Jedro

Davčni organ pri odmeri davka na promet nepremičnin pravilno in skladno z določbami zakona ni upošteval prodajne vrednosti iz pogodbe, temveč vrednost, določeno na podlagi cenitve sodnega cenilca.

Izrek

Tožba se zavrne.

Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

Z odločbo št. DT 4236-84/2009-2 (07091-10) z dne 11. 5. 2009, je Davčna uprava RS, Davčni urad Kranj, kot prvostopenjski organ (v nadaljevanju prvostopenjski organ) tožeči stranki odmeril davek na promet nepremičnin v višini 10.000,32 EUR. Kot izhaja iz obrazložitve izpodbijane odločbe je tožeča stranka s kupoprodajno pogodbo z dne 6. 5. 2009 prodala kupcem A.A., družbi B. d.o.o., družbi C. d.o.o. in D.D. nepremičnino, ki obsega pet poslovnih prostorov, ki so natančno navedeni, za kupnino 420.309,72 EUR. Prvostopenjski organ se sklicuje na določbe Zakona o davku na promet nepremičnini (Uradni list RS, št. 117/06, v nadaljevanju ZDPN-2), po katerih je odplačni prenos nepremičnin podvržen plačilu davka na promet nepremičnin. Navaja še, da je v 8. členu ZDPN-2 določeno, da je osnova za davek prodajna cena nepremičnine, to pa je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, stvareh, v storitvah, prevzetih dolgovih in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine. Sklicuje se tudi na 21. člen ZDPN-2, po katerem je do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnine po predpisih o množičnem vrednotenju nepremičnin, v primeru, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, davčna osnova vrednost nepremičnin, ugotovljena v odmernem postopku. Prvostopenjski organ je ugotovil, da prodajna vrednost ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti in je zato kot davčno osnovo upošteval vrednost nepremičnin iz predloženih cenitvenih poročil sodnega cenilca E.E. Nato navaja ocenjene vrednosti za posamezne poslovne prostore in skupno vrednost, ki znaša 500.016,00 EUR, ta pa predstavlja tudi davčno osnovo za odmero davka na promet nepremičnin.

Tožnik se z odločitvijo ni strinjal in je zoper odločbo vložil pritožbo, ki jo je Ministrstvo za finance RS kot drugostopenjski organ (v nadaljevanju drugostopenjski organ) z odločbo št. DT 499-18-26/2009-2 z dne 8. 4. 2011 zavrnilo. Tudi drugostopenjski organ se sklicuje na določbe ZDPN-2. Poudari, da je prvostopenjskemu organu ni mogoče očitati napačno ugotovljenega dejanskega stanja. V skladu z določbo 8. člena ZDPN-2 je osnova za davek prodajna cena nepremičnine, in sicer vse, kar predstavlja plačilo, ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine. V 3. odstavku 8. člena pa je določeno, da če je prodajna cena iz prejšnjega odstavka nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. Iz 4. odstavka istega člena pa izhaja, da ima davčni zavezanec do poteka pritožbenega roka pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. Po določbi 21. člena ZDPN-2 je davčna osnova v primeru, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin po predpisih o množičnem vrednotenju nepremičnin, vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. V obravnavanem primeru je bila v odmernem postopku s strani tožnice predložena cenitev, iz katere izhaja ocenjena tržna vrednost nepremičnin. S tem ima davčni organ pravno podlago za ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnin v primerih, ko oceni, da pogodbeno določena vrednost nepremičnine ne ustreza tisti ceni, ki bi se jo dalo doseči v prostem prometu in zato prvostopenjskemu organu pri takšnem postopanju ni mogoče očitati, da ni pravilno.

