu, da ji je bilo ob izročitvi odpovedi neprijetno, sklenitev sporazuma gotovo zapomnila, saj bi šlo za sporazum, ki bi v precejšnji meri vplival na njene obveznosti do tožeče stranke. Prav tako je priča D. G. K. izpovedala, da je toženka ob srečanju z D. K. imela vnaprej pripravljeno odpoved. Iz navedenega izhaja, da gotovo ni šlo za sporazumno prenehanje najemnega razmerja. Izpoved priče D. G. K. gotovo ne omogoča zaključka, da je bil strankama sklenjen dogovor o sporazumnem prenehanju najemne pogodbe. Obstoja dogovora se namreč prav nobena od zaslišanih prič ne spominja, takega zaključka tudi ne omogočajo drugi v postopku izvedeni dokazi. Take ugotovitve ne spremeni niti dejstvo, da D. K. ob predaji ključev tožeke ni opozoril na odpovedni rok niti dejstvo, da med njima ni prišlo do spora. Med pravdnima strankama dogovor o sporazumnem prenehanju najemnega razmerja ni bil sklenjen niti v pisni niti v ustni obliki. Zahtevek tožeče stranke je v celoti utemeljen. Vprašanje, kdaj je toženka prenehala uporabljati hišniško stanovanje, pa za odločitev ni relevantno. Zaključka o tem, da se je tožeča stranka zavedala, da je najemna pogodba prenehala s koncem meseca januarja 1992 ne omogoča dejstvo, da zahteva najemnino le do meseca julija 1992 in ne do septembra. Glede na to, da je najemno razmerje prenehalo šele s potekom odpovednega roka je utemeljen tudi zahtevek na plačilo stroškov ogrevanja stanovanja, ne glede na to, ali je tožena stranka stanovanje v tem času uporabljala. Na pritožbo je tožena stranka odgovorila. Predlaga njeno zavrnitev in potrditev izpodbijane sodbe. Pritožba je delno utemeljena. Odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka posameznih tožnikov zaradi pomanjkanja njihove aktivne legitimacije je pravilna. Sodišče prve stopnje je pravilno upoštevalo, da imajo le lastniki stanovanj pravico razpolagati s hišniškim stanovanjem in so potemtakem le lastniki po materialnem pravu nosilec pravice zahtevati plačilo za uporabo tega stanovanja. Tožeča stranka niti v postopku pred prvostopenjskim sodiščem niti v pritožbi ni ponudila dokaza za trditev, da so posamezni tožniki solastniki stanovanj na podlagi določb Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih (ZZZDR) ali da je prišlo do pravnega nasledstva posameznih stanovanj. Iz navedenega razloga te pritožbene trditve že zaradi upoštevanja določbe 1. odstavka 352. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ni bilo mogoče upoštevati. Pritrditi pa je potrebno pritožbi, ki uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja pri odločitvi o tem, da je najemno razmerje prenehalo na podlagi sporazuma strank. Kljub izjemno natančno izvedenemu dokaznemu postopku in vzorni izdelavi obrazložitve sprejete odločitve ni mogoče odreči utemeljenosti pritožbenega pomisleka glede pravilnosti zaključka prvostopenjskega sodišča, da je najemno razmerje prenehalo s koncem januarja 1992. Sodišče prve stopnje je pravilno opozorilo na določbo 4. odstavka 358. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) po kateri pogodbeno razmerje med strankama preneha s potekom odpovednega roka. V obravnavani pravdni zadevi je bil s pogodbo dogovorjen 6-mesečni odpovedni rok. Jasno je torej, da je toženka, ki se sklicuje na prenehanje pogodbenega razmerja v krajšem času, tista, ki mora dokazati obstoj zatrjevanega sporazuma. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da izpoved toženke za zaključek o tem, da je najemno razmerje prenehalo s koncem januarja 1992, ne zadošča. Zanesljivega zaključka o obstoju sporazuma o predčasnem prenehanju pogodbenega razmerja, po prepričanju pritožbenega sodišča, tudi izpovedbe zaslišanih prič ne omogočajo. Pritrditi je potrebno pritožbi, da izročitev ključa in okoliščina, da ob tem med toženko in pričo D. K. ni prišlo do spora, za zaključek o obstoju sporazuma ne zadošča. Le-to dejstvo je potrdila toženkina sestra, kot priča zaslišana D. G. K.. Neprepričljiv je zaključek prvostopenjskega sodišča, da dejstvo, da ob izročitvi ključev ni bilo govora o tem, da s tem dnem začne teči odpovedni rok, omogoča zaključek, da je bil med strankama sklenjen dogovor o sporazumnem prenehanju najemne pogodbe. Neprepričljiv je tudi zaključek o obstoju sporazuma zato, ker je bilo stanovanje takrat, ko si ga je ogledal D. K., prazno. Tudi izpoved priče C. P. po prepričanju pritožbenega sodišča ne omogoča zaključka, da je prišlo med pogodbenimi strankami do sporazuma o tem, da pogodbeno razmerje preneha, ne da bi se upošteval v pogodbi dogovorjeni odpovedni rok. Vse te izjave zaenkrat nakazujejole sklep, da je toženka enostransko odpovedala najemno razmerje. Na enak sklep kaže tudi besedilo pisne odpovedi z dne 18.3.1992. Ob upoštevanju besedila te odpovedi bi bilo mogoče pritrditi pritožbeni navedbi, da gre za enostransko izjavo toženke. Za zanesljiv zaključek o obstoju sporazuma o prenehanju pogodbenega razmerja januarja 1992 ne zadošča niti dejstvo, da je tožeča stranka zahtevala plačilo najemnine le do julija 1992. Po navedenem pritožbeno sodišče zaključuje, da izvedeni dokazi ne omogočajo zanesljivega zaključka o tem, da tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo najemnine ni utemeljen. Ker je od odločitve o prenehanju najemnega razmerja odvisna tudi odločitev o obveznosti toženke, da tožeči plača zahtevane stroške ogrevanja, je pritožbeno sodišče ugodilo pritožbi tudi zoper ta del odločitve in tudi v tem delu izpodbijano sodbo razveljavilo. V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje za pravilno uporabo materialnega prava ponovno oceniti že izvedene dokaze, po potrebi stranke oz. priče ponovno zaslišati, oceniti besedilo odpovedi, nato pa ponovno odločiti o utemeljenosti tožbenega zahtevka. Pri ponovnem odločanju bo potrebno upoštevati, da je tožena stranka tista, na kateri je breme, da dokaže zatrjevani sporazum o prenehanju najemnega razmerja s koncem januarja 1992. Ker je odločitev o stroških odvisna od odločitve o glavni stvari, je pritožbeno sodišče tudi v tem delu izpodbijano sodbo razveljavilo. Po določbi 3. odstavka 166. člena je odločitev o pritožbenih stroških pridržana za končno odločbo. Na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP (Ur.l. RS, št. 26/99) je v pritožbenem postopku sodišče uporabilo določbe ZPP (Ur.l. SFRJ, št. 4/77 - 27/90 in RS, št. 55/92).