Vrednost nepremičnin je prvostopenjski organ utemeljil na vrednostih, kot so izhajale iz cenilnih poročil za posamezne nepremičnine - poslovne prostore, katerih odsvojitev je predmet obdavčitve v tem postopku. Ker gre pri tem za cenilna poročila, ki so bila v postopku predložena s strani tožnice, ni smiselno ugovarjanje zoper tako določeno vrednost, saj gre za dejstvo, ki je bilo v postopku ugotovljeno na podlagi dokazila, predloženega s strani stranke. Res je sicer, da v tem primeru ne gre za klasične kupoprodajne pogodbe, saj so bile nepremičnine odsvojene na podlagi pogodbe o poravnavi in prodajne pogodbe in so zato na pogodbeno ceno vplivala tudi druga dejstva, vezana na poravnavo. Vendar pa na podlagi vsebine pogodbe z dne 6. 5. 2009 ni mogoče sklepati, da bi bila v katerem izmed sodnih postopkov že določena višina odškodnine, ki bi se lahko pri vsebini pogodbe upoštevala v smislu upoštevanja znižanja kupnine. Glede na določbe ZDPN-2 je pravni interes zavezanca za odmero davka glede višine vrednosti nepremičnine v primerih, ko slednja odstopa od pogodbeno določene vrednosti, lahko v največji meri varovan le s predložitvijo cenitve vrednosti nepremičnine, ne pa z navajanjem drugih dejstev. Drugostopenjski organ zato meni, da je bil v konkretni zadevi z upoštevanjem cenilnih poročil ta interes varovan. Sklicuje se še na načelo materialne resnice iz 5. člena Zakona o davčnem postopku (Uradni list RS, št. 117/06, 24/08 in 125/08, v nadaljevanju ZDavP-2) in meni, da je bilo v tem primeru dejansko stanje ugotovljeno v skladu z načelom materialne resnice, obstoja pa tudi pravna podlago za določanje tržne vrednosti v primerih, ko davčni organ oceni, da je pogodbeno določena vrednost nižja od tiste, ki bi se jo dalo doseči v prostem prometu. Pomanjkljivost postopka, na katero je na podlagi spisovnega gradiva mogoče sklepati, to je izvedba ugotovitvenega postopka na način, da stranka pred izdajo odločbe ni bila seznanjena z odločitvijo, da bo namesto pogodbeno določene vrednosti uporabljena vrednost nepremičnin iz cenilnih poročil, pa po mnenju drugostopenjskega organa sicer predstavlja kršitev, vendar upoštevaje dejstvo, da je bilo to dokazilo predloženo s strani tožnice in dejstvo, da tožnica smiselno zahteva vrnitev domnevno preveč plačanega davka, ne gre za absolutno bistveno kršitev pravil postopka, ki bi narekovala odpravo odločbe in vrnitev zadeve v reševanje v ponovni postopek.

Tožnica se z odločitvijo ne strinja in odločbo izpodbija s tožbo, v kateri povzame vsebino odločbe in poudari, da je bil davek na promet nepremičnin odmerjen od prodaje nepremičnin na podlagi pogodbe o poravnavi in prodajne pogodbe z dne 23. 3. 2009 (oz. 6. 5. 2009, op. sodišča). Nadalje podrobno opisuje potek postopkov pri tožnici v zvezi z javnim razpisom in javno dražbo za prodajo poslovnih prostorov, ki so predmet tega postopka in tudi status poslovnih prostorov. Opisuje tudi potek nove javne dražbe v letu 2008 in sodne postopke v zvezi s tem. Poudari, da so D.D., C. d.o.o., B. d.o.o. in A.A. dne 23. 1. 2009 tožnici poslali dopis s predlogom za poravnavo. Kot nesojeni kupci poslovnih prostorov, ki jih je tožnica prodajala na dveh neuspešnih javnih dražbah (5. 11. 2003 in 22. 12. 2008), ter glede na zaplete, ki so s tem nastali, so pripravljeni odkupiti poslovne prostore po ceni, določeni kot aritmetična sredina cene, dosežene na javni dražbi dne 5. 11. 2003 in izklicne cene na javni dražbi dne 22. 12. 2008, torej po ceni 420.309,72 EUR. Tožnica dodaja, da je bila cena iz pogodbe nato tudi tako določena. Upoštevati je tudi treba, da ne gre za klasično prodajno pogodbo, ampak tudi za poravnalno pogodbo, smisel vsake poravnave pa je z vzajemnimi popustitvami med strankami doseči neko skupno rešitev. Meni, da ni umestna trditev davčnega organa, da prodajna vrednost ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, za tako trditve pa tudi ni ne pravne ne dejanske podlage. Sodišču predlaga, da odpravi izpodbijano odločbo in toženi stranki naloži povračilo stroškov postopka.

Tožena stranka je po tem, ko ji je sodišče poslalo tožbo v odgovor, zgolj sporočila, da vztraja pri razlogih iz izpodbijanih odločb ter predlaga zavrnitev tožbe.

Sodišče je v zadevi odločalo brez glavne obravnave, ker pravno relevantna dejstva, ki so pomembna za odločitev v zadevi med strankama niso sporna (1. odstavek 59. člena Zakona o upravnem sporu (Uradni list RS, št. 105/06 in 62/10, v nadaljevanju ZUS-1).

Tožba ni utemeljena.

Glede na podatke upravnih spisov med strankama ni sporno, da je bila dne 6. 5. 2009 (oz. 23. 3. 2009) med tožnico kot prodajalko in kupci sklenjena pogodba o poravnavi in prodajna pogodba za nakup v pogodbi navedenih nepremičnin za kupnino v višini 420.309,72 EUR. Prav tako ni sporno, da je prvostopenjski organ davek na promet nepremičnin po stopnji 2 % odmeril od vrednosti 500.016,00 EUR. Navedeno vrednost pa je pridobil iz cenitev, ki jih je prvostopenjskemu organu predložila tožnica kot prodajalka in so bile izdelane za namene javne dražbe v letu 2008. Sporno med strankama je, ali je prvostopenjski organ ravnal pravilno, ko pri odmeri davka ni upošteval prodajne vrednosti iz pogodbe, temveč vrednost, določeno na podlagi cenitve sodnega cenilca.

V 8. členu ZDPN-2, ki opredeljuje davčno osnovo, je v določeno, da je osnova za davek prodajna cena nepremičnine, prodajna cena pa je vse, kar predstavlja plačilo (v denarju, v stvareh, v storitvah, v prevzetih dolgovih nekdanjega lastnika in podobno), ki ga je ali ga bo prodajalec prejel od kupca za opravljen promet nepremičnine (1. in 2. odstavek 8. člena). V 3. odstavku 8. člena ZDPN-2 pa je določeno, da je v primeru, če je prodajna cena iz prejšnjega odstavka nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, ugotovljene na podlagi zakona, ki ureja množično vrednotenje nepremičnin za več kot 20 %, davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti te nepremičnine. Davčni zavezanec ima do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se namesto posplošene tržne vrednosti nepremičnine kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine (4. odstavek 8. člena ZDPN-2). Ravnanje v zadevah, ko po oceni davčnega organa doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času, ko še ne bodo vzpostavljeni podatki o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin, je urejeno v 21. členu ZDPN-2, med prehodnimi določbami. V 1. odstavku 21. člena ZDPN-2 je namreč določeno, da je do vzpostavitve podatkov o posplošeni tržni vrednosti nepremičnin po predpisih o množičnem vrednotenju nepremičnin, če doseženo plačilo ne ustreza ceni, ki bi se dala doseči v prostem prometu v času nastanka davčne obveznosti, davčna osnova vrednost nepremičnine, ugotovljena v odmernem postopku. Skladno s to določbo je v obravnavanem primeru prvostopenjski organ v odmernem postopku kot vrednost nepremičnin, ki so predmet prodaje, upošteval vrednosti, kot jih je ugotovil v cenilnih poročilih sodnega cenilca za posamezne nepremičnine - poslovne prostore, ki jih je predložila tožnica. S tem je, po presoji sodišča ravnal pravilno in zakonito, saj je pravna podlaga za to, da se pri odmeri davka upošteva drugačna vrednosti od tiste, ki izhaja iz pogodbe, določena v 1. odstavku 8. člena ZDPN-2. Po določbi 4. odstavka 8. člena ZDPN-2 pa ima davčni zavezanec do poteka roka za pritožbo pravico zahtevati, da se kot davčna osnova upošteva ocenjena posamična tržna vrednost nepremičnine. Da je prvostopenjski organ kot davčno osnovo upošteval vrednost iz cenitev, ki jih je predložila tožnica pa, kot je že navedeno, med strankama ni sporno. Glede na vse navedeno je po presoji sodišča odločitev obeh davčnih organov pravilna in zakonita.

V ostalem pa se sodišče strinja z razlogi, s katerimi je v obrazložitvi izpodbijane odločbe odločitev pojasnil prvostopenjski organ, in z razlogi, s katerimi je obširno in argumentirano obrazložil odločitev glede zavrnitve pritožbenih ugovorov drugostopenjski organ in se, kolikor so tožbeni ugovori enaki ugovorom, ki so bili uveljavljani že v pritožbi, nanje tudi sklicuje (2. odstavek 71. člena ZUS-1).

Sodišče je glede na povedano odločitev obeh davčnih organov potrjuje kot pravilno in zakonito, tožbene ugovore pa ocenjuje za neutemeljene. Ker je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, sodišče pa v postopku pred njeno izdajo tudi ni našlo nepravilnosti, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je na podlagi 1. odstavka 63. člena ZUS-1 tožbo kot neutemeljeno zavrnilo.

Odločitev o stroških temelji na 4. odstavku 25. člena ZUS-1.